اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، سيتم إلغاء المشاريع المتأخرة عن الجدول الزمني دون تعويض. هذا التنظيم من شأنه أن يؤدي إلى "تطهير" المستثمرين، ومنع المضاربة على الأراضي، ومعالجة المشاريع "المعلقة".
 |
| مشروع IFC One Saigon (المنطقة 1، مدينة هوشي منه) لم يكتمل بعد بعد مرور 17 عامًا. |
إجراءات صارمة لوقف المضاربة على الأراضي و«المشاريع المتوقفة»
يقع مشروع IFC One Saigon (المعروف سابقًا باسم برج Saigon One) على "أرض ذهبية" عند زاوية شارع Ham Nghi - Ton Duc Thang (المنطقة 1، مدينة هوشي منه)، ولكنه لا يزال غير مكتمل بعد فترة قصيرة من إعادة التشغيل المزدحمة.
تم بناء مشروع IFC One Saigon على مساحة أرض تبلغ 6,672 مترًا مربعًا، بمقياس 5 طوابق تحت الأرض و3 طوابق فنية و41 طابقًا علويًا، وبدأ البناء منذ 17 عامًا، ولكن بعد 5 سنوات من التنفيذ البطيء، توقف المشروع رسميًا عن البناء في عام 2011. بعد العديد من التغييرات في الملكية، لا يزال مشروع IFC One Saigon غير مكتمل. لقد تم إدراج هذا المشروع مرارا وتكرارا في قائمة المشاريع التي تشوه صورة المدينة.
مقابل سوق بن ثانه (مدينة هو تشي منه)، مباشرة عند محطة المترو المزدحمة رقم 1، يوجد كتلة خرسانية خشنة تسمى One Central Saigon (المعروفة سابقًا باسم The Spirit of Saigon). هذا مجمع من مركز تجاري ومكاتب وشقق وشقة سوبر وفندق 6 نجوم، بمساحة إجمالية للأرض تزيد عن 8500 متر مربع، ويقع على أرض رباعية بن ثانه بموقع متميز في وسط المنطقة 1 مع 4 واجهات. لقد مر هذا المشروع أيضًا بالعديد من المالكين، لكن ليس هناك تاريخ للانتهاء منه حتى الآن.
وعلى نحو مماثل، بدأ مشروع لانكستر لينكولن (المنطقة الرابعة)، الذي تستثمره شركة ترونغ ثوي لانكستر المحدودة، في البناء في عام 2017، ولكن بعد البناء تحت الأرض، تم "تجميده". في هذه الأثناء، تمت الموافقة على مشروع D-One Saigon (منطقة Go Vap) لشركة DHA في عام 2016، ولكن حتى الآن لا يزال مجرد قطعة أرض فارغة.
ومن بين النقاط الجديدة في قانون الأراضي 2024 فرض عقوبات على المشاريع التي تغير أغراضها، وتعترف بحقوق استخدام الأراضي، وتحصل على تحويلات حقوق استخدام الأراضي، بينما كان القانون السابق يطبق فقط إلغاء الأراضي بسبب المخالفات على المشاريع التي تم تخصيص أرض لها أو تأجيرها.
إن ما ورد أعلاه مجرد أمثلة لبعض المشاريع التي تم "تعليقها" لسنوات عديدة في مدينة هوشي منه. ينص قانون الأراضي لعام 2013 على أنه بعد الموافقة على قرار سياسة الاستثمار، يكون للمشروع فترة تنفيذ مدتها 12 شهرًا، أو 24 شهرًا في حالة تمديدها. إذا لم يتم الالتزام بهذا الموعد النهائي، سيتم إلغاء المشروع. ومع ذلك، فإن استعادة هذه المشاريع ليست بالأمر السهل، خاصة عندما تكون المؤسسة قد قامت باستثمارات أساسية على تلك الأراضي.
يتضمن قانون الأراضي لعام 2024 (الذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024) العديد من اللوائح الأكثر صرامة. على سبيل المثال، إذا لم يتم استخدام مشروع استثماري لمدة 12 شهرًا متتالية من تاريخ التسليم، أو تأخر تقدم استخدام الأرض لمدة 24 شهرًا عن التقدم المسجل في قرار الاستثمار، فسيتم إلغاؤه.
في حالة عدم استغلال الأرض أو تأخر التقدم، يُمنح المستثمر تمديدًا لا يتجاوز 24 شهرًا ويجب عليه دفع مبلغ إضافي مماثل للدولة. بعد انقضاء مدة التمديد، إذا لم يتم استغلال الأرض، تستعيد الدولة ملكيتها دون تعويض عن الأرض والأصول الملحقة بالأرض وتكاليف الاستثمار في الأرض.
ضرورة الأخذ بعين الاعتبار حالة "القوة القاهرة"
إن استعادة المشاريع المتوقفة لتجديد موارد الأراضي أمر ضروري، لكن بحسب الخبراء، من الضروري الأخذ بعين الاعتبار حالات القوة القاهرة، مثل الإجراءات القانونية التي تستغرق سنوات عديدة. لأن الشركات نفسها تريد أيضًا استكمال الإجراءات القانونية في أسرع وقت ممكن حتى تتمكن من نشر البناء والمبيعات واسترداد رأس المال.
وفي حديثه لمراسلي صحيفة داو تو، قال السيد أنجوس ليو، رئيس مجلس إدارة شركة جامودا لاند فيتنام، إن التنظيم الخاص باستصلاح الأراضي للمشاريع التي لم يتم تنفيذها بعد انتهاء فترة التمديد في قانون الأراضي لعام 2024 يهدف إلى تجنب إهدار موارد الأراضي. ولكن في بعض الحالات، قد تكون فترة التمديد أطول، كما حدث أثناء تفشي فيروس كورونا المستجد (كوفيد-19).
ومن خلال خبرته التجارية، قال السيد لي هوو نغيا، المدير العام لشركة لي ثانه للإنشاءات المحدودة، إنه في الواقع، هناك العديد من حالات القوة القاهرة. على سبيل المثال، لا تستطيع إحدى الشركات تنفيذ مشروع ما بسبب بطء الإجراءات المتعلقة بالسلطات. لذلك، وفقا للسيد نجيا، فإن المرسوم الذي يوجه قانون الأراضي يحتاج إلى استكمال وتوضيح هذا المحتوى، وإلا فإن الشركات في كثير من الحالات سوف تتعرض للقتل "ظلما".
وأضاف السيد نجيا: "بمجرد تقديمنا لوثائق المشروع، كان علينا تسجيل جدول زمني، ولكن بعد الموافقة على الاستثمار، لم نتمكن من تنفيذه على الفور، لأن التقدم بطلب للحصول على ترخيص استثمار وإجراءات أخرى استغرق سنوات عديدة".
إن نقطة البداية للشركات التي تريد متابعة تنفيذ المشروع عندما يتأخر التقدم عن الجدول الزمني هي أن القانون يوفر شروط التأخير بسبب أسباب القوة القاهرة مثل الكوارث الطبيعية وهجمات العدو، وإذا أمكن إثبات أن المشروع تأخر بسبب خطأ السلطات أو الذين يؤدون واجبات عامة، فلن يتم إلغاؤه. ومع ذلك، أوصت الشركات أيضًا بضرورة أن تتضمن المراسيم التوجيهية لوائح أكثر تفصيلاً وعقوبات محددة للأفراد والمنظمات التي تتسبب بشكل غير مباشر في تأخير المشاريع.
إلى جانب تشديد القواعد في قانون الأراضي لعام 2024، فإن قانون الأعمال العقارية لعام 2023 يتضمن العديد من التغييرات المتعلقة بالظروف المالية للمستثمرين. على سبيل المثال، يجب أن يكون لدى مؤسسة الأعمال العقارية رأس مال مساهم لا يقل عن 20٪ من إجمالي رأس المال الاستثماري للمشاريع التي يبلغ حجم استخدام الأراضي فيها أقل من 20 هكتارًا، ولا يقل عن 15٪ من إجمالي رأس المال الاستثماري للمشاريع التي يبلغ حجم استخدام الأراضي فيها 20 هكتارًا أو أكثر، ويجب ضمان القدرة على تعبئة رأس المال لتنفيذ المشاريع الاستثمارية.
في حالة قيام مؤسسة عقارية بتنفيذ العديد من المشاريع في وقت واحد، يجب أن يكون لديها رأس مال كافٍ مخصص لضمان النسبة المذكورة أعلاه لكل مشروع من أجل تنفيذ جميع المشاريع. بالإضافة إلى ذلك، ينص قانون الأعمال العقارية لعام 2023 أيضًا على شروط مثل حدود الرصيد الائتماني والسندات المؤسسية وما إلى ذلك.
في ظل هذه اللوائح الصارمة، يجب على الشركات أن تحسب الأمور بعناية قبل البدء في أي مشروع، لتجنب الاستثمار غير الفعال، وركود المشاريع، وإهدار الموارد.
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html
تعليق (0)