الأراضي في مرحلة "البقعة الباردة"، وأسعار الشقق في دا نانغ ترتفع بشكل كبير، فهل هناك ظاهرة "التواطؤ" لرفع الأسعار؟

حان الوقت لشراء الأراضي للاستفادة من الفرص، أسعار الشقق في دا نانغ مرتفعة للغاية، والمنازل التي تزيد قيمتها عن 30 مليار دونج تهيمن على السوق... هذه هي أحدث أخبار العقارات. [إعلان 1]

أحدث العقارات: يقول الخبراء إن سوق الأراضي سيشهد تغيرات واضحة اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2024. (المصدر: CafeF)

حان الوقت لشراء الأراضي لتجميعها

وبحسب العديد من خبراء العقارات، فإن المستثمرين يستغلون الوقت الذي تكون فيه السوق "في أدنى مستوياتها" لشراء الأراضي، مما يجعل التفاوض أسهل. وفي الوقت نفسه، يمكن للمستثمرين اغتنام الفرص قبل تطبيق قانون الأراضي وقانون الأعمال العقارية، ومن المرجح أن يؤدي ذلك إلى تغيير مستوى أسعار جميع أنواع العقارات.

وبحسب السيد فو هونغ ثانغ، مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، فإن سوق الأراضي لا تزال تواجه العديد من الصعوبات بشكل عام، كما أن التعافي غير متكافئ عبر القطاعات. وعلى الرغم من أنها مرت بالفترة الأكثر سلبية وقد تسجل إشارات أكثر إيجابية من حيث العرض الإجمالي والطلب الإجمالي، سواء من حيث المدخلات أو المخرجات، إلا أن هذه الفترة لا تزال تشكل "النقطة الباردة" لنوع الأرض.

وأشار السيد تانج إلى أن معاملات الأراضي في الجنوب خلال الأشهر الأربعة الأولى من العام كانت لا تزال قاتمة للغاية. وفي معظم المناطق من مدينة هوشي منه إلى لونغ آن ودونغ ناي وبينه دونغ أو أبعد من ذلك مثل تاي نينه وبينه فوك، تقلبت سيولة الأراضي فقط حول 20-25% من المبلغ المفتوح للبيع. العديد من المناطق التي كانت تشهد إقبالا كبيرا في السنوات السابقة لم تعد تسجل الآن أي معاملات.

قال السيد ثانغ: "إن اللوائح الجديدة المتعلقة بتشديد تقسيم وبيع قطع الأراضي في قانون العقارات المُعدّل ستجعل سوق الأراضي بحاجة إلى مزيد من الوقت للتعافي. لذلك، على أقرب تقدير، يمكن لقطع الأراضي أن "تتعافى" بحلول نهاية العام، ولا يزال الوقت مناسبًا للبحث عن سلع بأسعار معقولة".

وتوقع السيد دينه مينه توان، مدير موقع Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، أن قانون الأعمال العقارية المعدل، الذي يدخل حيز التنفيذ رسميًا، سيشدد تقسيم الأراضي وبيعها، مما قد يتسبب في استمرار انخفاض مستوى الاهتمام بالأرض. كما ستشهد أسعار الأراضي انخفاضاً، وخاصة بالنسبة لقطع الأراضي الكبيرة. ومع ذلك، على المدى الطويل، قد تستمر أسعار الأراضي في الارتفاع وستعود المعاملات. ويرجع السبب إلى أن أسعار العقارات تعتمد أيضًا على عوامل أخرى مثل تطوير البنية التحتية والنمو الاقتصادي ودخل الناس.

في ظلّ مبدأ "كل شبر من الأرض ذهب"، يرتفع الطلب على امتلاك العقارات وتكوين الأصول بين الفيتناميين بشكل كبير. لذلك، ستظلّ الأراضي تحظى باهتمام المستهلكين الأكبر في السنوات القادمة. ويمكن لمن لديهم تدفقات مالية مستقرة التفكير في شراء الأراضي الآن لتكوين أصول وتحقيق أرباح جيدة في السنوات القادمة، كما حلل السيد توان.

وفي إجابتهم على سؤال الاستثمار في الأراضي، يقول الخبراء إنه اعتباراً من الربع الثاني من العام الجاري، سيشهد سوق الأراضي تغيرات واضحة. لا ينبغي للمستثمرين الذين يستخدمون الرافعة المالية المشاركة في هذا الوقت. أما بالنسبة للمستثمرين الكبار الذين لديهم تدفقات نقدية قوية، فهذا هو الوقت المناسب للبحث عن الفرص.

المنازل التي تزيد قيمتها عن 30 مليار دونج تهيمن على السوق في مدينة هوشي منه

وبحسب شركة سافيلز فيتنام، فإن المعروض من المنازل والفيلات الجديدة في مدينة هوشي منه في الربع الأول من عام 2024 سيكون محدودا للغاية، حيث يبلغ 42 وحدة فقط. يأتي العرض الجديد من مشروع واحد فقط في مدينة ثو دوك بسعر بيع يبلغ حوالي 10 مليار دونج / وحدة.

وفيما يتعلق بالسبب وراء العرض المحدود في السنوات الثلاث الماضية، قال خبراء من شركة سافيلز فيتنام إن ذلك يرجع بشكل رئيسي إلى الحواجز القانونية، مما أدى إلى ركود المشاريع الجديدة.

في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2024، وصل العرض الأولي من المنازل والفيلات في مدينة هوشي منه إلى 762 وحدة، وهو مستقر على أساس ربع سنوي ولكن بزيادة 13% على أساس سنوي. تمثل المنتجات التي يزيد سعر بيعها عن 30 مليار دونج 76% من حصة السوق، ويتركز 85% من الإمدادات الأولية في مدينة ثو دوك.

وتتوقع شركة سافيلز فيتنام أن يصل المعروض من المنازل والفيلات في مدينة هوشي منه خلال الأرباع الثلاثة المتبقية من هذا العام إلى نحو 1149 وحدة، معظمها من المراحل التالية من المشاريع القائمة. إن غالبية العرض المستقبلي هو من فئة المنازل المتوسطة الحجم بأسعار تزيد عن 20 مليار دونج/وحدة.

وفي الوقت نفسه، وفي تقييمها لسوق المنازل والفيلات في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها في المراحل الأولى من هذا العام، قالت مجموعة DKRA إن الطلب في السوق ظل منخفضًا، حيث حدثت المعاملات بشكل رئيسي في المنتجات التي يقل سعرها عن 10 مليار دونج/وحدة. تصدرت مدينتي هوشي منه وبينه دونغ السوق، حيث استحوذتا على أكثر من 80% من استهلاك المنتجات الأولية في الربع.

وبحسب خبراء من مجموعة DKRA، فإن المستوى الأساسي لأسعار المنازل والفيلات في مدينة هوشي منه والمناطق المجاورة يظل مرتفعا، حيث يتراوح متوسط ​​السعر من 4.1 إلى 27.8 مليار دونج/وحدة.

تشير الدراسات الاستقصائية إلى أن المعروض من المنازل والفيلات في مدينة هوشي منه محدود للغاية، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن. يرغب معظم المستثمرين الذين لديهم منتجات في هذا الوقت في إعادة تموضع منتجاتهم وبيعها بأسعار أعلى من الأسعار التي كانت عليها في السنوات السابقة. وشهد السوق أيضًا حالة "تواطؤ" حيث "تآمر" أصحاب المشاريع لرفع الأسعار.

على سبيل المثال، ظهور مشروع فيلا فاخرة للغاية في مدينة ثو دوك، بسعر بيع يتجاوز 700 مليار دونج/وحدة. لقد أدى السعر غير المسبوق لهذا المشروع إلى ارتفاع مستوى أسعار المشاريع المجاورة بشكل كبير. على سبيل المثال، ارتفع سعر بيع المشروع الذي كان في السابق يتراوح بين 15 و17 مليار دونج/وحدة إلى 20 و25 مليار دونج/وحدة.

تتركز معظم المنتجات المعروضة للبيع في القطاع الراقي، الواقع على طول نهر هان.

شقق دانانج باهظة الثمن

في أواخر شهر مايو، سجل سوق الشقق في دا نانغ أسعارًا باهظة الثمن مثل تلك الموجودة في هانوي، حيث وصلت إلى 150 مليون دونج/م2. تقع معظم المشاريع الجديدة في مواقع مركزية جميلة على طول نهر هان.

يقع مشروع فيلمور على طول نهر الهان بسعر يزيد عن 100 مليون دونج/م2، ويضم 206 شقة فاخرة تتراوح مساحتها من 48 إلى 125 مترًا مربعًا. المشروع هو تسليم المنازل للعملاء. شقة مكونة من غرفتي نوم، بمساحة تزيد عن 74 مترًا مربعًا، مطلة على النهر، معروضة للبيع مقابل ما يقرب من 11 مليار دونج، أو 145 مليون دونج/م2. شقة زاوية مكونة من 3 غرف نوم، مساحة 152 متر مربع، سعرها 23 مليار دونج، أي ما يعادل أكثر من 150 مليون دونج/متر مربع.

بجواره مشروع رويال، وسعر بيعه مرتفع أيضًا. شقة بغرفتي نوم، مساحة 77 متر مربع، السعر 10 مليار دونج، أي ما يعادل 129 مليون/متر مربع.

بالإضافة إلى ذلك، يوجد مشروع آخر في شارع تران هونغ داو بمساحة تصل إلى 8 هكتارات، بما في ذلك 3 أبراج، مع أكثر من 1300 شقة، بمساحة تتراوح بين 25.8 إلى 112 مترًا مربعًا لكل منها. سعر البيع المقدر من 65 إلى 100 مليون دونج.

أو مشروع Sun Ponte Residence، الذي يقع أيضًا في شارع Tran Hung Dao، على بعد حوالي 300 متر من جسر التنين. تتراوح أسعار الشقق هنا من 65 إلى 100 مليون دونج/م2، وذلك حسب موقع الطابق والمنظر. وبحسب الوسطاء، فبعد أسابيع قليلة فقط من فتح المشروع للبيع، تم بيعه بالكامل تقريبًا.

وفي مشاريع الشقق السكنية بانوما 1 وبانوما 2 الواقعة عند سفح جسر تران ثي لي، تبلغ أسعار الشقق المرتفعة ذات الإطلالات الجميلة حوالي 80-100 مليون دونج/م2.

إدارة البناء بالمدينة. وقالت دا نانغ إن عدد المعاملات العقارية في المدينة سجل في الربع الأول من عام 2024 نحو 2117 شقة ومنزلا فرديا، بزيادة قدرها 145% عن نفس الفترة من عام 2023 وزيادة قدرها 103.2% عن الربع الرابع من عام 2023.

قالت السيدة فو كوي هوي، رئيسة قسم المبيعات في مجموعة مينه مينه، إن سوق الشقق في دا نانغ يستوعب بشكل جيد للغاية. لقد تم إطلاق بعض المشاريع للتو وقامت بتصفية 90٪ من منتجاتها. ويشكل العملاء المحليون نسبة 40%.

وبحسب السيدة هوي، فإن الزيادة في أسعار منتجات الشقق في دا نانغ ليست كبيرة (7-10%) مقارنة بمدينتي هانوي وهوشي منه في أقصى البلاد. علاوة على ذلك، مع انخفاض أسعار الفائدة المصرفية، اختار العديد من العملاء الذين لديهم أموال خاملة شراء شقق للعيش فيها أو الاستثمار، ثم تأجيرها لأن معظم مشاريع الشقق تقع في مواقع مناسبة، بالقرب من الأنهار، وبالقرب من البحر، وفي المنطقة السياحية المركزية في دا نانغ.

وفيما يتعلق بحقيقة أن الشقق الفاخرة التي تباع بأسعار مئات الملايين من الدونغ لا تزال تحظى بالاهتمام، علق السيد فو هونغ ثانغ - مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، أن هذا يرجع إلى أن المعروض من الشقق في دا نانغ كان نادرًا باستمرار في الآونة الأخيرة، مع طرح ما بين 500 إلى أقل من 1000 شقة فقط في السوق كل عام. صندوق الأراضي النظيفة المخصص لمشاريع التنمية في المنطقة المركزية وبالقرب من مركز المدينة ينضب تدريجيا، وتكاليف الأراضي مرتفعة.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن معظم المشاريع المعروضة للبيع تم تطويرها من قبل مستثمرين كبار وذوي سمعة طيبة، وقد استكملت الإجراءات القانونية، وتتمتع بتقدم سريع في البناء، مما يخلق الثقة بين المشترين. يتم تطبيق العديد من سياسات المبيعات التفضيلية ودعم التحفيز.

إلغاء ترخيص بناء الطابق السفلي من مبنى ملعب كو هيل للغولف في دا لات

في 29 مايو، قررت إدارة البناء في مقاطعة لام دونج للتو إلغاء تصريح البناء للطابق السفلي داخل مشروع مبنى الجولف Cu Doi Da Lat الذي تستثمره شركة Hoang Gia DL المساهمة.

جاء هذا القرار من قبل إدارة البناء بعد التأكد من عدم قيام المستثمر بإزالة مخالفات البناء وفقاً للترخيص خلال المدة المحددة في وثيقة معالجة المخالفات لدى الجهة المختصة.

وفي الوقت نفسه، تضطر المؤسسة المذكورة أعلاه إلى إعادة رخصة البناء الممنوحة لها. مدة التنفيذ 5 أيام من تاريخ توقيع قرار إلغاء رخصة البناء.

في حالة عدم قيام المستثمر في بناء ملعب جولف Cu Doi Da Lat بإعادة رخصة البناء على النحو المنصوص عليه، فإن الجهة المختصة ستصدر قرارًا بإلغاء رخصة البناء.

وبناءً على ذلك، منحت إدارة البناء في مقاطعة لام دونج في عام 2023 ترخيصًا لمستثمر المشروع المذكور أعلاه لتنفيذ جزء من الطابق السفلي من كتلة خدمة الجولف في مبنى ملعب الجولف Cu Doi Da Lat، بمساحة تبلغ حوالي 2639 مترًا مربعًا.

وفي وقت سابق، اكتشفت السلطات خلال التفتيش العديد من المخالفات الإنشائية غير القانونية وغير المرخصة في مجمع الأعمال في ملعب دوي كو دا لات للغولف. وقد تم تسجيل هذه المخالفات من قبل الجهات المختصة وتم اتخاذ قرارات بفرض العقوبات. حاليا، أوقف المستثمر بناء المشروع.

وفيما يتعلق بهذا المشروع، قررت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في لام دونج مؤخرًا أن حوالي 5629 مترًا مربعًا من أراضي الغابات المحمية التي بنتها المؤسسة بشكل غير قانوني في هذا المشروع لا تكفي لتغيير غرض استخدام الأرض، ولن يتم تحويلها إلى أرض سكنية تجارية وخدمية.

لذلك اقترحت الإدارة وتنتظر رأي لجنة الشعب الإقليمية، والتي ستقدم منها تقريراً إلى مجلس الشعب الإقليمي، يقترح تعديل وإلغاء استخدام 5629 متراً مربعاً من أراضي الغابات المحمية إلى أراضٍ تجارية وخدمية لتنفيذ بناء مبنى نادي الجولف.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html