ทัศนคติแบบรอดูท่าทีกำลังจะหมดไป อพาร์ทเมนท์ทางตะวันตกของฮานอยกำลัง 'ครองคลื่นวิทยุ' ราคาที่ดินในโฮจิมินห์ซิตี้จะเพิ่มขึ้นอีกเท่าไรหลังจากปรับแล้ว?

ตลาดยังคงฟื้นตัวช้าๆ และมั่นคง โดยมีผลลัพธ์ที่ค่อยๆ ปรับปรุงดีขึ้น จำนวนอพาร์ตเมนท์ที่ขายในฮานอยเพิ่มขึ้นมากกว่า 200% ราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในนครโฮจิมินห์มีเพียงประมาณ 70% ของราคาตลาด... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ภายในสิ้นปี 2567 กระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะมีความคืบหน้าที่ชัดเจน (ภาพ : ลินห์ อัน)

ตลาดเริ่มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง

ตามรายงานของ batdongsan.com.vn นางสาว Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม) ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังฟื้นตัวอย่างยั่งยืน

นางสาวเมียน กล่าวว่า ในขณะที่รอให้กฎหมายใหม่ "ดูดซับ" ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะฟื้นตัวอย่างยั่งยืนต่อไป โดยมีผลลัพธ์ที่ปรับปรุงดีขึ้นตามลำดับ ภายในสิ้นปีนี้ กระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะมีความคืบหน้าที่ชัดเจน

รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม) เน้นย้ำว่า จากการเติบโตทางเศรษฐกิจที่เกินกว่าสถานการณ์ที่กำหนดไว้ สินเชื่อจึงหลุดพ้นจากสถานการณ์ที่ "มืดมน" ได้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงอยู่ในระดับต่ำ และการเบิกจ่ายการลงทุนของภาครัฐยังคงได้รับการส่งเสริม พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และมาตรา 2 มาตรา 209 แห่งพระราชบัญญัติสถาบันสินเชื่อ จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เร็วกว่ากำหนดเดิม 5 เดือน ซึ่งจะส่งผลดีต่อการส่งเสริมการฟื้นตัวและการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์

เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้ ทัศนคติแบบ "รอและดู" จะถูกลบออกไป บริษัทพัฒนาโครงการเริ่มแข่งขันกันแก้ปมกับหน่วยงานบริหารของรัฐ นักลงทุนมีความมั่นใจมากขึ้นในการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ นักลงทุนมีความมั่นใจเพิ่มมากขึ้น ส่งเสริมให้เงินสดที่ครบกำหนดในธนาคารไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจนายหน้าและผู้ให้บริการนายหน้าต่างมุ่งมั่นพัฒนาศักยภาพ คัดเลือกพนักงาน ฝึกอบรมความรู้ ปฏิบัติตามกฎระเบียบใหม่ๆ ฯลฯ

โดยนางสาวเมียน กล่าวว่า ในระหว่างที่รอกฎหมายใหม่ “บังคับใช้” ตลาดอสังหาฯ จะฟื้นตัวช้าๆ และยั่งยืนต่อไป โดยมีผลลัพธ์ที่ค่อยๆ ดีขึ้น ภายในสิ้นปีนี้ กระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะมีความคืบหน้าที่ชัดเจน ผลลัพธ์การฟื้นตัวจะยังคงแตกต่างกันตามกลุ่มและภูมิภาค แต่จะมีการกระจายที่เท่าเทียมกันมากขึ้น

รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วของนครโฮจิมินห์มีราคาเพียงประมาณ 70% ของราคาตลาดเท่านั้น

บ่ายวันที่ 29 กรกฎาคม ณ ศูนย์ข่าวนครโฮจิมินห์ (HCMC) ได้มีการจัดงานแถลงข่าวเพื่อให้ข้อมูลเรื่องการปรับบัญชีราคาที่ดินตามมาตรา 257 มาตรา 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567

ตามที่ผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ เปิดเผยว่า ร่างบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วได้ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 7 เท่าเมื่อเทียบกับบัญชีราคาที่ดินในมติเลขที่ 02/2020/QD-UBND ลงวันที่ 16 มกราคม 2020 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ อย่างไรก็ตาม บัญชีราคาที่ดินตามคำสั่ง 02/2020/QD-UBND ลงวันที่ 16 มกราคม 2563 เมื่อนำมาใช้ จะต้องคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน 3.5 เท่า ดังนั้นในความเป็นจริงรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงครั้งนี้เพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 2.5 เท่าเท่านั้น ดังนั้นราคาที่ดินตามรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วจึงสอดคล้องกับระดับราคาตลาดเพียง 70% เท่านั้น

ตัวอย่างเช่น ราคาที่ดินบนถนน Dong Khoi เมือง Nguyen Hue เขต 1 ตามคำพิพากษาหมายเลข 02/QD-UBND อยู่ที่ 162 ล้านดองต่อตารางเมตร (เท่ากับระดับสูงสุดของกรอบราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556) ในปี 2021 คณะกรรมการประชาชนของเมืองได้อนุมัติราคาที่ดินเฉพาะ (ราคาตลาด) สำหรับบ้านชั้นล่างที่ 680 ล้าน/ตร.ม. หากคำนวณโดยใช้การประมาณราคา ราคาที่ดินในพื้นที่นี้จะสอดคล้องกับ 970 ล้าน/ตร.ม. ขณะนี้ราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วที่คาดการณ์ไว้สำหรับถนนด่งคอยและถนนเหงียนเว้อยู่ที่ 810 ล้านต่อตารางเมตร ซึ่งเหมาะสมกับระดับทั่วไปของพื้นที่

นอกจากนี้ ตามรายงานของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จากการประเมินเบื้องต้น พบว่ากลุ่มที่มีอิทธิพลมากที่สุดคือกลุ่มที่ได้รับผลกระทบในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและการรับรู้สิทธิการใช้ที่ดินของครัวเรือนและบุคคล อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2556 กับ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 จะเห็นว่า กรณีการใช้ที่ดินอย่างมั่นคงก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2536 ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน กรณีพื้นที่เกินกำหนดจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามบัญชีราคาที่ดิน พ.ศ. 2548 กรณีการใช้ที่ดินประเภทอื่น ๆ จะพิจารณาจากแหล่งที่มาและช่วงเวลาการใช้ที่ดินให้มีอัตราค่าธรรมเนียมที่เหมาะสม

ตามร่างพ.ร.บ.เก็บค่าธรรมเนียมที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่จะออกโดยรัฐบาล กำหนดให้คิดอัตราการจัดเก็บตามกรอบเวลาตั้งแต่ร้อยละ 10 ถึงร้อยละ 50 ของรายการราคาที่ดินที่คาดว่าจะปรับใหม่ นอกจากนี้ ผู้ใช้ที่ดินที่เป็นสมาชิกในครอบครัวผู้กำหนดนโยบาย ผู้มีคุณธรรม และครัวเรือนยากจน จะได้รับการยกเว้นหรือลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามระเบียบของรัฐบาล

“ดังนั้นการปรับรายการราคาที่ดินตามที่คาดไว้จะส่งผลให้ราคาที่ดินที่ควบคุมอยู่ใกล้เคียงกับระดับตลาดร่วมมากขึ้นทีละขั้น ส่งผลดีต่อความยุติธรรมและความโปร่งใสสำหรับกลุ่มผู้ใช้ที่ดิน และหลีกเลี่ยงการสูญเสียงบประมาณของรัฐ” การใช้ที่ดินจึงจะประหยัดมากขึ้น ในอนาคตอันใกล้นี้ รัฐบาลจะปรับระดับการจัดเก็บ (เปอร์เซ็นต์) ให้เหมาะสมกับสถานการณ์จริง โดยจำกัดการเพิ่มขึ้นของรายได้ฉับพลัน” ผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าว

ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยแสดงสัญญาณเชิงบวกทั้งด้านอุปทานและอุปสงค์

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยสำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ที่เพิ่งเผยแพร่โดย Cushman & Wakefield ระบุว่าในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยแสดงให้เห็นสัญญาณเชิงบวกทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ มีอพาร์ทเมนท์เปิดขายใหม่ประมาณ 10,800 ยูนิต เพิ่มขึ้นเกือบ 3 เท่าจากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 มีอพาร์ทเมนท์เปิดขายประมาณ 7,600 ยูนิต ซึ่งเพิ่มขึ้น 140% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 155% เมื่อเทียบกับปีก่อน การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญนี้ส่วนใหญ่เกิดจากการเปิดตัวโครงการอพาร์ทเมนต์ใหม่ในพื้นที่เมืองแบบบูรณาการ เช่น Vinhomes Ocean Park และ Vinhomes Smart City ภูมิภาคตะวันตกมีสัดส่วนประมาณ 59% ของอุปทานอพาร์ทเมนต์ใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 และโครงการระดับกลางยังคงครองตลาด คิดเป็นประมาณ 90% ของอุปทานใหม่

มีการขายอพาร์ทเมนต์ประมาณ 10,900 ยูนิตในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 เพิ่มขึ้น 216% เมื่อเทียบกับปีก่อน ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 จำนวนการขายอพาร์ทเมนท์ใหม่ในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 7,400 ยูนิต เพิ่มขึ้น 110% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 147% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ราคาหลักเฉลี่ยอยู่ที่เกือบ 2,640 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 11 เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้นร้อยละ 30 เมื่อเทียบเป็นรายปี

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญของ Cushman & Wakefield ระบุว่าการเติบโตของยอดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 เป็นผลมาจากการขาดแคลนอุปทานใหม่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการที่เปิดตัวใหม่ที่มีสถานะทางกฎหมายโปร่งใส นักลงทุนที่มีชื่อเสียง นโยบายการขายที่น่าดึงดูด และสาธารณูปโภคแบบครบวงจร ต่างบันทึกผลการขายเป็นไปในเชิงบวก โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มาจากเขตเมืองบูรณาการขนาดใหญ่ในภาคตะวันตก

ความต้องการอพาร์ทเมนท์ที่เพิ่มขึ้นในฮานอยเกิดจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นควบคู่ไปกับการเติบโตของประชากรและการย้ายถิ่นฐานของเมือง นอกจากนี้ ความต้องการการลงทุนค่อยๆ กลับคืนสู่ช่องทางอสังหาริมทรัพย์ในบริบทของเศรษฐกิจที่ไม่มั่นคง

ราคาห้องชุดชั้นหลักยังคงเพิ่มขึ้นเนื่องจากมีอุปทานไม่เพียงพอ การเพิ่มขึ้นของราคานี้ขับเคลื่อนโดยอุปทานระดับกลางและระดับไฮเอนด์ที่คิดเป็น 98% ของอุปทานใหม่ ขณะที่อุปทานอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงยังคงมีอยู่ไม่เพียงพอ

ในตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอย ในช่วงครึ่งหลังของปี 2024 คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีอพาร์ทเมนท์ใหม่เกิดขึ้นประมาณ 9,500 แห่ง อุปทานส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในภูมิภาคตะวันตก โดยได้รับประโยชน์จากทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์และโครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่ นอกจากนี้ ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 คาดว่าอุปทานจะยังคงกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เมืองบูรณาการ เช่น Vinhomes Ocean Park และ Vinhomes Smart City

ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป เขตชานเมือง เช่น ด่งอันห์, ซาลัม, ห่าดง, ฮว่ายดึ๊ก, ฮวงมาย, ลองเบียน และทันห์ตรี คาดว่าจะมีอุปทานอพาร์ตเมนต์มากที่สุดในอนาคต เนื่องมาจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและแผนริเริ่มการวางผังเมืองของรัฐบาล ที่น่าสังเกตคือ คาดว่าเขต Dong Anh และ Gia Lam จะกลายเป็นเขตภายในปี 2568 ซึ่งจะส่งผลให้มีอุปทานที่คาดว่าจะมาจากเขตเมืองบูรณาการขนาดใหญ่ เช่น Vinhomes Co Loa, Vinhomes Ocean Park และ BRG Smart City

ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2024 ตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยแสดงสัญญาณเชิงบวกทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ (ภาพ: เคะโตะอิ)

กรณีอพยพฉุกเฉินจากอาคารชุด ตั้งแต่วันที่ 1 ส.ค.

รัฐบาลเพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 98 ซึ่งมีรายละเอียดบทความบางบทความในกฎหมายที่อยู่อาศัยแก้ไขเกี่ยวกับการปรับปรุงและสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์ โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม

ตามพระราชกฤษฎีกาได้กำหนดไว้ว่า มี 5 กรณีที่เจ้าของและผู้ใช้ตึกชุดจะต้องย้ายออกไป โดยเป็นอาคารชุดที่ต้องย้ายด่วน 2 ราย และอาคารชุด 3 ราย ต้องย้ายตามแผนการชดเชยและสนับสนุนการย้ายถิ่นฐานอีกด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสองกรณีที่จำเป็นต้องย้ายอาคารอพาร์ตเมนต์โดยด่วนคืออาคารที่ได้รับความเสียหายจากเพลิงไหม้ การระเบิด หรือภัยธรรมชาติ หรือการโจมตีของศัตรูจนไม่ตรงตามเงื่อนไขความปลอดภัยต่อการใช้งานต่อไปอีกต่อไป

ในกรณีนี้ หน่วยงานบริหารจัดการจังหวัดจะต้องส่งคำตัดสินใจย้ายออกด่วนไปยังคณะกรรมการประชาชนจังหวัดภายใน 3 วัน นับจากเวลาที่สรุปได้ว่าอาคารชุดนั้นไม่เหมาะสมที่จะใช้งานต่อไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่งการตัดสินใจจะต้องระบุอย่างชัดเจนถึงที่ตั้งอาคารห้องชุดที่ต้องย้ายด่วน ที่ตั้งที่พักชั่วคราว วิธีการ ค่าใช้จ่ายและระยะเวลาในการย้าย และความรับผิดชอบขององค์กรและบุคคลที่เกี่ยวข้อง หากเจ้าของอพาร์ทเม้นท์ไม่ย้ายออก หน่วยงานจัดการจะบังคับใช้ภายในเวลาสูงสุด 7 วันทำการ นับจากวันที่ตัดสินใจบังคับใช้

อาคารชุดจำนวน 3 กรณี จะต้องย้ายออกตามแผนการชดเชยและสนับสนุนการย้ายถิ่นฐานด้วย

ประการแรกโครงสร้างรับน้ำหนักหลักของอาคารอพาร์ตเมนต์อยู่ในสภาวะอันตรายโดยรวม มีความเสี่ยงที่จะพังทลาย และไม่ตรงตามเงื่อนไขการใช้งานต่อไป

ประการที่สอง อาคารชุดได้รับความเสียหายอย่างรุนแรง ระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของการป้องกันและดับเพลิง การประปาและการระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย ไฟฟ้า และการจราจรภายในไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของมาตรฐานทางเทคนิคและข้อบังคับในปัจจุบัน หรือมีความเสี่ยงที่จะเกิดความไม่ปลอดภัยในการดำเนินงานและการใช้งาน อาคารเหล่านี้จำเป็นต้องถูกรื้อถอนเพื่อความปลอดภัยของเจ้าของและผู้ใช้ตึกอพาร์ทเมนท์และเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดในการปรับปรุงและปรับปรุงภูมิทัศน์ในเมือง

ในที่สุดโครงสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ก็มีความเสียหายอย่างหนึ่ง รวมถึงฐานราก เสา ผนัง คาน และจันทัน ซึ่งไม่เป็นไปตามข้อกำหนดการใช้งานปกติ งานดังกล่าวไม่จัดอยู่ในประเภทงานรื้อถอน 2 กรณีดังที่กล่าวข้างต้น แต่เป็นงานที่ต้องปรับปรุงและก่อสร้างพร้อมกันตามแผนที่ได้รับอนุมัติ

เจ้าของและผู้ใช้งานอาคารชุดจะได้รับการจัดที่พักชั่วคราวในรูปแบบต่างๆ เช่น กองทุนที่พักอาศัยเพื่อการโยกย้ายถิ่นฐานที่มีอยู่ กองทุนที่อยู่อาศัยของทรัพย์สินของรัฐในพื้นที่; จัดซื้อบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์หรือลงทุนในกองทุนสร้างบ้านจัดสรรโดยใช้ทุนงบประมาณท้องถิ่นหรือทุนจากกองทุนลงทุนพัฒนา กองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยท้องถิ่น (ถ้ามี) นอกจากนี้ เจ้าของอาจได้รับเงินเพื่อจัดเตรียมที่พักของตนเองด้วย

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html