Thu nhập cao cũng lao đao với giá nhà ở Hà Nội, TP.HCM

Nhận định được Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra trong báo cáo nghiên cứu thị trường tuần 1 của tháng 12-2024 vừa công bố.

Tích cóp cả năm chỉ đủ tiền mua 1 – 2m² nhà ở

Kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 do Tổng cục Thống kê công bố tháng 4 năm nay chia thu nhập bình quân của người dân các đô thị lớn như: Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM, Bình Dương thành 5 nhóm thu nhập.

Theo đó, trong năm 2023 nhóm người có thu nhập bình quân cao nhất tại Hà Nội đạt khoảng 14,4 triệu đồng/tháng, TP.HCM đạt gần 13,3 triệu đồng/tháng, Đồng Nai đạt 13,9 triệu đồng/tháng, Bình Dương đạt 18,3 triệu đồng/tháng.

Theo VARS, đây là nhóm người được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ.

Nhưng với giá bán nhà ở cao như hiện nay, giá chung cư thương mại dao động từ 40-70 triệu đồng/m² tùy theo khu vực, phân khúc nhà ở thì ngay cả nhóm dân cư thu nhập cao này cũng rất khó mua nhà.

VARS giả định mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng/hộ, tương đương với khoảng 360 triệu đồng mỗi năm.

Khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, tương đương khoảng 80 triệu đồng/hộ gia đình/năm. Khoản tiền này chỉ đủ mua 1 – 2m² nhà ở chung cư tại Hà Nội, TP.HCM hiện nay.

Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên đang được rao bán phổ biến từ 40 – 70 triệu đồng/m², một căn hộ có diện tích nhỏ khoảng 60m² cũng có giá bán khoảng 2,5-3,5 tỉ đồng/căn hộ.

Trường hợp nhóm dân cư thu nhập cao ở đô thị này quyết định mua căn hộ 60m² giá khoảng 3,5 tỉ đồng, và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà (vay khoảng 2,45 tỉ đồng), với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoản trả góp hằng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương ứng với khoảng hơn 300 triệu đồng mỗi năm.

Như vậy, với mức chi trả cho nhà ở tối đa 80 triệu đồng/năm, gần như các hộ gia đình thuộc nhóm thu nhập cao ở các đô thị cũng không thể mua nhà nếu không có sự hỗ trợ từ người thân, Chính phủ.

Đa số người dân không đủ khả năng mua nhà

Theo VARS thì khả năng tiếp cận nhà ở, tạo lập chỗ ở của đa số người dân, đặc biệt những người lao động đang giảm mạnh trong vài năm qua.

Nguyên nhân là do giá nhà đất tại các đô thị lớn, vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đa số người dân tăng nhanh. Tốc độ tăng giá nhà cao gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập của dân cư.

Nguyên nhân tiếp theo là do thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá phù hợp, nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên. Đang có rất ít dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m², khiến đa số người dân, kể cả nhóm 5, không có lựa chọn mua nhà phù hợp.

Cũng theo VARS, thời gian qua một số chủ đầu tư lợi dụng sự khan hiếm nguồn cung của thị trường để tăng giá bán bất hợp lý, khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao ở cả khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng, đã gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực.

Một trong những yếu tố chính đẩy giá bất động sản tăng vọt là do hành vi đầu cơ. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng, khiến nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng thực tế. 

Họ mua nhà đất rồi bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, chờ tăng giá, khiến tình trạng mất cân đối cung – cầu càng trở nên trầm trọng.

Ngoài ra, một yếu tố khác ít được đề cập nhưng có ảnh hưởng lớn đến giá nhà là chi phí tài chính. Mặc dù lãi suất đã giảm, tuy nhiên người vay mua nhà tại Việt Nam vẫn phải chịu lãi suất cho vay thả nổi sau ưu đãi từ khoảng 10% trở lên. Điều này cũng tạo áp lực về mặt tài chính cho người mua nhà.

Để kéo giảm giá nhà, VARS cho rằng ngoài việc tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn vay cho các dự nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh việc cải thiện hạ tầng kết nối, “nhân rộng” việc phát triển đô thị theo mô hình TOD – mô hình phát triển đô thị tập trung vào giao thông công cộng. Đây là xu hướng tất yếu để giải quyết bài toán về nhà ở cho người dân đô thị Việt Nam.

Nếu các khu dân cư, thương mại, và dịch vụ được xây dựng xung quanh các trục giao thông công cộng như tàu, metro, xe buýt nhanh, người dân chắc chắn sẽ sẵn sàng di chuyển sang các khu vực vùng ven, nơi doanh nghiệp có thể phát triển các dự án có mức giá thấp hơn. Khi nguồn cung đủ lớn và phù hợp, giá nhà sẽ được điều chỉnh dần về giá trị thật.