ความเสี่ยงราคาที่ดินเป็น “ภัยคุกคาม” ต่อการพัฒนา บทที่ 2

ความล่าช้าในการกำหนดราคาค่าเช่าที่ดินรายปีและราคาค่าเช่าที่ดินครั้งเดียว ส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมการลงทุน ส่งผลกระทบต่อการผลิตและการวางแผนธุรกิจ รวมถึงการจำนองสินเชื่อเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะโครงการลงทุนที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่และเงินทุนลงทุนจำนวนมาก (โครงการคลังท่าเรือ LNG โครงการโรงไฟฟ้าพลังความร้อน Son My I โครงการโรงไฟฟ้าพลังความร้อน Son My II และโครงการผลิตใบพัดพลังงานลม...) หากไม่มีนโยบายที่เด็ดขาดและทันท่วงที จะส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมการลงทุนและผลการดึงดูดการลงทุนของจังหวัด – คณะกรรมการบริหารจัดการสวนอุตสาหกรรมจังหวัด แสดงความคิดเห็น

ฝ่ายหนึ่งใจร้อน อีกฝ่ายระมัดระวัง

ในขณะที่ NovaWorld Phan Thiet กำลังรอราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงเพื่อ "ปลดล็อก" กิจกรรมต่างๆ มากมายเพื่อสร้างและสร้างพื้นที่เมืองเศรษฐกิจการท่องเที่ยวให้เสร็จสมบูรณ์ภายในสิ้นปี 2568 เขตอุตสาหกรรมแห่งใหม่ใน Ham Tan ก็กำลังรอราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงเพื่อเช่าเช่นกัน จากตรงนี้ก็เป็นพื้นฐานในการก่อสร้างตามกำหนดเวลาที่ได้วางเอาไว้ ตัวอย่างเช่น เขตอุตสาหกรรม Tan Duc จะเริ่มก่อสร้างในไตรมาสที่สองของปี 2566 แต่ถือว่าดำเนินการได้ยาก เนื่องจากงานกำหนด ประเมิน และอนุมัติราคาที่ดินเฉพาะ (สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินเพื่อการเกษตรในเขตที่อยู่อาศัย) ยังคงล่าช้า ต้องมีการแก้ไขและเพิ่มเติมหลายครั้ง ซึ่งส่งผลกระทบต่อการชดเชยและการดำเนินการขออนุญาต ปัจจุบันผู้ลงทุนสวนอุตสาหกรรมได้ยื่นคำขอจัดสรรที่ดิน/เช่าพื้นที่ จำนวน 61.17 ไร่ อย่างไรก็ตาม แปลงที่ดินที่ไม่ติดกันจะทำให้การจัดสรร/เช่าที่ดินและการขอใบอนุญาตการก่อสร้างเพื่อเริ่มการก่อสร้างเป็นเรื่องยาก ที่นิคมอุตสาหกรรม Son My I นักลงทุนได้รับการจัดสรรที่ดินในระยะแรกจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ซึ่งมีพื้นที่ 76.78 ไร่ อย่างไรก็ตาม การจะดำเนินการก่อสร้างก็จำเป็นต้องมีราคาที่ดินที่ชัดเจนเพื่อลงนามในสัญญาเช่าที่ดินด้วย ก่อนหน้านี้ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้จัดให้มีการประมูลและลงนามสัญญากับหน่วยงานที่ปรึกษา (บริษัท TMS Consulting LLC) เพื่อกำหนดราคาเช่าที่ดิน ภายหลังจากที่ได้รับแจ้งเหตุเร่งด่วนหลายครั้ง หน่วยงานที่ปรึกษาได้รายงานว่า การกำหนดราคาที่ดินที่ชัดเจนของนิคมอุตสาหกรรมซอนมีอีนั้น ล่าช้า เนื่องจากการสำรวจและรวบรวมข้อมูลเพื่อกำหนดรายรับและต้นทุนของงานประเมินมูลค่าที่เกี่ยวข้องกับโครงการนิคมอุตสาหกรรมมีอยู่อย่างจำกัดมาก และประสบปัญหาหลายประการ รวมทั้งไม่มีพื้นฐานเพียงพอที่จะพิสูจน์ได้ครบถ้วนตามข้อกำหนดของหนังสือเวียนที่ 36/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2557 ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ดังนั้น เมื่อวันที่ 5 เมษายน 2566 บริษัท ที เอ็ม เอส คอนซัลติ้ง จำกัด จึงได้ส่งเอกสารขอหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมาสนับสนุนการพิจารณาข้อมูลการประเมินราคาที่ดิน พร้อมร่างรายงานชี้แจงผลการประเมิน และยังรอผลอยู่…

ดังนั้น เมื่อปลายเดือนเมษายน 2566 คณะกรรมการบริหารจัดการสวนอุตสาหกรรมจังหวัดได้รายงานต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อสนับสนุนให้สวนอุตสาหกรรมตันดึ๊กสามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จทันกำหนดเริ่มก่อสร้างในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ตั้งแต่การกำหนดราคาที่ดินที่ชัดเจนให้นักลงทุนลงนามในสัญญาเช่าที่ดินบนพื้นที่ 61.17 ไร่ ในทำนองเดียวกัน สวนอุตสาหกรรม Son My 1 มีพื้นที่มากกว่า 76.7 เฮกตาร์ และได้นำเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อขออนุมัติในเดือนพฤษภาคม 2566 ตามคำขอของบริษัท IPICO เพื่อให้หน่วยงานสามารถชำระค่าเช่าที่ดิน เซ็นสัญญาเช่าที่ดิน และจัดระเบียบการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานของสวนอุตสาหกรรมในพื้นที่นี้

ที่น่าสังเกตคือ นักลงทุนในเขตอุตสาหกรรมที่ดำเนินการชดเชยและดำเนินการขออนุญาตและเตรียมการลงทุนต่างต้องการเช่าที่ดินพร้อมกัน แล้วโครงการที่เกี่ยวเนื่อง อาทิ คลังเก็บท่าเรือก๊าซ LNG, โครงการโรงไฟฟ้าพลังความร้อนซอนมีอี, โครงการโรงไฟฟ้าพลังความร้อนซอนมีอี 2 ที่มีพื้นที่ประมาณ 300 ไร่ ก็มีความจำเป็นต้องเช่าที่ดินในคราวเดียวกันด้วย ทั้งนี้ ตามข้อมูลของคณะกรรมการบริหารจัดการสวนอุตสาหกรรมจังหวัด เนื่องจากยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดินที่แน่นอน จึงทำให้ปัจจุบันมีโครงการในเขตอุตสาหกรรมฮัมเกียม 1 จำนวน 4 โครงการ (พื้นที่ 4.72 ไร่) และเขตอุตสาหกรรมฮัมเกียม 2 จำนวน 1 โครงการ (พื้นที่ 2.41 ไร่) ที่ได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้ชำระค่าเช่าที่ดินพร้อมกัน แต่การตัดสินใจที่จะชำระค่าเช่าที่ดินพร้อมกันนั้นยังไม่มีมติให้ผู้ลงทุนสวนอุตสาหกรรมได้มีมติมาเป็นเวลา 3 ปีแล้ว ความปรารถนาของนักลงทุนที่จะเช่าที่ดินเพียงครั้งเดียวก็เพื่ออำนวยความสะดวกในการดึงดูดนักลงทุนรอง และในการทำบัญชีและการกู้ยืมทุนเพื่อดำเนินโครงการ

ทำไมถึงต้องอยู่ในสถานการณ์กดดันเช่นนั้น?

ผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า การประเมินราคาที่ดินเฉพาะโครงการ (สำหรับโครงการที่มีมูลค่าที่ดินเกิน 2 หมื่นล้านดอง) ล่าช้าเนื่องมาจากหลายสาเหตุ ตามหนังสือเวียนที่ 36 ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระบุว่ามีวิธีการประเมินราคา 5 วิธี แต่ 3 วิธีที่นิยมใช้มากที่สุด คือ วิธีส่วนเกิน วิธีรายได้ และการเปรียบเทียบ อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลจากบางกรณี หน่วยที่ปรึกษาเกิดความกังวลว่าวิธีการเหล่านี้อาจไม่ได้รับการรับประกัน หากนำไปใช้กับโครงการเฉพาะแต่ละโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากปัจจัยอินพุตไม่เสถียร ส่งผลให้ผลลัพธ์เอาต์พุตไม่ถูกต้อง เช่นวิธีการเปรียบเทียบ พื้นที่เดิมเคยเป็นที่ดินทำการเกษตร ไม่มีการทำการเกษตรจึงไม่สามารถเปรียบเทียบได้ หรือวิธีการส่วนเกินและรายได้นั้นต้องมีการกำหนดรายได้จากการพัฒนา ทุนการลงทุน ราคาต่อหน่วย... ซึ่งเป็นเรื่องที่ซับซ้อนมาก จึงทำให้หน่วยงานที่ปรึกษาดำเนินการซ้ำแล้วซ้ำเล่า ฝ่ายได้ให้ความช่วยเหลือหน่วยงานที่ปรึกษาแต่ผลลัพธ์ที่ได้ไม่ค่อยน่าเชื่อนัก เนื่องจากจำเป็นต้องสันนิษฐานและประมาณการว่าโครงการเหล่านี้มีพื้นที่ขนาดใหญ่ ความเสี่ยงต่อข้อผิดพลาดระหว่างบุคคลหนึ่งกับอีกบุคคลหนึ่ง แม้ว่าจะมีเพียงเล็กน้อยก็สามารถทำให้เกิดความสูญเสียจำนวนมากได้ นอกจากนี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมยังได้ปรับปรุงประกาศฉบับที่ 36 โดยเน้นที่วิธีการประเมินค่าอีกด้วย

นั่นก็เป็นสาเหตุประการหนึ่งที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพิ่งออกเอกสารร้องขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอต่อนายกรัฐมนตรีเพื่อพิจารณาสั่งการจัดตั้งคณะทำงานซึ่งประกอบด้วยสมาชิกจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงก่อสร้าง กระทรวงการคลัง และกระทรวงและสาขาที่เกี่ยวข้อง เพื่อสนับสนุนและชี้แนะจังหวัดบิ่ญถวนในการกำหนดราคาที่ดินโดยทั่วไปและในโครงการ Ocean Valley Tourism Complex โดยเฉพาะ ขณะนี้รัฐบาลกลางได้ออกเอกสารตกลงสนับสนุนจังหวัดบิ่ญถวนในการประเมินราคาที่ดินเฉพาะในโครงการ NovaWorld Phan Thiet...

นอกจากนี้ ตามที่ตัวแทนจากกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าว เมื่อเทียบกับ NovaWorld Phan Thiet การประเมินมูลค่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมจะง่ายกว่า อย่างไรก็ตามในสถานการณ์ปัจจุบันจำเป็นต้องมีการคำนวณมูลค่าที่เฉพาะเจาะจงโดยความช่วยเหลือจากรัฐบาลกลางเพื่อให้มีความมั่นใจมากยิ่งขึ้น โดยจะเร่งดำเนินการขจัดอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับราคาที่ดินเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ในจังหวัดให้เร็วที่สุด

เอกสารราชการที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดส่งถึงกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ยังเน้นย้ำด้วยว่า งานปัจจุบันในการกำหนดราคาที่ดินมีความซับซ้อนมากเนื่องจากเกี่ยวข้องกับหลายภาคส่วนและหลายสาขาที่ควบคุมพารามิเตอร์ต่างๆ เกี่ยวกับการลงทุน การวางแผน การก่อสร้าง ที่ดิน การเงิน การธนาคาร การตลาด... ซึ่งผู้ดำเนินการต้องมีความรู้ทั่วไปและประสบการณ์ที่เกี่ยวข้องกับหลายสาขา เพื่อที่จะเข้าใจเนื้อหาของวิธีการประเมินอย่างถ่องแท้ เพื่อนำไปปฏิบัติ ประเมิน และประเมินผลได้อย่างเหมาะสม ขณะเดียวกันเจ้าหน้าที่ของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัดยังไม่มีประสบการณ์มากนักในด้านเฉพาะทาง เช่น ราคา การเงิน การก่อสร้าง... เพื่อตอบสนองความต้องการงานประเมินราคาที่ซับซ้อนมากดังเช่นในปัจจุบัน ด้วยเหตุนี้ คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจึงได้เสนอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมแนะนำนายกรัฐมนตรีให้พิจารณาสั่งการจัดตั้งคณะทำงานเพื่อสนับสนุนและให้คำแนะนำจังหวัดบิ่ญถ่วนในการกำหนดราคาที่ดินโดยทั่วไป และโดยเฉพาะที่โครงการ Ocean Valley Tourism Complex เพื่อให้สามารถจัดสรรและดำเนินการโครงการต่างๆ ได้อย่างรวดเร็ว และพัฒนาเศรษฐกิจสังคมในท้องถิ่น

แหล่งที่มา