กระแสการรีโนเวทอาคารสำนักงานและโรงแรมเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์

ตลาดไม่เคยร้อนแรงเท่านี้มาก่อน

ด้วยแนวโน้มการเน้นหางานในเขตเมืองและเมืองใหญ่ ความต้องการที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ในขณะเดียวกัน เนื่องจากอพาร์ทเมนต์ราคาถูกมีอยู่อย่างจำกัดมาก ผู้คนจำนวนมากจึงไม่สามารถซื้ออพาร์ทเมนต์ระดับกลางได้ ดังนั้น ตลาดการเช่าที่มีผลิตภัณฑ์ประเภทอพาร์ทเมนท์และเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ที่ให้บริการแก่คนงานที่มีรายได้ประมาณ 20 ล้านดอง มักอยู่ในภาวะ “ไม่มีห้องว่าง” อยู่เสมอ

แม้ในช่วงที่ “คลื่น” ของการส่งคืนอาคารพักอาศัยเข้าท่วมนครโฮจิมินห์ ทำให้หลายสถานที่ต้องติดป้าย “ให้เช่า” และสำนักงานหลายแห่งต้องตกอยู่ในภาวะว่างงาน แต่ราคาอพาร์ตเมนท์ที่ให้เช่าก็ยังคงเพิ่มขึ้นเล็กน้อย รายงานไตรมาส 2/2023 ของ Batdongsan.com.vn ยังแสดงให้เห็นอีกว่า อัตราการเติบโตของอัตรากำไร (รวมอัตราการเพิ่มราคา + ผลตอบแทนจากการเช่า) เมื่อลงทุนในกลุ่มอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 97% เมื่อเทียบกับต้นปี 2015 ซึ่งมีเสถียรภาพมากกว่าช่องทางการลงทุนอื่นๆ เช่น หุ้น ทองคำ เงินออม หรือสกุลเงินต่างประเทศ...

แนวโน้มการรีโนเวทอาคารสำนักงานและโรงแรมเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ภาพที่ 1 — เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์กำลังดึงดูดผู้คนจำนวนมากที่ไม่มีเงินทุนหรือมีความจำเป็นต้องซื้อบ้าน

จากการสำรวจพบว่าอาคารเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์หลายแห่งในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์ เช่น ฟู่ญวน บิ่ญถั่น ทันบิ่ญ เขต 10 เขต 11... มีอัตราเข้าพักสูงกว่า 80% แม้แต่โครงการให้เช่าบางแห่งก็มีอัตราเข้าพักสูงถึง 100% เลยทีเดียว อัตราการเข้าพักของอพาร์ทเมนท์ให้บริการขนาดเล็กในนครโฮจิมินห์เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในช่วงฤดูร้อน เมื่อนักเรียนเตรียมตัวสำหรับฤดูเปิดเทอม

เมื่อเผชิญกับแนวโน้มดังกล่าว ในขณะที่รอให้ เศรษฐกิจ ดีขึ้น เจ้าของอาคารหลายรายที่เคยดำเนินกิจการเป็นสำนักงานหรือโรงแรมให้เช่า ก็ได้เปลี่ยนแนวทางและดำเนินขั้นตอนในการปรับปรุงให้เป็นอพาร์ตเมนต์ให้บริการ เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์แบบสตูดิโอเหล่านี้โดยทั่วไปแล้วจะให้เช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบชุด โดยมีราคาตั้งแต่ 6-12 ล้านดองต่อเดือน ขึ้นอยู่กับพื้นที่

ด้วยพื้นที่ที่เล็กกว่าอพาร์ทเมนท์ทั่วไปประเภทนี้จึงมีข้อได้เปรียบคือราคาถูกกว่าและอยู่ใกล้ใจกลางเมืองมากกว่า การเกิดขึ้นใหม่ของอพาร์ทเมนท์ให้บริการในปัจจุบันได้กลายมาเป็นแรงผลักดันการแข่งขันสำหรับนักลงทุนที่ซื้ออพาร์ทเมนท์ในเขตชานเมืองเพื่อการลงทุนเช่า

แนวโน้มการรีโนเวทอาคารสำนักงานและโรงแรมเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ภาพที่ 2 — เจ้าของอาคารหลายรายรวมสำนักงานธุรกิจไว้ที่ชั้นล่างและมีอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ชั้นบน

นายหน้าบางรายกล่าวว่ามีคนจำนวนมากที่ยินดีที่จะแลกพื้นที่ ระบบระบายอากาศ และโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ เพื่อเลือกเช่าอพาร์ทเมนต์พร้อมบริการใกล้ใจกลางเมืองแทนที่จะเป็นอพาร์ทเมนต์ในเขตชานเมืองในราคาเดียวกัน ด้วยเหตุนี้ อาคารต่างๆ จำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ จึงถูกแปลงมาใช้รูปแบบนี้เพื่อให้เช่า เพื่อสร้างกระแสเงินสดแทนที่จะปล่อยให้ตึกสำนักงานทั้งหมดว่างเปล่ารอผู้เช่า

นอกจากนี้ เจ้าของตึกบางรายได้รวมพื้นที่สำนักงานและสำนักงานใหญ่ไว้ที่ชั้น 1 และ 2 ของอาคาร ในขณะที่ชั้นบนๆ ได้รับการปรับปรุงเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าหลายประเภทตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับไฮเอนด์ พร้อมพื้นที่และสิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลาย

จำเป็นต้องคำนวณต้นทุนการลงทุนอย่างรอบคอบ

จากการศึกษาพบว่ารายได้จากการให้เช่าเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ไม่ได้ต่ำและมีเสถียรภาพสูง หากเปรียบเทียบกับห้องทั่วไปในพื้นที่เดียวกัน ราคาค่าเช่าเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์มักจะสูงกว่าห้องละ 1.5-2 เท่าอย่างน้อย โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนที่รู้จักใช้ประโยชน์จากพื้นที่ เพิ่มสาธารณูปโภค และบริการที่เหมาะสม ราคาอาจปรับเพิ่มขึ้นได้อีก

อย่างไรก็ตาม การบริหารจัดการและดำเนินงาน การคำนวณรายรับและรายจ่ายของเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ประเภทนี้จะมีความซับซ้อนมากกว่าห้องเช่าราคาถูก นักธุรกิจต้องรู้จักบริหารจัดการอย่างเป็นระบบและใกล้ชิดตั้งแต่ขั้นตอนการทำสัญญา ไปจนถึงขั้นตอนปฏิบัติการและโฆษณา เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการสร้างรายได้เมื่อลงทุนในประเภทนี้

เพราะแม้ในปัจจุบันเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ยังคงได้รับความนิยมและเป็นที่ต้องการของใครหลายๆ คน แต่ผู้ลงทุนบางส่วนประสบความสูญเสียเมื่อเปลี่ยนมาลงทุนประเภทนี้ อย่างเรื่องราวของนายหง็อก อันห์ (บิ่ญ ทานห์) ที่ดัดแปลงโรงแรมของตัวเองให้เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ให้เช่า

ในช่วงแรกเนื่องจากไม่รู้จักวิธีบริหารจัดการโมเดลการเช่าระยะยาว รวมไปถึงการโฆษณาให้ผิดกลุ่มเป้าหมาย อีกทั้งถูกกดดันจากเงินกู้เกือบ 2 พันล้านดองเพื่อปรับปรุงโมเดลใหม่ ทำให้เขาต้องทุกข์ใจเกือบปีแรกของการแปลง หลังจากที่ต้องประสบกับความสูญเสียมานานกว่าหนึ่งปี ด้วยความช่วยเหลือจากเพื่อนๆ ในการค้นหาหนทางที่ราบรื่นที่สุดในการดำเนินธุรกิจให้เช่า คอมเพล็กซ์เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ของนาย Ngoc Anh ก็เต็มแล้ว 80% และสร้างรายได้เกือบ 300 ล้านดองต่อเดือน

แนวโน้มการรีโนเวทอาคารสำนักงานและโรงแรมเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ภาพที่ 3 — โรงแรมและอาคารสำนักงานมีข้อได้เปรียบคือการมีที่จอดรถใต้ดิน ลิฟต์ และระบบป้องกันอัคคีภัย

อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกคนที่จะโชคดีเช่นนั้น เช่นกรณีของนายฮิว (บิ่ญเติน) เนื่องจากเขาไม่เข้าใจตลาดเป็นอย่างดี เขาและเพื่อนๆ จึงรวมเงินทุนเพื่อเช่าอาคารหลายแห่งมาปรับปรุงเป็นอพาร์ทเมนท์ให้เช่า แต่ด้วยเงินลงทุนและดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคารที่มีจำนวนมาก ทำให้เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ที่คุณเฮียวปล่อยเช่าไม่มีราคาที่สามารถแข่งขันได้เมื่อเปรียบเทียบกับอพาร์ทเมนท์ในทำเลเดียวกัน

ในขณะที่ในจังหวัดบิ่ญเติน มีอพาร์ทเมนท์บางแห่งที่มีพื้นที่มากกว่า 50 ตารางเมตรให้เช่าในราคาประมาณ 7 ล้านดองต่อเดือน ในขณะที่อพาร์ทเมนท์พร้อมบริการของนายฮิ่วกลับมีการโฆษณาให้เช่าในราคา 6 ล้านดองต่อเดือน เมื่อคิดคำนวณค่าบริการ ค่าไฟ ค่าน้ำ ที่มีราคาสูงกว่าอพาร์ทเม้นท์ ก็จะทำให้ขาดการแข่งขัน ทำให้ไม่สามารถเติมห้องอพาร์ทเม้นท์ของตัวเองเกิน 60% ได้เป็นเวลาหลายเดือน ส่งผลให้ภาระหนี้เพิ่มมากขึ้น เนื่องจากรายรับสามารถครอบคลุมค่าใช้จ่าย ดอกเบี้ย และค่าเช่าได้เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม พบว่าในพื้นที่นี้มีโมเดลเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์จำนวนมากที่ดึงดูดผู้เช่าได้จำนวนมาก โดยมีอัตราเข้าพักใกล้ 100% เสมอ ส่วนใหญ่จะเป็นอพาร์ทเมนท์พร้อมบริการ แต่ราคาไม่แพง โดยราคาเช่าจะอยู่ที่ 4-5 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งถูกกว่าอพาร์ทเมนท์ในบริเวณเดียวกันอย่างเห็นได้ชัด

ด้วยความสามารถในการทำกำไรที่สูง หากดำเนินการอย่างดีและคำนวณต้นทุนอย่างรอบคอบ ทำให้รูปแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ปรากฏขึ้นมากขึ้นเรื่อยๆ ในจำนวนนี้ มีเจ้าของโรงแรมและเจ้าของอาคารสำนักงานจำนวนมากที่ไม่สามารถรับมือกับการขาดรายได้ในช่วงที่ผ่านมาได้เนื่องจากปัจจัยหลายประการ ด้วยข้อได้เปรียบของอาคารที่มีอยู่ อาคารเหล่านี้จะกลายเป็นคู่แข่งที่แข็งแกร่งในตลาดการให้เช่าในเวลาอันใกล้นี้เมื่อพวกเขาสามารถลดต้นทุนการเช่าอาคารได้

แหล่งที่มา