 |
| รายงานที่เผยแพร่เมื่อเร็ว ๆ นี้โดยหน่วยงานวิจัยอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งระบุว่าตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2565 จนถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2566 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความสนใจในระดับที่ไม่สู้ดีนัก (ที่มา : เทียนฟอง) |
การระงับการประมูลที่ดินอย่างต่อเนื่อง
ล่าสุดเขตด่งอันห์ (กรุงฮานอย) ได้ออกประกาศระงับการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินภายใต้โครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับพื้นที่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในตำบลวันฮา เขตด่งอันห์ อย่างต่อเนื่อง
โดยเฉพาะเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม บริษัท Lac Viet Auction Joint Stock Company และ Vietnam Auction Joint Stock Company ได้ลงประกาศระงับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินชั่วคราวพร้อมกันสำหรับที่ดิน 28 แปลงในบล็อก LK1 และที่ดิน 20 แปลงในบล็อก LK3 ของโครงการสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับพื้นที่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในตำบลวันฮา เขตด่งอันห์
เหตุผลในการระงับดังกล่าวอ้างอิงจากหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการฉบับที่ 1778/UBND - TNMT ลงวันที่ 21 กรกฎาคม และหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการฉบับที่ 755/QLDA - KHTH ของคณะกรรมการประชาชนเขตด่งอันห์และคณะกรรมการบริหารโครงการการลงทุนและก่อสร้างเขตด่งอันห์ เรื่องการระงับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในแปลง LK1 และ LK3
ก่อนหน้านี้ ที่ดิน 28 แปลงในแปลง LK1 ได้ประกาศเปิดประมูลในวันที่ 22 กรกฎาคม มีพื้นที่ตั้งแต่ 130.8 - 276.65 ตร.ม. โดยเปิดประมูลในราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 29.7 - 34.4 ล้านดอง/ตร.ม. ด้วยเหตุนี้การประมูลจึงถูกระงับกะทันหันหนึ่งวันก่อนที่จะมีการประกาศอย่างเป็นทางการ
ที่ดินที่เหลืออีก 20 แปลงในบล็อก LK3 ได้ประกาศนำออกประมูลในวันที่ 29 กรกฎาคม โดยมีพื้นที่ตั้งแต่ 126 - 270 ตร.ม./แปลง และราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 29.7 - 34.4 ล้านดอง/ตร.ม.
ตามประกาศดังกล่าว ลูกค้าที่ซื้อเอกสารประมูลและชำระเงินมัดจำ (ถ้ามี) จะได้รับเอกสารคืนภายใน 2 วันทำการ นับจากวันที่ประกาศ (21 ก.ค.)
เมื่อปลายเดือนเมษายนปีนี้ อำเภอด่งอันห์ยังประกาศระงับการประมูลที่ดินชั่วคราวจำนวน 44 แปลง ในพื้นที่ X6 หมู่บ้านฮาโหล ตำบลเลียนฮา
โดยจัดแปลงที่ดินจำนวน 44 แปลง แบ่งเป็น 2 ระยะ โดยในแต่ละระยะเขตจะจัดการประมูลแปลงที่ดินจำนวน 22 แปลง ตามแผนก่อนหน้านี้ การประมูลที่ดินเฟสแรกจัดขึ้นในวันที่ 23 เมษายน และเฟสที่สองจัดขึ้นในวันที่ 6 พฤษภาคม โดยขนาดแปลงที่ดินมีพื้นที่ตั้งแต่ 90 - 154 ตร.ม./แปลง และราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 30.3 - 33.3 ล้านดอง/ตร.ม.
ก่อนหน้านี้ได้มีการประกาศนำที่ดิน 44 แปลงที่ถูกระงับการประมูลชั่วคราว ออกประมูลในวันที่ 18 มีนาคมนี้ อย่างไรก็ตามที่ดินดังกล่าวได้มีการประกาศให้มีการประมูลอีกครั้งในช่วงปลายเดือนเมษายนและต้นเดือนพฤษภาคม จากนั้นจึงได้มีการประกาศระงับการประมูลชั่วคราวอีกครั้ง
ราคาที่ดินยังคงซบเซาเนื่องจากความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ
รายงานที่เผยแพร่เมื่อเร็ว ๆ นี้โดยหน่วยงานวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งระบุว่าตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ของปี 2565 ถึงปัจจุบัน กลุ่มที่ดินยังคงมีความสนใจในระดับที่ไม่สู้ดีนัก
เมื่อตลาด “ร้อนแรง” ที่ดินเป็นกลุ่มตลาดที่ได้รับความสนใจมากและถูกดูดซับได้อย่างรวดเร็ว แต่เมื่อตลาดชะลอตัว ที่ดินจะมีแนวโน้มลดลงมากที่สุด เพราะที่ดินเป็นกลุ่มที่มีการเก็งกำไรมากกว่าความจำเป็นในการแสวงหากำไรจากกระแสเงินสด
ผู้เชี่ยวชาญในด้านอสังหาฯ บางคนประเมินว่าสถานการณ์การซื้อขายในตลาดที่ดินยังคงเงียบสงบ เนื่องมาจากความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ ปัญหาเรื่องวงเงินสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างสมบูรณ์ ทำให้ผู้ซื้อ “ลังเล”
นายเหงียน กว็อก อันห์ รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยากที่จะประสบความสำเร็จ เนื่องจากความคาดหวังระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อยังคงแตกต่างกันมาก
โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามการสำรวจ พบว่าเหตุผลที่นักลงทุนจำเป็นต้องขายอสังหาริมทรัพย์มีอยู่ 49% ที่เป็นการปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุนของตน 23% เป็นสินค้าเพื่อจำหน่ายต่อ เพราะไม่จำเป็นต้องใช้อีกต่อไป เพียงร้อยละ 22 เท่านั้นที่ประสบปัญหาทางการเงินและต้องย้ายถิ่นฐานเพื่อแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจ
“เนื่องจากกลุ่มผู้ขายที่ต้องการ ‘กำจัดสินค้า’ เนื่องจากประสบปัญหาทางการเงินมีไม่มาก ส่วนใหญ่ยังคงหวังที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ของตนให้ได้กำไร โดยกำไรจะผันผวนอยู่ที่ประมาณ 10%” นาย Quoc Anh กล่าว
เมื่อพูดถึงสภาพคล่อง ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าหากอัตราดอกเบี้ยลดลงต่ำกว่า 10% ต่อปี และตลาดดีขึ้น คลื่นการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อาจกลับมาคึกคักอีกครั้ง และกระแสเงินสดสำหรับธุรกิจก็อาจมีมากขึ้น
ในทางกลับกัน หากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงอยู่ในระดับสูงและตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงซบเซา กระแสเงินสดน่าจะยังคงอยู่ในธนาคาร
การใช้ ‘ค่าสัมประสิทธิ์ K’ กับราคาที่ดินอาจ ‘พลาด’ โครงการขนาดใหญ่หลายโครงการใช่หรือไม่?
ตอบสนองต่อคำร้องขอจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมให้แสดงความคิดเห็นและจัดทำร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดิน สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับการใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) สำหรับแปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่มีมูลค่าต่ำกว่า 200,000 ล้านดองเมื่อเทียบกับบัญชีราคาที่ดินนั้นไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง
ประธาน HoREA นายเล ฮวง โจว กล่าวว่า สมาคมเพิ่งส่งเอกสารถึงนายกรัฐมนตรี กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และคณะกรรมการเศรษฐกิจของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เพื่อเสนอให้ใช้ “วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน” ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับอสังหาริมทรัพย์และโครงการในเขตเมืองทั้งหมด โดยไม่จำกัด “แปลงที่ดินที่มีมูลค่าที่คำนวณตามราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินต่ำกว่า 200,000 ล้านดอง”
นายโจว กล่าวว่ามาตรา 4 ของร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP (ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44) กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการหารายได้ วิธีการหาค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน และร่างพระราชกฤษฎีกาไม่กำหนด "วิธีการส่วนเกิน" อีกต่อไป
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 5 วรรคสาม แห่งร่างพระราชบัญญัติฯ กำหนดว่า “ให้ใช้วิธีการคิดค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินในการกำหนดราคาที่ดิน” ในกรณีต่อไปนี้ การกำหนดราคาที่ดินแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ที่ดินที่มีมูลค่าที่คำนวณตามราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินต่ำกว่า 200,000 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม กระทรวงเกษตรฯ พบว่าการควบคุมการใช้ “วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน” กับแปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่ต้องมีราคา “ต่ำกว่า 2 แสนล้านดอง” เมื่อเทียบกับบัญชีราคาที่ดินนั้นไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง เพราะ “ขาดตกบกพร่อง” ต่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย และพื้นที่เมืองขนาดใหญ่หลายแห่ง
“เนื่องจากยังไม่มีวิธีการประเมินราคาที่ดินที่เหมาะสมในกรณีดังกล่าว เพราะร่างพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 44 กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้เพียง 3 วิธีเท่านั้น โดยไม่สามารถใช้การเปรียบเทียบหรือวิธีคิดจากรายได้ในการประเมินราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับแปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่มีมูลค่าเกิน 2 แสนล้านดองได้” นายเชาว์ กล่าว
ดังนั้น ในความเห็นของนายโจว การกำหนดให้ใช้วิธีการคิดค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินกับโครงการทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็น “แปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่มีมูลค่าคำนวณตามราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินต่ำกว่า 2 แสนล้านดอง” หรือ “เกิน 2 แสนล้านดอง” จะช่วยให้เกิดความโปร่งใส เป็นธรรม และไม่ทำให้สูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดิน
จากการวิเคราะห์ ประธาน HoREA เน้นย้ำว่าเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดในทางปฏิบัติและนำวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินมาใช้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และพื้นที่ในเมืองทั้งหมด ร่างดังกล่าวจำเป็นต้องยกเลิกกฎระเบียบ "ต่ำกว่า 200,000 ล้านดอง" เพื่อใช้วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินกับโครงการทั้งหมด โดยไม่คำนึงถึง "แปลงที่ดิน พื้นที่ดินที่มีมูลค่าคำนวณตามราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินต่ำกว่า 200,000 ล้านดอง" หรือ "สูงกว่า 200,000 ล้านดอง"
“ในกรณีที่วิธีการปรับราคาที่ดินยังคงใช้กับแปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่มีมูลค่าต่ำกว่า 200,000 ล้านดอง จำเป็นต้องคงวิธีการส่วนเกินไว้เพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะและคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับแปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา” “โครงการขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินคำนวณไว้เกิน 2 แสนล้านดอง” นายเจาเสนอ
 |
| มาตรา 7 ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 ระบุอย่างชัดเจนว่ามี 3 บุคคลที่สามารถเป็นเจ้าของบ้านในเวียดนามได้ คือ องค์กรในประเทศ ครัวเรือน และบุคคล คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ องค์กรและบุคคลต่างประเทศตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 159 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัตินี้ (ที่มา: BXD) |
เงื่อนไขการรับรองความเป็นเจ้าของบ้าน
มาตรา 8 ของพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 กำหนดเงื่อนไขการรับรองสิทธิการเป็นเจ้าของบ้านไว้ชัดเจน
ใครมีสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้านในเวียดนาม?
มาตรา 7 ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 ระบุอย่างชัดเจนว่ามี 3 บุคคลที่สามารถเป็นเจ้าของบ้านในเวียดนามได้ คือ องค์กรในประเทศ ครัวเรือน และบุคคล คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ องค์กรและบุคคลต่างประเทศตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 159 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัตินี้
เงื่อนไขการรับรองความเป็นเจ้าของบ้าน
หากจะได้รับการยอมรับให้เป็นเจ้าของบ้าน เงื่อนไขแรกก็คือ องค์กร ครัวเรือน หรือบุคคลนั้นต้องมีที่อยู่อาศัย สำหรับคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศจะต้องได้รับอนุญาตให้เข้าประเทศเวียดนามได้ สำหรับองค์กรและบุคคลต่างประเทศต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรา 160 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557
นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัยถูกกฎหมายผ่านรูปแบบต่อไปนี้ สำหรับองค์กรในประเทศ ครัวเรือน และบุคคลทั่วไป คือ ผ่านรูปแบบการลงทุนก่อสร้าง การจัดซื้อ การเช่าซื้อ การรับของขวัญ การรับมรดก การรับเงินสมทบทุน การรับเงินแลกเปลี่ยนที่อยู่อาศัย และรูปแบบอื่นตามที่กฎหมายกำหนด
สำหรับคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ เป็นผ่านรูปแบบการซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จากบริษัทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และสหกรณ์ (ต่อไปนี้เรียกว่าบริษัทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) การซื้อ, รับเป็นของขวัญ, รับเป็นการแลกเปลี่ยน, รับมรดกที่อยู่อาศัยจากครัวเรือนและบุคคล; การรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการลงทุนก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ สามารถขายที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยด้วยตนเองได้ตามบทบัญญัติของกฎหมาย
สำหรับองค์กรและบุคคลต่างประเทศ ให้เป็นไปตามแบบที่กำหนดไว้ในมาตรา 159 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557
Vingroup จัดตั้งบริษัทในเครือด้วยทุนจดทะเบียนกว่า 1,200 พันล้านดองในเหงะอาน
Vingroup Corporation (รหัสหุ้น: VIC) เพิ่งประกาศมติเกี่ยวกับการแยกบริษัทสาขาและจัดตั้งบริษัทใหม่
โดยเฉพาะอย่างยิ่งคณะกรรมการบริษัท Vingroup ได้อนุมัติการแยกบริษัท Vinpearl Joint Stock Company ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของกลุ่มบริษัท และการจัดตั้งบริษัทย่อยแห่งใหม่บนพื้นฐานของการแยกบริษัทดังกล่าวข้างต้น เพื่อวัตถุประสงค์ในการปรับโครงสร้างการเป็นเจ้าของภายใน
บริษัทที่จัดตั้งใหม่คือ Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company ซึ่งมีสำนักงานใหญ่อยู่ที่ถนน Binh Minh เขต Nghi Hai เมือง Cua Lo จังหวัด Nghe An
ทุนจดทะเบียนที่คาดไว้ของ Vinpearl Cua Hoi คือ 1,263.8 พันล้านดอง โดยอัตราส่วนเงินทุนร่วมของ Vingroup อยู่ที่ร้อยละ 99.99 ของทุนจดทะเบียน ธุรกิจหลักขององค์กรนี้คือโรงแรมและบริการด้านการท่องเที่ยว
ก่อนจะแยกและจัดตั้งบริษัทใหม่ สาขาเหงะอานของบริษัท Vinpearl Joint Stock Company ได้ถูกจัดตั้งขึ้นในปี 2017 โดยตัวแทนของสาขานี้คือ Ms. Vo Thi Phuong Thao
ในเมืองเหงะอาน Vingroup พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เช่น Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh และโครงการปรับปรุงอพาร์ทเมนท์พื้นที่ B - Quang Trung ในเมือง Vinh
ในปี 2022 บริษัท Vinpearl Joint Stock Company ร่วมมือกับ Melía Hotels International Group เพื่อประกาศแผนงานความร่วมมือเชิงกลยุทธ์ Melía Vinpearl Cua Hoi เป็น 1 ใน 12 โครงการที่ Vinpearl ร่วมมือกันเพื่อถ่ายโอนสิทธิการบริหารจัดการให้กับ Melía เป็นระยะเวลาขั้นต่ำ 10 ปี
รีสอร์ทแห่งนี้เป็นกลุ่มวิลล่าและโรงแรมที่มีขนาด 38.7 เฮกเตอร์ ซึ่งรวมถึงห้องพักโรงแรม 184 ห้อง บนพื้นที่ 5,000 ตารางเมตร มูลค่าเงินลงทุนโครงการทั้งหมดเกือบ 900 พันล้านดอง โครงการนี้เริ่มต้นเมื่อเดือนมิถุนายน 2559 และเริ่มดำเนินการในเดือนเมษายน 2560
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)