قانون الأراضي سينقل سوق الإسكان في هانوي إلى "دورة جديدة"

قطاع الشقق يحظى باهتمام مفاجئ من سوق هانوي

في النصف الأول من عام 2024، سيظل قطاع الإسكان نقطة ساخنة في سوق العقارات. وسجل قطاع الشقق ارتفاعاً في الاهتمام، ما أدى إلى زيادة حادة في أسعار المنتجات في السوق الثانوية.

يوضح تقرير سافيلز فيتنام للربع الثاني من عام 2024 أنه منذ عام 2020، ارتفع متوسط ​​السعر الأساسي بنسبة 18% سنويًا، بينما ارتفع السعر الثانوي بنسبة 14% سنويًا.

بحلول منتصف عام 2024، سيصل السعر الأساسي لشريحة الشقق إلى 65 مليون دونج/م²، بزيادة 10% ربع سنويًا و24% سنويًا. والجدير بالذكر أن سافيلز لم تسجل أي إمدادات جديدة تقل عن 45 مليونًا في الربع الثاني من عام 2024.

وترى شركة سافيلز فيتنام أن العرض المحدود وعدم التوازن في المنتجات هما السببان الرئيسيان وراء الارتفاع الحاد المستمر في أسعار بيع قطاع الشقق.

المصدر: تقرير نظرة عامة على السوق من شركة سافيلز لمدة 6 أشهر/2024.

وفي الربع الثاني من عام 2024، انخفض العرض الجديد بنسبة 34% على أساس ربع سنوي و25% على أساس سنوي، بواقع 2,697 وحدة. بلغ العرض الأولي 10,317 وحدة، بانخفاض 20% على أساس ربع سنوي و49% على أساس سنوي.

سجلت أغلب معاملات الشقق المسجلة خلال الأشهر الستة الأولى من العام ضمن قطاع الشقق من الفئة ب، حيث بلغت حصة الفئة ب 96% من إجمالي الوحدات المباعة والتي بلغت 5,085 وحدة.

يقدم هذا القطاع خدمات عالية الجودة تلبي احتياجات الحياة اليومية، وتساعد المشترين على تحقيق التوازن بين تكاليف شراء المنزل وجودة الحياة.

وقالت السيدة دو ثي تو هانج - المديرة الأولى لقسم الاستشارات والأبحاث في سافيلز هانوي: "بالمقارنة مع نفس الفترة من العام الماضي، ارتفع متوسط ​​سعر الشقق في السوق الثانوية بنسبة 25٪، حتى أن شرائح الفئة ب والفئة ج سجلت زيادة تتراوح بين 27٪ إلى 29٪".

قطاع الفلل يتعافى ببطء

وفيما يتعلق بقطاع الفلل/التاون هاوس، وبحسب تقرير سافيلز ، هناك مؤشرات على التعافي البطيء.

انخفض عدد المعاملات في قطاع الفلل/التاون هاوس خلال الأشهر الستة الأولى من العام بنسبة 40% على أساس ربع سنوي، ورغم ارتفاعه بنسبة 5% على أساس سنوي ليصل إلى 111 وحدة، إلا أن معدل الامتصاص ربع السنوي بلغ 18% فقط. بلغ معدل امتصاص العرض الجديد 48%، بانخفاض 15 نقطة مئوية على أساس ربع سنوي و3 نقاط مئوية على أساس سنوي.

وسجلت أغلبية المعاملات الأولية في منطقة ها دونج بنسبة 61%، وذلك بفضل مشاريع البنية التحتية التي تقترب من الاكتمال مثل شارع لي كوانج داو، والذي من المتوقع أن يدخل حيز التشغيل في الربع الرابع من عام 2024. وتأتي منطقة هوانغ ماي ومنطقة ثونغ تين في المرتبة الثانية بنسبة 14% و9% على التوالي.

السيدة دو ثي تو هانج - المدير الأول، إدارة الاستشارات والأبحاث، سافيلز هانوي.

وأوضحت السيدة هانج: "لم تظهر شريحة الفلل/التاون هاوس في المشاريع أي علامات على التعافي، فقد ارتفعت الأسعار بمستوى مرتفع، لكن السيولة ليست جيدة. وفي الوقت نفسه، لا تزال الأسواق المجاورة تتمتع بمعروض جديد وبأسعار تنافسية، والطلب على المشتريات أعلى".

وعلى وجه التحديد، لا يزال المعروض من الفلل في المشاريع الجديدة وفيرًا. وبحسب تقرير سافيلز، وصل العرض الجديد إلى 128 وحدة، بزيادة 38% على أساس ربع سنوي، ولكن بانخفاض 2% على أساس سنوي.

ويأتي العرض الجديد من مشروعين قائمين في ها دونج: فيلا آن كوي التي تضم 54 فيلا، في حين يضم مشروع آن لاك جرين سيمفوني في هوآي دوك 12 منزلًا جديدًا، ويضم مشروع هيم لام ثونج تين 11 متجرًا جديدًا.

بلغ العرض الأولي 608 وحدة من 16 مشروعًا، بانخفاض 9% على أساس ربع سنوي و24% على أساس سنوي. وكانت الفلل هي النوع السائد بنسبة 39% من العرض الأساسي بسبب العرض الجديد هذا الربع.

ارتفعت الأسعار الأولية للفلل في المشاريع خلال الأشهر الستة الأولى من العام بنسبة 9%، لتصل إلى 178 مليون دونج/م2 من الأرض.

وانخفضت أسعار المنازل بنسبة 2% على أساس ربع سنوي إلى 188 مليون دونج للمتر المربع، ويرجع ذلك أساسًا إلى بيع الوحدات ذات الأسعار المرتفعة ولم يتبق سوى الوحدات ذات الأسعار المنخفضة.

وارتفعت أسعار المحلات التجارية والمنازل بنسبة 3% ربع سنويًا، لتصل إلى 288 مليون دونج/م² من الأرض.

قانون الأراضي يدعم سوق العقارات

وبحسب السيدة هانج، من المتوقع أن يدخل سوق الإسكان في هانوي "دورة جديدة" لأن قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية دخلت حيز التنفيذ رسميًا في وقت مبكر من الأول من أغسطس.

"عندما يدخل القانون حيز التنفيذ مبكرًا، سيتم حل العديد من مشاكل السوق وستحدث التأثيرات بشكل أسرع.

على سبيل المثال، مشكلة العرض المحدود في العديد من المناطق. عندما يكون العرض محدودا، تصبح اختيارات الناس محدودة، مما يؤدي إلى عدم استقرار الأسعار وارتفاعها. إن حل مشكلة العرض المحدود سيكون إيجابيا للسوق بشكل عام.

ومع ذلك، تجدر الإشارة أيضًا إلى أنه على الرغم من أن القانون يدخل حيز التنفيذ قريبًا، فإن الأمر سيستغرق بعض الوقت لحل مشكلة العرض المحدود لأن المشاريع تنتظر حاليًا وثائق التوجيه"، حسبما قالت السيدة هانج.

وأشارت السيدة هانج إلى أن الأسعار الحالية لقطاعات الإسكان مرتفعة، مما يؤثر بشكل كبير على قرارات الاستثمار وسيولة السوق.

ومع صدور المبادئ التوجيهية بشكل كامل تدريجيا، فمن المتوقع أن تصبح الأسعار أكثر استقرارا وتزداد ضمانات مصالح الناس، على سبيل المثال، الشروط واللوائح الخاصة ببيع المنتجات التي يتم تشكيلها في المستقبل.

ستكون للمشاريع التي لم تتم الموافقة عليها سابقًا أساس للحل، ويمكن حل العديد من القضايا الأخرى، بما في ذلك حساب رسوم استخدام الأراضي، وتأجير الأراضي، وتطوير الإسكان الاجتماعي...

قانون الأراضي سيساعد على استقرار أسعار العقارات وضمان مصالح الناس بشكل أفضل.

ومن المتوقع أيضًا أن يوفر الإقرار المبكر للقانون الدعم المبكر للسوق، ويؤثر بشكل إيجابي على نفسية المشترين والمستثمرين، ويساعدهم على أن يكونوا أكثر ثقة في قراراتهم وخططهم التجارية والتطويرية في المستقبل القريب، وفقًا للخبراء.

كما ينص قانون مزاولة الأعمال العقارية على أنه لا يجوز للمستثمرين تحصيل ودائع تتجاوز 5% من قيمة العقار، كما لا يجوز تحصيل الودائع إلا في الحالات التي تستوفي فيها المنازل وأعمال البناء كافة الشروط اللازمة لبدء العمل وفقاً لأحكام قانون مزاولة الأعمال العقارية 2023.

ويساعد هذا في حماية المشترين من خطر الاستيلاء على رأس المال قبل استكمال الإجراءات القانونية اللازمة، مما يمنح المشترين المزيد من الوقت لإعداد الأمور المالية.

وفي الوقت نفسه، يساهم هذا التنظيم في خلق المزيد من الثقة في تعاملات السوق.

وبالإضافة إلى ذلك، في الفترة المقبلة، ومع محدودية صندوق الأراضي والمشاريع والعرض في وسط المدينة، فإن اتجاه الانتقال إلى الضواحي سيستمر بقوة، مما يؤثر على كل من قطاعات الشقق والفيلات/التاون هاوس.

بالنسبة للشقق، يأتي الطلب في الغالب من فئة الدخل المتوسط. تتميز هذه المجموعة من المنتجات بأسعارها المعقولة التي تقل عن 3 مليارات دولار، في حين لا يحتوي سوق هانوي على العديد من الخيارات في هذا النطاق السعري.

ولذلك، أخذ المشترون في الاعتبار المشاريع الواقعة في الضواحي مثل نام تو ليم، وها دونج، وجيا لام، والتي توفر ما يصل إلى 93% من المعروض في هذا القطاع.

أما بالنسبة للفلل/التاون هاوس، فمن المقرر أن توفر 13 مشروعاً بحلول نهاية عام 2024 ما مجموعه 2,951 وحدة.

وبالمثل، بالنسبة للفيلات/المنازل، بحلول نهاية عام 2024، من المتوقع أن توفر 13 مشروعًا إجمالي 2951 وحدة، معظمها سيكون في منطقة دونج آنه بنسبة 34% من العرض المستقبلي. وتلتها منطقة ها دونج بنسبة 19% ومنطقة هوآي دوك بنسبة 16%.

وفي تقييمها لهذا الاتجاه، أوضحت السيدة هانج: "في هذا السياق، تضطر المدينة إلى الاستثمار في تطوير البنية التحتية حول الحزام، لتخفيف الحمل على وسط المدينة، وتوزيع السكان على الضواحي.

توجد حاليا مناطق حضرية جديدة في مناطق بعيدة عن المركز مع استثمار في المرافق المتزامنة والجيدة، مع عدد متزايد من المعاملات، مما يجعل الناس أكثر انفتاحا على الانتقال إلى هذه المناطق.

ويأتي الطلب أيضًا من الأشخاص الذين يمكنهم العمل عن بُعد، ولا يحتاجون إلى الكثير من السفر ولكن لا يزال بإمكانهم الحصول على مرافق متزامنة وبنية تحتية جيدة للمناظر الطبيعية.

وبحسب إعلان وزارة النقل في هانوي، من المتوقع أن يبدأ تنفيذ 11 مشروعا استثماريا لبناء حركة المرور في هانوي. سيتم نقل 13 وزارة مركزية وفرعًا خارج وسط المدينة، لتتركز في منطقتي ويست ليك ومي تري.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm