حظر تقسيم وبيع الأراضي.. سوق العقارات يتطور بشكل أكثر صحة

ومن المتوقع أن يدخل قانون الأعمال العقارية (المعدل) حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024. حيث سيتم تطبيق حظر تقسيم وبيع الأراضي في 105 مدينة وبلدة، بزيادة 81 وحدة مقارنة باللوائح الحالية. في ظل الظروف الصعبة التي يعيشها سوق العقارات، هل ستؤدي هذه القواعد الجديدة إلى جعل الوضع أكثر صعوبة؟

قطعة أرض للبيع في بلدية آن فو تاي، منطقة بينه تشانه. الصورة: هوانغ هونغ

خطر النقص وارتفاع الأسعار

وبحسب السيد نجوين هوانج هاي، مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء ، فإن الأرض هي دائمًا القطاع الأكثر طلبًا والأكثر تداولًا بين جميع معاملات العقارات. في الربع الأول من عام 2024، بلغ عدد معاملات الأراضي الناجحة في البلاد بأكملها 97,659 معاملة، أي ما يقرب من ثلاثة أضعاف حجم المعاملات في قطاع الشقق والمنازل الفردية. وتظهر الحقيقة أيضًا أن سوق العقارات اهتزت عدة مرات خلال السنوات الخمس عشرة الماضية بسبب حمى الأراضي.

علق البروفيسور الدكتور دانج هونغ فو بأن اللوائح غير المتماسكة في قانون الأراضي لعام 2013 هي السبب في استغلال تقسيم الأراضي وبيعها وخلق الحمى بشكل مستمر. بلغت حمى الأراضي ذروتها في الفترة 2020-2022، عندما تم الإعلان عن العديد من أنواع التخطيط من المستويات المركزية إلى المحلية، وتم الاستثمار بكثافة في البنية التحتية للنقل الحضري، بالإضافة إلى حيل سماسرة الأراضي لرفع أسعار الأراضي.

وبفضل الإجراءات الصارمة التي اتخذتها الحكومة والوزارات المعنية، ستنخفض الحمى بحلول نهاية عام 2022. ومع ذلك، فقد سقط السوق في حالة متطرفة أخرى عندما تجمد قطاع الأراضي تقريبًا في العديد من المناطق خلال العامين الماضيين. وبحسب إحصاءات وزارة البناء، يبلغ مخزون العقارات في المشاريع في الربع الأول من عام 2024 نحو 23029 وحدة، ويتركز المخزون بشكل رئيسي في قطاع العقارات السكنية الفردية وقطع الأراضي التابعة للمشاريع، بواقع 10855 قطعة أرض وحدها.

ولا تتوفر لدى وزارة الإنشاءات حاليا بيانات محددة عن عدد مشاريع التقسيم وبيع الأراضي المهجورة، ولكن بمجرد العودة إلى المناطق التي شهدت حمى الأراضي قبل عامين، يمكن للمرء أن يرى الوضع الكئيب في هذه المناطق. عادة ما تكون العديد من المشاريع في الجنوب الشرقي، أو المرتفعات الوسطى، أو المناطق الوسطى، أو في المنطقة الشمالية، متوقفة. لقد اشترى العديد من الناس الأراضي بأسعار مرتفعة، والآن لم يعد من السهل "الهروب" بسبب عدم وجود معاملات في السوق.

صعوبات قصيرة الأجل، استدامة طويلة الأجل

ورغم الاعتقاد بأن سوق العقارات سيتأثر إلى حد ما باللائحة التي تحظر تقسيم الأراضي وبيعها، إلا أن الخبراء ما زالوا متفائلين بأنه على المدى الطويل، يمكن للسوق أن يتطور بشكل أكثر صحة. وبحسب الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، فإن اللائحة الجديدة بمثابة "فلتر"، إذ تساعد على إقصاء المستثمرين الذين يطلبون الأراضي للمشاريع فقط ثم يقسمونها ويبيعونها، وهو ما لا يحقق الكفاءة الاقتصادية للبلاد. منع حالة الأراضي المضاربية المهجورة، وأموال الناس المتروكة ميتة في الأرض، مما يؤدي إلى ضرر كبير للاقتصاد.

وفيما يتعلق بالمخاوف من أن يؤثر التنظيم الذي يمنع تقسيم وبيع الأراضي على حقوق الشعب، أكد ممثل وزارة البناء أن التنظيم الجديد يؤثر فقط على المستثمرين الذين يستخدمون رأس المال الخاص للاستثمار في قطاع العقارات، ولا يؤثر على مشاريع الدولة لتطوير صناديق الأراضي، حيث تنفق ميزانية الدولة الأموال على إخلاء الأراضي، وتنظيم المزادات للناس للشراء لبناء المنازل، وتلبية الحاجة إلى السكن في ظروف النمو السكاني الطبيعي. كما أن اللائحة الجديدة لا تؤثر على قدرة الأفراد الذين لديهم حقوق قانونية في استخدام الأراضي على فصل قطع الأراضي لغرض التبرع بها أو الهبة أو الميراث أو نقلها إلى آخرين.

ومن وجهة نظر مطوري المشاريع العقارية، تعتقد الشركات أن الأمر قد يكون صعباً على المدى القصير ولكنه مستقر على المدى الطويل. أفاد السيد فو هونغ ثانغ، مدير الاستثمار في مجموعة DKRA، أن عدد تقسيمات الأراضي المعروضة للبيع في المناطق الحضرية من النوع الثاني والثالث شهد ازدهارًا في السنوات الأخيرة. وبالتالي فإن تشديد التقسيم وفقاً للوائح الجديدة لقانون ممارسة الأعمال العقارية (المعدل) سيؤثر على السوق بأكمله من الشمال إلى الجنوب، حيث سيتأثر 90% من المستثمرين في المدن من النوع الثاني والثالث. في الواقع، إن تقسيم الأراضي وبيعها يمكن أن يؤدي بسهولة إلى استغلال الناس. لقد استغل العديد من المستثمرين ذوي القدرة المالية الضعيفة سياسات جمع الأراضي، وتطهير الأراضي، وبناء البنية التحتية غير المستقرة، ثم بيع الأراضي بأسعار مرتفعة للناس والمضاربين لجمع الأموال. وهذا هو السبب الجذري لتضخم الأسعار، مما يؤدي إلى خلق "حمى الأرض"، مما يسبب مخاطر لسوق العقارات. ومن ثم، فمن المتوقع أن يساهم تشديد تقسيم وبيع الأراضي في "فحص" المستثمرين، وتشكيل شركات عقارية محترفة.

وفي الوقت نفسه، قال السيد نجوين فان هاو، المدير العام لشركة آسيان القابضة العقارية: إن الحظر المفروض على تقسيم وبيع قطع الأراضي في المناطق الحضرية الخاصة من النوع الأول والثاني والثالث له تأثير كبير على هيكل قطاعات المنتجات العقارية. من المتوقع أن ينخفض ​​عدد المنتجات الزراعية من الأراضي في الفترة المقبلة، كما أن ندرة العرض ستؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي. ومع ذلك، على المدى الطويل، سيساعد هذا السوق على التطور بشكل أكثر صحة وجعل التخطيط الحضري أكثر منهجية.

ينص قانون الأعمال العقارية لعام 2023 على أنه لا يجوز نقل حقوق استخدام الأراضي إلى الأفراد الذين يقومون ببناء المساكن بأنفسهم، أو تقسيم قطع الأراضي للبيع في الأحياء والمناطق والمدن ذات المناطق الحضرية الخاصة من النوع الأول والثاني والثالث، ويخضعون لمزادات حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لأحكام قانون الأراضي. وبحسب وزارة البناء، فإن البلاد لديها منطقتان حضريتان خاصتان، هما هانوي ومدينة هوشي منه؛ 22 مدينة من النوع الأول؛ 36 مدينة من النوع الثاني؛ 45 مدينة من النوع الثالث.

مينه دوي - دوك ترونغ

المصدر: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html