Trong ngắn hạn, bảng giá đất chưa làm tăng chi phí đầu vào của sản xuất

Đó là khẳng định của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM khi giải đáp các thắc mắc xoay quanh đến việc điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn Thành phố.

Theo đó, trong quá trình lấy ý kiến, nhiều nhận định cho rằng bảng giá đất mới sẽ tác động lớn đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản cũng như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, khi giá đất cao, tức đầu vào cao thì đầu ra sẽ cao, sẽ tác động trực tiếp đến người mua. Từ đó, sẽ giá bán sản phẩm sẽ rất cao.

Bảng giá đất không làm tăng giá bất động sản

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc điều chỉnh bảng giá đất không gây ảnh hưởng đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản do tiền sử dụng đất các dự án bất động sản được xác định bằng phương pháp thặng dư.

Do đó, kết quả xác định giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư dù cao hay thấp hơn giá đất tại bảng giá đất cũng không phải điều chỉnh theo giá đất tại bảng giá đất.

Ngoài ra, giá đất nông nghiệp tại bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế, việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Sở Tài nguyên và Môi trường khẳng định việc điều chỉnh bảng giá đất theo giá thực tế tại địa phương không ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Ảnh: Lê Toàn

Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng thị trường bất động sản hoạt động theo nguyên tắc cung cầu, do đó, chi phí đầu vào để tạo ra bất động sản được hoạch toán trên cơ sở giá cả thị trường.

Chẳng hạn, chi phí đầu vào là đất thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng phải thỏa thuận với người sử dụng đất hoặc đất được giao, chuyển mục đích sử dụng đất thì các cơ quan Nhà nước xác định giá đất cụ thể – giá thị trường để doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất.

Mặt khác, khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất thì giá đất không bị ràng buộc bởi bảng giá đất bởi hầu hết các dự án kinh doanh bất động sản, khi xác định giá đất đều áp dụng phương pháp thặng dư.

Do đó, việc điều chỉnh bảng giá đất theo giá đất thực tế tại địa phương không ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của thị trường bất động sản, còn sản phẩm đầu ra được hoạt động theo nguyên tắc cung – cầu.

Việc điều chỉnh bảng giá đất theo giá thực tế tại địa phương không ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Sẽ điều chỉnh tỷ lệ thu thuế phù hợp với tình hình kinh tế

Đối với các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, giá đất là một trong các khoản chi phí đầu vào của nền sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, các chi phí này về nguyên tắc là chi phí theo giá cả thị trường.

Do đó, trong 12 trường hợp áp dụng bảng giá đất thì có 2 trường hợp sẽ ảnh hưởng đến chi phí đầu đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh, đó là tính thuế sử dụng đất và tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.

Nếu giá đất tăng thì các khoản thuế này sẽ tăng dẫn đến chi phí đầu vào của nền sản xuất sẽ tăng.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng bảng giá đất điều chỉnh chưa có tác động đến trường hợp tính thuế sử dụng đất.

Cụ thể, mức thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trước đây được xác định theo công thức tính là 0,03% x giá tại bảng giá đất x diện tích đất trong hạn mức (diện tích ngoài hạn mức là 0,15%).

Tuy nhiên, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực ngày 1/1/2012 cũng quy định bảng giá đất để tỉnh thuế phi nông nghiệp ổn định 5 năm kể từ ngày có hiệu lực.

Tính đến nay, bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020 đang được áp dụng trong chu kỳ thứ 3 và sẽ kết thúc vào ngày 31/12/2027 và đến ngày 1/1/2028 mới áp dụng bảng giá đất mới này cho chu kỳ 5 năm tiếp theo.

Do đó, bảng giá đất điều chỉnh sẽ không ảnh hưởng đến thu thuế phi nông nghiệp từ nay đến hết năm 2027.

Sở Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận trường hợp này có tác động đến tất cả người dân và các hoạt động sản xuất, kinh doanh của nền kinh tế. Tuy nhiên, các chi phí này vẫn giữ ổn định như trước đây nên không có tác động tiêu cực đến nền kinh tế của Thành phố.

Đối với trường hợp tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định đơn giá thuê đất được tính theo tỷ lệ % trên đơn giá đất (từ 1% đến 3%), do đó UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 50/2014 quy định về đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn Thành phố, theo đó quy định tỷ lệ từ 1% đến 2%.

Hiện nay, Nghị định số 103/2024 quy định đơn giá thuê đất được tính theo tỷ lệ % trên đơn giá đất (từ 0,25% đến 3%).

Do đó, để tránh xáo trộn các hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo điều kiện cho nền kinh tế phục hồi và phát triển, trong quá trình xây dựng văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố sẽ điều chỉnh tỷ lệ thu thuế cho phù hợp với tình hình kinh tế xã hội tại Thành phố.

Xét tổng thể nền kinh tế Thành phố thì đơn giá thuê đất có ảnh hưởng hầu hết các hoạt động sản xuất kinh doanh. Do đó, giải quyết được vấn đề này sẽ đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh được ổn định vì không làm tăng chỉ phí giá thuê đất.

Bảng giá đất điều chỉnh đã đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Do đó, Nhà nước sẽ điều tiết chênh lệch địa tô để đầu tư cơ sở hạ tầng, tạo động lực để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn Thành phố nhằm phục vụ lợi ích của nhân dân Thành phố.

Như vậy, khi giải quyết được vấn đề trên, Bảng giá đất sẽ có tác động tích cực đến nền kinh tế của Thành phố, huy động được nguồn lực tạo động lực để nền kinh tế Thành phố phục hồi và phát triển; đối với các doanh nghiệp sản xuất và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cũng không bị ảnh hưởng, do các chi phí đầu vào liên quan đến thuế sử dụng đất không tăng.