ความคาดหวังการ “ปลดบล็อก” กระแสเงินทุนอสังหาฯ จากการนำกฎหมายที่ดินปี 2567 ไปปฏิบัติจริง

สำนักงานสถิติแห่งชาติ รายงานว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 3,185 แห่งทั่วประเทศ ประกาศหยุดดำเนินกิจการชั่วคราว คิดเป็น 125% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566

จำนวนวิสาหกิจที่ดำเนินการยุบเลิกมีจำนวน 605 แห่ง คิดเป็นร้อยละ 92.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ธุรกิจส่วนใหญ่ต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด เช่น การล้มละลาย การระงับการดำเนินงาน การลดเงินเดือน การปรับโครงสร้าง ฯลฯ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากกำลังประสบภาวะวิกฤต

ในความเป็นจริง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกำลังประสบปัญหาในการจ่ายดอกเบี้ย เนื่องจากอุตสาหกรรมนี้มีอัตราการกู้ยืมทางการเงินสูง ดังนั้น แรงกดดันในการจ่ายดอกเบี้ยจึงสร้างภาระหนักให้กับธุรกิจ

นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ ยังต้องจ่ายค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานประจำวันต่างๆ เช่น ค่าเช่า เงินเดือนพนักงาน ค่าใช้จ่ายในการจัดการธุรกิจ ค่าใช้จ่ายในการขาย ฯลฯ อีกด้วย

ในบริบทดังกล่าว กระแสเงินสดจากธุรกิจมีจำกัดอย่างมากเนื่องจากโครงการที่หยุดชะงัก โครงการที่หยุดชะงัก และระยะเวลาการดำเนินการที่ยืดเยื้อ ส่งผลให้ธุรกิจจำนวนมากตั้งแต่เล็กไปจนถึงใหญ่ ประสบกับสถานการณ์ที่ยากลำบาก

การถูกปฏิเสธ หลายครั้ง ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบความยากลำบาก

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNRea) และประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นข้างต้น โดยแจ้งให้ เหงวอย ดัว ติน ทราบว่ากระแสเงินทุนสำหรับธุรกิจต่างๆ กำลังแสดงสัญญาณของการติดขัด

สาเหตุเบื้องต้นก็คือสภาพคล่องในตลาดอ่อนแอลง ส่งผลให้รายได้จากธุรกิจลดลงอย่างรวดเร็ว

ธุรกิจจำนวนมากขาดเงินทุน และถูกบังคับให้หยุดโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ แม้กระทั่งเลิกจ้างพนักงาน ลดต้นทุน ยอมรับการขาดทุน และขายโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ที่อาจเกิดขึ้น

นายเหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า ปัญหาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสาเหตุมาจากกระบวนการทางกฎหมายที่ยุ่งยาก

นอกจากนี้ ความยุ่งยากของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังมาจากขั้นตอนทางกฎหมายที่ติดขัด ปัญหาทางกฎหมายที่ขัดขวางไม่ให้ธุรกิจพัฒนาโครงการขาย ซึ่งยังเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ธุรกิจขาดกระแสเงินสด

โครงการหลายพันโครงการทั่วประเทศแทบไม่มีการอนุมัติขั้นตอนการลงทุน โดยเฉพาะการอนุมัติราคาที่ดินและภาระผูกพันทางการเงินในการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งกำลังประสบปัญหาหลายประการเนื่องจากนโยบายเก่าที่เริ่มมีสัญญาณความล้าหลัง ทับซ้อน และขัดแย้งกัน

นอกจากนี้ คำว่า "ไม่" หลายคำ เช่น ไม่มีรายได้ ไม่มีสภาพคล่อง ไม่มีความถูกต้องตามกฎหมาย ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ในภาวะวิกฤต

ไม่ต้องพูดถึงความยากลำบากในการจัดหาแหล่งเงินทุนไม่เพียงแต่ในท้องถิ่นเท่านั้น แต่ยังเกิดขึ้นทั่วไปในกลุ่มต่างๆ ที่เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ห้องซื้อขาย นายหน้า ไปจนถึงลูกค้าและนักลงทุน

ดังนั้น นายดิงห์ จึงแสดงความคิดเห็นว่า ผู้เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกคนต่างเฝ้ารอวันที่กฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้และแพร่หลายไป ช่วยตลาดปลดล็อกแหล่งเงินทุน

กฎหมายที่ดิน พ.ศ.2567 คาดเพิ่มสภาพคล่องอสังหาฯ

ระหว่างการอภิปรายต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับร่างกฎหมาย สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติบางคนยังแสดงความเห็นว่า เมื่อปัญหาด้านอสังหาริมทรัพย์ได้รับการแก้ไขแล้ว จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและส่งเสริมการเติบโตของ GDP ในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่งการขจัดปัญหาเงินทุนสำหรับวิสาหกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ ส่งเสริมการลงทุนด้านการผลิตและธุรกิจ

ผู้แทนเหงียน ตวน อันห์ (คณะผู้แทนบิ่ญเฟื้อก) กล่าวว่า คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะ "ทลายกำแพงน้ำแข็ง" เมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้

ด้วยเหตุนี้ กฎหมายที่ดินจึงมีเนื้อหาใหม่ๆ มากมายเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของผู้ใช้ที่ดิน ในเรื่องผังเมือง แผนผังการใช้ที่ดิน การจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การอนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ในเรื่องการเงิน ที่ดิน และราคาที่ดิน ซึ่งจะช่วยลบล้างอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดินในสถานประกอบการ

“โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธุรกิจจำนวนมากกำลังรอให้กฎหมายมีผลบังคับใช้ เพื่อที่พวกเขาจะสามารถเปลี่ยนมาเช่าที่ดินและจ่ายค่าเช่ารายปีแทน ซึ่งจะช่วยลดภาระทางการเงินในช่วงเริ่มต้นของการดำเนินโครงการ” นายตวน อันห์ กล่าว

ผู้แทน Nguyen Tuan Anh วิเคราะห์ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วง "รอคอย" เมื่อเร็วๆ นี้

โดยเฉพาะการรอการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายนั้นคิดเป็นร้อยละ 70 ของอุปสรรคของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นปัจจัยชี้ขาดในการก่อตั้งและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องแก้ไขเพื่อสร้างแรงผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว โดยเฉพาะอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับนโยบายที่ดิน

ผู้แทนเหงียน ตวน อันห์ (คณะผู้แทนบิ่ญเฟื้อก) กล่าวว่า คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะ "ทลายกำแพงน้ำแข็ง" เมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้

นางสาว Do Thi Thu Giang ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาของ Savills Vietnam ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การใช้กฎหมายที่ดินปี 2024 ที่มีบทบัญญัติใหม่ เช่น การเปลี่ยนหลักการกำหนดราคาที่ดิน โดยเน้นการประเมินมูลค่าที่ดินตามหลักตลาด จะช่วยเพิ่มความโปร่งใสและสภาพคล่องให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

นักวิเคราะห์กล่าวว่าในอนาคตเมื่อฐานข้อมูลราคาที่ดินเสร็จสมบูรณ์ข้อมูลการซื้อและการขายจะถูกเปิดเผยต่อสาธารณะ

ณ จุดนี้ ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเข้าถึงเพื่อค้นหาข้อมูลการทำธุรกรรมได้ จากนั้นจะมีการรับรู้ที่ชัดเจน ช่วยเพิ่มความโปร่งใสให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะง่ายขึ้นอีกด้วย ช่วยเพิ่มสภาพคล่องในตลาดอีกด้วย

โอกาส การสร้างกระแสเงินสดทางธุรกิจ

การนำเสนอโอกาสสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังจากการใช้กฎหมายที่ดินปี 2024 ในการสัมภาษณ์กับ Nguoi Dua Tin ทนายความ Nguyen Thanh Ha - SB Law Firm ได้นำเสนอประเด็นใหม่ๆ หลายประการในกฎหมายที่ดินปี 2024 ที่น่าจะสร้างโอกาสและการสนับสนุนให้กับทั้งนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และผู้ใช้ที่ดินในแง่ของกฎหมาย

นายฮา เปิดเผยว่า ประเด็นใหม่ดังกล่าวได้แก่ การให้ใบอนุญาตโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเช่าโดยชำระเงินเป็นรายปี การขยายโอกาสด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย ให้มีกลไกในการจัดการปัญหาที่ดินร่วมทุนและผู้ใช้ที่ดินที่สมทบทุนเข้าโครงการเมื่อโครงการยุติการดำเนินการหรือเมื่อวิสาหกิจล้มละลาย จัดให้มีกลไกและขั้นตอนการเคลียร์พื้นที่

นอกจากนี้กฎหมายใหม่ที่นำมาปฏิบัติยังจะช่วยปรับปรุงอุปทานอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย สาเหตุประการหนึ่งที่ทำให้หลายโครงการล่าช้าคือความยากลำบากในการเคลียร์พื้นที่เนื่องจากค่าชดเชยที่ไม่เพียงพอ กลไกการกำหนดราคาตามกลไกตลาดจะช่วยให้กองทุนที่ดินปรับใช้ได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

ทนายความ เหงียน แทง ฮา - SB Law Firm.

นายเหงียน วัน ดิงห์ ยังเห็นด้วยว่าการบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2024 จะช่วยเปิดทางให้แหล่งเงินทุนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้มีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์นี้

“กระบวนการทางกฎหมายที่สมบูรณ์จะช่วยให้สามารถดำเนินโครงการได้ มีผลิตภัณฑ์ที่จะขาย สร้างรายได้ให้กับธุรกิจ และแก้ปัญหาต้นทุนการดำเนินงานสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะหมดกระแสเงินสด” นายดิงห์กล่าว

บทบัญญัติที่เข้มงวดของกฎหมายที่แก้ไขใหม่นี้ จะช่วยสนับสนุนธุรกิจในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การสร้างความโปร่งใส ความยุติธรรม และโอกาสให้กับนักลงทุนตัวจริงและนักลงทุนที่เต็มศักยภาพ

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ ยังตั้งข้อสังเกตด้วยว่า ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษในการบังคับใช้กฎหมายฉบับใหม่ หากออกคำสั่งหรือเอกสารย่อยโดยไม่เข้มงวดและรอบคอบเพียงพอ อาจทำให้เกิดคอขวดได้ต่อไป

พร้อมกันนี้ผู้เชี่ยวชาญยังแนะนำด้วยว่าควรมีนโยบายสินเชื่อพิเศษเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นและเร่งการฟื้นตัวของตลาด

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/ky-vong-da-thong-mach-von-cho-bds-tu-viec-dua-luat-dat-dai-2024-vao-thuc-tien-204240731101022031.htm