ธนาคารกลางจำเป็นต้องแก้ไขหนังสือเวียน

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งออกเอกสารเกี่ยวกับธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) โดยยืนยันว่าจะไม่จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตในหนังสือเวียนหมายเลข 22/2023/TT-NHNN (แก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งของหนังสือเวียนหมายเลข 41/2016/TT-NHNN)

ยังมีความเข้าใจผิดกันอีกมาก

ดังนั้น HoREA จึงเชื่อว่าแม้ในช่วงแรกจะช่วยให้ผู้ซื้อบ้านในอนาคตรู้สึกปลอดภัยมากขึ้น แต่ “ปัญหาทางกฎหมาย” ของ Circular 22 ยังคงอยู่

โดยเฉพาะ: ประเด็น a วรรค 11 ข้อ 2 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN (แก้ไขและเพิ่มเติมในวรรค 1 ข้อ 1 ของหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN) ระบุข้อบังคับที่ใช้บังคับกับกรณีของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "สร้างเสร็จเพื่อส่งมอบ" กล่าวคือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "พร้อมอยู่" เท่านั้น แต่ไม่รวมถึงกรณีของสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "ไม่สร้างเสร็จเพื่อส่งมอบ" กล่าวคือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ "ก่อตัวในอนาคต"

ตามที่ HoREA ระบุ แนวคิดเรื่อง “บ้านสร้างเสร็จพร้อมส่งมอบ” ไม่สามารถตีความให้รวมถึง “ที่อยู่อาศัยในอนาคต” ที่จะได้รับการยอมรับจากธนาคารพาณิชย์เป็นหลักประกันสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังนั้นได้

นอกจากนี้ ประกาศของธนาคารแห่งรัฐยังได้ยืนยันว่า “หนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN ที่ควบคุมอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินกองทุนของธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศนั้น ไม่ถือเป็นเอกสารที่กำกับการดำเนินงานการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ”

แต่ในความเป็นจริงแล้ว หนังสือเวียนที่ 41 (แก้ไขและเพิ่มเติมในข้อ 1 ข้อ 1 ของหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN) มีข้อบังคับทางกฎหมายที่ไม่เกี่ยวข้องกับ “ข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินทุนของธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศ” แต่เกี่ยวข้องกับ “การดำเนินการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ”

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรา 11 ข้อ 2 บัญญัติว่า “การกู้ยืมเงินโดยใช้หลักทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้อบ้านให้บุคคลทั่วไปที่ตรงตามเงื่อนไข” เช่นเดียวกับบทบัญญัติในหนังสือเวียนของธนาคารแห่งรัฐ “ที่ควบคุมการดำเนินงานการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ”

" สมาคมพบว่าหากหนังสือเวียนฉบับที่ 41 ควบคุมเฉพาะ "อัตราส่วนความปลอดภัยของเงินทุนของธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศ" เท่านั้น ก็ไม่จำเป็นต้องให้มีกฎหมายควบคุม "เงื่อนไข" ของ "สินเชื่อที่อยู่อาศัยคือสินเชื่อที่ได้รับหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลเพื่อซื้อบ้าน" ในข้อ 11 ข้อ 2 เพราะมีหนังสือเวียนของธนาคารแห่งรัฐที่กำกับดูแลการดำเนินงานให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่ออยู่แล้ว " เอกสารของ HoREA ได้หยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมา

นอกจากนี้ ตามที่ HoREA ระบุ เอกสาร “ข้อมูลบางส่วนที่เกี่ยวข้องกับกฎระเบียบเกี่ยวกับอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินทุนสำหรับธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศ” ที่ออกโดยธนาคารแห่งรัฐเวียดนามเมื่อเร็วๆ นี้ไม่ใช่ “เอกสารทางกฎหมาย” เช่น หนังสือเวียน ดังนั้นจึงมีค่าสำหรับการให้ข้อมูลเท่านั้น

ในขณะเดียวกัน ธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศจะต้องยึดตามกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อและหนังสือเวียนของธนาคารแห่งรัฐในการดำเนินการให้สินเชื่อ

สินเชื่อที่อยู่อาศัยในอนาคตกำลังเผชิญกับความยากลำบาก (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

หนังสือเวียนจะต้องได้รับการแก้ไขและเพิ่มเติมอย่างชัดเจน

เมื่อเผชิญกับความยากลำบากดังกล่าวข้างต้น HoREA เชื่อว่าก่อนที่หนังสือเวียนฉบับที่ 22/2023/TT-NHNN จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 จำเป็นต้องมีการแก้ไขและเพิ่มเติมในเร็วๆ นี้ เพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกระบวนการฟื้นตัวและการพัฒนาที่โปร่งใส ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน พร้อมกันนี้ ให้สร้างเงื่อนไขให้สถาบันสินเชื่ออนุมัติสินเชื่อให้แก่บุคคลเพื่อซื้อ “ที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ในอนาคต” ที่ได้รับการค้ำประกัน (จำนอง) ด้วยบ้านหลังดังกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญคนอื่นๆ จำนวนมากยังเห็นด้วยว่าธนาคารแห่งรัฐจำเป็นต้องแก้ไขหนังสือเวียนเพื่อให้ชัดเจนและโปร่งใสตามกฎหมายแทนที่จะแค่ประกาศข้อมูลและตอบสนองต่อความคิดเห็นของประชาชนเท่านั้น

ต.ส. นายเล ดัง โดอันห์ อดีตผู้อำนวยการสถาบันบริหารเศรษฐกิจกลาง กล่าวว่า การกู้ยืมและให้ยืมเงินต้องเป็นไปตามกฎหมายสินเชื่อ และธนาคารแห่งรัฐควรมีคำแนะนำเป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจน ก่อนที่จะออกหนังสือเวียน ควรมีการให้คำแนะนำดังกล่าวเพื่อให้ฝ่ายที่เกี่ยวข้องสามารถเข้าร่วมแสดงความคิดเห็นเพื่อหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดและการถกเถียงที่ไม่จำเป็น

รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ จุง ติงห์ กล่าวว่า จำเป็นที่จะต้องไม่ห้ามการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต อย่างไรก็ตาม ธนาคารแห่งรัฐยังไม่ได้ออกเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับประเด็นนี้ โดยกำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ต้องปรับปรุงศักยภาพในการประเมินและประเมินตนเองเพื่อใช้ในการตัดสินใจ

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ชี้แจงในหนังสือเวียนเรื่องการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านในอนาคต (ภาพประกอบ)

ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์อีกรายหนึ่งวิเคราะห์ว่า “ สถาบันสินเชื่อมักปฏิบัติตามคำสั่งและหนังสือเวียนที่ออกโดยธนาคารแห่งรัฐซึ่งมีมูลค่าทางกฎหมายที่ชัดเจน หากหนังสือเวียนฉบับที่ 22 ไม่ชี้แจงแนวคิดดังกล่าว จะทำให้ธุรกิจและบุคคลต่างๆ เข้าใจผิด ตื่นตระหนก และสงสัย และสถาบันสินเชื่อจะสับสนหรือลังเลที่จะให้สินเชื่อ”

หากธนาคารแห่งรัฐยังไม่ห้ามการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต ธนาคารควรดำเนินการเพื่อทำให้การดำเนินการนี้ถูกกฎหมาย เพื่อขจัดความยุ่งยากสำหรับทุกฝ่ายหลังจากที่หนังสือเวียนมีผลบังคับใช้

ตัวแทนจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยังแสดงความสับสนเกี่ยวกับกฎระเบียบใหม่ด้วย ผู้นำธุรกิจในฮานอยกล่าวว่า “หากธนาคารแห่งรัฐไม่กำกับดูแลอย่างชัดเจน เราก็จะไม่มีฐานทางกฎหมายในการทำธุรกรรมกับธนาคาร ในบริบทปัจจุบันที่การเข้าถึงแหล่งทุนสินเชื่อมีความยากลำบาก การแก้ไขและชี้แจงหนังสือเวียนเพื่อปกป้องธุรกิจจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง”

ในเอกสารล่าสุด ธนาคารแห่งรัฐยืนยันว่ากฎระเบียบใหม่ไม่ได้จำกัดสิทธิของผู้ซื้อบ้านในอนาคต และไม่ขัดต่อกฎระเบียบในปัจจุบัน
"เงื่อนไขการสร้างบ้านเสร็จสมบูรณ์ตามสัญญาซื้อบ้านนั้นใช้ได้กับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยเท่านั้น (ซึ่งมีปัจจัยความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อที่ใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น)
กรณีองค์กรหรือบุคคลมีความจำเป็นต้องก่อสร้างหรือซื้อบ้านในอนาคตและจำนองบ้านในอนาคตไว้ จะเป็นกรณีกู้ยืมเงินโดยใช้หลักทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ตามที่กำหนดในข้อ 10 มาตรา 2 แห่งหนังสือเวียนที่ 41 และจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่สอดคล้องกัน ตามที่กำหนดในข้อ 10 มาตรา 9 แห่งหนังสือเวียนที่ 41
โดยเฉพาะองค์กรและบุคคลที่ต้องการซื้อบ้านและกู้เงินเพื่อซื้อบ้านในอนาคต จะต้องเสียค่าความเสี่ยงอยู่ที่ 30-120% ขึ้นอยู่กับอัตราการค้ำประกัน (LTV) ที่คำนวณจากอัตราส่วนของยอดเงินกู้คงเหลือต่อมูลค่าของหลักประกัน กรณีไม่มีข้อมูลอัตรา LTV ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงคือ 150%

กงเฮี่ยว

แหล่งที่มา