การลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องอาจทำให้การเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์กลับมาอีกครั้ง

อสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในภาคเศรษฐกิจที่มีความผันผวนมากที่สุด

ตามข้อมูลของ VIRES อสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่มีความเปราะบางมากที่สุดเมื่อเศรษฐกิจตกต่ำลงหลังจากผลกระทบของการระบาดใหญ่ของโควิด-19 และได้รับผลกระทบจากปัจจัยที่ไม่เอื้ออำนวยหลายประการเมื่อเศรษฐกิจโลกผันผวน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความยากลำบากและความท้าทายครั้งใหญ่ รุนแรงกว่าวิกฤติปี 2553 - 2556 เสียอีก

สำนักงานสถิติแห่งชาติรายงานว่า ตั้งแต่ต้นปีจนถึงสิ้นเดือนตุลาคม วิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ 1,067 แห่งถูกยุบ ซึ่งเพิ่มขึ้น 9.5% จากช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565

ดังนั้นทุกเดือนจะมีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 107 รายออกจากตลาด ขณะเดียวกัน จำนวนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งจัดตั้งใหม่ในช่วง 10 เดือนที่ผ่านมาก็ลดลง 50.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2565

การลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องอาจส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์กลับมาอยู่ที่ระดับเดิม

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ต้องเปลี่ยนแผนทางธุรกิจ หยุดหรือเลื่อนกิจกรรมการลงทุน ก่อสร้างโครงการ หยุดการเสนอขายหุ้นแก่ประชาชนทั่วไป (IPO) ลดขนาดการผลิต แม้แต่โอนโครงการ ลดพนักงานลง 70-80% และพยายามทุกวิถีทางเพื่อปรับโครงสร้างองค์กร หาหนทางเอาตัวรอดและฟื้นตัว

อย่างไรก็ตาม ในบริบทที่สภาพคล่องลดลงอย่างรวดเร็ว ปัญหาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับกลายเป็นเรื่องซับซ้อนมากขึ้น โดยเฉพาะปัญหาทางการเงิน

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ทางการเงินที่ยากลำบาก ไม่เพียงแต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงภาคส่วนอื่น ๆ ในระบบเศรษฐกิจอีกหลายภาคส่วนต่างมองไปที่การสนับสนุนจากนโยบายการเงินมากขึ้น

VIRES เน้นย้ำ: การเติบโตของสินเชื่อและการเข้าถึงทุนสินเชื่อกลายเป็นประเด็นที่ถกเถียงกันอย่างร้อนแรงในฟอรัมและการประชุมทั้งขนาดใหญ่และขนาดเล็กเกือบทั้งหมด

สัญญาณใหม่ๆ เช่น “ช่องว่างที่ผ่อนคลาย”, “ช่องว่างด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น”, “การเคลียร์คอขวดสินเชื่อ”, “การเติบโตของสินเชื่อที่ดีขึ้น”... เป็นสิ่งที่ตลาดยินดีต้อนรับเนื่องจากเป็นความรู้สึกเชิงบวก

“ การแก้ไขปัญหาเพื่อการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาฯ การพัฒนาตลาดอสังหาฯ ให้มีความปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน ถือเป็นประเด็นเร่งด่วนที่จะสร้างแรงขับเคลื่อนที่สำคัญสำหรับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ เนื่องจากเป็นอุตสาหกรรมที่มีผลกระทบล้นเกินขนาดใหญ่” - VIRES เน้นย้ำ

การลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องอาจทำให้การเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์กลับมาอีกครั้ง

ปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยังคงแสดงความปรารถนาให้มีการผ่อนปรนนโยบายการเงิน รวมถึงข้อเสนอแนะให้ลดอัตราดอกเบี้ยต่อไป อย่างไรก็ตาม VIRES เชื่อว่าการลดอัตราดอกเบี้ยในเวลานี้ไม่สำคัญอีกต่อไป

เพราะเพียงครึ่งปีแรกของปี 2566 ธนาคารรัฐได้ลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานถึง 4 ครั้งติดต่อกัน อัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์จึงลดลงเพื่อให้เหมาะสมกับความต้องการกู้ยืมของบุคคลและธุรกิจในบริบทใหม่มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม การลดอัตราดอกเบี้ยไม่ได้ผลในการผลักดันเศรษฐกิจให้ดีขึ้นตามที่คาดไว้ แต่การที่จะลดอัตราดอกเบี้ยต่อไปหรือไม่นั้นก็เป็นประเด็นสำคัญเช่นกัน

“ การลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อกดราคาสินเชื่อให้ต่ำลงอีกจะเผชิญกับอุปสรรค เช่น ความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อที่ยังคงแฝงอยู่ ผลกระทบต่ออัตราแลกเปลี่ยนเมื่ออัตราดอกเบี้ยของดอลลาร์สหรัฐและของเศรษฐกิจหลักอื่นๆ หลายแห่งไม่ลดลงหรือมีแนวโน้มว่าจะเพิ่มขึ้น” รายงานของ VIRES ระบุ

ในทางกลับกัน การเพิ่มสินเชื่อโดยการลดอัตราดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวโดยไม่ใช้มาตรการในการฟื้นฟู รวบรวม และพัฒนาอุปสงค์รวม ขณะเดียวกันก็หาวิธีผลักดันทุนเข้าสู่ตลาด จะทำให้ทุนสินเชื่อเพิ่มขึ้นและถูกโอนไปยังโครงการผลิตและธุรกิจที่ไม่ยั่งยืนทางการเงินซึ่งมีแผนการชำระหนี้ที่ไม่แน่นอน

VIRES เชื่อว่าเนื่องจากขาดโครงการผลิตที่เป็นไปได้และธุรกิจที่มีศักยภาพในการชำระคืนเงินกู้ ความพยายามในการเพิ่มทุนสู่ตลาดอาจนำไปสู่การโอนทุนสินเชื่อไปสู่ภาคส่วนเก็งกำไร ส่งผลให้ตลาดบางแห่งกลับมาเป็นฟองสบู่ด้านราคาอีกครั้ง

นอกจากนี้ การเติบโตของสินเชื่อที่แข็งแกร่งจะช่วยพยุงตลาด แต่จะทำให้ความพยายามของธุรกิจโดยทั่วไปและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในการกระจายแหล่งเงินทุนโดยการออกพันธบัตรขององค์กรและพันธบัตรโครงการลดน้อยลง

ตลาดอสังหาฯ รออะไรอยู่?

VIRES เชื่อว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ธนาคารแห่งรัฐได้พยายามอย่างมากในการกำกับดูแลสถาบันสินเชื่อให้มุ่งเน้นเงินทุนไปที่โครงการต่างๆ

กระทรวงและหน่วยงานท้องถิ่นที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องใช้มาตรการเพื่อขจัดความยากลำบากสำหรับธุรกิจและสนับสนุนธุรกิจในการปฏิบัติตามเงื่อนไขทางกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารมากเกินไป ควรรอจนกว่าจะมีการผ่อนปรนหรือเพิ่มวงเงินสินเชื่อ เนื่องจากจำนวนสินเชื่อที่ไหลเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างสูงและยังคงอยู่ในแนวโน้มเพิ่มขึ้น

ด้วยสถานการณ์ปัจจุบันแม้จะมีห้องแยกสำหรับอสังหาริมทรัพย์ แต่ธุรกิจอาจไม่สามารถเข้าถึงได้เพราะไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อจากธนาคาร

ในทางกลับกัน หากภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องพึ่งพาการสนับสนุนสินเชื่อ ก็จะสร้างความเสี่ยงเชิงระบบที่ยิ่งใหญ่ เพราะเมื่ออสังหาฯ ล้มละลาย มันก็จะลามไปถึงธนาคาร

ตามที่ VIRES ระบุ พันธบัตรถือเป็นแหล่งเงินทุนที่สำคัญที่สุดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดต้องการเงินทุนระยะกลางและระยะยาว ดังนั้นจึงต้องพึ่งพันธบัตร ไม่ใช่เงินทุนจากธนาคาร

“ ไม่มีวิธีอื่นใดอีกแล้วนอกจากลดการพึ่งพาธนาคารของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งวิธีเดียวที่จะสามารถกระจายความเสี่ยงได้” - VIRES กล่าว

ในระยะยาวจำเป็นต้องปรับปรุงระบบกฎหมายอย่างต่อเนื่องเพื่อพัฒนาตลาดพันธบัตรให้มีสุขภาพดี โปร่งใส และยั่งยืน เพื่อให้ธุรกิจมีพื้นที่ในการระดมทุนมากขึ้น

การบริหารจัดการนโยบายทางกฎหมายจำเป็นต้องหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่บางครั้งหลวมเกินไปจนทำให้เกิดช่องว่างให้ธุรกิจแข่งขันกันออกกฎหมาย และเมื่อมีความเสี่ยงก็เกิด "ความล้มเหลว" กะทันหัน ทำให้ธุรกิจไม่สามารถตอบสนองได้ทันท่วงที เช่นที่เคยเกิดขึ้นในปี 2565

นอกจากนี้ การปลดล็อคเงินทุนจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตถือเป็นเรื่องเร่งด่วนอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในบริบทที่ยากลำบากในปัจจุบัน ในการดำเนินการดังกล่าว จำเป็นต้องรวมโซลูชันต่างๆ เข้าด้วยกันอย่างพร้อมกัน ตั้งแต่การสร้างทุนเริ่มต้น ไปจนถึงการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการ

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น เพื่อที่จะก้าวไปสู่ช่วงของการเติบโตและพัฒนาที่ยั่งยืนนั้น ธุรกิจจะต้องผ่านช่วงการปรับโครงสร้างให้ได้ไม่ว่าจะด้วยต้นทุนใดๆ ก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นการขายสินทรัพย์เพื่อลดการขาดทุนหรือปรับโครงสร้างหนี้ขององค์กร การ "จัดการ" บันทึกการเข้าถึงสินเชื่อ ทุนพันธบัตร และทุนจากเงินฝากของลูกค้า

VIRES เชื่อว่าเรื่องราวของการสร้างสมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์และการเปิดช่องทางไหลเข้าออกที่สะดวกต้องอาศัยความร่วมมือจากรัฐบาลและกระทรวงต่างๆ แต่ต้องอาศัยความคิดริเริ่มจากภาคธุรกิจด้วย

“การค้นหาโอกาสในความท้าทายและมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวคือแนวทางที่ธุรกิจที่ต้องการอยู่รอดและหลีกหนีจากหล่มโคลนต้องมุ่งเน้น” VIRES เน้นย้ำ

ตามที่ VIRES ระบุ แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความยากลำบากที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน และอัตราการฟื้นตัวค่อนข้างช้า แต่ด้วยความมุ่งมั่นของรัฐบาล กระทรวง สาขาและท้องถิ่นในการเอาชนะความยากลำบากของธุรกิจ รวมถึงความพยายามของภาคธุรกิจในการเอาชนะความยากลำบาก คาดว่าในอนาคต ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีก้าวที่มั่นคง พัฒนาอย่างมืออาชีพ แข็งแรง และยั่งยืนยิ่งขึ้น ดังนั้น "กระแส" ทั้งหมดจะถูกเคลียร์

ดิงห์ ตรัน

แหล่งที่มา