Mặt bằng, căn hộ nhộn nhịp theo Metro số 1

Những ngày này, không khí nhộn nhịp dọc theo các tuyến đường có ga metro ở TP HCM ngày càng rõ nét. Tại khu vực gần ga Thảo Điền, cô Hồng, chủ một cửa hàng tạp hóa, vui vẻ chia sẻ: “Cửa hàng mới chuẩn bị khai trương, bên kia vừa ký hợp đồng thuê, giá thuê cũng tăng. Chưa biết kinh doanh ra sao, nhưng nhiều người hỏi thuê mặt bằng lắm”.

Giá tăng từng ngày

Khảo sát dọc trục đường Võ Nguyên Giáp, đoạn nối 2 nhà ga Thảo Điền và An Phú, sự sôi động của thị trường bất động sản (BĐS) trở nên rõ rệt, nhất là ở phân khúc cho thuê mặt bằng và các dịch vụ ăn uống, mua sắm. Nhiều nhà hàng, như Warning Zone với diện tích lên tới hàng ngàn mét vuông, đang chuẩn bị khai trương. Gần đó, một nhà hàng Hàn Quốc cũng đang trang trí, treo biển “coming soon”.

Trong vai khách cần thuê mặt bằng, chúng tôi liên hệ một chủ nhà treo biển cho thuê diện tích gần 1.000 m² tại khu vực này và được báo giá 450 triệu đồng/tháng, không giảm giá, dù mặt bằng chỉ là nhà cấp 4. Tương tự, một tòa nhà văn phòng gần ga Thảo Điền đang hoàn thiện cũng được cho thuê với giá lên tới 500 triệu đồng/tháng.

Bà Nga, một môi giới BĐS tại TP Thủ Đức, cho biết gần đây lượng người hỏi thuê mặt bằng tăng đột biến. Những mặt bằng từng bỏ trống nhiều năm nay cũng đã có khách thuê và giá thuê không những không giảm mà còn tăng. Một số chủ đầu tư đã đón đầu xu hướng này, xây dựng hàng loạt tòa nhà lấy tên liên quan đến metro như Metro Tower, More N1 hay EBM Building. Những tòa nhà này, nằm trong bán kính từ vài chục đến 200 m từ các ga, đang thu hút khách thuê nhờ lợi thế gần metro.

Ở phía quận Bình Thạnh, khu vực dọc chân cầu Sài Gòn, gần ga Tân Cảng – một trong những nhà ga lớn với vai trò kết nối giữa tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) và Metro số 5 trong tương lai – cũng chứng kiến sức hút tương tự. Tổng Giám đốc một công ty BĐS khoe may mắn thuê được văn phòng tại khu vực với giá 65 triệu đồng/tháng từ năm ngoái. Hiện giá thuê mặt bằng tại các tòa nhà xung quanh đã bắt đầu tăng mạnh.

Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, giá bán căn hộ tại các khu vực gần metro cũng tăng. Chẳng hạn, dự án Bcons Suối Tiên ghi nhận mức tăng hơn 8%, với giá trung bình hiện khoảng 34 triệu đồng/m² cho phân khúc bình dân.

CBRE Việt Nam nhận định việc tuyến Metro số 1 đi vào vận hành mở ra cơ hội lớn cho sự phát triển của thị trường BĐS khu Đông TP HCM. Nhiều dự án nổi bật nằm dọc các nhà ga thuộc tuyến Metro số 1 đã và đang thu hút sự chú ý, như Grand Marina Saigon của Masterise Homes gần ga Ba Son, Thảo Điền Green ở khu vực ga Thảo Điền và Eaton Park của Gamuda Land tại ga An Phú.

Tại khu vực ga Rạch Chiếc, dự án Global City của Masterise Homes đang được kỳ vọng sẽ trở thành điểm nhấn. Trong khi đó, khu vực ga Khu Công nghệ cao nổi bật với dự án Vinhomes Grand Park do Vinhomes phát triển. Xa hơn, khu vực ga Đại học Quốc gia TP HCM đang thu hút sự quan tâm nhờ dự án The 9 Stellar của Sơn Kim Land.

Cần sự điều tiết của nhà nước

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty DKRA, cho biết theo số liệu từ DKRA, hiện có hơn 40 dự án BĐS lớn nằm dọc tuyến Metro số 1. Từ khi Metro số 1 còn ở giai đoạn thử nghiệm, giá bán căn hộ tại các khu vực này đã tăng trung bình từ 30% đến 70% so với thời điểm mở bán. Đặc biệt, có những dự án đã tăng giá gấp đôi trong giai đoạn 2015 – 2024.

Đơn cử, tại khu vực gần ga An Phú, giá căn hộ vào giai đoạn 2014 – 2015 chỉ dao động 28 – 36 triệu đồng/m² nhưng hiện nay giá giao dịch đã lên tới 70 – 120 triệu đồng/m². Không chỉ giá bán, giá thuê căn hộ dọc tuyến Metro số 1 cũng tăng đáng kể. Cụ thể, căn hộ 2 phòng ngủ tại quận 2 cũ có giá thuê 17 – 29 triệu đồng/tháng, trong khi tại các quận 9 và Thủ Đức cũ, mức giá dao động 9 – 11 triệu đồng/tháng, tăng 5% – 7% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, tại một số dự án cao cấp ở phường An Phú, mức tăng đã vượt 10%.

Theo ông Thắng, sắp tới đây, khi nhu cầu sử dụng phương tiện công cộng gia tăng, thay thế dần phương tiện cá nhân thì người dân, đặc biệt là những người làm việc và học tập tại khu vực trung tâm, sẽ có xu hướng chọn sống gần metro để thuận tiện di chuyển. Đây sẽ là yếu tố quan trọng thúc đẩy giá bán lẫn giá thuê các loại hình BĐS như căn hộ chung cư, nhà phố và căn hộ dịch vụ dọc tuyến metro.

TS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế TP HCM, nhận định khi tuyến metro hoạt động, BĐS quanh khu vực này sẽ tự phát triển theo mô hình TOD (phát triển định hướng giao thông công cộng), dù có hoặc không có sự can thiệp của nhà nước. Tuy nhiên, nếu nhà nước tham gia điều tiết, hiệu quả kinh tế – xã hội sẽ được tối ưu hóa, giúp khai thác tốt không gian và tiện ích công cộng.

Trường hợp thiếu sự quản lý, TOD có thể gây quá tải hạ tầng dẫn đến lợi ích không công bằng. “Giải pháp là áp dụng các chính sách thu phí tác động, điều tiết thuế GTGT cả trên đất công và đất tư, như nhiều quốc gia đã làm. Ngoài ra, cần hoàn thiện hành lang pháp lý để bảo đảm sự phát triển bền vững và hiệu quả cho BĐS quanh các tuyến metro” – chuyên gia này lưu ý.