เป็นไปได้หรือไม่ที่รัฐจะ 'รองรับ' พื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด?

“รวมตัว” สู่ศูนย์กลางธุรกรรมสิทธิการใช้ที่ดิน

ตามที่กระทรวงก่อสร้าง นายกรัฐมนตรีได้มอบหมายให้กระทรวงนี้ประสานงานกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (ทส.) เพื่อศึกษาการจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน ในระหว่างดำเนินการตามคำสั่งนี้ กระทรวงฯ พบว่าการรวมพื้นที่ซื้อขายทั้งสองแห่งเข้าในศูนย์กลางซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินจะช่วยให้ธุรกรรมและการให้สิทธิการใช้ที่ดินและที่อยู่อาศัยดำเนินไปพร้อมๆ กัน ซึ่งจะช่วยลดขั้นตอนการบริหารและระยะเวลาในการดำเนินการ

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกังวลว่าการผนวกรวมพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินเข้ากับพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อาจทำให้เกิดภาระมากเกินไป

ศูนย์นี้จะบูรณาการระบบฐานข้อมูลของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อดำเนินการ 3 งานหลัก คือ การจัดการธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ การจัดการการจัดเก็บภาษี และการออกใบรับรองการใช้ที่ดินและที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเข้าสู่ตลาดซื้อขาย ต้องมีการประเมิน ตรวจสอบ และปฏิบัติตามกฎหมาย ก่อนที่จะจดทะเบียน ประกาศ และซื้อขาย ซึ่งจะช่วยป้องกันการทำธุรกรรมฉ้อโกง ต่อสู้กับการขาดทุนทางภาษี และสร้างสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ดี...

ศูนย์ดำเนินงานภายใต้กลไกแบบครบวงจร เพิ่มประสิทธิภาพการใช้ระบบเทคโนโลยีสารสนเทศ และสร้างเงื่อนไขที่สะดวกสบายสำหรับประชาชนและธุรกิจ ผู้ขายและผู้ซื้อดำเนินการแจ้งข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และส่งคำขอโอนกรรมสิทธิ์ออนไลน์ หลังจากที่ดำเนินการตรวจสอบเสร็จสิ้นภายใน 2 วันทำการ ผู้ซื้อจะได้รับข้อความว่าการตรวจสอบได้รับการอนุมัติแล้ว และสามารถนัดหมายเข้ามาที่ศูนย์เพื่อรับใบรับรองความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (เล่มสีแดง) ได้ จากนั้นไปที่ศูนย์เพียงครั้งเดียวเพื่อทำตามขั้นตอนทั้งหมดให้ครบถ้วน

กระทรวงก่อสร้างถือว่านี่เป็นแนวทางในการปรับปรุงวิธีดำเนินงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ พร้อมกันนี้ศูนย์ดังกล่าวจะเป็นพื้นฐานสำหรับการพัฒนาแอปพลิเคชั่นและบริหารจัดการธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง ลดขั้นตอนการบริหารจัดการ ต้นทุน และเวลา ส่งเสริมการพัฒนาระบบอุตสาหกรรมดิจิทัล ส่งเสริมความเปิดกว้างและความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์มีข้อได้เปรียบในการพัฒนาและบูรณาการระบบข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แบบซิงโครนัส ซึ่งรวมถึงข้อมูลด้านที่อยู่อาศัยและตลาด ข้อมูลที่ดินและภาษี สร้างพื้นฐานสำหรับการเสนอการจัดทำกลไกนโยบายให้เสร็จสมบูรณ์เพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้แข็งแรงและมั่นคง แก้ไขปัญหาธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์และออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินให้กับองค์กรและบุคคลอย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ ร่วมพัฒนาคุณภาพบริการสาธารณะ…

นักเศรษฐศาสตร์ Ngo Tri Long กล่าวว่าอสังหาริมทรัพย์รวมถึงที่ดินและสินทรัพย์บนที่ดิน ดังนั้น จึงสมเหตุสมผลที่จะบูรณาการและจัดตั้งศูนย์กลางการทำธุรกรรมสิทธิการใช้ที่ดินร่วมกัน ศูนย์มีข้อบังคับการปฏิบัติงานที่เฉพาะเจาะจงที่จะช่วยให้ข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสาธารณะและโปร่งใส ในเวลาเดียวกันการบริหารจัดการและธุรกรรมของบุคลากรก็สะดวกมากขึ้นอีกด้วย ด้วยวิธีนี้ธุรกรรมการบริหารจัดการจะรวมศูนย์อยู่ที่จุดเดียว และช่วยให้การจัดการการจัดเก็บภาษีมีความโปร่งใส หลีกเลี่ยงการปกปิดข้อมูลราคาและการฉ้อโกงภาษี

มีการบำรุงรักษาควบคู่กับการแลกเปลี่ยนส่วนตัวหรือไม่?

นายเหงียน วัน เฮา กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อาเซียน โฮลดิ้งส์ เปิดเผยว่า ในประเทศต่างๆ โดยทั่วไปคือประเทศสิงคโปร์ อสังหาริมทรัพย์สามารถซื้อขายได้ในทุกรูปแบบ เช่น ผ่านตลาดซื้อขาย ผ่านนายหน้า หรือซื้อขายด้วยตนเอง แต่ต้องจดทะเบียนกับทางการเสียก่อน เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียทางภาษีและการบริหารจัดการที่โปร่งใส สิงคโปร์จึงมีระบบข้อมูลการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใส ซึ่งเปิดเผยต่อสาธารณะบนพอร์ทัลข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล เพื่อให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายสามารถอ้างอิงและกำหนดราคาธุรกรรมที่สมเหตุสมผลที่สุด ด้วยเหตุนี้ รัฐจึงสามารถจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องได้ถูกต้องและครบถ้วนโดยไม่เกิดความสูญเสียแต่อย่างใด ด้วยความโปร่งใส การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาที่ผิดปกติจะได้รับการตรวจสอบและตรวจสอบ

หรือเช่นเดียวกับในประเทศจีน อสังหาริมทรัพย์ในตลาดรองก็มีการซื้อและขายผ่านพื้นที่เปิดที่เป็นของเอกชน ไม่ใช่ผ่านพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบรวมศูนย์ที่บริหารจัดการโดยรัฐบาล สำหรับโครงการใหม่ การซื้อขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยนถือเป็นสิ่งที่จำเป็นเพื่อเพิ่มความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ ตลอดจนเชื่อมต่อกับธนาคารได้อย่างง่ายดายเมื่อจ่ายสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากความรับผิดชอบร่วมกันกับเจ้าของโครงการ ชั้นซื้อขายจึงต้องเพิ่มความรับผิดชอบในการประเมินเอกสารทางกฎหมายและทางการเงินของนักลงทุนเพื่อให้คำแนะนำแก่ลูกค้า จากฐานข้อมูลแห่งชาติ ธนาคารสามารถตัดสินใจได้อย่างง่ายดายว่าจะให้เงินกู้แก่ผู้กู้เพื่อซื้อบ้านหลังแรกหรือหลังที่สอง เนื่องจากบ้านหลังที่สองมักมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าและมีข้อกำหนดด้านเงินสดที่เข้มงวดมากมาย

ในประเทศจีน ที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยในมณฑลและเมืองส่วนใหญ่จะต้องถูกประมูลผ่านเครือข่ายการประมูลสาธารณะของรัฐเพื่อให้เกิดความโปร่งใส ฐานข้อมูลขนาดใหญ่ของข้อมูลอสังหาริมทรัพย์และประชาชนมีการซิงโครไนซ์กันมากขึ้นทั่วประเทศ เพื่อสนับสนุนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสมากขึ้นอย่างมีประสิทธิภาพ ดังนั้น นายเหงียน วัน เฮา กล่าวว่า หากมีการจัดตั้งศูนย์ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินของรัฐ พื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เอกชนในปัจจุบันก็ยังคงได้รับอนุญาตอยู่

สนับสนุนการบูรณาการพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินกับพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในศูนย์กลางซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน เนื่องจากตามที่ทนายความ Truong Thanh Duc กล่าว อสังหาริมทรัพย์รวมถึงที่ดิน บ้าน และสินทรัพย์บนที่ดิน ดังนั้นการทำธุรกรรมทั้งหมดจึงสามารถรวมศูนย์อยู่ในที่เดียวได้

แต่ทนายความ Duc แนะนำว่าจำเป็นต้องระบุมุมมองให้ชัดเจนว่านอกจากศูนย์กลางแห่งนี้แล้ว ทั้งประเทศยังมีพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทอื่นๆ อีกนับพันแห่ง ดังนั้นจึงยังคงต้องมีอยู่ ในทำนองเดียวกันศูนย์ประมูลทั้งของรัฐและเอกชนก็ดำเนินงานร่วมกันเพราะนี่คือตลาด อสังหาริมทรัพย์ก็เป็นสินค้าโภคภัณฑ์ รัฐไม่อาจแทนที่ตลาดในการจัดการธุรกรรมสินค้าสำหรับทุกคนได้ แต่ควรทำการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ธุรกรรมที่ดินสาธารณะ ฯลฯ เท่านั้น ส่วนที่เหลือต้องส่งเสริมให้มีการซื้อขายทางธุรกิจเพื่อให้ตลาดดำเนินการอย่างเปิดเผยแต่ยังแข่งขันได้ นอกจากนี้ การที่จะรวมศูนย์เพียงแห่งเดียวในแต่ละจังหวัดไม่สามารถทำได้ แต่ต้องกระจายอำนาจและจัดตั้งสาขาในแต่ละอำเภอ เพื่ออำนวยความสะดวกให้ประชาชนสามารถลงทะเบียนและทำการเปลี่ยนแปลงได้เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงเรื่องที่อยู่อาศัย ที่ดิน ฯลฯ

ความกลัวความแออัด

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่าข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างนั้นดีและเหมาะสมกับสภาพตลาดปัจจุบันที่ขาดข้อมูลนำเข้า แต่ข้อเสียของเรื่องนี้ก็ต้องวิเคราะห์อย่างรอบคอบเช่นกัน หากศูนย์บริการสาธารณะแห่งนี้ดำเนินการหลายอย่าง เช่น การทำธุรกรรม การจัดเก็บภาษี และการออกสมุดสีชมพู ก็จะทำให้เกิดแรงกดดันอย่างมากในกระบวนการแก้ไขปัญหา

เพราะในปัจจุบันตลาดมีธุรกิจและตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จำนวนนับพันหรืออาจถึงหมื่นแห่งที่ทำอาชีพนี้ ถ้าตอนนี้มอบหมายให้หน่วยงานของรัฐเพียงแห่งเดียว จะทำให้เกิดความแออัดได้ง่าย เช่น เมื่อประชาชนทำการซื้อขายเสร็จสิ้นแล้ว เมื่อไปทำเรื่องเปลี่ยนชื่อที่สำนักงานที่ดินระดับอำเภอ จะต้องใช้เวลาร่วมสิบกว่าวันจึงจะได้เอกสารคืน

ทนายความ Tran Manh Cuong จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ กังวลว่าการจัดตั้งศูนย์บริการสาธารณะระดับจังหวัดที่รวมพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เข้าเป็นหนึ่งนั้นดำเนินการได้ยาก และดูเหมือนว่าจะทำมากเกินไป เนื่องจากในประเทศต่างๆ ทั่วโลก พื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะมีการลงทุนและบริหารจัดการโดยบุคคลเอกชน ปัจจุบันสำนักทะเบียนที่ดินนครโฮจิมินห์หรือกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีหน้าที่ออกเล่มชมพูเล่มแรก อัพเดทยอดขาย เปลี่ยนแปลง...งานล้นมือและล่าช้าเสมอ หากตอนนี้รัฐบาลบริหารจัดการธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะประสบความสำเร็จได้ยากมากอย่างแน่นอน

ตามที่ทนายความ Cuong กล่าว เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการได้อย่างโปร่งใส จำเป็นต้องอัปเดตข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของประชาชนให้เป็นฐานข้อมูลขนาดใหญ่ที่กระทรวงความมั่นคงสาธารณะกำลังดำเนินโครงการเพื่อรวมเข้ากับบัตรประจำตัวประชาชน เมื่อรวมเข้ากับข้อมูลขนาดใหญ่แล้ว ข้อมูลการซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดเกี่ยวกับราคา ระยะเวลาในการทำธุรกรรม และแม้กระทั่งประวัติการก่อสร้างและซ่อมแซมบ้านก็จะถูกเปิดเผยต่อสาธารณะ รัฐไม่จำเป็นต้องจัดให้มีการแลกเปลี่ยนแบบบูรณาการ บางทีเราควรจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายที่ดินเพื่อประมูลที่ดินสาธารณะที่โปร่งใสอย่างแท้จริง

“ปัจจุบันมีกฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นรัฐจึงต้องจัดการธุรกรรมให้ถูกต้องเท่านั้น การซื้อขายต้องดำเนินการตามกฎของตลาด รัฐไม่ควรแทรกแซงมากเกินไป เพราะหากแทรกแซงมากเกินไปด้วยคำสั่ง รัฐจะสูญเสียธรรมชาติของตลาด ไม่เพียงเท่านั้น หากรัฐจัดตั้งพื้นที่ซื้อขาย ก็ไม่แน่ใจว่าจะประสบความสำเร็จหรือไม่ หากธุรกิจขาดทุน งบประมาณของรัฐจะต้องใช้เงินเพื่อชดเชย” ทนาย Tran Minh Cuong กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ Ngo Tri Long กล่าวว่า เพื่อหลีกเลี่ยงความแออัดและการโอเวอร์โหลด ศูนย์ควรอยู่ภายใต้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด แต่สามารถกระจายอำนาจและมอบหมายให้เขตต่างๆ ดำเนินการได้ คล้ายกับการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินในปัจจุบัน ที่จะช่วยให้ประชาชนสามารถกรอกเอกสารและขั้นตอนการทำธุรกรรมที่ดินและที่อยู่อาศัยได้สะดวกมากขึ้น เพราะในความเป็นจริงถึงแม้จะมีการประกาศให้บริการสาธารณะออนไลน์หลายแห่งเชื่อมโยงถึงกันและออนไลน์แล้วก็ตาม แต่ยังมีขั้นตอนบางอย่างที่ยังคงให้ผู้คนต้องเข้ามาด้วยตนเองและยื่นเอกสารต้นฉบับ โดยเฉพาะในภาคที่ดิน มีบันทึกและเอกสารมากมายและยังไม่ได้ถูกแปลงเป็นดิจิทัลทั้งหมด ดังนั้นจึงจำเป็นต้องอนุญาตและกระจายศูนย์กลางธุรกรรมไปยังเขตต่างๆ โดยเฉพาะเมืองใหญ่ๆ เช่น นครโฮจิมินห์ ซึ่งมักมีปริมาณธุรกรรมสูงมาก วิธีนี้จะหลีกเลี่ยงการที่ศูนย์กลางจะมีคนล้นเกินและผู้คนจะต้องรอคอยนานเกินไป

การเสริมระเบียงกฎหมายในการทำธุรกรรม

รองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เล มินห์ เงิน เสนอให้สร้างโมเดล 2 แบบ คือ ศูนย์กลางของรัฐและศูนย์กลางธุรกิจ เพื่อใช้ประโยชน์จากพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบัน หลีกเลี่ยงการสร้างความไม่มั่นคงทางการเมืองและสังคม พร้อมกันนี้ขอแนะนำให้กระทรวงก่อสร้างเสริมกรอบกฎหมายว่าด้วยการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ การทำธุรกรรมสิทธิการใช้ที่ดิน ตลอดจนระเบียบปฏิบัติเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน และการรับรองเอกสารสำหรับการแก้ไขที่เสนอ กระทรวงก่อสร้างยังจำเป็นต้องประเมินผลการดำเนินงานของพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (ปริมาณ รูปแบบ ขอบเขตการดำเนินการ) และผลลัพธ์และการดำเนินการของธุรกรรมสิทธิการใช้ที่ดินในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

บุคคลธรรมดาควรตั้งพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

เวียดนามสามารถจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้เหมือนกับตลาดหลักทรัพย์ แต่ประสิทธิภาพของมันยังไม่เป็นที่ทราบแน่ชัด และอาจสร้างความไม่สะดวกให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ไม่เหมือนหุ้น อสังหาริมทรัพย์ได้แก่บ้านและที่ดิน ในบ้านมีทั้งอพาร์ทเม้นท์ ทาวน์เฮาส์ อพาร์ทเม้นท์ท่องเที่ยว อพาร์ทเม้นท์สำนักงาน ในที่ดินมีที่ดิน ที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินที่อยู่อาศัยในชนบท ที่ดินที่อยู่อาศัยในเมือง...

ในอเมริกา พื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการโดยเอกชน รัฐบาลไม่จำเป็นต้องลงทุนเงิน แต่บริหารจัดการโดยถูกต้องตามกฎหมายและบริหารเท่านั้น เมื่อภาคเอกชนดำเนินการดังกล่าว จะมีการแข่งขัน คุณภาพการบริการที่ดีขึ้น และค่าธรรมเนียมสำหรับผู้ซื้อบ้านลดลง รัฐควรจัดการเพียงข้อมูลและภาษีเท่านั้น ดังนั้น หากเวียดนามจัดตั้งตลาดหลักทรัพย์ ควรจะจัดตั้งโดยภาคเอกชนและดำเนินการตามกฎเกณฑ์ของตลาด

ดร. ตรัน เวียด อันห์

(รองอธิการบดีฝ่ายบริหารมหาวิทยาลัยหุ่งเวือง)

ลิงค์ที่มา: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-om-ca-san-giao-dich-bat-dong-san-co-kha-thi-185231028002024597.htm