แม้สต๊อกจะเพิ่มมากขึ้น แต่ราคาก็ยังพุ่งสูง ตลาดเข้าสู่ช่วงปลายปี รายการราคาอสังหาฯเปิดใหม่ 14 ยูนิต

สินค้าคงคลังเพิ่มขึ้น ราคาอสังหาฯ ยังคงเพิ่มขึ้น ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์พุ่งแตะ 80 ล้านดองต่อตารางเมตร ฮานอย เรียกคืนที่ดินมากกว่า 7,100 ตร.ม.... นี่คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

แม้ว่าสินค้าคงคลังจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในฮานอย นคร โฮจิมิน ห์ และเมืองใหญ่ๆ (ภาพ : ลินห์ อัน)

สต๊อกอสังหาฯขยายตัว

จากข้อมูล ของกระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาส 3 ปี 2567 มีสินค้าคงคลังประเภทห้องชุด บ้านเดี่ยว และที่ดิน 25,937 รายการ เพิ่มขึ้น 52% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ข้อมูลใช้สถิติ 60/63 ท้องที่

สินค้าคงเหลือข้างต้นเป็นโครงการที่เข้าข่ายการซื้อขายตามบทบัญญัติของกฎหมาย แต่ไม่ได้มีการซื้อขายในรอบระยะเวลารายงาน โดยไตรมาสนี้จำนวนห้องชุดคงเหลือ 4,688 ยูนิต บ้านเดี่ยว 12,250 ยูนิต และที่ดินเปล่า 8,999 แปลง โดยเฉพาะยอดคงคลังบ้านเดี่ยวและที่ดินในไตรมาส 3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 150.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

กระทรวงก่อสร้างยังเผยอีกว่าในไตรมาสที่ผ่านมามีการทำธุรกรรมห้องชุด บ้านเดี่ยว และที่ดินมากกว่า 141,360 รายการ โดยมีธุรกรรมประเภทที่ดินจำนวนเกือบ 103,000 รายการ คิดเป็นร้อยละ 73

หากเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปริมาณธุรกรรมห้องชุดและบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ขณะที่ปริมาณธุรกรรมที่ดินลดลง 18%

แม้ว่าสินค้าคงคลังจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในฮานอย นครโฮจิมินห์ (HCMC) และเมืองใหญ่ๆ

กระทรวงก่อสร้างประเมินว่าปรากฏการณ์ราคาปรับขึ้นเป็นเพียงบางพื้นที่ บางประเภท และบางกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ส่งผลกระทบต่อราคาทั่วไป

ในส่วนของอพาร์ทเมนท์ ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงปรับเพิ่มขึ้นทั้งในโครงการใหม่และเก่า ราคาเฉลี่ยของโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 4-6 ต่อไตรมาส และร้อยละ 22-25 ต่อปี แม้บางพื้นที่ยังเพิ่มขึ้นในพื้นที่ประมาณร้อยละ 35-40 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

ส่วนวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในโครงการ กระทรวงก่อสร้างกล่าวว่าในกรุงฮานอยราคามีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โครงการใหม่ที่เปิดตัวในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานแข็งแกร่ง ดังนั้นราคาเสนอขายเบื้องต้นจึงค่อนข้างสูง

ในนครโฮจิมินห์ ราคาหลักๆ เกือบจะคงที่แล้ว บางพื้นที่พบว่าราคาลดลงอย่างรวดเร็วในกลุ่มพื้นที่ขนาดใหญ่ระดับไฮเอนด์ โดยลดลงประมาณร้อยละ 14 ต่อไตรมาส และร้อยละ 28 ต่อปี สินค้าราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านบาทก็มีการซื้อขายดีพอสมควร

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า สินค้าคงคลังถือเป็นเรื่องปกติหากเป็นส่วนหนึ่งของแผนและกลยุทธ์ทางธุรกิจของธุรกิจ ปัญหาที่น่าเป็นห่วงเกี่ยวกับสินค้าคงคลังก็คือ สินค้าที่ถูกสร้างและขายในตลาดไม่ได้รับการยอมรับจากตลาด ส่งผลให้มีสภาพคล่องต่ำ

นายโจว กล่าวว่า หากธุรกิจอ่อนแอและมีอัตราการกู้ยืมสูง สินค้าคงเหลือจำนวนมากจะก่อให้เกิดภาระหนี้มหาศาล และหากธุรกิจขาดสภาพคล่อง ธุรกิจก็จะประสบปัญหา

ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในฮานอยยอมรับว่าสาเหตุของสถานการณ์สต๊อกอสังหาริมทรัพย์นั้น นอกเหนือจากความจริงที่ว่าธุรกิจบางแห่งกำลังประสบปัญหาที่แท้จริงในการระบายสินค้าแล้ว ก็คือปรากฏการณ์ของการ "ถือครอง" สินค้าไว้โดยรอให้ราคาเพิ่มขึ้นเพื่อหวังกำไรสูง

ในบริบทข้างต้น กระทรวงก่อสร้างขอแนะนำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พิจารณาทบทวนและลดต้นทุนอย่างจริงจัง ใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่ในการก่อสร้างอย่างจริงจัง เพื่อลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดจริง โดยยึดหลัก “ผลประโยชน์ร่วมกันและความเสี่ยงที่แบ่งปันกัน”

นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ ควรดำเนินการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายและทุนอย่างจริงจัง และต้องรับผิดชอบในการมุ่งเน้นทรัพยากรทั้งหมดไปที่การจัดการหนี้เสียเพื่อดำเนินโครงการต่อไป เปิดโอกาสให้ตลาดเข้ามามีส่วนร่วม และหลีกเลี่ยงการกระจายการลงทุน

โฮจิมินห์: ราคาอพาร์ทเมนท์พุ่งแตะ 80 ล้านดอง/ตร.ม.

จากข้อมูลของศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า OneHousing ระบุว่า อุปทานอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดใหม่ในนครโฮจิมินห์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 บันทึกจำนวนต่ำที่สุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (มีจำนวน 125 ยูนิต) ลดลง 89% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า สาเหตุหลักระบุว่าเป็นปัญหาทางกฎหมายที่ยืดเยื้อ ส่งผลกระทบต่อความคืบหน้าในการดำเนินโครงการใหม่ๆ

ในด้านยอดขาย โครงการส่วนใหญ่ที่ยังมีสินค้าคงเหลือเพื่อการขายมียอดขายเป็นบวก โดยมีการบันทึกธุรกรรม 1,280 รายการในไตรมาส 3/2567 ลดลง 25% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า การขาดแคลนอุปทานใหม่และอุปทานเดิมส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับไฮเอนด์และหรูหรา ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยของตลาดนครโฮจิมินห์ทั้งหมดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยแตะระดับ 80.2 ล้านดอง/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สองของปี 2567

ตัวเลือกที่จำกัดทำให้ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนต้องมุ่งเน้นไปที่โครงการขนาดใหญ่เพียงไม่กี่โครงการที่มีสต็อกมากมาย เช่น Vinhomes Grand Park ดังนั้นการบริโภคอพาร์ทเมนท์ในตลาดเมืองจึงกระจุกตัวอยู่ในบริเวณภาคตะวันออกเป็นหลัก

โครงการที่เปิดตัวใหม่จะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา

ตามข้อมูลของ OneHousing ในไตรมาสที่ 4 ปี 2024 อุปทานอพาร์ตเมนต์ในตลาดอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้จะปรับปรุงดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อมีการเริ่มเปิดโครงการต่างๆ ให้ลูกค้าจองในไตรมาสที่ 3 และ 4 ปี 2024 เช่น โครงการสูง The Global City ของนักลงทุน Masterise Homes จากจำนวนการจองที่บันทึกไว้ คาดว่าตลาดหลักในภาคใต้จะเริ่มฟื้นตัวจากการบริโภคและบรรลุการเติบโตในช่วงเดือนสุดท้ายของปี 2567

หลังจากที่กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567 โครงการเก่าๆ ก็มีปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไข และเริ่มดำเนินการตามแผนการขายแล้ว นี่แสดงถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกจากนโยบายทางกฎหมายใหม่

OneHousing คาดการณ์ว่าอุปทานใหม่ในนครโฮจิมินห์ในปี 2568 จะเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเมื่อเทียบกับปี 2567 ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 12,000 ยูนิต อย่างไรก็ตาม โครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับไฮเอนด์และหรูหรา โดยราคาที่คาดการณ์ไว้ของโครงการที่วางแผนจะเปิดตัวในอนาคตอันใกล้นี้ทั้งหมดอยู่ที่มากกว่า 100 ล้านดองต่อตรม.

นายทราน มินห์ เตียน ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยและทำความเข้าใจลูกค้า OneHousing กล่าวถึงตลาดนี้ว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์กำลังหลุดพ้นจากช่วงซบเซา และพร้อมที่จะต้อนรับคลื่นลูกใหม่แห่งการเติบโต โดยเฉพาะพื้นที่ทางตะวันออก-เมืองทูดึ๊ก ที่มีที่ดินขนาดใหญ่และโครงสร้างพื้นฐานที่สมบูรณ์แบบมากขึ้นเรื่อยๆ กำลังดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนที่มีชื่อเสียงจำนวนมาก โครงการขนาดใหญ่ที่กำลังดำเนินการอยู่จะสร้างรูปลักษณ์ใหม่ให้กับพื้นที่โดยสิ้นเชิง โดยเมือง Thu Duc จะกลายเป็นศูนย์กลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมืองในอนาคตอันใกล้นี้

ราคาขายอพาร์ทเม้นท์เปิดใหม่ 14 แห่ง

ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ตลาดยังคงมีโครงการอพาร์ทเม้นท์ใหม่ๆ เปิดตัวขายอย่างต่อเนื่อง มีหลายราคา ส่วนใหญ่เป็นสินค้าไฮเอนด์

ราคาขายคอนโดฯเปิดใหม่ 14 ยูนิต (ที่มา : แรงงาน)

ตลาดอสังหาฯ อยู่ในช่วง “ฤดูขาย” ปลายปี แต่ผู้ซื้อบ้านยังไม่มีตัวเลือกมากนัก เพราะผลิตภัณฑ์ใหม่ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มไฮเอนด์

ลักษณะที่สังเกตได้ง่ายคืออุปทานของโครงการอพาร์ทเมนท์ใหม่ในฮานอยส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในภาคตะวันตก ซึ่งตั้งอยู่ในเขตมหานคร นอกจากนี้ยังมีแหล่งสินค้าจากโครงการต่างๆ ในอำเภอด่งดา, ฮาด่ง, เตยโฮ, ฮว่ายดึ๊ก, ซาลัม, ด่งอันห์...

ตามที่ หนังสือพิมพ์ลาวดง รายงาน อุปทานของอพาร์ทเมนท์ใหม่ส่วนใหญ่เป็นโครงการหรูหราระดับไฮเอนด์ ขาดผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง (ระดับกลาง ระดับล่าง) ดังนั้นราคาเฉลี่ยของผลิตภัณฑ์หลักในฮานอยจึงค่อนข้างสูง อยู่ที่ประมาณ 60-120 ล้านดอง/ตร.ม. แม้แต่โครงการในเขตชานเมืองก็ยังมีราคาเริ่มต้นหลายร้อยล้านดองต่อตรม. หรืออพาร์ทเม้นท์ในใจกลางเมืองก็ราคาสูงถึงเกือบ 300 ล้านดองต่อตรม. เท่ากับราคาของทาวน์เฮาส์และวิลล่า...

จะเห็นได้ว่าในฮานอยมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ขายอยู่มากมาย แต่ราคาก็สูงเกินไป เพราะโครงการที่ขายส่วนใหญ่จะเป็นระดับไฮเอนด์ หรูหรา ราคาเกินร้อยล้านดองต่อตารางเมตร

เมื่อเร็วๆ นี้ กรมก่อสร้างกรุงฮานอยได้ปรับปรุงรายชื่อโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคตที่มีสิทธิ์ขายในพื้นที่ ณ สิ้นเดือนสิงหาคม ทั้งนี้ อุปทานที่อยู่อาศัยในเมืองหลวงเร็วๆ นี้จะมีมากกว่า 5,300 ยูนิตใน 9 โครงการ

ประมาณ 2 ปีที่ผ่านมา อุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยลดลงอย่างรวดเร็ว ในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ จำนวนโครงการและอพาร์ตเมนต์ใหม่เปิดตัวสู่ตลาดค่อยๆ ฟื้นตัวและเพิ่มขึ้นอีกครั้ง อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงยังคงมีอยู่น้อย เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่นำผลิตภัณฑ์หรูหราและระดับไฮเอนด์ออกสู่ตลาด

ข้อมูลของ Savills แสดงให้เห็นว่าตลาดไม่มีอุปทานใหม่ต่ำกว่า 45 ล้านดองในไตรมาสที่สอง ขณะเดียวกันราคาหลักยังคงเพิ่มขึ้นร้อยละ 18 ต่อปี ตั้งแต่ปี 2020 จนถึงปัจจุบัน

ฮานอย: ทวงคืนพื้นที่มากกว่า 7,100 ตร.ม.

เมื่อเร็วๆ นี้ รองประธานคณะกรรมการประชาชนฮานอย เหงียน จ่อง ดอง ลงนามในมติหมายเลข 5745/QD-UBND เกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดินขนาด 7,178 ตร.ม. ในแปลง F2-NT1 ภายใต้การวางแผนพื้นที่เขตเมืองใหม่ Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park ในเขต Tay Mo มอบหมายให้คณะกรรมการประชาชนอำเภอน้ำตูเลียม ดำเนินการโครงการก่อสร้างโรงเรียนอนุบาลเตยมอ 3 หมู่ที่ 3 อำเภอน้ำตูเลียม

ด้วยเหตุนี้ ที่ดินจำนวน 7,178 ตร.ม. ในแปลง F2-NT1 ภายใต้การวางแผนพื้นที่เขตเมืองใหม่ Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park ในเขต Tay Mo ซึ่งบริหารจัดการโดยบริษัท Tay Ha Noi Urban Development and Investment Business Company Limited (ปัจจุบันคือบริษัท Thai Son Construction Investment Joint Stock Company) จึงได้รับการกู้คืนโดยมอบหมายจากคณะกรรมการประชาชนเมืองในการตัดสินใจหมายเลข 5612/QD-UBND ลงวันที่ 19 ตุลาคม 2561 ส่งมอบพื้นที่ที่ได้รับการฟื้นฟูในแปลงที่ดินข้างต้นรหัส F2-NT1 ให้แก่คณะกรรมการประชาชนเขต Nam Tu Liem เพื่อดำเนินโครงการก่อสร้างโรงเรียนอนุบาล Tay Mo 3 แขวง Tay Mo เขต Nam Tu Liem ตามโครงการลงทุนที่ได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนเขต Nam Tu Liem เพื่อจัดทำรายงานการศึกษาความเป็นไปได้ในมติเลขที่ 1220/QD-UBND ลงวันที่ 7 มิถุนายน 2565

ที่ตั้ง ขอบเขต และพื้นที่ของแปลงที่ดินที่จำกัดโดยจุดที่ 1, 2, 3 และ 4 ได้กำหนดไว้ในแบบแปลนหลัก มาตราส่วน 1/500 จัดทำโดยบริษัท Tan Minh Investment Joint Stock Company ประเมินโดยแผนกบริหารจัดการเมืองของเขต Nam Tu Liem เมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2022 และได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการบริหารโครงการลงทุนก่อสร้างเขต Nam Tu Liem ในมติเลขที่ 333/QD-QLDA ลงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2022

รูปแบบการจัดสรรที่ดินของรัฐโดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ระยะเวลาการใช้ที่ดินเป็นระยะยาว วิธีการจัดสรรที่ดินไม่ได้ผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ไม่ได้ผ่านการเสนอราคา เพื่อคัดเลือกนักลงทุนเข้าดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดิน

คณะกรรมการประชาชนเมืองได้มอบหมายให้คณะกรรมการประชาชนเขตน้ำตูเลียมรับผิดชอบในการติดต่อกับกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเพื่อรับมอบที่ดินในสถานที่และออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดอยู่กับที่ดินตามกฎระเบียบ พร้อมติดต่อกรมก่อสร้างเพื่อขอคำแนะนำเกี่ยวกับขั้นตอนการก่อสร้างตามกฎหมาย รับผิดชอบงานก่อสร้างตามโครงการลงทุนที่ได้รับอนุมัติและการวางแผนและให้เป็นไปตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องในปัจจุบันเกี่ยวกับการวางแผน การลงทุน การก่อสร้าง ที่ดิน และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

ใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ที่ถูกต้อง เขตแดน และพื้นที่ตามที่ระบุไว้ข้างต้น ดำเนินการโครงการลงทุน รับและส่งมอบงานให้เป็นไปตามระเบียบการบริหารทรัพย์สินภาครัฐ ติดต่อกรมการคลังเพื่อขอคำแนะนำในการคืนเงินค่าที่ดินและเงินลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่จัดสรรให้กับที่ดินรหัส F2-NT1 ให้แก่นักลงทุนโครงการพื้นที่เมืองใหม่ Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park (ถ้ามี) ตามระเบียบ

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีหน้าที่กำหนดขอบเขตและส่งมอบที่ดินบนที่ดินให้แก่คณะกรรมการประชาชนอำเภอน้ำตูเลียม สำนักงานทะเบียนที่ดินฮานอยอัปเดตการลงทะเบียนสิทธิการใช้ที่ดิน ดำเนินการขั้นตอนการลงทะเบียนเปลี่ยนแปลง และแก้ไขการเปลี่ยนแปลงที่ดินในทะเบียนที่ดินตามระเบียบข้อบังคับ

กรมสรรพากรสั่งการให้คืนเงินค่าที่ดินและเงินลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่จัดสรรไว้ในแปลงที่ดินรหัส F2-NT1 ให้แก่ผู้ลงทุนโครงการเขตเมืองใหม่ Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park (ถ้ามี) ตามระเบียบ

แผนกการก่อสร้าง การวางแผน สถาปัตยกรรม การวางแผนและการลงทุน การศึกษาและการฝึกอบรมให้คำแนะนำแก่คณะกรรมการประชาชนของเขต Nam Tu Liem ในการนำเนื้อหาการจัดการเฉพาะทางไปใช้ตามกฎหมาย

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-mac-ke-ton-kho-ngay-cang-lon-gia-van-tang-vu-vu-thi-truong-vao-mua-cuoi-nam-bang-gia-14-chung-cua-vua-mo-ban-293091.html