ومن المتوقع أن يدخل قانون الأعمال العقارية (المعدل) حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024. حيث سيتم تطبيق حظر تقسيم وبيع الأراضي في 105 مدينة وبلدة، بزيادة 81 وحدة مقارنة باللوائح الحالية. في ظل الظروف الصعبة التي يعيشها سوق العقارات، هل ستؤدي هذه القواعد الجديدة إلى جعل الوضع أكثر صعوبة؟
خطر النقص وارتفاع الأسعار
وقال السيد نجوين هوانج هاي، مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء، إن الأراضي هي دائمًا القطاع الذي يحظى بطلب مرتفع ويتم تداوله أكثر من بين جميع معاملات العقارات. في الربع الأول من عام 2024، بلغ عدد معاملات الأراضي الناجحة في الدولة بأكملها 97,659 معاملة، أي ما يقرب من ثلاثة أضعاف حجم المعاملات في قطاع الشقق والمنازل الفردية. وتظهر الحقيقة أيضًا أن سوق العقارات اهتزت عدة مرات بسبب حمى الأراضي خلال الأعوام الخمسة عشر الماضية.
علق البروفيسور الدكتور دانج هونغ فو بأن اللوائح غير المتماسكة في قانون الأراضي لعام 2013 هي السبب في استغلال تقسيم الأراضي وبيعها وخلق الحمى بشكل مستمر. بلغت حمى الأراضي ذروتها في الفترة 2020-2022، عندما تم الإعلان عن العديد من أنواع التخطيط من المستويات المركزية إلى المحلية، وتم الاستثمار بكثافة في البنية التحتية للنقل الحضري، بالإضافة إلى حيل سماسرة الأراضي لرفع أسعار الأراضي.
وبفضل العديد من التدابير الصارمة التي اتخذتها الحكومة والوزارات المعنية، انخفضت الحمى بحلول نهاية عام 2022. ومع ذلك، فقد سقط السوق في حالة متطرفة أخرى عندما تجمد قطاع الأراضي تقريبًا في العديد من المناطق خلال العامين الماضيين. وبحسب إحصائيات وزارة البناء، فإن مخزون العقارات في المشاريع في الربع الأول من عام 2024 يبلغ نحو 23029 وحدة، ويتركز المخزون بشكل رئيسي في قطاع العقارات السكنية الفردية وقطع الأراضي التابعة للمشاريع، بواقع 10855 قطعة أرض وحدها.
لا تتوفر لدى وزارة الإنشاءات حتى الآن بيانات محددة عن عدد مشاريع التقسيم وبيع الأراضي المهجورة، ولكن بمجرد العودة إلى المناطق التي شهدت حمى الأراضي قبل عامين، يمكن رؤية الوضع القاتم في هذه المناطق. عادة ما تكون العديد من المشاريع في الجنوب الشرقي، أو المرتفعات الوسطى، أو المناطق الوسطى، أو في المنطقة الشمالية، متوقفة. لقد اشترى العديد من الناس الأراضي بأسعار مرتفعة، والآن ليس من السهل "الهروب" بسبب عدم وجود معاملات في السوق.
صعوبات قصيرة المدى واستدامة طويلة المدى
ورغم الاعتقاد بأن سوق العقارات سوف يتأثر إلى حد ما باللائحة التي تحظر تقسيم وبيع الأراضي، إلا أن الخبراء ما زالوا متفائلين بأن السوق يمكن أن يتطور بشكل أكثر صحة على المدى الطويل. وبحسب الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، فإن اللائحة الجديدة تعمل بمثابة "فلتر"، حيث تساعد على إقصاء المستثمرين الذين يطلبون الأراضي للمشاريع فقط ثم يقومون بتقسيمها وبيعها، وهو ما لا يحقق الكفاءة الاقتصادية للبلاد. منع حالة الأراضي المضاربية المهجورة، وأموال الناس المتروكة ميتة في الأرض، مما يؤدي إلى ضرر كبير للاقتصاد.
وفيما يتعلق بمخاوف تأثير اللائحة التي تمنع تقسيم وبيع الأراضي على حقوق المواطنين، أكد ممثل وزارة البناء أن اللائحة الجديدة تؤثر فقط على المستثمرين الذين يستخدمون رأس المال الخاص للاستثمار في قطاع العقارات، ولا تؤثر على مشاريع الدولة لتنمية صناديق الأراضي، حيث تنفق ميزانية الدولة الأموال على إخلاء الأراضي، وتنظيم المزادات ليتمكن المواطنون من الشراء لبناء المساكن، وتلبية احتياجات السكن في ظل النمو السكاني الطبيعي. كما لا يؤثر التنظيم الجديد على قدرة الأفراد الذين يتمتعون بحقوق استخدام الأراضي القانونية على فصل قطع الأراضي لغرض الهبة أو التبرع أو الميراث أو النقل إلى الآخرين.
ومن وجهة نظر مطوري المشاريع العقارية، تعتقد الشركات أن الأمر قد يكون صعباً على المدى القصير ولكنه مستقر على المدى الطويل. أفاد السيد فو هونغ ثانغ، مدير الاستثمار في مجموعة DKRA، أن عدد تقسيمات الأراضي المعروضة للبيع في المناطق الحضرية من النوع الثاني والثالث شهد ازدهارًا في السنوات الأخيرة. وبالتالي فإن تشديد التقسيم وفقاً للوائح الجديدة لقانون تنظيم مزاولة الأعمال العقارية (المعدل) سيؤثر على السوق بأكمله من الشمال إلى الجنوب، حيث سيتأثر 90% من المستثمرين في المدن من الفئتين الثانية والثالثة. في الواقع، إن تقسيم الأراضي وبيعها يمكن أن يؤدي بسهولة إلى استغلال الناس. لقد استغل العديد من المستثمرين ذوي القدرة المالية الضعيفة هذه السياسات لجمع الأراضي، وإخلاء الأراضي، وبناء البنية التحتية غير المستقرة، ثم بيع الأراضي بأسعار مرتفعة للناس والمضاربين لجمع الأموال. وهذا هو السبب الجذري لتضخم الأسعار، مما يخلق "حمى الأرض"، ويسبب مخاطر على سوق العقارات. ومن المتوقع بالتالي أن يساهم تشديد عمليات تقسيم وبيع الأراضي في "غربلة" المستثمرين، وتشكيل شركات عقارية محترفة.
وفي الوقت نفسه، قال السيد نجوين فان هاو، المدير العام لشركة آسيا القابضة العقارية: إن الحظر المفروض على تقسيم الأراضي وبيعها في المناطق الحضرية الخاصة من النوع الأول والثاني والثالث له تأثير كبير على هيكل قطاعات المنتجات العقارية. من المتوقع أن ينخفض عدد المنتجات الزراعية من الأراضي في الفترة المقبلة، كما أن ندرة العرض ستؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي. ومع ذلك، على المدى الطويل، سيساعد هذا السوق على التطور بشكل أكثر صحة وجعل التخطيط الحضري أكثر منهجية.
ينص قانون الأعمال العقارية لعام 2023 على أنه لا يجوز نقل حقوق استخدام الأراضي إلى الأفراد الذين يقومون ببناء المنازل بأنفسهم، وتقسيم قطع الأراضي للبيع في الأحياء والمناطق والمدن ذات المناطق الحضرية الخاصة من النوع الأول والثاني والثالث، ويخضعون لمزادات حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لأحكام قانون الأراضي. وبحسب وزارة البناء، فإن البلاد لديها منطقتان حضريتان خاصتان، هما هانوي ومدينة هوشي منه؛ 22 مدينة من النوع الأول؛ 36 مدينة من النوع الثاني؛ 45 مدينة من النوع الثالث.
مينه دوي - دوك ترونغ
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html
تعليق (0)