‘เมทริกซ์’ ของอพาร์ตเมนท์หรูที่ประกาศเอง ผู้ซื้อขาดทุนง่าย

ตามข้อมูลจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ ๆ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ยังคงถูกบันทึกในระดับสูง เนื่องจากโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับไฮเอนด์

โครงการมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 52 ล้านดองต่อตารางเมตรในฮานอย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.46 จากไตรมาสก่อนหน้า ในนครโฮจิมินห์ ราคาอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 67 ล้านดองต่อตารางเมตร ลดลง 4.6% เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ตลาดนี้แทบไม่มีอพาร์ทเม้นท์ราคาไม่แพงต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตรม. เลย อุปทานอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดทั้งหมดลดลงร้อยละ 98 เมื่อเทียบกับปี 2562

ในทำนองเดียวกัน ตามรายงานของ CBRE ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2023 อุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 3,926 ยูนิต โดยที่น่าสังเกตคือ อุปทานทั้งหมดสำหรับการขายอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และระดับกลาง ซึ่งอพาร์ทเมนต์ระดับไฮเอนด์คิดเป็น 51%

เมื่อดูจากข้อมูลดังกล่าวจะเห็นได้ว่านักลงทุนกำลังพัฒนาเซกเมนต์อพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์เพิ่มมากขึ้น

มีอพาร์ทเมนท์หรูหราที่ประกาศตัวเองเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งทำให้ผู้ซื้อสับสน (ภาพประกอบ)

อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายๆ คนกล่าวไว้ นอกเหนือจากโครงการระดับไฮเอนด์จริงๆ แล้ว นักลงทุนหลายๆ คนเมื่อเปิดขายอพาร์ตเมนต์ยังให้ชื่อโครงการของตนว่าเป็น “ระดับไฮเอนด์” หรือ “ซูเปอร์ลักชัวรี” เพื่อดึงดูดลูกค้าและขึ้นราคาให้สูงกว่าคุณภาพที่แท้จริง หลายๆ โครงการทำให้ผู้ซื้อผิดหวังเนื่องจากความเข้าใจผิด

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า ในหลายประเทศไม่มีแนวคิดเรื่องอพาร์ทเมนท์หรูหรา เพราะในอาคารอพาร์ตเมนต์ ผู้คนถูกบังคับให้ปฏิบัติตามกฎระเบียบทั่วไป และได้รับอิทธิพลจากครัวเรือนรอบข้าง

“ ตัวอย่างเช่น หากบ้านข้างเคียงกำลังได้รับการซ่อมแซม ครัวเรือนอื่นๆ ก็ต้องยอมรับฝุ่นและเสียงดัง ดังนั้นการอยู่อาศัยในอพาร์ทเมนท์หมายความว่าต้องยอมรับความไม่สะดวกบางประการ ” นายโวกล่าว

นายโว กล่าวว่า นักลงทุนจำนวนมากแค่ดึงดูดและติดป้ายตัวเองว่าเป็น "สินค้าระดับไฮเอนด์" เพื่อดึงดูดผู้บริโภคและใช้ประโยชน์จากการขึ้นราคา มีอพาร์ตเมนท์ที่ติดป้ายว่าเป็นระดับไฮเอนด์แต่มีเพียงพื้นที่กว้างขวาง อากาศบริสุทธิ์ แสงสว่างที่ดี และทำเลที่ตั้งที่ดี จริงๆ แล้วนี่เป็นเพียง “กลเม็ด” การโฆษณาเท่านั้น

ก่อนหน้านี้ นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA ยังได้ส่งเอกสารเกี่ยวกับเรื่องนี้ไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องด้วย ประธาน HoREA กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ถูกท่วมท้นไปด้วยชื่อของอพาร์ทเมนท์ระดับไฮเอนด์ อพาร์ทเมนท์ระดับลักชัวรี่ อพาร์ทเมนท์ระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ รวมถึงวลีต่างประเทศอย่างเช่น “Luxury” “Premier” “Hi-end” “Royal”...

นี่เป็นเพียงเคล็ดลับเพื่อดึงดูดลูกค้าและโปรโมตผลิตภัณฑ์ของผู้ลงทุน ในความเป็นจริงมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่ตอบสนองมาตรฐานระดับสูงหรือมาตรฐานพื้นที่เมืองต้นแบบ

ในความเป็นจริง โครงการอสังหาริมทรัพย์ อพาร์ทเมนต์สูง และคอนโดมิเนียมหลายแห่งถูกจัดประเภทโดยนักลงทุนว่าเป็นโครงการระดับไฮเอนด์และอพาร์ทเมนต์หรูหรา แม้ว่าโครงการเหล่านี้จะไม่ได้รับการรับรองจากกรมการก่อสร้างหรือหน่วยงานประเมินอิสระก็ตาม

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา กระทรวงก่อสร้างได้ออกหนังสือเวียนเกี่ยวกับการจำแนกประเภทอาคารชุด 2 ฉบับ แม้ว่าจะมีกฎระเบียบเกี่ยวกับการจำแนกประเภทและการรับรองการจำแนกประเภทอาคารอพาร์ตเมนต์ แต่จนถึงปัจจุบัน ผู้ลงทุนโครงการหรือคณะกรรมการบริหารอาคารอพาร์ตเมนต์ยังมีเพียงไม่กี่รายที่จัดเตรียมเอกสารเพื่อเสนอการจำแนกประเภทอาคารอพาร์ตเมนต์

ดังนั้นจึงจำเป็นต้องทบทวนความเหมาะสมของเอกสารทางกฎหมาย เนื่องจากไม่ตรงตามความเป็นจริงและความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์และผู้บริโภคในเรื่องความโปร่งใส ความซื่อสัตย์ และการแข่งขันที่เป็นธรรม

นอกจากนี้ HoREA ยังได้ชี้ให้เห็นข้อบกพร่องบางประการ คือ การแบ่งประเภทห้องชุดจะมีความโปร่งใสในกรณีที่โครงการแล้วเสร็จ เพราะในกรณีที่มีห้องชุดจริง ก็จะมีห้องชุดเกิดขึ้น ทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่ถูกหลอกได้ แต่สำหรับอพาร์ทเม้นท์ในอนาคตที่โฆษณาว่าเป็นอพาร์ทเม้นท์ระดับไฮเอนด์ อพาร์ทเม้นท์หรูหรา ผู้ซื้อบ้านอาจซื้อสินค้าผิดประเภทที่ไม่ได้เป็นไปตามโฆษณาได้ง่ายๆ

ดังนั้น HoREA จึงได้เสนอว่าจำเป็นต้องแก้ไขทิศทางว่าหลังจากที่อาคารอพาร์ตเมนต์สร้างเสร็จและได้รับการยอมรับแล้ว จะต้องมีการยอมรับประเภทอาคารอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ เพื่อให้เกิดความโปร่งใส การแข่งขันที่เป็นธรรม และปกป้องผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของผู้ซื้อบ้าน

โครงการอพาร์ทเม้นท์ในอนาคตสามารถโฆษณาและทำการตลาดเพื่อระดมทุนภายใต้ชื่อโครงการอพาร์ทเม้นท์หรูหราได้เฉพาะในกรณีที่มีเอกสารยืนยันว่าเป็นไปตามเกณฑ์ที่ออกโดยกรมก่อสร้างเท่านั้น

ตามรายงานของกระทรวงก่อสร้าง ณ วันที่ 30 พฤศจิกายน 2565 มีอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับการจัดประเภทเพียง 7 แห่งทั่วประเทศในหลายจังหวัด รวมทั้งไทเหงียน (อาคารอพาร์ตเมนต์ 3 แห่ง) ห่าติ๋ง (อาคารอพาร์ตเมนต์ 3 แห่ง) อันซาง (อาคารอพาร์ตเมนต์ 1 แห่ง) ส่วนที่เหลือไม่ได้รับการจัดประเภทและรับรองตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557

ในความเป็นจริง ในหลายกรณี นักลงทุนไม่ได้จำแนกและรับรู้การจำแนกประเภทอาคารอพาร์ตเมนต์ตามกฎระเบียบ แต่กลับ "จำแนกประเภท" อพาร์ตเมนต์ที่ตนลงทุนและสร้างขึ้นด้วยชื่อที่สร้างความสับสนให้กับผู้ซื้อและผู้เช่าอพาร์ตเมนต์ เช่น อพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ อพาร์ตเมนต์สุดหรู อพาร์ตเมนต์ที่มีชื่อต่างประเทศ

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าปัจจุบันมีอพาร์ตเมนต์หลายแห่งที่โฆษณาว่าเป็นอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ที่มีราคาสูงลิ่ว ผู้ซื้อต้องพิจารณาปัจจัยหลายประการแทนที่จะเชื่อแค่ป้ายราคาอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์เท่านั้น

ประการแรก โครงการจะต้องตั้งอยู่ในเขตศูนย์กลางของเมืองใหญ่ที่มีการเชื่อมต่อการจราจรไปยังเส้นทางหลักที่สำคัญได้อย่างสะดวก

ประการที่สอง โครงการจะต้องมีโครงสร้างพื้นฐานและระบบการบริการที่ทันสมัยและซิงโครไนซ์ พร้อมด้วยคุณภาพการบริหารจัดการและการดำเนินการระดับโลกจากแบรนด์การบริหารจัดการระดับโลก

ประการที่สาม โครงการนี้ได้รับการลงทุนและพัฒนาโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียง

เจา อันห์

แหล่งที่มา