กฎหมายเปลี่ยน ธุรกิจอสังหาฯ ไร้ศักยภาพ เผชิญ “วิกฤต” ยาก

ธุรกิจอสังหาฯ จะถูกคัดกรอง

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย... มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า นี่ถือเป็นก้าวสำคัญประการหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากกฎหมายส่งผลโดยตรงต่อธุรกิจและลูกค้าทั้งหมด

นอกจากข้อกำหนดและกฏระเบียบเกี่ยวกับการซื้อขายต่างๆ แล้ว ธุรกิจยังเข้มงวดมากขึ้น ข้อมูลมีความโปร่งใส ธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์คาดหวังว่าจะมีการแข่งขันกันเพื่อขจัดอุปสรรคในโครงการเมื่อกฎหมายนี้มีผลบังคับใช้

กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย...ที่มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ถือเป็น "ก้าวสำคัญ" ใหม่ของตลาด (ภาพ : PS)

นายเหงียน วัน ดุง ซีอีโอของ Vuong Cat Group ให้สัมภาษณ์กับ Nguoi Dua Tin ว่า “กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ล้วนได้รับการวิจัยอย่างละเอียดและนำไปใช้กับกรณีเฉพาะแต่ละกรณี ดังนั้น ความโปร่งใสและความถูกต้องจึงสูงมาก และกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นจะส่งผลกระทบต่อนักลงทุนและธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ดำเนินการอย่างเหมาะสม”

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า กฎระเบียบใหม่จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกิจกรรมนายหน้ามีความเข้มงวดมาก ขึ้น

โดยเฉพาะการกำหนดกฎเกณฑ์เกี่ยวกับกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ การยกเลิกกรอบราคาที่ดิน ฯลฯ จะทำให้ผู้ลงทุนที่มีศักยภาพ เงินทุน กองทุนที่ดิน ฯลฯ อ่อนแอ ค่อยๆ คัดออกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์

VARS ประเมินว่าในความเป็นจริง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ธุรกิจหลายแห่งที่ดำเนินการในภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ “คว้า” โครงการที่ไม่เป็นไปตามกฎหมายและไม่เสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมาย แต่ได้เริ่มขายโครงการเหล่านั้นไปแล้ว

ดังนั้นในช่วงนี้เมื่อหน่วยงานภาครัฐได้ใช้มาตรการเข้มงวดในการ “ควบคุม” สถานการณ์ แต่ธุรกิจหลายแห่งยังคงอยู่ในภาวะ “หยุดชะงัก”

หลายโครงการยังคงติดอยู่ในขั้นตอนการทางกฎหมายและไม่สามารถดำเนินการได้หลังจากผ่านไปหลายปี (ภาพ : PS)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พ.ร.บ.ที่ดินฉบับใหม่ กำหนดให้มีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินชัดเจน และราคาที่ดินจะสูงขึ้นกว่าเดิมมาก ซึ่งหมายความว่าผู้คนจะได้รับค่าตอบแทนมากขึ้นในขณะที่ธุรกิจต้องเผชิญกับแรงกดดันที่เพิ่มขึ้นต่อเงินทุนที่มีอยู่

หากในยุคหน้าธุรกิจต่างๆ ไม่เตรียมความพร้อมด้านศักยภาพทางเศรษฐกิจอย่างเพียงพอ และไม่มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน ก็อาจจะถูกคัดออกจากตลาดอสังหาฯ ได้ง่ายมาก

ธุรกิจอสังหาฯต้องมีศักยภาพ

นายฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของกลุ่มบริษัท ตรัน อันห์ ประเมินผลกระทบของกฎหมายใหม่ว่า “กฎหมายใหม่ที่มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการจะช่วยกำหนดและคัดกรองนักลงทุนได้ชัดเจนยิ่งขึ้น หากในอดีตนักลงทุนละเลยขั้นตอนต่างๆ มากมาย แต่ในปัจจุบัน นักลงทุนจะต้องชะลอความเร็ว แก้ไขขั้นตอนทางกฎหมาย และเตรียมแหล่งเงินทุนที่มั่นคงเพื่อให้มีกำลังเพียงพอในการพัฒนาโครงการ”

ในขณะเดียวกัน นาย Ngo Quang Phuc กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Phu Dong Real Estate Joint Stock Company (Phu Dong Group) ได้กล่าวกับ Nguoi Dua Tin ว่า “กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัยที่มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการจะมีผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อตลาด จากจุดนี้เป็นต้นไป ปัญหาคอขวดมากมายในช่องทางกฎหมายอาจเปิดกว้างขึ้น ช่วยให้ธุรกิจต่างๆ สามารถค้นหา “ทิศทางที่ถูกต้อง” เพื่อนำขั้นตอนโครงการไปปฏิบัติได้อย่างเต็มที่”

คุณโง กวาง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ฟู ดอง เรียลเอสเตท จอยท์ สต็อก จำกัด (กลุ่มฟู ดอง)

“เราจะเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มตกต่ำในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจส่วนใหญ่ติดขัดกับปัญหาทางกฎหมาย จึงไม่สามารถเปิดตัวโครงการใหม่ได้ ทำให้มีอุปทานจำกัด อย่างไรก็ตาม ยังมีนักลงทุนอีกจำนวนมากที่สามารถพัฒนาโครงการได้ เช่น นาคางเดียน ฟูด่ง นามลอง... เนื่องจากธุรกิจเหล่านี้ได้ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายอย่างถูกต้องเหมาะสมในปัจจุบัน และมีศักยภาพทางเศรษฐกิจและศักยภาพภายในธุรกิจที่ดี จึงสามารถเปิดตัวโครงการได้แม้ในช่วงเวลาที่ยากลำบาก” นายโง กวาง ฟุก กล่าว

โดยอ้างอิงบทบัญญัติใหม่ของพ.ร.บ.การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน ราคางานก่อสร้าง และพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างจากผู้ฝากเงินเพื่อซื้อหรือเช่าซื้อ เมื่อบ้านและงานก่อสร้างนั้นได้ผ่านเงื่อนไขการประกอบกิจการตามกฎหมายครบถ้วนแล้ว

นายโง กวาง ฟุก กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะไม่สามารถระดมเงินทุนได้อย่างอิสระเหมือนแต่ก่อน แต่จะมีการบริหารจัดการอย่างเข้มงวด ซึ่งจะช่วยในการจำแนกและคัดกรองศักยภาพของนักลงทุนด้วย

ธุรกิจที่ไม่มีศักยภาพเพียงพอและไม่ได้มาตรฐานในขั้นตอนทางกฎหมายจะพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะเจริญเติบโตในภาคอสังหาริมทรัพย์เมื่อมีการใช้และบังคับใช้กฎหมาย (ภาพ : PS)

“ก่อนหน้านี้ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถระดมทุนได้มากกว่า 5% ผ่านช่องทางต่างๆ แต่ในตอนนี้ไม่สามารถทำได้แล้ว จำนวน 5% ในความสัมพันธ์โดยรวมในการพัฒนาโครงการนั้นน้อยมาก ซึ่งต้องใช้ศักยภาพทางการเงินขององค์กรเอง องค์กรต่างๆ ต้องมีศักยภาพที่แท้จริง ศักยภาพทางการเงิน กระแสเงินสดที่รับประกันได้... จึงจะสามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ได้” นายฟุกประเมิน

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/luat-thay-doi-doanh-nghiep-bat-dong-san-khong-du-nang-luc-kho-vuot-song-204240801232201313.htm