قطع الأراضي تجذب المزيد من الاهتمام من الشقق، فهل حان الوقت لـ"دفع المال"؟ إجراءات تحويل الأراضي البستانية إلى أراض سكنية

ارتفع الاهتمام بالأراضي وأراضي المشاريع أكثر من الشقق، ويقترح الخبراء الوقت المناسب للاستثمار، دا نانغ تبيع قطعة أرض بمليار دولار في مزاد علني... هي أحدث أخبار العقارات.

في ظل الانتعاش التدريجي لسوق العقارات في بداية العام، أطلق الوسطاء ومراكز التداول والمستثمرون العديد من الحملات التجارية في وقت مبكر حتى لا يفوتوا فرصة الوصول إلى عدد كبير من العملاء المحتملين. (المصدر: صحيفة XD)

العرض الجديد في السوق سوف يتحسن قريبا

تظهر أحدث البيانات من Batdongsan.com.vn أنه مقارنة ببداية عام 2023، أظهر سوق العقارات في بداية هذا العام المزيد من العلامات الإيجابية من حيث الاهتمام وعدد القوائم. ويظهر ذلك أن الطلب على البحث عن العقارات للبيع على مستوى الدولة في يناير 2024 ارتفع بنسبة 66% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023، كما ارتفع عدد العقارات المعروضة للبيع بنسبة 52%.

ومن الجدير بالذكر أنه في هانوي ومدينة هوشي منه، شهدت الأراضي وأراضي المشاريع زيادة أكبر في الاهتمام مقارنة بالشقق. وعلى وجه التحديد، في يناير/كانون الثاني 2024، ارتفع عدد عمليات البحث عن الأراضي في هانوي بنسبة 110%، وزادت أراضي المشاريع بنسبة 77% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وفي الوقت نفسه، ارتفعت عمليات البحث عن الشقق في هانوي بنسبة 71%. وعلى نحو مماثل، في مدينة هوشي منه، ارتفع الطلب على البحث بنسبة 71% - 73% للأراضي وأراضي المشاريع، وزاد بنسبة 59% فقط للشقق.

تعكس البيانات المذكورة أعلاه جزئيًا رغبة العديد من الأشخاص في امتلاك الأراضي على الرغم من أن السوق لم يعد يشهد حمى الأراضي كما كان في أوائل عام 2022. كما أظهر التقرير ومؤشر ثقة المستهلك العقاري (CSS) لموقع Batdongsan.com.vn في النصف الأول من عام 2024 أن ما يصل إلى 65٪ من المستجيبين قالوا إنهم ما زالوا يخططون لشراء العقارات في العام المقبل؛ وتبلغ نسبة المشتريات بغرض الاستثمار 60%، ولا تزال الأراضي هي النوع الذي يثير اهتمام المشترين المستقبليين بشكل أكبر.

في ظل الانتعاش التدريجي لسوق العقارات مع بداية العام، أطلق الوسطاء ومراكز التداول والمستثمرون العديد من الحملات التجارية في وقت مبكر لعدم تفويت فرصة الوصول إلى عدد كبير من العملاء المحتملين.

وفي تقييمه للنفسية واتجاهات الأعمال العقارية، علق السيد دينه مينه توان، مدير batdongsan.com.vn: في الوقت الحالي، يصر العديد من المستثمرين على دفع المبيعات في أوائل عام 2024 لأنه إذا انتظروا حتى عام 2025 عندما يدخل قانون الأعمال العقارية 2023 حيز التنفيذ، فسيكون تحصيل الأموال أكثر صعوبة ويستغرق وقتًا طويلاً لأنه في ذلك الوقت، لا يمكن للمستثمرين تحصيل ودائع تزيد عن 5٪ من سعر بيع المنازل وأعمال البناء التي يتم تشكيلها في المستقبل، وبعد استكمال جميع التزامات البيع، يمكنهم تحصيل 25٪ إضافية. ولذلك يتوقع هذا الخبير أن العرض الجديد في سوق العقارات سيتحسن قريبًا في عام 2024.

وبحسب البحث الذي أجراه السيد دينه مينه توان على أكثر من 10 وحدات لتداول الأراضي في دونغ ناي وبينه دونغ ولونغ آن، فقد أكدت جميع الشركات أن عدد معاملات الأراضي ارتفع في بداية هذا العام. تركز معظمها على قطع الأراضي ذات الوضع القانوني القياسي، والتي يقل سعرها عن 2 مليار دونج، وتقع ضمن دائرة نصف قطرها 60 كيلومترًا حول مدينة هوشي منه.

وفي سوق هانوي، مع قطاعات تلبي احتياجات حقيقية مثل شراء وبيع وتأجير الشقق الثانوية أو مساحات البيع بالتجزئة في وسط المدينة، بدأ العديد من وسطاء العقارات أيضًا العمل مباشرة بعد عطلة تيت. إن العرض النادر في حين لا يزال الطلب موجودًا جعل وضع التداول بعد تيت في هذه القطاعات أكثر حيوية.

متى تستثمر؟

وفقًا لمسح أجراه مركز One Mount Real Estate لأبحاث السوق ورؤى العملاء في نهاية عام 2023، من بين 63% من الأشخاص الذين لديهم احتياجات عقارية في عام 2024، فإن معظم هؤلاء الذين لديهم احتياجات عقارية مهتمون بالشقق والأراضي والأراضي السكنية.

وبحسب البيانات التي أصدرتها للتو وحدة أبحاث العقارات، فقد زاد الاهتمام بالعقارات بسرعة مرة أخرى بعد عطلة تيت.

في السابق، بدأ عدد عمليات البحث عن العقارات على مستوى البلاد في الارتفاع اعتبارًا من اليوم الثاني من تيت واستمر في الارتفاع بقوة، حيث وصل إلى زيادة بنسبة 124٪ في اليوم العاشر من تيت مقارنة بالأسبوع الذي سبق تيت.

ومن الجدير بالذكر أنه في هانوي ومدينة هوشي منه، شهدت الأراضي وأراضي المشاريع زيادة أكبر في الاهتمام مقارنة بالشقق.

تشير دراسة استقصائية في هواي دوك (هانوي) إلى أن الطلب على الأراضي في الضواحي قد زاد في الآونة الأخيرة مقارنة بالأشهر الأولى من عام 2023. ومع ذلك، فإن عدد المعاملات الناجحة ليس مرتفعًا، ولم يكن هناك تحسن كبير.

في الوقت الحاضر، لا يزال العملاء يعتمدون بشكل أساسي على البحث والمسح في السوق. يتقلب الطلب على البحث من قبل المستثمرين مع التمويل فوق أو تحت 2 مليار دونج.

فيما يتعلق بأسعار الأراضي والمنازل في الأزقة الضواحي، فهذا منتج عقاري يخدم احتياجات الإسكان الحقيقية. قيمة المتر المربع كبيرة، لكن القيمة الإجمالية للمنزل لا تزال أقل بكثير مقارنة بالمنزل أو الفيلا المجاورة لأن المساحة صغيرة، حوالي 30-50 متر مربع فقط، لذلك ارتفعت أسعار المنازل في الزقاق مع مرور الوقت.

وتتركز سلة المنازل في الأزقة بشكل رئيسي في مناطق مثل دونغ آنه، وهوآي دوك، وثانه تري، وجيا لام... ويبلغ السعر في الغالب حوالي 100 مليون دونج/م2 للمنازل في الأزقة التي يبلغ عرضها حوالي 2.5 إلى 3 أمتار.

بالنسبة للمستثمرين، فإن أسعار الفائدة المنخفضة لمشتري المنازل تشكل ميزة للرافعة المالية. رغم انخفاض أسعار الفائدة، ينصح الخبراء بعدم إساءة استخدامها.

بحسب الخبراء، يجب عليك الاستثمار في هذا الوقت فقط عندما يتوفر لديك المال ويمكنك العثور على عقارات بسعر جيد ورخيص. على المدى القصير، لا يمكن لسوق العقارات أن يتعافى على الفور. سوق العقارات في عام 2024 ليس الوقت المناسب للاستثمار والمضاربة، فهذه لا تزال المرحلة المناسبة للتفكير في الشراء من أجل الاستثمار الطويل الأجل، والشراء للعيش. لذلك، لا ينبغي لك استخدام الرافعة المالية المفرطة وينبغي أن تستهدف فقط المشاريع التي تحتوي على مستندات قانونية كاملة وسياسات مبيعات مرنة وحوافز جيدة لأسعار الفائدة.

دا نانغ تبيع أرضًا "ذهبية" بقيمة آلاف المليارات من الدونغ في مزاد علني، وتطل أربعة جوانب منها على الطريق.

أعلن مركز تنمية صندوق الأراضي التابع لإدارة الموارد الطبيعية والبيئة في دا نانغ عن طرح قطعة أرض برمز A1-2-1 على الطريق من جسر نهر هان إلى البحر في شارع فام فان دونج في المزاد العلني.

الوضع الحالي للأرض بالقرب من جسر نهر هان المعروضة للبيع بالمزاد العلني في دا نانغ. (المصدر: دان تري)

تبلغ المساحة الإجمالية للأرض حوالي 10000 متر مربع، والسعر الابتدائي يزيد عن 137 مليون دونج/متر مربع. فترة استخدام الأرض 50 سنة، ويدفع المستأجر مرة واحدة. هذه الأرض لها 4 جوانب تطل على الطريق.

انتهت المدينة من تطهير الموقع والبنية التحتية الفنية. الأرض مخصصة لبناء مركز تجاري ومكاتب للإيجار برأس مال استثماري إجمالي متوقع يبلغ نحو 2000 مليار دونج من صاحب العطاء الفائز.

تشترط مدينة دا نانغ أن تقوم الوحدات المشاركة بدفع مقدمًا 20% من القيمة الإجمالية لقطعة الأرض. في حالة وجود شركتين أو أكثر تمتلك كل منهما الأخرى ملكية مشتركة وفقاً لأحكام قانون الشركات، لا يجوز إلا لشركة واحدة المشاركة في المزاد.

ويجب على المشاركين في المزاد أيضًا أن يكون لديهم تقرير عام عن مشروع الاستثمار وفقًا للوظائف ومؤشرات التخطيط والتقدم وإجمالي الاستثمار المتوقع للمشروع.

- يجب أن يكون لديه وثائق وأوراق تثبت أن الحد الأدنى لرأس المال اللازم لتنفيذ المشروع لا يقل عن 20% من إجمالي الاستثمار المتوقع، والالتزام بعدم الإفلاس أو الدخول في عملية الحل...

ما هي الإجراءات المطلوبة لتحويل الأراضي الحدائقية إلى أراضي سكنية في عام 2024؟

تحويل أراضي الحدائق إلى أراضي سكنية يتطلب الحصول على إذن

وفقاً للمادة 2 من المادة 9 من قانون الأراضي لسنة 2024، تشمل الأراضي الزراعية أنواع الأراضي التالية: الأراضي المخصصة لزراعة المحاصيل السنوية، بما في ذلك أراضي الأرز والأراضي المخصصة لزراعة المحاصيل السنوية الأخرى؛ أرض للمحاصيل الدائمة؛ الأراضي الحرجية، بما في ذلك الأراضي الحرجية ذات الاستخدام الخاص، والأراضي الحرجية الواقية، والأراضي الحرجية الإنتاجية؛ أراضي تربية الأحياء المائية؛ أراضي الثروة الحيوانية المركزة؛ أرض مالحة؛ أراضي زراعية أخرى.

وعليه، ووفقاً للمادة 9 من قانون الأراضي لسنة 2024، فإن القانون لا يصنف الأراضي البستانية ضمن أي مجموعة من الأراضي. ومع ذلك، بناءً على غرض استخدام الأرض، يمكن فهم أرض الحديقة على أنها أرض لزراعة المحاصيل السنوية أو أرض لزراعة المحاصيل الدائمة (تنتمي إلى مجموعة الأراضي الزراعية).

وفي الوقت نفسه، ووفقاً للمادة 121 من قانون الأراضي لعام 2024، يجب الحصول على إذن من وكالة حكومية مختصة لتحويل الأراضي الزراعية إلى أراض غير زراعية.

إجراءات تحويل الأراضي البستانية إلى أراض سكنية

* الخطوات الواجب اتباعها

طبقا للمادة 69 من المرسوم 43/2014/ND-CP، تتم عملية تحويل الأراضي الحدائقية إلى الأراضي السكنية بالخطوات التالية:

الخطوة 1. تحضير المستندات. تحتاج الأسر والأفراد إلى إعداد مجموعة من الوثائق، بما في ذلك: طلب الحصول على إذن لتغيير غرض استخدام الأرض؛ الشهادة (الكتاب الأحمر، الكتاب الوردي)؛

الخطوة 2. إرسال واستلام المستندات:

مكان تقديم الطلب: الطريقة الأولى: تقديم الطلب إلى إدارة الشباك الواحد لتحويله إلى إدارة الموارد الطبيعية والبيئة؛ الطريقة الثانية: في الأماكن التي لا يوجد بها إدارة متكاملة يتم التقديم مباشرة إلى إدارة الموارد الطبيعية والبيئة.

استلام المستندات: إذا كانت المستندات مكتملة، يقوم قسم الاستلام بتسجيلها في دفتر الاستلام وإعطاء إيصال للمرسل (يوضح الإيصال بوضوح الموعد النهائي لإرجاع النتائج)؛ إذا كان الطلب غير مكتمل أو غير صالح، فيجب إخطار مقدم الطلب خلال مدة لا تتجاوز 3 أيام عمل وتوجيهه لاستكمال الطلب وفقًا للوائح.

الخطوة 3. حل الطلبات: في هذه المرحلة، يجب على الأشخاص ملاحظة أن الالتزام الأكثر أهمية هو دفع رسوم استخدام الأراضي.

الخطوة 4. إرجاع النتائج

* مدة المعالجة: لا تزيد عن 15 يومًا من تاريخ استلام المستندات الصالحة؛ لا تزيد عن 25 يومًا بالنسبة للبلديات الجبلية والجزر والمناطق النائية والمناطق ذات الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة.

ملحوظة: لا يشمل الوقت المذكور أعلاه أيام العطل والإجازات الرسمية المنصوص عليها في القانون؛ لا يشمل ذلك الوقت اللازم لأداء الالتزامات المالية لمستخدمي الأراضي.

[إعلان 2]
مصدر