พิจารณาเพิ่มขีดความสามารถให้กับนักลงทุนที่เข้าร่วมการประมูล

ไม่มีการกำหนดขีดความสามารถของผู้ลงทุนที่เข้าร่วมประมูล

ร่าง พ.ร.บ.ที่ดิน (แก้ไข) ที่จัดทำเสนอ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ พิจารณา ได้ระบุชัดเจนถึงกรณีการขายทอดตลาดสิทธิการใช้ที่ดินในกรณีที่รัฐจัดสรรที่ดินโดยเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และให้เช่าที่ดินโดยชำระครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า ร่างดังกล่าวกำหนดกรณีการประมูล เงื่อนไขการประมูล ความรับผิดชอบของบุคคลและองค์กร ตลอดจนความรับผิดชอบของคณะกรรมการประชาชนทุกระดับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งองค์กรที่เข้าร่วมการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจะต้องตรงตามเงื่อนไขทุกประการ เช่น มีสิทธิได้รับการจัดสรรที่ดินหรือเช่าที่ดินจากทางรัฐ ดูแลเงื่อนไขการดำเนินโครงการลงทุนให้เป็นไปตามกฎเกณฑ์ เช่น การฝากเงิน หรือการค้ำประกันรูปแบบอื่น...

อย่างไรก็ตามร่างดังกล่าวไม่ได้กำหนดหลักการประมูลหรือมาตรการลงโทษหรือความรับผิดชอบส่วนบุคคลเมื่อเข้าร่วมการประมูลแต่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินและยกเลิกการประมูล ในขณะเดียวกัน ในความเป็นจริง มีบางกรณีที่บุคคลและองค์กรที่เข้าร่วมการประมูลแข่งกันขึ้นราคาให้สูงเกินไป แม้กระทั่งราคา "เสมือนจริง" แต่สุดท้ายก็ละทิ้งเงินมัดจำ ส่งผลให้ผู้จัดการประมูลและผู้เข้าร่วมคนอื่นๆ ได้รับผลกระทบต่างๆ มากมาย

ตัวอย่างเช่น ในการประมูล “แผ่นดินทอง” ของทูเทียมในนครโฮจิมินห์ เมื่อปลายปี 2564 มีบริษัท 4 แห่งที่ชนะการประมูล แต่ในเวลาต่อมา บริษัททั้งหมดได้ถอนเงินฝากของตนออกไป บริษัทเหล่านี้เสนอราคาที่สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 7-8 เท่า ทำให้ดูเหมือนว่างบประมาณของเมืองจะรวบรวมเงินได้จำนวนมากเพื่อลงทุนในการพัฒนา เศรษฐกิจและสังคม อย่างไรก็ตาม บริษัทต่างๆ เหล่านี้ต่างก็ละทิ้งเงินฝากของตน ทำให้ที่ดิน "ผืนทอง" ในเขตเมืองทูเทียมยังคงไม่มีการเคลื่อนไหวจนถึงปัจจุบัน

ผู้เชี่ยวชาญทางเศรษฐกิจจำนวนมากเชื่อว่าจะมีบทเรียนมากมายที่ได้เรียนรู้จากเหตุการณ์นี้ โดยเป็นการเตือนนักลงทุน ตลาด และหน่วยงานบริหารของรัฐ นั่นคือบทเรียนที่เกี่ยวข้องกับการที่ภาคธุรกิจและนักลงทุนจะต้องพิจารณาและคำนวณให้รอบคอบก่อนจะเข้าร่วมการประมูลโดยทั่วไปหรือการประมูลที่ดินสาธารณะโดยเฉพาะ ไม่สามารถ “กำหนดราคา” แบบสุ่มสี่สุ่มห้าได้ เพราะจะก่อให้เกิดผลกระทบมากมายต่อทั้งบริษัทเองและเศรษฐกิจ ในส่วนของหน่วยงานบริหารจัดการจะมีขั้นตอนการทบทวนในกระบวนการประมูลทรัพย์สินของรัฐ เช่น ขีดความสามารถของหน่วยงานหรือบุคคลเข้าร่วมโครงการ ข้อจำกัดในการดำเนินโครงการและวิธีประมูลเพื่อให้แน่ใจว่าจะประสบความสำเร็จ

ดังนั้นร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขแล้ว) ควรพิจารณาควบคุมหรือเสริมศักยภาพและประสบการณ์ของนักลงทุนที่ดำเนินโครงการที่คล้ายคลึงกัน หลักการสำคัญได้แก่ การฝากเงินและค่าปรับสำหรับองค์กรและบุคคลที่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินหลังจากการประมูล กฎระเบียบเพิ่มเติมเกี่ยวกับศักยภาพและประสบการณ์ของนักลงทุนยังช่วยแก้ไขสถานการณ์ที่ภายหลังการประมูล นักลงทุนไม่สามารถดำเนินโครงการได้ ซึ่งนำไปสู่การยกเลิก ขายต่อให้กับนักลงทุนรายอื่น หรือสูญเสียเงินมัดจำ

Xem xét bổ sung năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá - Ảnh 1. — บริษัทต่างๆ ที่ชนะการประมูลแต่สูญเสียเงินฝากจะก่อให้เกิดผลกระทบมากมายต่อเศรษฐกิจ

นาย Huynh Phuoc Nghia ผู้อำนวยการศูนย์เศรษฐศาสตร์ กฎหมายและการจัดการแห่งโรงเรียนเศรษฐศาสตร์ กฎหมายและการจัดการของรัฐ UEH กล่าวว่า บทเรียนที่ได้รับจากการประมูลที่ดินในเขตเมือง Thu Thiem (HCMC) ยืนยันอีกครั้งว่าในเรื่องของการประมูลเพื่อพัฒนาโครงการ ประเด็นสำคัญคือการเลือกนักลงทุนที่เหมาะสมและประเมินความสามารถของนักลงทุนอย่างถูกต้อง

ความสามารถของนักลงทุนสามารถกำหนดได้จากปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับขนาดของโครงการ ความสามารถในการใช้เงินทุนขององค์กร ประสบการณ์ในการดำเนินโครงการที่คล้ายกัน และความจำเป็นของข้อจำกัดและความรับผิดชอบทางกฎหมายหลังการประมูล พร้อมกันนี้ ยังจำเป็นต้องรวมและเชื่อมโยงเกณฑ์การประเมินศักยภาพนักลงทุน ตลอดจนความรับผิดชอบที่เกี่ยวข้องกับโครงการไว้ในกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายประกวดราคา กฎหมายการขายทอดตลาดทรัพย์สิน พระราชกฤษฎีกา ระเบียบต่างๆ ฯลฯ

Xem xét bổ sung năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá - Ảnh 2. — บริษัทต่างๆ ที่ชนะการประมูลแต่สูญเสียเงินฝากจะก่อให้เกิดผลกระทบมากมายต่อเศรษฐกิจ

กฎหมายจะเข้มงวดมากขึ้น

เมื่อพูดถึงคดีที่ผู้ชนะการประมูลละทิ้งเงินมัดจำหลังการประมูลสิ้นสุดลง ทนายความ Bui Quang Nghiem จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ เน้นย้ำว่าคดีดังกล่าวก่อให้เกิดต้นทุนและผลกระทบมหาศาลต่อเศรษฐกิจโดยรวม ประการแรก ผู้ประมูลที่ชนะการประมูลแต่ละทิ้งการวางเงินมัดจำ จะทำให้ผู้จัดการประมูลทรัพย์สินและที่ดินต้องสิ้นเปลืองทรัพยากรเพื่อดำเนินกระบวนการประมูลใหม่

ในขณะเดียวกัน กรณีการยกเลิกเงินมัดจำมักเกี่ยวข้องกับข้อเท็จจริงที่ว่าราคาที่ดินถูกผลักดันให้สูงเกินไป ราคา "เสมือน" ทำให้ราคาที่ดินของรัฐถูกผลักดันให้สูงขึ้น ซึ่งจะทำให้รัฐประสบความยากลำบากในการเรียกร้องที่ดินคืน ชดเชย และเคลียร์พื้นที่เพื่อใช้ในโครงการต่อไป ในขณะเดียวกันเมื่อราคาที่ดินถูกดันสูงเกินไป อัตราการลงทุนของโครงการก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน

นักลงทุนในโครงการจะต้องคำนวณต้นทุนการลงทุนทั้งหมดใหม่ และจะไม่มีแม้แต่หน่วยงานใดที่เข้าร่วมในการพัฒนาโครงการด้วยซ้ำ นั่นหมายความว่าเป็นการขัดขวางการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมโดยรวมของท้องถิ่นนั้นๆ แม้แต่คนที่ต้องการซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ก็มักจะประสบปัญหาเมื่อราคาที่ดินเพิ่มสูงเกินไป

ทนายความ Bui Quang Nghiem เน้นย้ำว่า “เงื่อนไขสำหรับการประมูลทรัพย์สินได้รับการระบุอย่างละเอียดในกฎหมายการประมูลทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม ครั้งนี้ อาจพิจารณาเพิ่มข้อบังคับเกี่ยวกับความสามารถและประสบการณ์ของนักลงทุนที่ดำเนินโครงการเมื่อเข้าร่วมการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ก็ได้ การเพิ่มข้อบังคับดังกล่าวจะเข้มงวดยิ่งขึ้น โดยมุ่งหวังที่จะจำกัดกรณีการละทิ้งเงินฝาก เช่น การประมูลที่ดิน "ทองคำ" ใน Thu Thiem ในนครโฮจิมินห์”

นายเหงียน วัน เฮา ทนายความประธานศูนย์อนุญาโตตุลาการพาณิชย์ทนายความเวียดนาม เห็นด้วยว่า หลักการการประมูลหรือมาตรการลงโทษหากบุคคลเข้าร่วมการประมูลแต่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน ฝ่าฝืน... ได้รับการควบคุมอย่างครบถ้วนในกฎหมายการประมูลทรัพย์สินแล้ว เมื่อเวลาผ่านไป จำนวนและคุณภาพของการประมูลที่ประสบความสำเร็จเพิ่มขึ้น แต่ยังคงมีข้อบกพร่องอยู่

โดยเฉพาะอย่างยิ่งคุณภาพของทีมประมูลยังจำกัดในแง่ของความเชี่ยวชาญและความเป็นมืออาชีพ มีการละเมิดทำให้การประมูลจำนวนมากต้องถูกยกเลิกเนื่องจากละเมิดขั้นตอนและคำสั่ง... คุณภาพของการประมูลโดยทั่วไปไม่ได้ผล สถานการณ์ที่ "ทีมน้ำเงิน-ทีมแดง" ลดราคามีความซับซ้อนและยุ่งยากมากขึ้น กลไกการประมูลยังคงเผยให้เห็นข้อจำกัดมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งพบการละเมิดสิทธิต่างๆ มากมายในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะโครงการที่ใช้สินทรัพย์ของรัฐ ซึ่งก่อให้เกิดการเก็งกำไรและการแสวงหากำไรเกินควร และมีความเสี่ยงที่รัฐจะสูญเสีย

ดังนั้น นายเฮาจึงเสนอว่า จากบทบัญญัติของกฎหมายเฉพาะ กฎหมายที่ดิน (ที่แก้ไขเพิ่มเติม) จำเป็นต้องเสริมระเบียบเพื่อสร้างกลไกการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่เหมาะสมและมีประสิทธิภาพด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งให้เสริมระเบียบเกี่ยวกับการประเมินศักยภาพทางการเงินและประสบการณ์ของนักลงทุน และกำหนดเวลาการฝากเงินให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย พร้อมกันนี้ ยังจำเป็นต้องกำหนดบทลงโทษที่รุนแรงสำหรับโครงการที่แสวงหาประโยชน์จากสิทธิการใช้ที่ดิน เช่น การวางเงินมัดจำ และค่าปรับสำหรับองค์กรและบุคคลที่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินภายหลังการประมูล เพื่อจำกัดการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในบริเวณโดยรอบพื้นที่ประมูลที่ดิน

มติที่ 98 ว่าด้วยกลไกพิเศษสำหรับนครโฮจิมินห์ยังอนุญาตให้นครโฮจิมินห์คัดเลือกนักลงทุนได้อย่างรอบคอบ โดยกำหนดมาตรฐานและหลักเกณฑ์ในการประเมินศักยภาพและความมุ่งมั่นของบริษัทต่างๆ หลังจากเข้าร่วมการประมูลและเสนอราคา... พร้อมทั้งมีพระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนที่ให้คำแนะนำเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินอย่างละเอียด ช่วยแก้ไขสถานการณ์ที่นักลงทุนไม่สามารถดำเนินโครงการได้ภายหลังการประมูล ซึ่งนำไปสู่การยกเลิก ขายต่อให้กับนักลงทุนรายอื่น หรือสูญเสียเงินมัดจำ

นาย ฮวีญห์ เฟื้อก เงีย ผู้อำนวยการศูนย์เศรษฐศาสตร์ กฎหมายและการจัดการ คณะเศรษฐศาสตร์ กฎหมายและการบริหารรัฐกิจ มหาวิทยาลัยอียู

ลิงค์ที่มา