ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 นักลงทุนในประเทศจะครองตลาด M&A ด้านอสังหาริมทรัพย์

หากในช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 นักลงทุนต่างชาติคิดเป็น 93% ของโครงสร้างผู้ซื้อในการทำข้อตกลง M&A ด้านอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนในประเทศก็พุ่งขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยอัตรา 92.6% ในครึ่งแรกของปี 2567

พัฒนาการดังกล่าวข้างต้นได้รับการชี้ให้เห็นโดยคุณ Le Xuan Dong กรรมการ EY Parthenon - ที่ปรึกษาเชิงกลยุทธ์ บริษัท EY Consulting Joint Stock Company Vietnam ในการประชุมเชิงปฏิบัติการ เรื่อง "ด้านกฎหมายและการเงินในการทำธุรกรรม M&A ด้านอสังหาริมทรัพย์ภายใต้ผลกระทบของกรอบกฎหมายใหม่" ซึ่งจัดขึ้นเมื่อวันที่ 11 กรกฎาคม

ตลาดมีปริมาณลดลง แต่ในมูลค่าเพิ่มขึ้น

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ตลาด M&A ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มีแนวโน้มลดลงทั้งในแง่ของมูลค่ารวมและจำนวนข้อตกลง เวียดนามก็ไม่มีข้อยกเว้น โดยมียอดธุรกรรมลดลงเล็กน้อย แต่มูลค่าธุรกรรมกลับเพิ่มขึ้นเกือบ 9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นภาคส่วนที่ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติ เนื่องจากมีศักยภาพในการเติบโตทางเศรษฐกิจที่มั่นคงในระยะยาว ภาพ : ตรอง ติน

ในส่วนของตลาดอสังหาฯ นายเล่อ ซวน ตง กล่าวว่า จำนวนธุรกรรมลดลงอย่างเห็นได้ชัดในช่วงครึ่งปีแรก โดยมี 8 ธุรกรรม มูลค่าธุรกรรมเฉลี่ยอยู่ที่ 179.7 ล้านเหรียญสหรัฐฯ (ในช่วงเดียวกันของปีก่อน มี 18 ธุรกรรม มูลค่าธุรกรรมเฉลี่ยอยู่ที่ 81.8 ล้านเหรียญสหรัฐฯ)

นายตงประเมินว่ามูลค่าธุรกรรม M&A ด้านอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกเพิ่มขึ้นอย่างมาก ซึ่งต้องขอบคุณธุรกรรมการขายหุ้นของ Vingroup Corporation จาก Vincom Retail ที่มีมูลค่าธุรกรรม 982.3 ล้านเหรียญสหรัฐฯ

ประเด็นที่น่าสังเกตเกี่ยวกับโครงสร้างผู้ซื้อในการทำข้อตกลง M&A ด้านอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามที่นายดงชี้ให้เห็นก็คือ มีการกลับด้านกัน

นายตง เปิดเผยว่า ในปี 2566 เมื่อธุรกิจในประเทศต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย และถูกบังคับให้ลดขนาดการดำเนินงาน นักลงทุนต่างชาติครองตลาด M&A ด้วยสัดส่วน 81.6% ของโครงสร้างผู้ซื้อ อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งแรกของปี 2024 นักลงทุนในประเทศเป็นผู้นำด้วยอัตรา 92.6%

พูดคุยกับนักข่าวเพิ่มเติม จากหนังสือพิมพ์การลงทุนอิเล็กทรอนิกส์ - Baodautu.vn นายดงกล่าวว่า หากเราแยกรายการธุรกรรมการขายหุ้นของ Vingroup จาก Vincom Retail ออกจากกัน ตลาดจะบันทึกรายการเพียง 7 รายการด้วยมูลค่าหลายร้อยล้านเหรียญสหรัฐ นี่เป็นจำนวนที่เล็กมาก

“สำหรับนักลงทุนในประเทศ ขณะนี้ยังคงมีความยากลำบากอีกมากในด้านเงินทุนและปัญหาทางกฎหมายเพื่อให้โครงการสามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จและนำออกสู่ตลาดได้ ดังนั้นนักลงทุนในประเทศจึงยังไม่กลับเข้าสู่ตลาดอีก” นายตงกล่าว

นายตงยังให้ความเห็นว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 จำนวนการควบรวมและเข้าซื้อกิจการจะยังคงลดลงต่อไป

นายตงกล่าวว่า แม้ว่านักลงทุนต่างชาติยังคงมองหาโครงการและธุรกิจสำหรับการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) อย่างต่อเนื่อง แต่การปิดข้อตกลงในช่วงเวลาดังกล่าวไม่ใช่เรื่องง่าย

นักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้นในการประเมินโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความยากลำบาก นอกจากนี้ เรายังเห็นช่องว่างในราคาตามที่คาดหวังระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ ซึ่งนำไปสู่ข้อตกลงที่ยาวนานและไม่บรรลุผล” นายตงกล่าว

โครงสร้างผู้ซื้อในการทำข้อตกลง M&A ด้านอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ที่มา : EY

การประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นจุดสว่างที่ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนในและต่างประเทศอยู่เสมอ แต่ Ms. Nguyen Truc Hien สมาชิกทนายความของ Vietnam International Law Firm Limited (VILAF) ประเมินว่ายังคงมีอุปสรรคมากมาย โดยเฉพาะอุปสรรคทางกฎหมาย ที่ทำให้กิจกรรมการควบรวมและเข้าซื้อกิจการไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้

นางสาวเหยิน กล่าวว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบอย่าง "ครอบคลุม" หลายประการจะทำให้ผู้ลงทุนสามารถชดเชยและเคลียร์พื้นที่ได้ง่ายขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นตามราคาตลาด ซึ่งจะสร้างประโยชน์ให้กับเจ้าของที่ดิน และช่วยลดความยุ่งยากสำหรับผู้ลงทุนในกระบวนการชดเชยในโครงการต่างๆ

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังเพิ่มสิทธิประโยชน์ต่างๆ มากมายให้กับนักลงทุนต่างชาติ เช่น การรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม คลัสเตอร์อุตสาหกรรม เขตไฮเทค การใช้ที่ดินเนื่องจากการรับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ และขยายวิธีการรับสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับบริษัทที่ลงทุนจากต่างชาติ

“กฎระเบียบที่เปิดเผยถือเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นในการต้อนรับกระแสการควบรวมและซื้อกิจการจากต่างประเทศในตลาดนี้ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรทำการวิจัยและศึกษากรอบกฎหมายอย่างละเอียดถี่ถ้วนเมื่อพิจารณาลงทุน เพื่อให้แน่ใจว่าข้อตกลงจะดำเนินไปอย่างราบรื่น” นางสาวเฮียนกล่าว

อสังหาฯสีเขียวจะมีคุณค่า

เงินทุนจดทะเบียนไหลเข้าเวียดนามยังคงเติบโตต่อเนื่องในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 แตะที่มากกว่า 15,000 ล้านเหรียญสหรัฐฯ เพิ่มขึ้นกว่า 13% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 โดย FDI ที่ไหลเข้าสู่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สูงถึง 1.89 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ คิดเป็นเกือบ 20% ของทุนจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด เพิ่มขึ้น 4.7 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

นาย เล ซวน ตง ประเมินว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะนักลงทุนจากสหรัฐอเมริกา สิงคโปร์ ญี่ปุ่น และเกาหลีใต้ (ทั้งจากการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) และการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เนื่องจากศักยภาพในการเติบโตทางเศรษฐกิจที่มั่นคงในระยะยาวของเศรษฐกิจ แนวโน้มการย้ายฐานการผลิตไปยังเวียดนาม โครงสร้างประชากรวัยหนุ่มสาว และอัตราการขยายตัวของเมืองที่สูง

นางสาว Hoang Nguyen Ha Quyen ทนายความผู้จัดการสำนักงานกฎหมาย LNT และสมาชิก มีมุมมองเดียวกัน เมื่อเร็วๆ นี้ พบว่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในเวียดนามเพิ่มขึ้นมากกว่า 13% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 กิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 4.7 เท่าจากช่วงเวลาเดียวกัน และคิดเป็นเกือบ 20% ของทุนจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด

ที่น่าสังเกตคือ นักลงทุนมักจะให้ความสนใจในโครงการที่อยู่อาศัย สวนอุตสาหกรรม และพื้นที่รีสอร์ทมากกว่า ซึ่งโครงสร้างการทำธุรกรรมยอดนิยมนอกเหนือจากรูปแบบอื่นๆ มากมาย ยังรวมถึง การโอนเงินทุนในบริษัทโครงการ การโอนโครงการ หรือการโอนโครงการบางส่วนอีกด้วย

นายตง กล่าวว่า เมื่อพิจารณาตามกลุ่มธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังคงเป็นกลุ่มธุรกิจที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนสูง

โดยเฉพาะโครงการอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมใกล้ทางหลวง ประตูชายแดน ท่าเรือ ท่าเรือแม่น้ำ สนามบิน และในจังหวัดและเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย หุ่งเอียน ไฮเซือง ไฮฟอง บั๊กนิญ บั๊กซาง (เหนือ) และนครโฮจิมินห์ บิ่ญเซือง ด่งนาย ลองอัน บาเรีย-วุงเต่า เตยนิญ (ใต้) ... จะยังคงดึงดูดความสนใจของนักลงทุนในปีต่อๆ ไป

นอกจากนี้ นักลงทุนยังมักแสวงหาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย หรือกองทุนที่ดินเปล่าขนาดใหญ่ในเขตชานเมืองหรือจังหวัดและเมืองบริวารที่อยู่ติดกับเมืองใหญ่ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ เพื่อลงทุนในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีความซับซ้อน เช่น บ้าน โรงเรียน โรงพยาบาล ศูนย์การค้า พื้นที่บันเทิง ฯลฯ เพื่อให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันแก่ผู้อยู่อาศัยและรองรับกระแสการขยายตัวของเมือง

นอกจากสองส่วนที่กล่าวมาแล้ว นายตง กล่าวอีกว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกในพื้นที่ส่วนกลางของเมืองใหญ่ หรือที่ตั้งอยู่ในโครงการพื้นที่เมืองที่มีความซับซ้อน ให้บริการที่หลากหลาย เช่น ค้าปลีกแฟชั่น สินค้าอุปโภคบริโภค เครื่องสำอาง FB; บริการด้านความบันเทิง…ที่มีอัตราการเข้าพักสูง มักจะดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนเป็นอย่างมาก

โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม ฯลฯ ที่ปฏิบัติตามเกณฑ์การพัฒนาอย่างยั่งยืนและได้รับการรับรองสีเขียว จะดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนสถาบันขนาดใหญ่ และมักมีมูลค่าที่สูงกว่า ช่วยให้นักลงทุนเข้าถึงแหล่งเงินทุนสีเขียวได้อย่างง่ายดายพร้อมอัตราดอกเบี้ยที่แข่งขันได้เพื่อระดมทุนสำหรับธุรกรรมการซื้อกิจการครั้งนี้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nua-dau-nam-2024-khoi-noi-chiem-linh-thi-truong-ma-bat-dong-san-d219790.html