ผ่านกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซื้อบ้านบนกระดาษ วางมัดจำสูงสุด 5%

เมื่อเช้าวันที่ 28 พฤศจิกายน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้ผ่านร่างพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แก้ไขใหม่ โดยผู้เข้าร่วมประชุมมีมติเห็นด้วยร้อยละ 94.13 มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568

ประเด็นใหม่ในร่างกฎหมายที่เพิ่งผ่านโดยรัฐสภาคือรูปแบบและขอบเขตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ

Thông qua luật Kinh doanh bất động sản, mua nhà trên giấy đặt cọc tối đa 5% - Ảnh 1. — ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ หวู่ ฮ่อง ถัน รายงานเกี่ยวกับการรับและการแก้ไขร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่รัฐสภาจะผ่าน

ด้วยเหตุนี้ กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงได้ขยายขอบเขตให้อนุญาตให้ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศซึ่งเป็นพลเมืองเวียดนาม (ที่มีสัญชาติเวียดนาม) สามารถเข้ามาในเวียดนามเพื่อประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เช่นเดียวกับพลเมืองในประเทศ

ดังนั้นชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศซึ่งเป็นพลเมืองเวียดนามจะได้รับอนุญาตให้ลงทุนในการสร้างบ้านและงานก่อสร้างเพื่อขาย เช่า หรือเช่าซื้อได้

ชาวเวียดนามโพ้นทะเลคือพลเมืองเวียดนามที่ลงทุนในการสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อโอน เช่า หรือเช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค

ในส่วนของบุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศและไม่ใช่พลเมืองเวียดนาม (กล่าวคือ ไม่มีสัญชาติเวียดนาม) พวกเขาจะได้รับอนุญาตให้ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เฉพาะในรูปแบบที่เป็นไปตามกฎหมายปัจจุบันเท่านั้น

โดยเฉพาะชาวเวียดนามโพ้นทะเลซึ่งมิใช่พลเมืองเวียดนาม ได้รับอนุญาตให้ลงทุนในการก่อสร้างบ้านเรือนและงานก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการขาย การเช่า หรือ การเช่าซื้อ โดยผ่านโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการตามรูปแบบ วัตถุประสงค์ และระยะเวลาการใช้ที่ดิน ตามที่กฎหมายว่าด้วยที่ดินกำหนด

ชาวเวียดนามโพ้นทะเลที่ไม่ใช่พลเมืองเวียดนามลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อโอน เช่า หรือเช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคตามรูปแบบ วัตถุประสงค์ และระยะเวลาการใช้ที่ดินตามที่กฎหมายว่าด้วยที่ดินกำหนด

ฝากไม่เกิน 5%

นอกจากบทบัญญัติข้างต้นแล้ว กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังมีบทบัญญัติใหม่เกี่ยวกับเงินมัดจำและการชำระเงินสำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคตอีกด้วย (บนกระดาษ)

Thông qua luật Kinh doanh bất động sản, mua nhà trên giấy đặt cọc tối đa 5% - Ảnh 2. — สภานิติบัญญัติแห่งชาติผ่านร่างกฎหมายแก้ไขธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้ พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้บัญญัติให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขายหรือเช่า เมื่อโครงการบ้านหรือโครงการก่อสร้างนั้นได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขการดำเนินกิจการครบถ้วนแล้ว

สัญญาการวางเงินมัดจำ จะต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง และพื้นที่ที่จะก่อสร้างให้ชัดเจน

กฎหมายปัจจุบันยังไม่มีการกำหนดหลักเกณฑ์การฝากเงินไว้ ตามรายงานการยอมรับและปรับตัวของคณะกรรมการถาวรแห่งรัฐสภา การกำหนดระดับเงินฝาก 5% นั้นมีขึ้นเพื่อให้แน่ใจถึงธรรมชาติที่แท้จริงของเงินฝาก ในขณะเดียวกันก็จำกัดความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่าซึ่งมักจะเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่าในการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ส่วนการชำระเงินค่าซื้อขายบ้านแบบกระดาษนั้นแม้จะมีความเห็นแตกต่างกันมากระหว่างหารือแต่ในร่างที่เสนอสภานิติบัญญัติแห่งชาติให้ความเห็นชอบเมื่อเช้าวันที่ 28 พฤศจิกายน ยังคงใช้วิธีการชำระเงินแบบเดียวกับกฎหมายปัจจุบัน

ทั้งนี้ หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าสัญญา

มูลค่าสัญญาคงเหลือชำระเมื่อหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดินให้กับผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อ

อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับกฎหมายในปัจจุบัน กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งผ่านโดยรัฐสภาได้เพิ่มกฎระเบียบการชำระเงินในรูปแบบการเช่าและซื้อบ้านในรูปแบบเอกสาร ทั้งนี้ จนกว่าจะส่งมอบบ้าน ลูกค้าจะชำระเงินเพียง 50% ของมูลค่าบ้านหรือค่าก่อสร้างที่เช่าเท่านั้น จำนวนเงินที่เหลือจะคำนวณเป็นค่าเช่ารายเดือนที่ต้องชำระให้แก่ผู้ให้เช่าในช่วงระยะเวลาหนึ่ง

กฎหมายจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ.2568

ลิงค์ที่มา