เงื่อนไขการปฏิบัติที่เข้มงวดขึ้น นายหน้าอสังหาฯ ควรทำอย่างไรเพื่อให้ทัน?

ด้านมืดของการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

นายหน้ามีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ โดยทำหน้าที่เป็นตัวกลางเชื่อมโยงธุรกรรมหลายแสนรายการ มูลค่ารวมหลายล้านล้านดองต่อปี ส่งผลให้สินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์มีประสิทธิภาพ ทางเศรษฐกิจ สูงสุด และสร้างกำไรที่ยั่งยืนให้กับบุคคลและธุรกิจแต่ละราย

การพัฒนาของธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดและสะท้อนให้เห็นถึงการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับบริการระดับมืออาชีพและหลากหลายในอุตสาหกรรมนี้ ซึ่งถือเป็นสิ่งจำเป็นในการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

อสังหาฯ - เงื่อนไขการปฏิบัติที่เข้มงวดขึ้น นายหน้าอสังหาฯ ควรทำอย่างไรเพื่อให้เท่าทัน? — พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ได้ผ่านและมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 โดยมีประเด็นใหม่หลายประการที่มุ่งเพิ่มความเข้มงวดในการดำเนินกิจกรรมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

ด้วยเหตุนี้ หลังจากช่วงเวลาแห่งการก่อตั้งและการพัฒนา ในปัจจุบันกำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่งและหลากหลาย แต่ก็เผชิญกับความท้าทายและปัญหาหลายประการที่ต้องแก้ไขควบคู่ไปกับการพัฒนาที่ไม่แน่นอนของอุตสาหกรรมนี้ด้วย

ในความเป็นจริงแล้ว แม้จะมีกฎระเบียบเกี่ยวกับบทลงโทษในปัจจุบัน การจัดการกิจกรรมนายหน้าก็ยังคง “เปิดกว้าง” อยู่ ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงเป็นอาชีพที่แทบไม่มีอุปสรรคในการเข้าหรือออกเลย

ข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าปัจจุบันเวียดนามมีนายหน้าประมาณ 100,000 รายที่ประกอบกิจการและทำงานอย่างเป็นทางการในองค์กรธุรกิจมืออาชีพ

ในจำนวนนี้ ผู้เข้าร่วมกิจกรรมเพียงประมาณ 40,000 รายเท่านั้นที่มีใบรับรองการประกอบวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ กำลัง “คึกคัก” มีคนจำนวนนับแสนหรืออาจถึงล้านคน เข้ามาร่วมเชื่อมต่อทำธุรกรรมอสังหาฯ

อย่างไรก็ตาม พวกเขาส่วนใหญ่มักเป็นผู้ประกอบอาชีพอิสระ “มือสมัครเล่น” “อาชีพเสริม” ที่ไม่ได้รับการฝึกอบรม ไม่มีความรู้ทางวิชาชีพ ดำเนินงานโดยสมัครใจ ไม่ได้อยู่ภายใต้การบริหารจัดการอย่างมืออาชีพของหน่วยงานใดๆ พวกเขาสนใจเพียงว่าจะทำอย่างไรให้ธุรกรรมเกิดขึ้นได้รวดเร็วที่สุด โดยอาศัยโอกาสนี้ในการ "เพิ่มราคา" อสังหาริมทรัพย์เพื่อทำกำไร กักตุนสินค้า หลอกลวงลูกค้า... ก่อให้เกิดการจัดการตลาด

ผลที่ตามมาทำให้เกิดความไม่มั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ทำลายความเชื่อมั่นของนักลงทุน และทำลายภาพลักษณ์ของนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่แท้จริง ผู้คนจริงให้ข้อมูล อำนวยความสะดวกในธุรกรรม และสร้างสภาพแวดล้อมการซื้อขายที่มีประสิทธิภาพและยุติธรรมสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย

เพิ่มความเข้มงวดในการปฏิบัติ นายหน้าอสังหาฯ ควรทำอย่างไร?

ตามที่รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม - ดร. เหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดำเนินไปได้อย่างปลอดภัยและโปร่งใส จำเป็นต้องมีกลไกทางกฎหมายที่ผูกมัดบทบาทและความรับผิดชอบของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในการให้คำปรึกษา ให้ข้อมูล รวมถึงขั้นตอนทางกฎหมายของผลิตภัณฑ์และโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อปกป้องสิทธิของนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านเมื่อเข้าร่วมในธุรกรรม

อสังหาฯ - เงื่อนไขการปฏิบัติที่เข้มงวดขึ้น นายหน้าอสังหาฯ ควรทำอย่างไรเพื่อให้เท่าทัน? (รูปที่ 2) — เพื่อปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงในกรอบกฎหมายใหม่ นายหน้าต้องรีบอัพเดตความรู้ พัฒนาความสามารถ และใช้ประโยชน์จากโอกาสใหม่ๆ ในตลาด

พร้อมกันนี้ยังเป็นการปกป้องผลประโยชน์ของผู้ประกอบวิชาชีพและส่งเสริมให้โบรกเกอร์ประกอบวิชาชีพอย่างซื่อสัตย์อีกด้วย เนื่องจากการจะอยู่ในตลาดได้นาน นอกจากใบรับรองความเป็นมืออาชีพแล้ว โบรกเกอร์ยังต้องมีประสบการณ์ ความรู้ และอัปเดตความรู้ใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง โดยมีข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้นเรื่อยๆ

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 (แก้ไข) จึงได้รับการตราและมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 โดยมีประเด็นใหม่ๆ มากมายที่มุ่งเน้นไปที่การเข้มงวดกิจกรรมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรา 61 แห่งพระราชบัญญัตินี้กำหนดให้บุคคลที่ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีใบรับรองการประกอบอาชีพ ต้องฝึกฝนในธุรกิจบริการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือธุรกิจบริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

นั่นหมายความว่าบุคคลธรรมดาไม่มีสิทธิประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเสรีเหมือนที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน (มาตรา 62 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 อนุญาตให้บุคคลธรรมดาประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้โดยอิสระ) นอกจากนี้ มาตรา 62 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติฉบับนี้ กำหนดว่า บุคคลที่ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ มีสิทธิได้รับค่าตอบแทนและค่าคอมมิชชั่นจากตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือธุรกิจบริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

มาตรา 48 ของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แก้ไขปี 2566 กำหนดให้นักลงทุนโครงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ ต้องรับเงินตามสัญญาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และสัญญาธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์จากลูกค้าผ่านบัญชีที่เปิดไว้ที่สถาบันสินเชื่อในประเทศหรือสาขาธนาคารต่างประเทศที่ดำเนินการในเวียดนามอย่างถูกกฎหมาย

“ดังนั้น สำหรับนายหน้าที่ทำงานในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมนายหน้าและคอมมิชชั่นทั้งหมดจะถูกโอนผ่านธนาคาร สำหรับการออกใบรับรองนายหน้า กระทรวงก่อสร้าง จะเริ่มจัดการสอบและออกใบรับรองการปฏิบัติการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ วิธีการจัดสอบจะได้รับมอบหมายจากกระทรวงก่อสร้างหรือได้รับอนุมัติโดยตรงจากหน่วยงานต่างๆ เพื่อจัดการสอบ” ดร. เหงียน วัน ดิงห์ กล่าว

ตามที่ตัวแทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าว กฎระเบียบใหม่ของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งได้รับการผ่าน จะทำให้โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้เป็นมืออาชีพจำนวนมากหายไป ทำให้เกิดสภาพแวดล้อมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดีและโปร่งใส ตามนโยบายของ รัฐบาล

การทำธุรกรรมผ่านบัญชียังช่วยให้รัฐป้องกันการขาดทุนทางภาษีเมื่อค่าธรรมเนียมนี้สูงมาก อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบดังกล่าวข้างต้นยังก่อให้เกิดความท้าทายในการสรรหาและฝึกอบรมบุคลากรสำหรับธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย ขณะเดียวกันยังมีข้อกำหนดที่เข้มงวดยิ่งขึ้นสำหรับกองกำลังนายหน้าอีกด้วย

ในอีกประมาณ 1 ปี กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับสาขาสำคัญนี้จะมีผลบังคับใช้เป็นทางการ เพื่อปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงในกรอบกฎหมายใหม่ นายหน้าต้องรีบอัพเดตความรู้ พัฒนาความสามารถ และใช้ประโยชน์จากโอกาสใหม่ๆ ในตลาด

ดังนั้นนายหน้าต้องใช้เวลาเพื่อทำความเข้าใจกฎหมายใหม่ๆ ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อที่จะนำไปประยุกต์ใช้ได้อย่างถูกต้อง เพื่อเพิ่มพูนความเชี่ยวชาญและทักษะ นายหน้าจำเป็นต้องพัฒนาความรู้และทักษะอย่างต่อเนื่อง รวมไปถึงการพัฒนาทักษะการสื่อสาร ทักษะการเจรจา และความรู้เกี่ยวกับตลาด ใช้เทคโนโลยีและระบบการจัดการเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพเวิร์กโฟลว์ เสริมสร้างความเป็นมืออาชีพและความโปร่งใสในการดำเนินธุรกิจ

พร้อมกันนี้ให้มีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในกิจกรรมและงานต่างๆ ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านองค์กรสังคมมืออาชีพเพื่ออัปเดตข้อมูล ตลอดจนสร้างและรักษาความสัมพันธ์ในอุตสาหกรรม แทนที่จะมุ่งเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์เพียงประเภทเดียวหรือพื้นที่เฉพาะ นายหน้าสามารถมองหาโอกาสใหม่ๆ ในกลุ่มตลาดที่แตกต่างกันหรือพื้นที่ที่เติบโตอย่างรวดเร็ว

แหล่งที่มา