ราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้อพาร์ทเม้นท์กลายเป็น “เค้กหวาน” ของนักลงทุน

ราคาอพาร์ทเม้นท์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในทางตรงกันข้ามกับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปที่ซบเซาในช่วงไม่นานมานี้ ราคาอพาร์ตเมนต์กลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในปัจจุบัน ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ อพาร์ทเมนท์ยังคงมีความน่าสนใจและเป็นกลุ่มที่สนใจอันดับต้นๆ ของผู้แสวงหาอสังหาริมทรัพย์

รายงานที่เพิ่งเผยแพร่โดยหน่วยวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าในไตรมาสที่ 3 ทั้งตลาดการซื้อ การขาย และการเช่า แม้ว่าธุรกิจประเภทต่างๆ หลายประเภทจะชะลอตัวลง แต่ธุรกิจอพาร์ตเมนต์กลับเป็นธุรกิจประเภทที่หายากที่ยังคงมีตัวเลขการเติบโตในเชิงบวก

โดยเฉพาะตลาดซื้อขาย ในแง่ของความสนใจอพาร์ตเมนท์เพิ่มขึ้น 1% ในขณะที่กลุ่มอื่นๆ ลดลง 4-11% ในตลาดการเช่า กลุ่มที่กล่าวถึงข้างต้นมีความสนใจลดลง 13-28% ขณะที่อพาร์ตเมนต์เติบโตขึ้น 6%

ตามรายงานตลาดอสังหาฯ ไตรมาสที่ 3 ของหน่วยงานดังกล่าว ตั้งแต่ปี 2558 ถึงปัจจุบัน การเติบโตของรายได้ของประชาชนไม่ได้เพิ่มขึ้นตามดัชนีการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์ หลังจากผ่านไป 8 ปี รายได้ของคนเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 39% (ข้อมูลจากสำนักงานสถิติทั่วไป) แต่ราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์และฮานอยเพิ่มขึ้น 82% และ 56% ตามลำดับ

Liên tục tăng giá, căn hộ chung cư thành miếng bánh ngọt cho nhà đầu tư - 1 — ราคาอพาร์ทเม้นท์ยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สูงกว่ารายได้ของคนเมืองมาก (ภาพประกอบ: ฮาฟอง)

ตาม รายงานของกระทรวงก่อสร้าง จากการสังเคราะห์รายงานและข้อมูลการสำรวจจากหน่วยงานในพื้นที่และองค์กรวิจัยตลาด พบว่าอพาร์ตเมนต์เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ได้รับผลกระทบเชิงลบจากตลาดน้อยที่สุดในปีที่ผ่านมา เนื่องจากประเภทนี้ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

ความสนใจในอพาร์ตเมนต์เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว โดยความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 1% และความต้องการเช่าอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยอพาร์ทเมนต์ราคาตั้งแต่ 2,000-4,000 ล้านบาท ถูกค้นหามากที่สุด ในเมืองใหญ่ๆ มีสัญญาณการดูดซับที่ดี โดยกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดองในพื้นที่ใจกลางเมือง

โดยเฉพาะในฮานอย ราคาขายอพาร์ทเมนท์ที่เปิดขายในตลาดหลักในไตรมาสที่ 3 เพิ่มขึ้นเกือบ 7% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส และ 14% เมื่อเทียบเป็นรายปี โดยแตะระดับประมาณ 50.8 ล้านดอง/ตร.ม. ราคาขายมีการปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจากมีอุปทานใหม่เข้ามาในกลุ่มไฮเอนด์ในสัดส่วนที่มากเกินไป (เกิน 90%) พร้อมกันนี้ นักลงทุนบางส่วนได้ปรับราคาและเปิดขายสินค้าคงคลังเพิ่มเติมบนชั้นที่สูงขึ้น

ในตลาดรอง ราคาขายอพาร์ทเมนต์โดยเฉลี่ยยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า โดยแตะระดับประมาณ 32 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 0.8% เมื่อเทียบกับปีก่อน เขตต่างๆ ทั้งหมดในฮานอยมีการบันทึกราคาขายรองในไตรมาสที่ 3 เพิ่มขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ 2 ซึ่งเขตด่งดา, ทันห์ซวน, เตยโฮ, นามตูเลียม และเกียลัม เพิ่มขึ้นมากกว่า 3%

ในนครโฮจิมินห์ จำนวนอพาร์ทเมนท์ใหม่ที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 ส่วนใหญ่มาจากโครงการที่มีอยู่ในระยะต่อไป ประมาณ 60% ของอุปทานใหม่ในช่วงเก้าเดือนแรกของปีนี้มาจากโครงการในเขตเมืองทางทิศตะวันออก

ประมาณ 96% ของอุปทานใหม่ในไตรมาสที่ 3 มาจากกลุ่มระดับไฮเอนด์ และอีก 4% ที่เหลือมาจากกลุ่มสินค้าหรูหรา จากโครงการระยะต่อไปในพื้นที่เขตเมืองใหม่ Thu Thiem ราคาขายหลักของตลาดอพาร์ทเมนท์ในโฮจิมินห์ในไตรมาสที่ 3 อยู่ที่มากกว่า 60 ล้านดองต่อตารางเมตร

ในตลาดรอง ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยอยู่ที่ 45 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 จากไตรมาสก่อนหน้า ในขณะเดียวกัน ราคารองในกลุ่มสินค้าหรูหราและราคาไม่แพงแทบไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับไตรมาสที่สอง

นักลงทุน “โต้คลื่น” ผู้ซื้อจ่ายราคาสูง

นายทราน ดึ๊ก เกวง ในเขตฮวงมาย (ฮานอย) กล่าวว่าเมื่อวันพฤหัสบดีที่ผ่านมา เขาตัดสินใจวางเงินมัดจำเพื่อซื้ออพาร์ทเมนท์ขนาด 72 ตารางเมตรในเขตฮวงมาย (ฮานอย) ในราคา 2.2 พันล้านดอง คุณเกวงซื้ออพาร์ทเมนต์แห่งนี้จากนักลงทุนที่เป็นนักเล่นเซิร์ฟ

“ผู้ขายอพาร์ตเมนต์ให้ผมเป็นนักลงทุน พวกเขาซื้ออพาร์ตเมนต์นี้ในราคา 1,900 ล้านดองตั้งแต่เดือนกันยายนปีนี้ และสถานะการทำธุรกรรมปัจจุบันคือพวกเขาได้ชำระเงินมัดจำที่รับรองแล้ว 300 ล้านดอง” นายเกืองเล่า

Liên tục tăng giá, căn hộ chung cư thành miếng bánh ngọt cho nhà đầu tư - 2 — อพาร์ทเมนต์กลายมาเป็น "เรื่องง่ายๆ" สำหรับนักลงทุนในช่วงนี้ (ภาพประกอบ: ฮาฟอง)

นายเกวง กล่าวว่า เนื่องจากมีความจำเป็นต้องอยู่อาศัย การซื้ออพาร์ทเมนท์ที่น่าพอใจในราคาที่สูงกว่าจากนักลงทุนที่ "เล่นเซิร์ฟ" ก็เป็นสิ่งที่ยอมรับได้เช่นกัน “สิ่งที่ผมกังวลมากที่สุดไม่ใช่ราคาแต่คือวิธีที่จะทำให้กระบวนการโอนราบรื่นและปราศจากความเสี่ยงมากที่สุด” นายเกืองกล่าว

คุณเหงียน วัน นาม นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพในฮานอย กล่าวว่า อพาร์ทเมนท์เป็นกลุ่มตลาดที่นักลงทุนสนใจเป็นพิเศษในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ระดับของผลกำไรและราคาที่เพิ่มขึ้นไม่ได้รวดเร็วเท่ากับที่ดินหรือที่ดินเพื่ออยู่อาศัย แต่ราคาของอพาร์ทเมนท์กลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีความเสี่ยงต่ำ และขายทิ้งได้ง่ายเป็นพิเศษในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

“ตั้งแต่ปลายปี 2021 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดที่ดินกำลัง “ร้อนแรง” ทั่วประเทศ นักลงทุนจำนวนมาก รวมทั้งตัวผมเอง ก็ถอนทุนออกไปลงทุนในอพาร์ตเมนต์ในฮานอย การใช้เลเวอเรจทางการเงินก็ได้รับการคำนวณอย่างรอบคอบมากขึ้นเช่นกัน” นายนัมกล่าว

ตามที่นักลงทุนรายนี้กล่าวไว้ การลงทุนในอพาร์ทเมนท์จะไม่นำมาซึ่งผลกำไรที่รวดเร็วและมากมาย แต่ในเวลานี้ ถือเป็นกลุ่มที่มีสภาพคล่องดี “นักลงทุนบางส่วนอาจเลือกลงทุนระยะยาวและเช่าขึ้นอยู่กับเงินทุน นอกจากนี้ยังมีนักลงทุนระยะสั้นที่มองหาแหล่งสินค้าดีๆ เพื่อ “เล่นเซิร์ฟ” แต่กำไรจะไม่สูงอย่างแน่นอน” นายนามกล่าวเสริม

จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ยอมรับว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคงเพิ่มขึ้นทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและระดับกลาง และในโครงการต่างๆ ที่กำลังใกล้จะสิ้นสุดสายผลิตภัณฑ์

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ยังเน้นย้ำว่าอุปทานมีน้อยลงเรื่อยๆ ในขณะที่ต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดิน ต้นทุนวัตถุดิบ และต้นทุนการเข้าถึงการเงินเพิ่มขึ้น... ดังนั้น โครงการอสังหาริมทรัพย์จึงพบว่าการลดราคาเป็นเรื่องยากและถูกบังคับให้รักษาราคาขายให้สูง

“การปรับขึ้นราคาอาจหยุดลงได้เมื่อปัญหาด้านขั้นตอน กฎหมาย และทุนได้รับการแก้ไข ซึ่งจะกระตุ้นให้มีอุปทานในตลาดเพิ่มมากขึ้น” นายดิงห์เน้นย้ำ

แหล่งที่มา