'แนวโน้ม' ที่ขัดแย้งของการล่าหาที่ดินและบ้านพร้อมข้อจำกัดในการวางแผนเพื่อลงทุนเงิน

ตามกฎหมายแล้ว ที่ดินที่อยู่ในผังเมืองซึ่งได้ตัดสินใจจะเรียกคืนนั้น ไม่สามารถโอนไปเป็นสิทธิการใช้ที่ดิน (การขายที่ดิน) ได้ อย่างไรก็ตาม สำหรับที่ดินที่อยู่ระหว่างการวางแผนแต่ยังไม่ได้ตัดสินใจว่าจะกู้คืนหรือไม่ ขึ้นอยู่กับกรณีเฉพาะ เจ้าของที่ดินอาจถูกจำกัดสิทธิการใช้ที่ดินบางประการแต่ยังคงสามารถขายที่ดินได้ ในตลาดที่ดินในเขตผังเมืองมักมีราคาขายถูกกว่า

บ้าน 'เซิร์ฟ' โดนแผนสร้างกำไรกระทบ

นางสาวเหงียน ง็อก อันห์ (นาม ดิญห์) เล่าว่าหลังจากค้นหามาหลายครั้ง เธอจึงตัดสินใจซื้อที่ดินขนาด 40 ตารางเมตรบนถนนด่งเทียน (เขตวินห์หุ่ง เขตฮวงมาย ฮานอย ) ที่ดินหน้าบ้านกว้าง 5 ตรว. มีซอยจอดรถหน้าบ้านกว้างกว่า 4 ม. เจ้าของขายเองราคา 3 พันล้านดอง หรือเกือบ 75 ล้านดอง/ตรว. เมื่อเทียบกับที่ดินแปลงอื่นในทำเลเดียวกันที่มีราคาประมาณ 100 ล้านดอง/2 ที่ดินแปลงนี้มีราคาถูกกว่า 1 พันล้านดอง แต่ที่น่ากล่าวถึงคือรวมอยู่ในแผนการสร้างถนน 100%

“ ผู้คนมักกลัวว่าที่ดินจะเข้ามาเกี่ยวข้องกับการวางแผน แต่ฉันคิดต่างออกไป ที่ดินที่ตั้งอยู่ริมถนนใหญ่มีความเสี่ยงสูงที่จะถูกรื้อถอน แต่ด้วยที่ดินที่ตั้งอยู่ลึกเข้าไปในตรอกซอกซอยและมีการวางแผนมาเกือบสิบปีแต่ไม่ได้ดำเนินการ จึงกลายเป็นแผนหยุดชะงักและอาจต้องยกเลิกไป ในเวลานั้น ที่ดินของฉันจะได้กำไรมาก ปัจจุบันด้วยการวางแผน 1/2000 ประชาชนยังสามารถสร้างบ้านธรรมดาได้ ” นางสาวง็อก อันห์ อธิบาย

นางสาวหง็อก อันห์ กล่าวต่อไปว่า พ่อแม่ของเธออาศัยอยู่ในบ้านที่ไม่มีหนังสือปกแดงบนถนนบั๊กดัง (เขตไห่บ่าจุง ฮานอย) มาเป็นเวลา 30 ปีแล้ว บ้านหลังนี้ยังอยู่ในโครงการก่อสร้างถนนด้วย แต่โครงการนี้ไม่ได้ดำเนินการมานานเป็นสิบปีแล้ว จึงไม่ส่งผลกระทบต่อสถานที่อยู่อาศัยของพวกเขา

“ การซื้อบ้านที่วางแผนไว้หรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับมุมมองของแต่ละคน ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันสูงเกินไป มีเพียงแปลงที่ดินที่วางแผนไว้เท่านั้นที่มีราคาถูกและเหมาะสมกับรายได้ของครอบครัวฉัน” นางสาวง็อก อันห์ กล่าว

ที่ดินและบ้านที่ได้รับผลกระทบจากผังเมืองเป็นที่ต้องการของผู้คนจำนวนมาก (ภาพประกอบ: ง็อก วี)

จากการแจ้งข่าวต่อผู้สื่อข่าว นายหน้าอสังหาฯ หลายรายได้ระบุว่า ในระยะหลังนี้ ไม่เพียงแต่คนที่มีความต้องการที่พักอาศัยจริงเท่านั้น แต่บรรดานักลงทุนก็มักจะซื้อที่ดินที่มีปัญหาผังเมืองเพื่อรอการชดเชย และซื้อที่ดินเพื่อรอการยกเลิกผังเมืองด้วยเช่นกัน

นายฟาม วัน โฮ นักลงทุนผู้เชี่ยวชาญด้านการหาที่ดินที่มีปัญหาผังเมือง กล่าวว่า ที่ดินที่มีปัญหาผังเมืองทั้งหมดนั้นไม่ใช่จะขายยากและไม่มีผู้ซื้อ หากแผนได้รับผลกระทบ 100% ที่ดินที่ตั้งอยู่ริมถนนสายหลักหรือในเขตที่อยู่อาศัยระยะยาวก็ยังสามารถซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือสร้างบ้านเป็นแปลงเพื่อขายได้ ถ้าที่ดินอยู่ในผัง 1/2000 ก็ยังสามารถสร้างบ้านได้ไม่มีปัญหา ส่วนที่ดินในแผน 1/500 อย่าไปเด็ดขาด

เขากล่าวว่าในปี 2022 เขาจะยังคงสร้างรายได้หลายพันล้านจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากการวางแผน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเขาได้ซื้ออพาร์ทเมนต์ 3 แห่งในดิงห์กง (เขตฮวงมาย ฮานอย) ซึ่งแต่ละอพาร์ทเมนต์มีพื้นที่ 35 ตร.ม. สร้างใหม่ 5 ชั้น แต่ราคาเพียง 4.6 พันล้านดอง/อพาร์ทเมนต์ เนื่องจากการวางแผน 100% ทั้งนี้ ที่ดินทำเลเดียวกันมีราคาประมาณ 150 ล้านดอง/ตรม. หรือประมาณ 5.3 พันล้านดอง/ยูนิต

หลังจากนั้นคุณโฮก็ขายต่ออีกในราคาหลังละ 5 พันล้านดอง โดยคำนวณว่าจากบ้าน 3 หลังนี้ เขาได้กำไรมากกว่า 1 พันล้านดอง

นายโฮยังกล่าวเสริมด้วยว่า เขาเพิ่งซื้อที่ดินสวนขนาด 500 ตร.ม. ในเขตลองเบียน ตามแผนที่ดินแปลงนี้จะกลายเป็นสวนสาธารณะสีเขียว เขากล่าวว่าพื้นที่ดังกล่าวได้รับการอนุมัติผังเมืองมาเกือบ 15 ปีแล้ว ปัจจุบันมีการสร้างบ้านอยู่บริเวณนี้จำนวนมาก ดังนั้นความเป็นไปได้ในการปรับพื้นที่บริเวณนี้ให้เป็นที่ดินสำหรับพักอาศัยจึงมีสูงมาก

“ ถ้าแผนถูกรื้อออกไปและแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ฉันจะได้รับกำไรมหาศาล ” นายโฮแบ่งปัน

ระวังความเสี่ยง เสี่ยงทุนถูกฝัง

คุณเหงียน อันห์ ตวน ผู้อำนวยการบริษัท Tuan Anh Real Estate Floor กล่าวว่า กระแสการล่าหาบ้านและที่ดินเพื่อแก้ปัญหาเรื่องผังเมืองนั้นเป็นที่นิยมของนักลงทุนหลายรายมานานแล้ว แต่ในช่วงหลังนี้ โดยเฉพาะตั้งแต่ต้นปี 2564 เป็นต้นมา กลับมีแนวโน้ม "ร้อนแรง" อย่างเห็นได้ชัด

“ มีโครงการวางแผนที่หยุดชะงักอยู่มากมายในฮานอย ดังนั้นลูกค้าที่มีเงินน้อยจึงเต็มใจที่จะมองหากลุ่มนี้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคาถูก ในความเป็นจริง มีโครงการวางแผน 50 ปีที่ยังไม่ได้ดำเนินการ ในขณะที่ที่ดินที่วางแผนไว้ในพื้นที่เดียวกันอาจมีราคาครึ่งหนึ่งของที่ดินที่ไม่รวมอยู่ในแผน หากโชคดีพอที่จะกำจัดแผนได้ ลูกค้าจะได้รับผลประโยชน์มหาศาล ” นายตวนกล่าว

อสังหาฯและที่ดินหลายแห่งที่ได้รับผลกระทบจากการวางแผนมีราคาค่อนข้างถูก เหมาะกับงบประมาณของหลายๆ คน (ภาพประกอบ)

นอกจากนี้ นายตวน ยังได้กล่าวอีกว่า ในช่วงหลังนี้ บ้านและที่ดินที่ถูกผังเมืองบางส่วนได้รับความนิยมจากนักลงทุนจำนวนมาก เนื่องจากมีราคาถูกกว่าที่ดินในทำเลเดียวกันมาก พวกเขามีทัศนคติแบบอยู่รอการวางแผนเพื่อให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม นายตวน เตือนว่า แม้การซื้อที่ดินที่วางแผนไว้จะทำกำไรได้ แต่ความเสี่ยงก็สูงเช่นกัน

นายตวนได้วิเคราะห์ว่า โดยพื้นฐานแล้วการวางแผนที่ “หยุดชะงัก” เป็นคำที่ใช้เรียกสถานการณ์ที่ไม่ได้มีการดำเนินการ หรือความคืบหน้าของแผนที่มีเนื้อหาการใช้ที่ดินล่าช้า ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในพื้นที่ที่หน่วยงานของรัฐประกาศเรียกคืนเพื่อวัตถุประสงค์บางอย่าง แต่ไม่ได้ดำเนินการตามแผน จึงถือเป็นผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ติดอยู่กับการวางแผนแบบ "หยุดชะงัก"

ระยะเวลากำหนดว่าโครงการจะ "ระงับ" หรือไม่นั้นได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนในมาตรา 49 วรรค 8 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมในปี พ.ศ. 2562 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลังจากมีการประกาศเพิกถอนแล้ว สูงสุด 3 ปี หากไม่มีการตัดสินใจอย่างเป็นทางการในการเคลียร์หรือเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ หน่วยงานที่มีอำนาจอนุมัติที่มีอำนาจจะต้องปรับเปลี่ยนหรือยกเลิกการวางแผน

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงกระบวนการนี้ไม่ได้เกิดขึ้นภายในเวลาเพียงไม่กี่วันหรือไม่กี่สัปดาห์ ผู้ซื้ออาจต้องรอหลายปีกว่าจะทราบชะตากรรมของโครงการ หากคุณเลือกที่ดินที่มีการระงับการวางผังเมืองเป็นช่องทางการลงทุน นั่นหมายถึงการฝังทุน

นอกจากนี้หากท่านซื้อบ้านหรือที่ดินที่มีผังเมืองแบบ "ระงับ" ที่มีแผนผังการใช้ที่ดินประจำปีจากระดับอำเภอ ผู้ซื้อจะถูกจำกัดในการใช้ประโยชน์ ก่อสร้าง ปรับปรุง และซ่อมแซมบ้าน

นอกจากนี้ ในกรณีที่ลงทุนในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการวางแผน "ระงับ" และต้องการขายออก ผู้ซื้อจะพบกับความยากลำบากมากมายในการหาพันธมิตรในการโอนหรือทำธุรกรรม เพราะในทางจิตวิทยาโดยทั่วไปลูกค้าส่วนใหญ่ยังคงกลัวการวางแผนเรื่องอสังหาฯ

ง็อกวี

แหล่งที่มา