ไฮไลท์กฎหมายที่ดินปี 2567

เมื่อวันที่ 25 มกราคม สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ส่งเอกสารถึงคณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เพื่อแสดงความขอบคุณต่อการลงมติของสภานิติบัญญัติแห่งชาติในการผ่านกฎหมายที่ดินปี 2024 ซึ่งเป็นการปรับปรุงระบบกฎหมายแบบบูรณาการเพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน สร้างแรงผลักดันที่จะเปลี่ยนประเทศของเราให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูงภายในปี 2045

รัฐมีหน้าที่ออก “หนังสือแดง” ให้กับผู้ใช้ที่ดิน

นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA เปิดเผยว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 ที่ได้ผ่านและจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 มี "จุดเด่น" ที่โดดเด่น 9 ประการ

อสังหาฯ - ไฮไลท์กฎหมายที่ดินปี 2024 — กฎหมายที่ดินปี 2024 ได้รับการผ่านและมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 โดยมีจุดเด่นที่โดดเด่น 9 ประการ

ประการแรก พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ.2567 อนุญาตให้ขยาย “ขีดจำกัดการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคลเป็นไม่เกิน 15 เท่าของขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคลสำหรับที่ดินแต่ละประเภท” ในวรรค 1 มาตรา 177 และข้อกำหนดเกี่ยวกับ “การรวมศูนย์ที่ดินเพื่อการเกษตร” และ “การสะสมที่ดินเพื่อการเกษตร” ในมาตรา 192 และ 193 เพื่อสร้างเงื่อนไขให้การเกษตรพัฒนาได้อย่างรวดเร็ว ยั่งยืน มีประสิทธิภาพ และมั่นคง เพื่อประกันความมั่นคงด้านอาหารของชาติ...

ด้วยเหตุนี้ กฎหมายที่ดินปี 2567 จะสร้างเงื่อนไขในการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรได้อย่างมีประสิทธิผลมากขึ้น เพื่อให้ภาคการเกษตรสามารถพัฒนาได้มากขึ้น เกษตรกรร่ำรวยขึ้น และหน้าตาของชนบทมีความคิดสร้างสรรค์มากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อทั้งเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกระบวนการขยายเมืองและการพัฒนาพื้นที่อยู่อาศัยในชนบท ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวชนบท โดยเฉพาะเกษตรกรมหาเศรษฐีเพิ่มขึ้น

ประการที่สอง มาตรา 138 วรรค 9 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้เพิ่มบทบัญญัติต่อไปนี้: “9. รัฐมีหน้าที่ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินให้แก่กรณีที่ได้รับการจดทะเบียนและเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรานี้”

นี่เป็นกฎระเบียบที่สร้างสรรค์เกี่ยวกับความรับผิดชอบของรัฐในการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่ผู้ใช้ที่ดินทุกคนเมื่อมีการร้องขอ (โดยมีการร้องขอ) หรือแม้กระทั่งในกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินไม่ได้ร้องขอ (โดยไม่ได้ร้องขอ)

“นี่คือการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่และพื้นฐานอย่างยิ่งในการบริหารจัดการของรัฐ กฎหมายที่ดินปี 2024 ไม่เพียงแต่รับรองสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของผู้ใช้ที่ดินเท่านั้น แต่ยังแสดงให้เห็นอย่างเต็มที่ถึงความรับผิดชอบของรัฐที่มีต่อผู้ใช้ที่ดินและปรับปรุงคุณภาพการบริหารจัดการที่ดินของรัฐอีกด้วย” นายเล ฮวง โจว กล่าวเน้นย้ำ

ประเด็นสำคัญประการที่สาม คือ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗ (มาตรา ๗๙) ได้กำหนดไว้โดยเฉพาะ ๓๑ กรณีที่รัฐ “ฟื้นฟูที่ดินเพื่อพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ” และมาตรา ๓๒ มาตรา ๗๙ ยังกำหนดไว้ด้วยว่า “กรณีฟื้นฟูที่ดินเพื่อดำเนินโครงการและงานเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะที่ไม่เข้าข่ายกรณีตามมาตรา ๑ ถึงมาตรา ๓๑ แห่งมาตรานี้ ให้รัฐสภาแก้ไขและเพิ่มเติมกรณีฟื้นฟูที่ดินตามมาตรานี้” เพื่อให้เกิดการประชาสัมพันธ์ โปร่งใส กำกับดูแลง่าย และแก้ไขสถานการณ์ที่บางท้องถิ่นฟื้นฟูที่ดินอย่างแพร่หลายดังที่เคยเกิดขึ้นมาก่อน

ขณะเดียวกัน บทที่ VII ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีกฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับ “การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานเมื่อรัฐได้มาซึ่งที่ดิน” เพื่อให้แน่ใจว่าผู้ที่ถูกได้มาซึ่งที่ดินมีสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย

ประเด็นสำคัญต่อไป คือ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน และกำหนดตารางราคาที่ดินไว้ในมาตรา 159 โดยให้จัดทำตารางราคาที่ดินเป็นรายปี และให้ประกาศใช้ตารางราคาที่ดินฉบับแรกตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป และปรับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป ซึ่งจะช่วยให้ตารางราคาที่ดินเข้าใกล้ราคาที่ดินตลาด แต่การออกกฎเกณฑ์ดังกล่าวจะเพิ่มแรงกดดันในการทำงานให้กับท้องถิ่นด้วยเช่นกัน

พร้อมกันนี้ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ.2567 มาตรา 158 วรรค 5 และมาตรา 160 กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน 4 วิธี ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการรายได้ วิธีการส่วนเกิน และวิธีการค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน เพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง กรณีมีความจำเป็นต้องกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินอื่น ๆ ที่ยังไม่ได้กำหนดไว้ รัฐบาลต้องเสนอและรับความเห็นชอบจากคณะกรรมการถาวรสภานิติบัญญัติแห่งชาติเพื่อให้การประเมินราคาที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมดำเนินไปอย่างราบรื่น

ไฮไลท์ประการที่ 5 กฎหมายที่ดินปี 2567 เพิ่มบทที่ 8 เกี่ยวกับ “การพัฒนา การจัดการ และการใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดิน” หากหลักการพัฒนา การบริหารจัดการ และการแสวงประโยชน์จากกองทุนที่ดินถูกนำไปปฏิบัติ องค์การพัฒนากองทุนที่ดินของรัฐก็จะกลายเป็นผู้จัดหากองทุนที่ดินรายใหญ่ที่สุดในตลาดที่ดินขั้นต้นที่ให้บริการการลงทุนในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม และผ่านการดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินและการเสนอราคาสำหรับโครงการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินส่วนต่างทั้งหมดจะถูกจัดเก็บเข้าในงบประมาณแผ่นดินเพื่อใช้สนองประโยชน์สาธารณะ และจะได้รับการสนับสนุนและตกลงจากผู้ที่มีที่ดินที่ถูกเวนคืนและสังคม

การประกันผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของบุคคลที่ได้รับที่ดินคืน

ประการที่ 6 บทที่ 9 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 บัญญัติให้ “การจัดสรรและให้เช่าที่ดินโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน” (มาตรา 125) สำหรับที่ดินสะอาดที่รัฐจัดทำขึ้น หรือ “การจัดสรรและให้เช่าที่ดินโดยการประมูลเพื่อคัดเลือกนักลงทุนในการดำเนินโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดิน” (มาตรา 126) สำหรับที่ดินที่ยังไม่ได้เวนคืน โดยให้มีความสอดคล้องและเป็นหนึ่งเดียวกับบทบัญญัติในบทที่ 8 ว่าด้วยการพัฒนา บริหารจัดการ และการใช้เงินกองทุนที่ดิน

อสังหาฯ ไฮไลท์ พ.ร.บ.ที่ดิน ปี 2567 (รูปที่ 2) — “การจัดสรรที่ดินและการให้เช่าโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน” จะทำให้มีความสอดคล้องและสม่ำเสมอตามบทบัญญัติในบทที่ 8 ว่าด้วยการพัฒนา การจัดการ และการแสวงประโยชน์จากกองทุนที่ดิน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 126 บัญญัติให้กลไกดำเนินการ “ประกวดราคาคัดเลือกผู้ลงทุน” สำหรับที่ดินที่ยังไม่ได้เวนคืน และบัญญัติให้ “ผู้ลงทุนที่ชนะการประมูลมีหน้าที่จัดหาทุนเพื่อดำเนินการชดเชย ช่วยเหลือ และจัดที่อยู่ใหม่ตามที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องกำหนด”...

เนื้อหาเหล่านี้จะช่วยให้แน่ใจว่าผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของผู้ใช้ที่ดินซึ่งที่ดินถูกกู้คืนมานั้นจะได้รับการชดเชยในราคาตลาดที่ถูกต้อง และจะถูกย้ายถิ่นฐานไปตามทิศทางที่สำคัญของการย้ายถิ่นฐานบนพื้นที่ และจะไม่มีสถานการณ์ที่นักลงทุนได้รับ "การสนับสนุน" จากใครบางคนให้ "ซื้อที่ดินราคาถูก" จากคนอื่นอีกต่อไป

พร้อมกันนี้ ยังรับประกันผลประโยชน์ทางกฎหมายและความชอบด้วยกฎหมายของนักลงทุนที่ทราบค่าใช้จ่ายและเวลาอย่างชัดเจนในการจ่ายค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ และได้รับการจัดสรรที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ และจะไม่มีสถานการณ์ที่ “นายหน้า” แอบอยู่เบื้องหลัง “เจ้าของที่ดิน” สร้างความเดือดร้อนให้กับนักลงทุนอีกต่อไป

นอกจากนี้ “ค่าเช่าส่วนต่าง” ทั้งหมดที่เก็บเข้างบประมาณแผ่นดินเพื่อใช้ในประโยชน์สาธารณะจะได้รับการสนับสนุนและตกลงกันโดยประชาชนผู้ครอบครองที่ดินคืนและโดยสังคม

ในประเด็นสำคัญที่ 7 สมาคมได้แสดงความเห็นว่ามาตรา 127 ของกฎหมายที่ดินปี 2024 กำหนดไว้อย่างคลุมเครือมากเกี่ยวกับ "การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมโดยผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดิน" หรือ "มีสิทธิการใช้ที่ดิน" สำหรับโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมส่วนใหญ่ รวมถึงโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ยกเว้นข้อจำกัดบางประการเกี่ยวกับโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ตามข้อ b วรรค 1 มาตรา 127

ประการที่แปด HoRER ยินดีต้อนรับมาตรา 30 ของกฎหมายที่ดินปี 2024 ซึ่งกำหนดว่าผู้ใช้ที่ดินมี “สิทธิที่จะเลือกวิธีชำระค่าเช่าที่ดิน” โดยเป็น “ชำระค่าเช่าที่ดินรายปี” หรือ “ชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า” ข้อ 34 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 อนุญาตให้หน่วยงานที่เช่าที่ดินจากรัฐและเก็บค่าเช่าที่ดินรายปีมีสิทธิ "จำนองทรัพย์สินของตนเองที่ติดอยู่กับที่ดิน"

สิ่งนี้จะ “ส่งเสริม” ผู้ใช้ที่ดินให้เลือกใช้วิธี “รัฐเช่าที่ดินแบบชำระเป็นรายปี” ตามนโยบายของมติ 18-NQ/TW เนื่องจากนักลงทุนมีสิทธิ์ “จำนองทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินไว้กับสถาบันสินเชื่อ” เพื่อเข้าถึงสินเชื่อได้สะดวกยิ่งขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามที่ตัวแทน HOREA กล่าว ประเด็นสำคัญประการที่ 9 คือ สมัชชาแห่งชาติอนุญาตให้มีการบังคับใช้บทบัญญัติบางประการของกฎหมายที่ดินปี 2024 ได้ทันที เช่น บทบัญญัติเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าที่ดินหรือบทบัญญัติเกี่ยวกับการใช้ที่ดิน เพื่อดำเนินโครงการบุกรุกทางทะเลเพื่อขจัดอุปสรรคในทางปฏิบัติ โดยเฉพาะการอนุญาตให้มีการบังคับใช้บทบัญญัติเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าที่ดินทันที จะสร้างเงื่อนไขให้รัฐบาลสามารถพัฒนาและประกาศใช้ "พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยราคาที่ดิน" เพื่อบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2024 แทนที่จะประกาศใช้ "พระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 44/2014/ND-CP เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดิน"

แหล่งที่มา