قانون الأراضي سينقل سوق الإسكان في هانوي إلى "دورة جديدة"

قطاع الشقق يحظى باهتمام مفاجئ من سوق هانوي

في النصف الأول من عام 2024، سيظل قطاع الإسكان نقطة ساخنة في سوق العقارات. وسجل قطاع الشقق ارتفاعاً في الاهتمام، ما أدى إلى ارتفاع حاد في أسعار المنتجات في السوق الثانوية.

يُظهر تقرير سافيلز فيتنام للربع الثاني من عام 2024 أنه منذ عام 2020، ارتفع متوسط ​​السعر الأساسي بنسبة 18% سنويًا، بينما ارتفع السعر الثانوي بنسبة 14% سنويًا.

بحلول منتصف عام 2024، من المتوقع أن يصل السعر الأساسي لشريحة الشقق إلى 65 مليون دونج/م²، بزيادة 10% ربع سنويًا و24% سنويًا. والجدير بالذكر أن سافيلز لم تسجل أي إمدادات جديدة تقل عن 45 مليونًا في الربع الثاني من عام 2024.

وترى شركة سافيلز فيتنام أن العرض المحدود وعدم التوازن في المنتجات هما السببان الرئيسيان وراء الارتفاع الحاد المستمر في أسعار بيع قطاع الشقق.

المصدر: تقرير نظرة عامة على السوق من شركة سافيلز لمدة 6 أشهر/2024.

وفي الربع الثاني من عام 2024، انخفض العرض الجديد بنسبة 34% على أساس ربع سنوي و25% على أساس سنوي، بواقع 2,697 وحدة. بلغ العرض الأولي 10,317 وحدة، بانخفاض 20% على أساس ربع سنوي و49% على أساس سنوي.

تم تسجيل أغلبية معاملات الشقق في الأشهر الستة الأولى من العام في قطاع الشقق من الفئة (ب). وشكلت الفئة (ب) نسبة 96% من إجمالي 5,085 وحدة مباعة.

يقدم هذا القطاع خدمات عالية الجودة تلبي احتياجات الحياة اليومية، مما يساعد المشترين على تحقيق التوازن بين تكاليف شراء المنزل وجودة الحياة.

وقالت السيدة دو ثي تو هانج، المديرة الأولى لقسم الاستشارات والبحوث في سافيلز هانوي: "بالمقارنة مع نفس الفترة من العام الماضي، ارتفع متوسط ​​سعر الشقق في السوق الثانوية بنسبة 25٪، حتى أن شرائح الفئة ب والفئة ج سجلت زيادة تتراوح بين 27٪ إلى 29٪".

قطاع الفلل يتعافى ببطء

وفيما يتعلق بقطاع الفلل/التاون هاوس، وبحسب تقرير سافيلز ، هناك دلائل على التعافي البطيء.

خلال الأشهر الستة الأولى من العام، انخفض عدد المعاملات في قطاع الفلل/التاون هاوس بنسبة 40% على أساس ربع سنوي، على الرغم من أنه زاد بنسبة 5% على أساس سنوي، ليصل إلى 111 وحدة، إلا أن معدل الامتصاص ربع السنوي كان 18% فقط. بلغ معدل امتصاص العرض الجديد 48%، بانخفاض 15 نقطة مئوية على أساس ربع سنوي و3 نقاط مئوية على أساس سنوي.

تم تسجيل غالبية المعاملات الأولية في منطقة ها دونج بنسبة 61٪، وذلك بفضل مشاريع البنية التحتية التي تقترب من الاكتمال مثل شارع Le Quang Dao، والذي من المتوقع أن يدخل حيز التشغيل في الربع الرابع من عام 2024. تليها منطقة هوانج ماي ومنطقة ثونج تين بنسبة 14٪ و9٪ على التوالي.

السيدة دو ثي تو هانج - المدير الأول، قسم الاستشارات والبحوث، سافيلز هانوي.

أوضحت السيدة هانغ: "لم يُظهر قطاع الفلل/التاون هاوس في المشاريع أي علامات انتعاش، فقد ارتفعت الأسعار بشكل كبير، لكن السيولة ليست جيدة. في الوقت نفسه، لا تزال الأسواق المجاورة تشهد عروضًا جديدة بأسعار تنافسية، والطلب على المشتريات أعلى".

وعلى وجه التحديد، لا يزال المعروض من الفلل في المشاريع الجديدة وفيرًا. وبحسب تقرير سافيلز، وصل العرض الجديد إلى 128 وحدة، بزيادة 38% على أساس ربع سنوي، لكنه انخفض بنسبة 2% على أساس سنوي.

ويأتي العرض الجديد من مشروعين قائمين في ها دونج: An Quy Villa الذي يضم 54 فيلا، في حين يضم An Lac Green Symphony في Hoai Duc 12 منزلًا جديدًا، ويضم Him Lam Thuong Tin 11 متجرًا جديدًا.

بلغ العرض الأولي 608 وحدة من 16 مشروعًا، بانخفاض 9% على أساس ربع سنوي و24% على أساس سنوي. وكانت الفلل هي النوع السائد بنسبة 39% من العرض الأساسي بسبب العرض الجديد هذا الربع.

في الأشهر الستة الأولى من العام، ارتفعت الأسعار الأولية للفلل في المشاريع بنسبة 9٪، لتصل إلى 178 مليون دونج/م2 من الأرض.

وانخفضت أسعار المنازل بنسبة 2% على أساس ربع سنوي إلى 188 مليون دونج للمتر المربع، ويرجع ذلك أساسًا إلى بيع الوحدات ذات الأسعار المرتفعة ولم يتبق سوى الوحدات ذات الأسعار المنخفضة.

وارتفعت أسعار المحلات التجارية بنسبة 3% على أساس ربع سنوي، لتصل إلى 288 مليون دونج/م² من الأرض.

قانون الأراضي يدعم سوق العقارات

وبحسب السيدة هانج، من المتوقع أن يدخل سوق الإسكان في هانوي "دورة جديدة" لأن قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية دخل حيز التنفيذ رسميًا في وقت مبكر من الأول من أغسطس.

"عندما يدخل القانون حيز التنفيذ مبكرًا، سيتم حل العديد من مشاكل السوق وستحدث التأثيرات بشكل أسرع.

على سبيل المثال، مشكلة العرض المحدود في العديد من المناطق. عندما يكون العرض محدودا، فإن اختيارات الناس تتضاءل، مما يؤدي إلى عدم استقرار الأسعار وارتفاعها. إن حل مشكلة العرض المحدود سيكون إيجابيا للسوق بشكل عام.

ومع ذلك، تجدر الإشارة أيضًا إلى أنه على الرغم من أن القانون يدخل حيز التنفيذ قريبًا، فإن الأمر سيستغرق بعض الوقت لحل مشكلة العرض المحدود لأن المشاريع تنتظر حاليًا وثائق التوجيه"، كما قالت السيدة هانج.

وأشارت السيدة هانغ إلى أن أسعار قطاعات الإسكان في الوقت الحالي مرتفعة، مما يؤثر بشكل كبير على قرارات الاستثمار وسيولة السوق.

ومع صدور الإرشادات بشكل تدريجي، من المتوقع أن تصبح الأسعار أكثر استقرارا، وأن تصبح مصالح الناس أكثر ضمانا، على سبيل المثال، الشروط واللوائح الخاصة ببيع المنتجات التي يتم تشكيلها في المستقبل.

ستكون للمشاريع التي لم تتم الموافقة عليها سابقًا أساس للحل، ويمكن حل العديد من القضايا الأخرى، بما في ذلك حساب رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، وتطوير الإسكان الاجتماعي...

قانون الأراضي سيساعد على استقرار أسعار العقارات وضمان مصالح المواطنين بشكل أفضل.

ومن المتوقع أيضًا أن يوفر الإقرار المبكر للقانون دعمًا مبكرًا للسوق، ويؤثر بشكل إيجابي على نفسية المشترين والمستثمرين، ويساعدهم على أن يكونوا أكثر ثقة في قراراتهم وخطط أعمالهم وتطويرهم في المستقبل القريب، وفقًا للخبراء.

وعادة ما ينص قانون الأعمال العقارية أيضًا على أنه يُسمح للمستثمرين بتحصيل ودائع لا تزيد عن 5٪ من قيمة العقار. بالإضافة إلى ذلك، لا يُسمح بتحصيل الودائع إلا في الحالات التي تستوفي فيها المنازل وأعمال البناء جميع شروط البدء في العمل وفقًا لأحكام قانون الأعمال العقارية لعام 2023.

ويساعد هذا في حماية المشترين من خطر الاستيلاء على رأس المال قبل استكمال الإجراءات القانونية اللازمة، مما يمنح المشترين المزيد من الوقت لإعداد الأمور المالية.

وفي الوقت نفسه، يساهم هذا التنظيم في خلق المزيد من الثقة في معاملات السوق.

علاوة على ذلك، في الفترة المقبلة، ومع محدودية صندوق الأراضي والمشاريع والعرض في وسط المدينة، فإن اتجاه الانتقال إلى الضواحي سيستمر بقوة، مما يؤثر على كل من قطاعات الشقق والفيلات/التاون هاوس.

بالنسبة للشقق، يأتي الطلب في الغالب من فئة الدخل المتوسط. تتميز هذه المجموعة بقدرتها على تحمل التكاليف من خلال منتجات تقل قيمتها عن 3 مليارات دولار، في حين لا تتوفر في سوق هانوي الكثير من الخيارات في هذا النطاق السعري.

ولذلك، أخذ المشترون في الاعتبار المشاريع الواقعة في الضواحي مثل نام تو ليم، وها دونج، وجيا لام، والتي توفر ما يصل إلى 93% من المعروض في هذا القطاع.

وبالنسبة للفيلات/التاون هاوس، فمن المقرر أن توفر 13 مشروعًا بحلول نهاية عام 2024 ما مجموعه 2,951 وحدة.

وبالمثل، بالنسبة للفيلات/المنازل، بحلول نهاية عام 2024، من المتوقع أن توفر 13 مشروعًا ما مجموعه 2951 وحدة، معظمها في منطقة دونج آنه بنسبة 34٪ من العرض المستقبلي. وتليها منطقة ها دونج بنسبة 19% ومنطقة هوآي دوك بنسبة 16%.

وفي تقييمها لهذا الاتجاه، أوضحت السيدة هانج: "في هذا السياق، تضطر المدينة إلى الاستثمار في تطوير البنية الأساسية حول الحزام، لتخفيف الحمل على وسط المدينة، وتوزيع السكان على الضواحي.

توجد حالياً مناطق حضرية جديدة في مناطق بعيدة عن المركز مع استثمار في المرافق المتزامنة والجيدة الجودة، مع زيادة عدد المعاملات، مما يجعل الناس أكثر انفتاحاً على الانتقال إلى هذه المناطق.

ويأتي الطلب أيضًا من الأشخاص الذين يمكنهم العمل عن بُعد، ولا يحتاجون إلى الكثير من السفر ولكن لا يزال بإمكانهم الحصول على مرافق متزامنة وبنية تحتية جيدة للمناظر الطبيعية.

وبحسب إعلان وزارة النقل في هانوي، من المتوقع أن تبدأ أعمال البناء في هانوي في 11 مشروعا استثماريا لبناء حركة المرور. سيتم نقل 13 وزارة مركزية وفرعًا خارج المدينة الداخلية، لتركز في منطقتي ويست ليك ومي تري.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm