الأراضي في مرحلة "النقطة الباردة"، أسعار الشقق في دا نانغ ترتفع بشكل صاروخي، هل هناك ظاهرة "التواطؤ" لرفع الأسعار؟

حان الوقت لشراء الأراضي لاغتنام الفرص، أسعار الشقق في دا نانغ مرتفعة للغاية، والمنازل التي تزيد قيمتها عن 30 مليار دونج تهيمن على السوق... هي أحدث أخبار العقارات. [إعلان_1]

أحدث العقارات.. خبراء يؤكدون أن سوق الأراضي سيشهد تغيرات واضحة بدءاً من الربع الثاني من 2024 (المصدر: CafeF)

حان الوقت لشراء الأراضي لتجميعها

وبحسب العديد من خبراء العقارات، فإن المستثمرين يستغلون الوقت الذي تكون فيه السوق "في أدنى مستوياتها" لشراء الأراضي، مما يجعل التفاوض أسهل. وفي الوقت نفسه، يمكن للمستثمرين اغتنام الفرص قبل تطبيق قانون الأراضي وقانون الأعمال العقارية، ومن المرجح أن يؤدي ذلك إلى تغيير مستوى أسعار جميع أنواع العقارات.

وبحسب السيد فو هونغ ثانغ، مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، فإن سوق الأراضي لا تزال تواجه بشكل عام العديد من الصعوبات، كما أن التعافي غير متكافئ عبر القطاعات. ورغم أنها مرت بالفترة الأكثر سلبية وقد تسجل إشارات أكثر إيجابية من حيث إجمالي العرض والطلب الإجمالي، سواء من حيث المدخلات أو المخرجات، إلا أن هذه الفترة لا تزال تشكل "النقطة الباردة" لنوع الأرض.

وأشار السيد ثانج إلى أن معاملات الأراضي في الجنوب كانت لا تزال قاتمة إلى حد كبير خلال الأشهر الأربعة الأولى من العام. ففي معظم المناطق من مدينة هو تشي منه إلى لونغ آن ودونغ ناي وبينه دونج أو أبعد من ذلك مثل تاي نينه وبينه فوك، لم تتقلب سيولة الأراضي إلا حول 20-25% من المبلغ المتاح للبيع. العديد من المناطق التي كانت مزدهرة في السنوات السابقة لم تسجل الآن أي معاملات.

وقال تانج "إن اللوائح الجديدة بشأن تشديد تقسيم وبيع قطع الأراضي في قانون الأعمال العقارية المعدل ستجعل سوق الأراضي بحاجة إلى مزيد من الوقت للتعافي. لذلك، سيكون نهاية العام على أقرب تقدير لقطع الأراضي "للعودة إلى وضعها الطبيعي"، والآن لا يزال الوقت مناسبًا للبحث عن السلع بأسعار معقولة".

وتوقع السيد دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، أن قانون الأعمال العقارية المعدل، الذي دخل حيز التنفيذ رسميًا، سوف يشدد تقسيم وبيع الأراضي، مما قد يتسبب في استمرار انخفاض مستوى الاهتمام بالأراضي. كما سيتم تعديل أسعار الأراضي للأسفل، وخاصة بالنسبة لقطع الأراضي الكبيرة. ومع ذلك، على المدى الطويل، قد تستمر أسعار الأراضي في الارتفاع وستعود المعاملات. ويرجع السبب إلى أن أسعار العقارات تعتمد أيضًا على عوامل أخرى مثل تطور البنية التحتية، والنمو الاقتصادي، ودخل الناس.

"مع عقلية "كل شبر من الأرض ذهب"، فإن الطلب على ملكية العقارات والحاجة إلى تجميع الأصول لدى الشعب الفيتنامي مرتفع للغاية. لذلك، ستظل الأراضي تحظى بأكبر قدر من الاهتمام من جانب المستهلكين في السنوات القادمة. يمكن للأشخاص الذين لديهم تدفقات مالية مستقرة أن يفكروا في شراء الأراضي لتجميعها الآن وتحقيق أرباح جيدة في السنوات القادمة،" كما أوضح السيد توان.

ردا على سؤال حول الاستثمار في الأراضي، يقول الخبراء إنه اعتبارا من الربع الثاني من هذا العام، سيشهد سوق الأراضي تغييرات واضحة. لا ينبغي للمستثمرين الذين يستخدمون الرافعة المالية المشاركة في هذا الوقت. بالنسبة للمستثمرين الكبار الذين لديهم تدفقات نقدية قوية، فهذا هو الوقت المناسب للبحث عن الفرص.

المنازل التي تزيد قيمتها عن 30 مليار دونج تهيمن على السوق في مدينة هوشي منه

وبحسب شركة سافيلز فيتنام، في الربع الأول من عام 2024، سيكون المعروض من المنازل والفيلات الجديدة في مدينة هوشي منه محدودًا للغاية، حيث يبلغ 42 وحدة فقط. يأتي العرض الجديد من مشروع واحد فقط في مدينة ثو ديوك بسعر بيع يبلغ حوالي 10 مليار دونج / وحدة.

وفيما يتعلق بالسبب وراء العرض المحدود في السنوات الثلاث الماضية، قال خبراء من شركة سافيلز فيتنام إن ذلك يرجع بشكل رئيسي إلى الحواجز القانونية، مما أدى إلى ركود المشاريع الجديدة.

في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2024، وصل العرض الأساسي من المنازل والفيلات في مدينة هوشي منه إلى 762 وحدة، وهو مستقر على أساس ربع سنوي ولكن بزيادة 13% على أساس سنوي. تمثل المنتجات التي يزيد سعر بيعها عن 30 مليار دونج 76% من حصة السوق، ويتركز 85% من الإمدادات الأولية في مدينة ثو ديوك.

وتتوقع شركة سافيلز فيتنام أن يصل المعروض من المنازل والفيلات في مدينة هوشي منه خلال الأرباع الثلاثة المتبقية من هذا العام إلى نحو 1149 وحدة، معظمها من المراحل التالية من المشاريع القائمة. ستشكل فئة المنازل المتوسطة الحجم الجزء الأكبر من العرض المستقبلي، حيث تصل أسعارها إلى ما يزيد عن 20 مليار دونج/وحدة.

وفي الوقت نفسه، قالت مجموعة DKRA، في تقييمها لسوق المنازل والفيلات في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها في المراحل الأولى من هذا العام، إن الطلب في السوق ظل منخفضًا، حيث حدثت المعاملات بشكل رئيسي في المنتجات التي يقل سعرها عن 10 مليار دونج/وحدة. تصدرت مدينتي هوشي منه وبينه دونغ السوق، حيث استحوذتا على أكثر من 80% من استهلاك المنتجات الأولية في الربع.

وبحسب خبراء من مجموعة DKRA، فإن المستوى الأساسي لأسعار المنازل والفيلات في مدينة هوشي منه والمناطق المجاورة لا يزال مرتفعا، حيث يتراوح متوسط ​​السعر من 4.1 إلى 27.8 مليار دونج/وحدة.

تشير الدراسات الاستقصائية إلى أن المعروض من المنازل والفيلات في مدينة هوشي منه محدود للغاية، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن. يرغب معظم المستثمرين الذين لديهم منتجات في هذا الوقت في إعادة تموضع منتجاتهم وبيعها بأسعار أعلى من الأسعار التي كانت عليها في السنوات السابقة. وشهد السوق أيضًا حالة "تواطؤ" حيث "تآمر" أصحاب المشاريع لرفع الأسعار.

على سبيل المثال، ظهور مشروع فيلا فاخرة للغاية في مدينة ثو دوك، بسعر بيع يتجاوز 700 مليار دونج/وحدة. لقد أدى السعر غير المسبوق لهذا المشروع إلى ارتفاع مستوى أسعار المشاريع المجاورة بشكل كبير. على سبيل المثال، ارتفع سعر بيع المشروع الذي كان في السابق يتراوح بين 15 و17 مليار دونج/وحدة إلى 20 و25 مليار دونج/وحدة.

تتركز أغلب المنتجات المعروضة للبيع في القطاع الراقي، الواقع على طول نهر هان.

شقق دانانج باهظة الثمن

وفي أواخر شهر مايو/أيار، سجلت سوق الشقق في دا نانغ أسعاراً باهظة مثل تلك الموجودة في هانوي، حيث وصلت إلى 150 مليون دونج/متر مربع. تقع معظم المشاريع الجديدة في مواقع مركزية جميلة على طول نهر هان.

يقع مشروع فيلمور على طول نهر الهان بسعر يزيد عن 100 مليون دونج/م2، ويضم 206 شقة فاخرة تتراوح مساحتها من 48 إلى 125 مترًا مربعًا. المشروع هو تسليم المنازل للعملاء. شقة مكونة من غرفتي نوم، مساحتها أكثر من 74 مترًا مربعًا، مطلة على النهر، معروضة للبيع بما يقرب من 11 مليار دونج، أو 145 مليون دونج/متر مربع. شقة زاوية مكونة من 3 غرف نوم، مساحة 152 متر مربع، سعرها 23 مليار دونج، أي ما يعادل أكثر من 150 مليون دونج/ متر مربع.

بجواره مشروع رويال، وسعر بيعه أيضًا مرتفع للغاية. شقة ذات غرفتين نوم، مساحة 77 متر مربع، السعر 10 مليار دونج، أي ما يعادل 129 مليون/متر مربع.

بالإضافة إلى ذلك، يوجد مشروع آخر في شارع تران هونغ داو بمساحة تصل إلى 8 هكتارات، بما في ذلك 3 أبراج، تضم أكثر من 1300 شقة، بمساحة تتراوح بين 25.8 إلى 112 مترًا مربعًا لكل منها. سعر البيع المقدر من 65 إلى 100 مليون دونج.

أو مشروع Sun Ponte Residence، الذي يقع أيضًا في شارع Tran Hung Dao، على بعد حوالي 300 متر من جسر التنين. اعتمادًا على موقع الطابق والإطلالة، يتراوح سعر الشقق هنا من 65 إلى 100 مليون دونج/م2. وبحسب الوسطاء، بعد أسابيع قليلة فقط من فتح المشروع للبيع، تم بيعه بالكامل تقريبًا.

وفي مشاريع الشقق السكنية بانوما 1 وبانوما 2 الواقعة عند سفح جسر تران ثي لي، تتراوح أسعار الشقق في الطوابق المرتفعة ذات الإطلالات الجميلة أيضًا حول 80-100 مليون دونج/متر مربع.

إدارة البناء بالمدينة. وقالت دا نانغ إن عدد المعاملات العقارية في المدينة سجل في الربع الأول من عام 2024 نحو 2117 شقة ومنزلا فرديا، بزيادة قدرها 145% عن نفس الفترة من عام 2023 وزيادة قدرها 103.2% عن الربع الرابع من عام 2023.

قالت السيدة فو كوي هوي، رئيسة قسم المبيعات في مجموعة مينه مينه، إن سوق الشقق في دا نانغ يستوعب بشكل جيد للغاية. لقد تم إطلاق بعض المشاريع للتو وقامت بتصفية 90٪ من منتجاتها. ويشكل العملاء المحليون نسبة 40%.

وبحسب السيدة هوي، فإن الزيادة في أسعار منتجات الشقق في دا نانغ ليست كبيرة (7-10%) مقارنة بمدينتي هانوي وهوشي منه. وبالإضافة إلى ذلك، ومع انخفاض أسعار الفائدة المصرفية، اختار العديد من العملاء الذين لديهم أموال خاملة شراء شقق للعيش فيها أو الاستثمار فيها، ثم تأجيرها لأن معظم مشاريع الشقق تقع في مواقع مناسبة، بالقرب من الأنهار، وبالقرب من البحر، وفي المنطقة السياحية المركزية في دا نانغ.

وفيما يتعلق بحقيقة أن الشقق الفاخرة التي تباع بأسعار مئات الملايين من الدونغ لا تزال تحظى بالاهتمام، علق السيد فو هونغ ثانغ - مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، أن السبب في ذلك هو أن المعروض من الشقق في دا نانغ كان نادرًا باستمرار في الآونة الأخيرة، حيث يتم تقديم ما بين 500 إلى أقل من 1000 شقة فقط إلى السوق كل عام. صندوق الأراضي النظيفة المخصص لمشاريع التنمية في المنطقة المركزية وبالقرب من مركز المدينة ينضب تدريجيا، وأسعار الأراضي مرتفعة.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن معظم المشاريع المعروضة للبيع تم تطويرها من قبل مستثمرين كبار وذوي سمعة طيبة، وقد استكملت الإجراءات القانونية، وتتمتع بتقدم سريع في البناء، مما يخلق الثقة بين المشترين. يتم تطبيق العديد من سياسات المبيعات التفضيلية والدعم التحفيزي.

إلغاء ترخيص بناء الطابق السفلي لمبنى ملعب جولف كو هيل في دا لات

في 29 مايو، قررت إدارة البناء في مقاطعة لام دونج للتو إلغاء تصريح البناء للطابق السفلي داخل مشروع مبنى الجولف Cu Doi Da Lat الذي تستثمره شركة Hoang Gia DL Joint Stock Company.

جاء هذا القرار من قبل إدارة البناء بعد التأكد من عدم قيام المستثمر بإزالة المخالفات الإنشائية وفقاً للترخيص خلال المدة المحددة في وثيقة معالجة المخالفات لدى الجهة المختصة.

وفي الوقت نفسه، تضطر المؤسسة المذكورة أعلاه إلى إرجاع رخصة البناء الممنوحة لها. مدة التنفيذ 5 أيام من تاريخ توقيع قرار إلغاء رخصة البناء.

في حالة عدم قيام المستثمر في بناء ملعب جولف Cu Doi Da Lat بإعادة رخصة البناء على النحو المنصوص عليه، فإن الجهة المختصة ستصدر قرارًا بإلغاء رخصة البناء.

وبناءً على ذلك، منحت إدارة البناء في مقاطعة لام دونج في عام 2023 ترخيصًا لمستثمر المشروع المذكور أعلاه لتنفيذ جزء من الطابق السفلي من كتلة خدمة الجولف في مبنى ملعب الجولف Cu Doi Da Lat، بمساحة تبلغ حوالي 2639 مترًا مربعًا.

وفي وقت سابق، اكتشفت السلطات خلال التفتيش العديد من المخالفات الإنشائية غير القانونية وغير المرخصة في مجمع الأعمال بملعب جولف دوي كو دا لات. وقد تم تسجيل هذه المخالفات من قبل الجهات المختصة وتم اتخاذ قرارات بفرض العقوبات. حاليا قام المستثمر بإيقاف بناء المشروع.

وفيما يتعلق بهذا المشروع، قررت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في لام دونج مؤخرًا أن حوالي 5629 مترًا مربعًا من أراضي الغابات المحمية التي بنتها الشركة بشكل غير قانوني في هذا المشروع لا تكفي لتغيير غرض استخدام الأرض، ولن يتم تحويلها إلى أرض سكنية تجارية وخدمية.

ولذلك اقترحت الإدارة وتنتظر رأي لجنة الشعب الإقليمية، التي ستقدم منها تقريراً إلى مجلس الشعب الإقليمي، تقترح فيه تعديل وإلغاء استخدام 5629 متراً مربعاً من أراضي الغابات المحمية إلى أراضٍ تجارية وخدمية لبناء مبنى نادي الجولف.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html