ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวกเมื่อเร็วๆ นี้ ธุรกรรมในส่วนของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้กลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้งในบางครั้ง โดยราคาก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว การประมูลที่ดินในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะในกรุงฮานอย ส่งผลให้ราคาสูงขึ้นอย่างมาก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการกำลังค่อยๆ ขจัดอุปสรรคทางกฎหมายเพื่อให้สามารถนำสินค้าไปขายได้ เช่น กรณีของ Phat Dat Real Estate (PDR), Novaland (NVL)...

โดยปกติในช่วงเวลาดังกล่าว หุ้นอสังหาริมทรัพย์จะถูกซื้อโดยนักลงทุนสถาบัน รวมถึงนักลงทุนต่างชาติ เพื่อรองรับคลื่นที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม มีสัญญาณว่าหุ้นอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับความสนใจจากองค์กรต่างประเทศอีกต่อไป หลายองค์กรยังส่งเสริมการขายเงินลงทุนจากธุรกิจอีกด้วย

ตามประกาศจาก Kang Dien Housing Investment and Trading Joint Stock Company (KDH) บริษัท Vietnam Ventures Limited ภายใต้ VinaCapital ได้จดทะเบียนเพื่อขายหุ้น KDH เกือบ 1.54 ล้านหุ้น ตั้งแต่วันที่ 5 ธันวาคม 2567 ถึงวันที่ 3 มกราคม 2568 เพื่อปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน

หากการขายประสบความสำเร็จ อัตราส่วนการเป็นเจ้าของ Vietnam Ventures Limited ใน Khang Dien จะลดลงจาก 0.89% เป็น 0.73%

ในเดือนกันยายน กองทุนนี้ขายหุ้น KDH ได้สำเร็จ 9.54 ล้านหุ้นจากหุ้น KDH ที่จดทะเบียนเกือบ 12 ล้านหุ้น โดยรวมแล้วตั้งแต่เดือนกรกฎาคมถึงปัจจุบัน Vietnam Ventures Limited ขายหุ้น KDH ได้เกือบ 11.1 ล้านหุ้น

NhaKhangDien ThePriviaBinhTan.gif
โครงการบ้านข้างเดียน. ภาพ: KDH

สิ่งที่น่าประหลาดใจก็คือ แม้แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาหุ้นรักษาสุขภาพทางการเงินก็ไม่จำเป็นต้องเป็นบวกดังที่ปรากฏในรายงานทางการเงิน

บ้านคังเดียน กำไรเป็นล้าน ต่างชาติถอนทุนทำไม?

Khang Dien House มีทุนจดทะเบียนมากกว่า 10 ล้านล้านเวียดนามดอง โดย ณ วันที่ 3 ธันวาคม มีมูลค่าเกือบ 33.2 ล้านล้านเวียดนามดอง (ประมาณ 1.3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) KDH มีกำไรหลังหักภาษีมากกว่า 1,000 พันล้านดองเวียดนามมาหลายปี เช่น ในปี 2020-2022 ในปี 2023 ผลลัพธ์จะแย่ลง แต่ KDH ก็จะมีกำไรเกือบ 730 พันล้านเวียดนามดองเช่นกัน

ตามรายงานทางการเงิน Khang Dien House มีผลการดำเนินงานค่อนข้างดี โดยมีรายได้ประมาณ 2,200-4,600 พันล้านเวียดนามดอง/ปี และกำไรส่วนใหญ่อยู่ที่ล้านล้านเวียดนามดอง/ปี แม้ในช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุด

กำไรขั้นต้นสูงมาก ซึ่งมักสูงถึง 50% ของรายได้ หมายความว่าการขาย 2 ดองมีกำไรขั้นต้น 1 ดอง ในปี 2023 เพียงปีเดียว กำไรขั้นต้นสูงถึง 75% ของรายได้ ซึ่งหมายถึงรายได้ 4 ดอง โดยมีกำไรขั้นต้นประมาณ 3 ดอง

แม้จะมีแนวโน้มเชิงบวกดังกล่าว โดยมีกำไรหลังหักภาษีที่ล้านล้านต่อปี แต่หุ้น KDH ยังไม่แตกออกและกองทุนต่างประเทศยังคงขายออกไป

ประการแรก การขายเงินลงทุนของ Vinacapital อาจเป็นไปตามแนวโน้มทั่วไปในตลาดและไม่เป็นไปตามความคาดหวัง ภาพรวมธุรกิจไม่สดใสนัก กำไรจริงของ KDH อาจไม่สูงขนาดนั้น

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024 KDH รายงานกำไรขั้นต้นเกือบ 832 พันล้านดองเวียดนาม จากรายได้รวมเกือบ 1,232 พันล้านดองเวียดนาม ค่าใช้จ่ายทางการเงิน 141 พันล้านดองเวียดนาม ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ 104 พันล้านดองเวียดนาม และค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยมากกว่า 45 พันล้าน VND VND... กำไรหลังหักภาษีมากกว่า 410 พันล้าน VND

ด้วยขนาดหลายสิบล้านล้านเช่นเดียวกับ KDH ดอกเบี้ยจ่ายจำนวน 45 พันล้านเวียดนามดองนั้นน่าประหลาดใจมาก ถือว่าน้อยเกินไป และโดยปกติแล้วจะดึงดูดความสนใจของนักลงทุนจำนวนมากได้

แต่นั่นเป็นอย่างนั้นจริงๆเหรอ?

ในรายงานทางการเงินราย 9 เดือน จะเห็นได้ว่า KDH มีเงินกู้ระยะสั้นรวม 1,100 พันล้านดองเวียดนาม และเงินกู้ระยะยาวมากกว่า 6,708 พันล้านดองเวียดนาม รวมเป็น 7,708 พันล้านดองเวียดนาม ด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ธนาคารกำหนดที่ 8 - 10% ต่อปี ดอกเบี้ยเงินกู้รวมใน 9 เดือนจะอยู่ที่ประมาณ 540 - 580 พันล้านเวียดนามดอง หากเป็นเช่นนั้น KDH อาจสูญเสียเงิน

รายงานกระแสเงินสดยังแสดงให้เห็นว่าในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024 KDH ต้องจ่ายดอกเบี้ยมากกว่า 580.6 พันล้านดองเวียดนาม ซึ่งไม่เกิน 45 พันล้านดองเวียดนามในงบผลประกอบการ

ตัวเลขดังกล่าวอาจเป็นเพราะ KDH ได้รวมต้นทุนดอกเบี้ยไว้เป็นต้นทุน ซึ่งคิดเป็นมูลค่าสินทรัพย์และในสินค้าคงคลัง

สินค้าคงคลังของ KDH ภายในสิ้นเดือนกันยายน 2567 มีมูลค่าเกือบ 22,450 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับ 18,787 พันล้านดองในช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่ KDH ใช้เทคนิคนี้ ในรายงานที่จัดทำขึ้นเองในปี 2023 KDH บันทึกดอกเบี้ยจ่ายมากกว่า 143 พันล้านดองเวียดนาม แต่หลังการตรวจสอบ ได้มีการปรับเป็น 217 พันล้านดองเวียดนาม

ในปี 2022 KDH บันทึกดอกเบี้ยเงินกู้ 9.3 พันล้านดองเวียดนาม แต่ดอกเบี้ยเงินกู้ที่จ่ายจริงมากกว่า 496 พันล้านดองเวียดนาม

ในปี 2567 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากยังคงเผชิญกับความยากลำบากนับไม่ถ้วน รวมถึงหนี้พันธบัตร สินเชื่อธนาคาร และสินค้าคงเหลือจำนวนมาก

จากข้อมูลของ Vietstock สินค้าคงคลังของธุรกิจมากกว่า 100 รายการในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและอุตสาหกรรมบน 3 ชั้นในไตรมาสที่สามสร้างสถิติใหม่ ซึ่งเกิน 530 ล้านล้านดองเวียดนาม เพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับต้นปี โดย Novaland (NVL) เป็นผู้นำด้วยมูลค่ามากกว่า 145 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับต้นปี Vingroup (VIC) มีสินค้าคงคลังมากกว่า 128.2 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 38% เมื่อเทียบกับต้นงวด

ราคาอพาร์ท เมนท์สูงถึงหลายร้อยล้าน/ ตร.ม. อสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่มักอวดอ้างผลกำไรอย่างต่อเนื่อง รายได้จากนายหน้าในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางแห่งเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์น่าตื่นเต้นอีกครั้งหรือไม่?