ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวกเมื่อเร็ว ๆ นี้ ธุรกรรมในกลุ่มอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้กลับมาคึกคักอีกครั้งหลายครั้งโดยมีราคาเพิ่มอย่างรวดเร็ว การประมูลที่ดินในหลายพื้นที่โดยเฉพาะในกรุงฮานอย ราคาพุ่งสูงมาก โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกำลังค่อยๆ ได้รับการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายเพื่อให้พวกเขาสามารถนำสินค้าออกขายได้ เช่น Phat Dat Real Estate (PDR), Novaland (NVL)...

ปกติแล้ว ในช่วงเวลาเช่นนี้ นักลงทุนสถาบัน รวมถึงนักลงทุนต่างชาติ มักจะมองหาหุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับคลื่นขาขึ้น อย่างไรก็ตาม มีสัญญาณว่าหุ้นอสังหาริมทรัพย์ไม่ดึงดูดความสนใจจากองค์กรต่างชาติอีกต่อไป องค์กรหลายแห่งยังส่งเสริมการถอนการลงทุนจากธุรกิจด้วย

ตามประกาศจาก Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (KDH) Vietnam Ventures Limited ภายใต้ VinaCapital ได้จดทะเบียนขายหุ้น KDH เกือบ 1.54 ล้านหุ้นตั้งแต่วันที่ 5 ธันวาคม 2024 ถึงวันที่ 3 มกราคม 2025 เพื่อปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน

หากการขายประสบความสำเร็จ อัตราส่วนการเป็นเจ้าของของ Vietnam Ventures Limited ที่ Khang Dien จะลดลงจาก 0.89% เป็น 0.73%

ในเดือนกันยายน กองทุนได้ขายหุ้น KDH ได้สำเร็จจำนวน 9.54 ล้านหุ้นจากหุ้น KDH ที่จดทะเบียนทั้งหมดเกือบ 12 ล้านหุ้น ตั้งแต่เดือนกรกฎาคมเป็นต้นมา Vietnam Ventures Limited ได้ขายหุ้น KDH ไปเกือบ 11.1 ล้านหุ้น

นาขางเดียน ThePriviaBinhTan.gif
โครงการบ้านเคียงเดียน ภาพ: KDH

ที่น่าประหลาดใจคือแม้แต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีหุ้นที่รักษามูลค่าก็ไม่มีสุขภาพทางการเงินเชิงบวกเท่ากับรายงานทางการเงินของพวกเขา

บ้านคังเดียนกำไรหลายพันล้าน ทำไมกองทุนต่างชาติถึงขายหุ้น?

Khang Dien House มีทุนจดทะเบียนมากกว่า 10 ล้านล้านดอง และมูลค่าทุนจดทะเบียน ณ วันที่ 3 ธันวาคมสูงถึงเกือบ 33.2 ล้านล้านดอง (ประมาณ 1.3 พันล้านเหรียญสหรัฐ) KDH มีกำไรหลังหักภาษีมากกว่า 1,000 พันล้านดองมาเป็นเวลาหลายปี เช่น ปี 2020-2022 ในปี 2566 ผลประกอบการแย่ลง แต่ KDH ยังคงบันทึกกำไรได้เกือบ 730 พันล้านดอง

ตามรายงานทางการเงิน Nha Khang Dien มีผลการดำเนินงานทางธุรกิจที่ค่อนข้างเป็นบวก โดยมีรายได้ประมาณ 2,200-4,600 พันล้านดองต่อปี และกำไรส่วนใหญ่อยู่ในระดับหลายพันล้านดองต่อปี แม้ในช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดก็ตาม

กำไรขั้นต้นสูงมาก มักจะสูงถึง 50% ของรายได้ หมายความว่าการขายเหรียญ 2 เหรียญจะมีกำไรขั้นต้นเท่ากับ 1 เหรียญ เฉพาะในปี 2023 กำไรขั้นต้นจะสูงถึง 75% ของรายได้ หมายความว่าทุก ๆ 4 ดองที่ได้รับ จะมีกำไรขั้นต้นประมาณ 3 ดอง

แม้ว่าจะมีแนวโน้มเชิงบวกดังกล่าว โดยมีกำไรหลังหักภาษีที่ระดับล้านล้านต่อปี หุ้นของ KDH ก็ไม่ทะลุระดับนั้น และกองทุนต่างชาติก็ยังคงขายหุ้นออกไป

ประการแรก การขายหุ้นของ Vinacapital อาจเป็นไปตามแนวโน้มทั่วไปของตลาดและไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง ภาพรวมของธุรกิจไม่ได้สดใสไปทั้งหมด กำไรที่แท้จริงของ KDH อาจไม่สูงขนาดนั้น

ใน 9 เดือนแรกของปี 2567 KDH รายงานกำไรขั้นต้นเกือบ 832 พันล้านดอง จากรายได้รวมเกือบ 1,232 พันล้านดอง ค่าใช้จ่ายทางการเงิน 141 พันล้านดอง ค่าใช้จ่ายอื่นๆ 104 พันล้านดอง และค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยมากกว่า 45 พันล้านดอง... กำไรหลังหักภาษีมากกว่า 410 พันล้านดอง

ด้วยขนาดหลักหมื่นล้านอย่าง KDH ตัวเลขค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย 45 พันล้านดองถือว่าน่าแปลกใจมาก น้อยเกินไป และปกติแล้วจะดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมาก

แต่จะเป็นอย่างนั้นจริงหรือ?

จากรายงานทางการเงิน 9 เดือน จะเห็นได้ว่า KDH มียอดสินเชื่อระยะสั้นรวม 1,100 พันล้านดอง และสินเชื่อระยะยาวกว่า 6,708 พันล้านดอง รวมทั้งสิ้น 7,708 พันล้านดอง โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารอยู่ที่ 8 – 10% ต่อปี ดอกเบี้ยรวมใน 9 เดือนจะอยู่ที่ประมาณ 540 – 580 พันล้านดอง หากเป็นเช่นนั้น KDH อาจขาดทุนได้

งบกระแสเงินสดยังแสดงให้เห็นอีกว่าใน 9 เดือนแรกของปี 2567 KDH ต้องจ่ายดอกเบี้ยมากกว่า 580.6 พันล้านดอง ไม่เกิน 45 พันล้านดองในงบกำไรขาดทุน

ตัวเลขดังกล่าวอาจเป็นเพราะ KDH ได้บันทึกค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเป็นทุน บันทึกเป็นมูลค่าสินทรัพย์ และในสินค้าคงคลัง

สินค้าคงคลังของ KDH ณ สิ้นเดือนกันยายน พ.ศ. 2567 มีมูลค่าเกือบ 22,450 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับ 18,787 พันล้านดองในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่ KDH ใช้เทคนิคนี้ ในรายงานที่จัดทำขึ้นเองในปี 2023 KDH บันทึกค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยมากกว่า 143 พันล้านดอง แต่หลังจากการตรวจสอบแล้ว ได้มีการปรับเป็น 217 พันล้านดอง

ในปี 2022 KDH บันทึกดอกเบี้ย 9.3 พันล้านดอง แต่ดอกเบี้ยที่จ่ายจริงมากกว่า 496 พันล้านดอง

ในปี 2567 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย รวมถึงหนี้พันธบัตร เงินกู้จากธนาคาร และสินค้าคงคลังจำนวนมาก

ตามรายงานของ Vietstock สินค้าคงคลังของบริษัทกว่า 100 แห่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและสวนอุตสาหกรรมในสามชั้นในไตรมาสที่ 3 ได้สร้างสถิติใหม่เกิน 530 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้นร้อยละ 12 เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี โดย Novaland (NVL) เป็นผู้นำด้วยมูลค่ากว่า 145 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี Vingroup (VIC) มีสินค้าคงคลังมากกว่า 128.2 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 38% เมื่อเทียบกับช่วงต้นงวด

ราคาห้องชุดพุ่งสูงถึงหลายร้อยล้านต่อตารางเมตร ยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์แห่อวดกำไร ราคาห้องชุดในเขตชานเมืองพุ่งสูงถึงหลายร้อยล้านต่อตารางเมตร ที่ดินที่ประมูลก็พุ่งสูงขึ้นเช่นกัน รายได้นายหน้าจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางแห่งเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว การซื้อขายอสังหาฯเริ่มคึกคักอีกแล้วจริงหรือ?