การโอนโครงการอสังหาฯ เผชิญความยากลำบาก

การซื้อ การขาย และการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันประสบกับความยากลำบากในการดำเนินการทางกฎหมายมากมาย

ในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี 2567 ในบริบทที่อุปทานที่อยู่อาศัยมีไม่เพียงพอ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในและต่างประเทศจำนวนมากที่มีแหล่งเงินทุนมากมาย กำลัง "ตามล่า" กองทุนที่ดินและโครงการที่ไม่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน เพื่อลงทุนต่อไปเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับรอบใหม่ของตลาด

ให้ความสำคัญกับโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน

ตามบันทึก ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมามีการประกาศข้อตกลงการลงทุนโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง ตัวอย่างเช่นในเดือนกันยายน บริษัท Truong Son Real Estate และบริษัท Him Lam ต่างก็จดทะเบียนเพื่อดำเนินโครงการพื้นที่ที่พักอาศัยในอำเภอ Duc Hoa จังหวัด Long An ซึ่งมีพื้นที่ 214,921 เฮกตาร์ และมูลค่าการลงทุนรวม 11,221 พันล้านดอง

ในเดือนกันยายนนี้ กลุ่มบริษัท Everland ยังเสนอที่จะศึกษาการลงทุนในพื้นที่เมืองใหม่ 2 แห่งในเมืองไฮฟอง โดยมีมูลค่าการลงทุนรวมเกือบ 5,000 พันล้านดอง ซึ่งโครงการเขตเมืองหงสาวดี อำเภออานเซือง มีขนาดพื้นที่ 21.8 ไร่ ค่าใช้จ่ายโดยประมาณการทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 1,900 พันล้านดอง โดยเป็นค่าเคลียร์พื้นที่ประมาณ 92 พันล้านดอง โครงการพื้นที่เขตเมืองในตำบลหัวดงและตำบลลัมดง อำเภอถวีเหงียน มีขนาดพื้นที่ประมาณ 30.6 ไร่ มูลค่าประมาณการรวมอยู่ที่ประมาณ 2,992 พันล้านดอง โดยเป็นค่าเคลียร์พื้นที่ประมาณ 127 พันล้านดอง

นอกจากนี้กลุ่มนี้ยังได้จดทะเบียนก่อสร้างโครงการเขตเมืองใหม่ G19 ในตำบลกิมโน เขตด่งอันห์ กรุงฮานอยอีกด้วย โครงการดังกล่าวมีต้นทุนการดำเนินการเบื้องต้นรวมประมาณ 2,183 พันล้านดอง คาดว่าจะดำเนินการในช่วงปี 2024 - 2029 อย่างไรก็ตาม องค์กรดังกล่าวถูกยกเลิกเนื่องจากไม่เป็นไปตามข้อกำหนดด้านกำลังการผลิตและประสบการณ์

เมื่อเร็วๆ นี้ ในนครโฮจิมินห์ บริษัท SkyWorld Development Company Limited ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของกลุ่มบริษัทมาเลเซีย ได้ประกาศว่าบริษัทได้เข้าซื้อหุ้นร้อยละ 100 ของบริษัท Thuan Thanh Real Estate Production, Trading and Business Joint Stock Company ในมูลค่า 350,000 ล้านดองเวียดนาม ด้วยเหตุนี้ Thuan Thanh จึงกลายเป็นผู้ใช้ที่ดินเพียงผู้เดียวและถูกต้องตามกฎหมายในพื้นที่ 2,060 ตร.ม. ในเขต 8 นครโฮจิมินห์

ขณะเดียวกัน บริษัท Nishi Nippon Railroad จากญี่ปุ่น ได้เข้าซื้อหุ้นร้อยละ 25 ของโครงการ Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) จาก Nam Long Group ในราคา 26 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ในทำนองเดียวกัน Tripod Technology Corporation (ไต้หวัน - จีน) ได้ "เข้าซื้อ" พื้นที่อุตสาหกรรมขนาด 18 เฮกตาร์ในบ่าเรีย-หวุงเต่า จากบริษัท Sonadezi Chau Duc

ไม่กี่เดือนก่อนหน้านี้ ตลาดภาคใต้ได้เห็นข้อตกลงสำคัญระหว่าง Kim Oanh Group Corporation ร่วมกับพันธมิตรญี่ปุ่นสองราย ได้แก่ NTT Urban Development, Sumitomo Forestry และ Kumagai Gumi Co. Ltd. ร่วมกันดำเนินโครงการ The One World ในจังหวัดบิ่ญเซือง ซึ่งมีมูลค่าการลงทุนรวมมากกว่า 1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ

ผู้อำนวยการที่ปรึกษาการลงทุนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งเปิดเผยกับผู้สื่อข่าวว่า “เรากำลังทำงานร่วมกับบริษัทและกองทุนการลงทุนระหว่างประเทศ พวกเขาบอกว่าต้องการซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจริงๆ หรือให้ความร่วมมือในการก่อสร้างเพื่อการลงทุน แลกเปลี่ยนผลิตภัณฑ์ ตัวแทนขายทั่วไป...

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการประเภทอพาร์ตเมนต์ พื้นที่อยู่อาศัย แปลงที่ดิน และทาวน์เฮาส์ จะให้ความสำคัญเป็นลำดับแรก แต่ที่สำคัญ โครงการจะต้องมีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน มีภาระผูกพันด้านภาษีที่ดินครบถ้วน มีหรือกำลังจะมีใบอนุญาตก่อสร้าง และมีสิทธิ์ขายได้...”

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีความน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติเป็นอย่างมาก ภาพโดย : หวาง ตรีอู

มีปัญหาทางกฎหมาย ยากที่จะดำเนินการได้

นายทราน มินห์ หง็อก เวียด กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เวียดเพิร์ล กรุ๊ป เรียลเอสเตท คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า นักลงทุนในและต่างประเทศต่าง "แสวงหา" โครงการหรือกองทุนที่ดินที่สะอาดในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาที่แข็งแกร่งในอนาคต

นอกจากนี้ Vietpearl Group ยังกำลังมองหาโอกาสในการขยายกองทุนที่ดิน และพร้อมที่จะหารือเกี่ยวกับโครงการเพื่อการขาย อย่างไรก็ตาม กระบวนการซื้อ ขายและโอนโครงการในปัจจุบันประสบปัญหาทางขั้นตอนทางกฎหมายอยู่มาก โดยเฉพาะขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับการโอนโครงการ

นายเวียดกล่าวว่าปัญหาใหญ่ที่สุดในการโอนโครงการคือปัญหาทางกฎหมายและการประเมินราคาที่ดิน จากการสำรวจพบว่าโครงการที่มีศักยภาพประมาณ 60% ประสบปัญหาเนื่องจากขั้นตอนการอนุมัติที่ยาวนาน หรือราคาที่ดินที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง

หากสามารถแก้ไขปัญหาต่างๆ เหล่านี้ได้ กิจกรรมการซื้อขายกองทุนที่ดินจะคึกคักเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะในกลุ่มที่ดินอุตสาหกรรมและพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่วางแผนไว้อย่างดี ตอบสนองความต้องการของนักลงทุนในและต่างประเทศ

นางสาว Tran Thi Khanh Linh รองผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาการลงทุน Savills Vietnam กล่าวว่า นักลงทุนต่างชาติมักมองหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ราคาดีในเวียดนาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใจกลางเมือง อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือกฎหมายของโครงการจะต้องชัดเจนและพร้อมที่จะดำเนินการ ในความเป็นจริง โครงการต่างๆ จำนวนมากต้องเผชิญกับความล่าช้าในการดำเนินการ ส่งผลให้ผู้ลงทุนสูญเสีย

นางสาวลินห์แจ้งว่าในปี 2567 บริษัท Savills ได้ต้อนรับและให้คำแนะนำแก่นักลงทุนในและต่างประเทศหลายราย นักลงทุนเหล่านี้ต้องการลงทุนในสินทรัพย์หลายประเภท แต่พวกเขามีความสนใจเป็นพิเศษในการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคารสำนักงาน ส่วนอสังหาฯเพื่อการอยู่อาศัยยังคงมองหาอยู่ เนื่องจากอุปทานมีน้อยมาก

อย่างไรก็ตาม ด้วยการนำกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มาใช้ คุณลินห์เชื่อว่าตลาดจะมีการปรับตัวไปในทางบวก ช่วยเสริมสร้างระบบกฎหมาย และสร้างพื้นฐานที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุน

ในความเป็นจริงนักลงทุนจากญี่ปุ่น สิงคโปร์ มาเลเซีย เกาหลีใต้ และจีนสนใจอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมานานแล้ว ในช่วงเร็วๆ นี้ มีจำนวนนักลงทุนจากยุโรปและตะวันออกกลางเพิ่มมากขึ้น

โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจน พื้นที่เมืองในนครโฮจิมินห์และจังหวัดโดยรอบนครโฮจิมินห์พร้อมโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่สะดวกจะยังคงดึงดูดความสนใจของนักลงทุน นางสาวลินห์ เชื่อว่าเมื่อเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวในปี 2568 นักลงทุนจะมีความมั่นใจในการเข้าร่วมโครงการมากขึ้น และอุปทานจะมีมากขึ้น

ในฐานะผู้ให้คำแนะนำและทำงานร่วมกับฝ่ายต่างๆ โดยตรง ดร. เล มินห์ ฟิว ที่ปรึกษาโบรกเกอร์ ซึ่งเป็นทนายความผู้ก่อตั้งและผู้บริหารของ LMP Lawyers เชื่อว่าการทำธุรกรรมซื้อขายโครงการจะประสบความสำเร็จได้นั้น จำเป็นต้องมีปัจจัยหลายประการ ซึ่งความสมดุลของทุกฝ่ายถือเป็นสิ่งสำคัญมาก

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การขายสิทธิเลือกซื้อหุ้น (Put Option) เป็นหนึ่งในประเด็นที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจเป็นอย่างมาก เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับสถานการณ์ในอนาคตที่โครงการไม่บรรลุเป้าหมายทางธุรกิจที่ตั้งไว้ นอกจากนี้ ผู้ซื้อยังกำหนดข้อกำหนดเพิ่มเติมในกรณีที่ผู้ขายไม่มีคุณสมบัติทางการเงินที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพันในการซื้อคืนเมื่อผู้ซื้อใช้สิทธิ์ขาย

ข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการลดลง

ตามสถิติของสำนักงานการลงทุนจากต่างประเทศ ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2567 มีการทำธุรกรรมการลงทุนและซื้อหุ้น (M&A) จากนักลงทุนต่างชาติจำนวน 2,669 รายการ มีมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 3.68 พันล้านเหรียญสหรัฐ ลดลงร้อยละ 10.4 ในแง่ปริมาณ และร้อยละ 29 ในแง่มูลค่า เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากปัญหาทางกฎหมาย ทำให้อุปทานลดลง ปี 2024 ถือเป็นปีที่กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีการบังคับใช้และนำมาใช้ ดังนั้นปัญหาที่ยังไม่ชัดเจนหลายประการทำให้ผู้ลงทุนและตลาดต้องรอก่อน

ที่มา: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm