กฎเกณฑ์ใหม่เกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เริ่ม 1 สิงหาคมนี้

ตามกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป เงินมัดจำเพื่อซื้อบ้านต้องไม่เกิน 5%, เมื่อทำสัญญาซื้อขายต้องไม่เกิน 30% และก่อนส่งมอบบ้านต้องชำระเงิน 50%

โครงการแห่งหนึ่งในเขตฮาดง เมืองฮานอย โครงการนี้ล่าช้ากว่ากำหนดการกว่าหนึ่งทศวรรษ เป็นที่น่าสังเกตว่าลูกค้าหลายรายจ่ายเงินให้กับผู้ลงทุน 100% ของราคาซื้อบ้าน นี่เป็นเพียงหนึ่งในหลายกรณีที่ผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญกับความเสี่ยงเมื่อเลือกซื้อบ้านในโครงการที่เพิ่งเริ่มก่อสร้าง ซึ่งเรียกอีกอย่างว่า ที่อยู่อาศัยในอนาคต อาจจะเป็นอพาร์ทเมนท์ ทาวน์เฮาส์ หรือวิลล่าก็ได้

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะมีผลบังคับใช้ ที่น่าสังเกตคือ มีกฎระเบียบใหม่ๆ มากมายที่รับรองสิทธิของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการ เช่น ประเภทที่อยู่อาศัยที่สร้างโดยนักลงทุนและธุรกิจ โครงการบ้านในอนาคตจะช่วยให้ลูกค้าเลือกอพาร์ทเมนท์หรือบ้านได้ตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ ขึ้นอยู่กับความต้องการและงบประมาณของพวกเขา แต่ก็มีความเสี่ยงเช่นกัน โดยเฉพาะในโครงการที่มีศักยภาพของนักลงทุนไม่เพียงพอ

ในการซื้อบ้านในโครงการที่กำลังก่อสร้าง การผ่อนชำระจะถูกแบ่งเป็นหลายงวด ช่วยให้ผู้ซื้อมีเวลาในการสะสมหรือจัดเตรียมแหล่งเงินล่วงหน้า สำหรับรูปแบบที่อยู่อาศัยประเภทนี้ ข้อกำหนดในการชำระเงินต่างๆ ก็มีการเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมาก

Quy định mới khi mua bán nhà đất từ 1/8 - Ảnh 1. — ตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ การวางเงินมัดจำเพื่อซื้อบ้านต้องไม่เกิน 5% ของมูลค่าห้องชุด

“เวลาผ่านไปแล้วที่เราจะต้องพกเงินเป็นกระสอบหรือรถเพื่อซื้อบ้าน กฎหมายกำหนดให้การซื้อบ้านจากนักลงทุนต้องโอนผ่านธนาคาร อย่างไรก็ตาม การทำธุรกรรมแบบรายบุคคลไม่ได้บังคับ เราเพียงแค่ต้องเคารพบทบัญญัติของกฎหมายธุรกิจเมื่อทำธุรกรรม และดำเนินการตามกฎหมาย” นาย Pham Duc Toan ประธานคณะกรรมการบริหาร EZ Vietnam Investment Joint Stock Company กล่าว

สำหรับที่อยู่อาศัยในอนาคต กฎระเบียบใหม่จะช่วยลดจำนวนเงินที่ผู้ซื้อต้องจ่ายอีกด้วย

นาย Pham Duc Toan ประธานกรรมการบริหาร EZ Vietnam Investment Joint Stock Company กล่าวว่า “ตามกฎหมายใหม่ เงินมัดจำต้องไม่เกิน 5% เมื่อเซ็นสัญญาซื้อขายต้องไม่เกิน 30% และก่อนส่งมอบบ้านจำเป็นต้องชำระเงินไม่เกิน 50% ตามกฎหมายเก่า การชำระเงินต้องไม่เกิน 70% วิธีนี้สะดวกสำหรับผู้ซื้อบ้าน ลดความกดดันเรื่องจำนวนเงินที่ต้องเตรียมการ”

ดังนั้น สำหรับบ้านราคา 5 พันล้านดอง ตามกฎเกณฑ์เดิม ผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงิน 70 เปอร์เซ็นต์ หรือ 3.5 พันล้านดอง ก่อนที่จะได้รับบ้าน แต่ภายใต้กฎหมายใหม่ ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินเพียง 50% หรือ 2.5 พันล้านบาท เท่านั้น ช่วยลดแรงกดดันต่อผู้ซื้อ และส่งเสริมให้ผู้ลงทุนส่งมอบบ้านตรงตามกำหนดเพื่อรับเงินส่วนที่เหลือตามสัญญา

“ตามระเบียบ หากเงินฝากเกิน 5% ถือเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนมีวิธีการต่างๆ มากมายในการหลีกเลี่ยง โดยสามารถขอชำระเงินล่วงหน้า นักลงทุนสามารถทำข้อตกลงแยกต่างหากได้ หรืออาจขอกู้เงินเพื่อรับส่วนลดก็ได้” นาย Pham Duc Toan ประธานกรรมการบริหาร EZ Vietnam Investment Joint Stock Company กล่าว

ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ความจริงก็คือราคาธุรกรรมที่แท้จริงนั้นแตกต่างจากราคาที่ระบุไว้ในสัญญา โดยปกติแล้วราคาที่ระบุไว้ในสัญญาจะต่ำกว่าราคาธุรกรรมจริงเพื่อลดภาษีและค่าธรรมเนียมที่คู่สัญญาต้องจ่าย สิ่งนี้ไม่เพียงทำให้เกิดการสูญเสียภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเท่านั้น แต่ยังนำความเสี่ยงมากมายมาสู่ผู้ซื้อบ้านอีกด้วย อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้กำหนดให้บุคคลและองค์กรที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องบันทึกราคาซื้อขายจริงในสัญญาซื้อขาย และจะต้องรับผิดชอบเมื่อราคาในสัญญาซื้อขายแตกต่างจากราคาซื้อขายจริง

“ลมใหม่” ของตลาดอสังหาฯ

Quy định mới khi mua bán nhà đất từ 1/8 - Ảnh 2. — ตลาดอสังหาฯ จะเข้าสู่ช่วงพัฒนาใหม่ พร้อมความโปร่งใส ความเป็นมืออาชีพ และมาตรฐานมากขึ้น ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมนี้

ประสบการณ์ของผู้สื่อข่าวได้แสดงให้เราเห็นว่ามีกฎระเบียบมากมายในทิศทางที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเพื่อคุ้มครองผู้ซื้อบ้าน อย่างไรก็ตาม การแบ่งปันอย่างตรงไปตรงมาของตัวแทนทางธุรกิจยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่านักลงทุนอาจยังมีวิธีอื่นๆ ที่จะหลีกเลี่ยงกฎหมายเพื่อระดมทุนจากประชาชนได้ ดังนั้นนักลงทุนด้านอสังหาฯ จึงกำลังรอเอกสารและคำแนะนำอย่างละเอียดในการบังคับใช้กฎหมาย เพื่อให้การบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นไปอย่างราบรื่นยิ่งขึ้น

กฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นลมหายใจแห่งความสดชื่นให้กับตลาด กระแสใหม่นี้คาดว่าจะพัดพาความเสี่ยงในตลาดที่เกิดขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เช่น โครงการต่างๆ ไม่ได้รับการเปิดเผยอย่างเต็มที่ โครงการยืดเยื้อ ถูกยกเลิก นักลงทุนลงทุนผิดที่ สูญเสียเงิน และเจ็บป่วย ซึ่งช่วยให้ตลาดเข้าสู่ขั้นตอนใหม่ของการพัฒนาด้วยความโปร่งใส ความเป็นมืออาชีพ และมาตรฐานมากขึ้น

เกี่ยวกับความโปร่งใสในการให้ข้อมูลโครงการและการชำระเงินผ่านธนาคาร ตัวแทนฝ่ายกฎหมายการลงทุนของ Tran Anh Group กล่าวว่า กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่จะมีผลกระทบอย่างมาก โดยสร้างแรงกดดันให้ธุรกิจต่างๆ ต้องทำให้ทุกด้านของกฎหมาย การลงทุน และการก่อสร้างเป็นมาตรฐานเดียวกัน

“ในส่วนของประเด็นทางกฎหมายของโครงการ นักลงทุนจะต้องทำให้แบบฟอร์มทางธุรกิจและสัญญาธุรกรรมต่างๆ เป็นมาตรฐานตามระเบียบข้อบังคับ ซึ่งจะทำให้มีความสมดุลที่กลมกลืนและเท่าเทียมกันมากขึ้นระหว่างนักลงทุนและบุคคลต่างๆ เมื่อทำการซื้อขายผลิตภัณฑ์เหล่านี้” นายเหงียน เตียว ลัม หัวหน้าฝ่ายกฎหมายและการลงทุน กลุ่มบริษัท Tran Anh กล่าว

เงินฝากสูงสุดเพียง 5% หรือการชำระเงินสูงสุดเพียง 50% ก่อนส่งมอบ เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ กฎระเบียบเหล่านี้จะทำให้การระดมทุนจากลูกค้าถูกจำกัดมากขึ้น ส่งผลให้เกิดแรงกดดันทางการเงินอย่างมาก และบังคับให้ธุรกิจต่างๆ ต้องเปลี่ยนกลยุทธ์การพัฒนาผลิตภัณฑ์และระดมทุนสินเชื่อได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

นายเหงียน กง บิ่ญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มบริษัท Hung Loc Phat กล่าวว่า “นี่เป็นทั้งแรงกดดันและความท้าทายสำหรับนักลงทุนในการให้ความสำคัญกับเงินทุนมากขึ้น ในความเห็นของผม นักลงทุนควรลงทุนอย่าง “ช้าๆ แต่แน่นอน” เมื่อนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด พวกเขาจะต้องมีเอกสารทางกฎหมายที่สมบูรณ์ เราให้ความสำคัญกับเงินทุนจากสถาบันสินเชื่อเพื่อสนับสนุนโครงการตลอดทั้งโครงการมากขึ้น”

ตามที่ทนายความกล่าวไว้ ลมใหม่จากกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วยให้ตลาดคัดกรองและจำกัดบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพและทรัพยากรการลงทุนที่อ่อนแอออกไป

“เมื่อเร็วๆ นี้ เราได้ปรับปรุงกฎหมาย เราได้จำกัดความเสี่ยงทั้งหมด พัฒนาการเชิงลบให้เหมาะสมกับสถานการณ์ใหม่ และสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้คนมีส่วนร่วม นั่นคือความโปร่งใส และในกระบวนการปฏิบัติตามกฎระเบียบใหม่นี้ หากมีพัฒนาการใดๆ ฉันเชื่อว่าจะมีการปรับปรุงทันทีเพื่อให้กระแสตลาดอสังหาริมทรัพย์คลี่คลาย” ทนายความ Nguyen Van Quynh จากสำนักงานกฎหมาย Hung Yen แจ้งให้ทราบ

ภายใต้รากฐานของกฎหมายฉบับใหม่ ในกลยุทธ์ที่จะมาถึง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากกำลังวางแผนที่จะให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่

กับ กฎหมายที่ดิน, กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ถือเป็นก้าวสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม เห็นได้ชัดว่าภายใต้กฎระเบียบใหม่ ธุรกิจที่ต้องการเข้าสู่ตลาดจะต้องมีศักยภาพทางการเงิน ซึ่งจะทำให้สิทธิของผู้ซื้อบ้านได้รับการคุ้มครอง ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาไปในทิศทางที่โปร่งใสและยั่งยืนมากขึ้น

เมื่อเร็วๆ นี้ นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ได้ลงนามและออกจดหมายข่าวอย่างเป็นทางการฉบับที่ 71 เกี่ยวกับภารกิจสำคัญและแนวทางแก้ไขเพื่อส่งเสริมการเติบโต ควบคุมเงินเฟ้อ และสร้างเสถียรภาพให้กับเศรษฐกิจมหภาคในเดือนกรกฎาคมและไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 นายกรัฐมนตรีได้ขอให้กระทรวงและหน่วยงานต่างๆ จัดทำและส่งพระราชกฤษฎีกาโดยละเอียดและประกาศใช้ภายใต้อำนาจของตน รวมทั้งหนังสือเวียนและเอกสารแนะนำ เพื่อให้มั่นใจว่ากฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายอื่นๆ อีกหลายฉบับจะมีผลบังคับใช้พร้อมกัน

แหล่งที่มา