วิลล่าและทาวน์เฮาส์รกร้างในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์

ในช่วงต้นเดือนพฤศจิกายน ขณะเดินดูโครงการพัฒนาเมืองบางแห่งในเขต 9 เก่า (ปัจจุบันคือนคร Thu Duc นครโฮจิมินห์) โครงการในเขต Nhon Trach, Long Thanh (Dong Nai), Can Giuoc, Duc Hoa (Long An)... เราได้ตระหนักว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความยากลำบากอยู่ แม้ว่าจะมีโครงการต่างๆ มากมายที่สร้างเสร็จ แต่ผู้อยู่อาศัยเพียงไม่กี่คนก็ย้ายเข้ามา และราคาขายก็ลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ขายยากทุกราคา

ในโครงการ DV (ถนน Nguyen Thi Tu เขต 9 เก่า) ทาวน์เฮาส์ที่สร้างเสร็จแล้วเกือบ 700 หลังได้รับการส่งมอบเมื่อประมาณ 2 ปีที่แล้ว แต่มีผู้อยู่อาศัยย้ายเข้ามาเพียงไม่กี่คน ดังนั้นบริเวณทั้งหมดจึงร้างผู้คนอยู่เสมอ

ในช่วงหลังนี้ผู้ที่ซื้อทาวน์เฮาส์ที่นี่ก็นำออกมาประกาศขายกันอย่างต่อเนื่องแต่การหาผู้ซื้อเป็นเรื่องยากมาก ก่อนหน้านี้ทาวน์เฮาส์ในโครงการนี้ประกาศขายราคา 6.5-6.8 พันล้านดอง/ยูนิต พื้นที่ 6x15 ม. ตอนนี้ปรับลดราคาลงเหลือ 4.9-5.2 พันล้านดอง วิลล่าขนาด 8x20 เมตร ก่อนหน้านี้มีราคา 10,000-11,000 ล้านดอง หรือมากกว่านั้น แต่ตอนนี้มีราคาต่ำกว่า 9,000 ล้านดอง

“ปีที่แล้วผมวางแผนจะกู้เงินจากธนาคารอีก 4 พันล้านดองเพื่อซื้อวิลล่าในโครงการ เมื่อผมเห็นเจ้าของขายขาดทุนเพียง 9 พันล้านดองเท่านั้น แต่ผมหยุดคิดไปว่าราคาปัจจุบันจะอยู่ที่ 8.3-8.5 พันล้านดองเท่านั้น ถ้าผมตัดสินใจกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อบ้านในเวลานั้น ตอนนี้ผมคงขาดทุนไปแล้วพันล้านดอง” นายดึ๊ก ตวน ชาวบ้านย่านทาวเดียน เมืองทูดึ๊ก กล่าว

โครงการ Swan Park City ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นโครงการที่มีชื่อเสียงในพื้นที่เมืองใหม่ Nhon Trach ที่คาดว่าจะต้อนรับถนนวงแหวนหมายเลข 3 และสนามบิน Long Thanh ยังคงมีประชากรเบาบางแม้ว่าจะได้รับการส่งมอบมาเป็นเวลา 3 ปีแล้วก็ตาม ทาวน์เฮาส์และวิลล่าหลายแห่งในพื้นที่นี้ในปัจจุบันอยู่ในสภาพรกร้างและเต็มไปด้วยฝุ่นละออง ผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการนี้ก็ขายต่อต่อเนื่องมาเป็นปีแล้ว แต่ก็ไม่มีคนซื้อเลย

จากการสำรวจของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong พบว่าทาวน์เฮาส์ขนาด 6x17 เมตรในโครงการนี้ขายได้ในราคาประมาณ 3 พันล้านดอง ทาวน์เฮ้าส์ พื้นที่ 9x17ม ราคาประมาณ 4.1 พันล้านบาท/ยูนิต; อาคารพาณิชย์ราคาหน่วยละมากกว่า 5 พันล้านดอง ราคานี้ต่ำกว่าเมื่อ 2 ปีที่แล้วมากทีเดียว แต่เป็นโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานครบครัน ถนนหนทางสวยงาม ร่มรื่นด้วยต้นไม้ และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในครบครัน เช่น สวนสาธารณะ และสระว่ายน้ำ

ครัวเรือนบางครัวเรือนในพื้นที่กล่าวว่า เนื่องจากโครงการนี้ไม่มีใบรับรอง (ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและใบรับรองความเป็นเจ้าของบ้าน - PV) และอยู่ระหว่างการตรวจสอบเพราะมีความเกี่ยวข้องกับนักลงทุนรายเก่าบริษัท Tin Nghia หลายคนจึงแม้จะมองว่าโครงการนี้ดีและราคาถูก แต่ก็ยังคงตัดสินใจ "เปลี่ยนใจ" และไม่ซื้ออีกต่อไปเพราะกลัวปัญหาทางกฎหมาย ผู้ที่ซื้อไปแล้วไม่ได้ต้องการย้ายเข้าไปอยู่แต่เพียงหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นเพื่อจะได้ขายทำกำไร ยกเว้นผู้ที่ติดหนี้ธนาคารและถูกบังคับให้ขายในราคาที่ขาดทุน

นอกจากนี้ ในพื้นที่ด่งนาย ยังมีโครงการอื่นๆ อีกหลายแห่งที่อยู่ในสภาพทรุดโทรม เช่น โครงการ SCT Long Thanh ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 20 ไร่ มีบ้านทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ วิลล่า ฯลฯ หลายร้อยหลัง บ้านหลายหลังสร้างเสร็จแล้ว แต่ภายในกลับรกร้างว่างเปล่า เพราะไม่มีใครอยู่อาศัย

โดยที่น่ากล่าวถึงคือโครงการนี้มีทำเลที่ตั้งชั้นเยี่ยม พื้นที่กว่า 20 ไร่ ห่างจากสนามบินลองถั่นเพียงไม่กี่กิโลเมตร ตามแผนโครงการมีแปลงที่ดินรวมทั้งสิ้น 1,083 แปลง แบ่งเป็น ทาวน์เฮาส์ 263 หลัง ทาวน์เฮาส์สวน 789 หลัง และวิลล่าแฝด 31 หลัง

ถัดไปเป็นโครงการเซนจูรี่ซิตี้ พื้นที่เกือบ 50 ไร่ ติดถนนสายจังหวัด 769 ในเขตตำบลบิ่ญเซิน (เขตลองถั่น) ตามแผนโครงการมีทั้งหมด 2,128 แปลง มีทั้งวิลล่า ทาวน์เฮ้าส์ และทาวน์เฮ้าส์พร้อมสวน ปัจจุบันมีบ้านสร้างเสร็จแล้วประมาณร้อยหลังรวมทั้งตึกแถวจำนวนมาก แต่ยังไม่มีใครเข้าอยู่หรือเริ่มกิจการใดๆ เลย

พื้นที่เมืองในจังหวัดด่งนายค่อนข้างรกร้างแม้ว่านักลงทุนจะส่งมอบบ้านให้กับผู้ซื้อแล้วก็ตาม

โอกาสสำหรับผู้ซื้อบ้าน

ตามที่ ดร. Cao Vu Minh แห่งมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์และกฎหมาย กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ส่งมอบให้ลูกค้าแต่ไม่มีเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วนและไม่สามารถออกใบรับรองได้นั้น เรียกว่าอสังหาริมทรัพย์ "มีข้อบกพร่อง" ชั่วคราว ดังนั้นจึงไม่สามารถมีราคาตามที่ผู้ซื้อคาดหวังได้

โครงการที่ไม่ได้มีการรับรองทางกฎหมาย ไม่มีการรับรองการเชื่อมต่อสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐาน จะพบว่ายากที่จะดึงดูดผู้อยู่อาศัย และราคาจะลดลงเมื่อเทียบกับต้นฉบับด้วยซ้ำ อย่างไรก็ตาม นี่เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่ผู้ที่ซื้อเพื่อลงทุนก็มีน้อยมากเช่นกัน เพราะในระยะนี้นักลงทุนเพียงไม่กี่คนเท่านั้นที่กล้าที่จะ "ลงเงิน" ดังนั้นโครงการที่มีผู้อยู่อาศัยหนาแน่นและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันเท่านั้นจึงจะสามารถรักษาระดับราคาไว้ได้ มิฉะนั้น โครงการเหล่านั้นอาจทรุดโทรมลง และแม้ว่าราคาจะลดลงอย่างรวดเร็วก็อาจไม่มีผู้ซื้อ

“ก่อนหน้านี้ เมื่อตลาดยังดีอยู่ นักลงทุนรายใหญ่จำนวนมากสร้างความไว้วางใจให้กับลูกค้า ดังนั้นเมื่อพวกเขาเปิดตัวโครงการใดๆ ผู้ซื้อจึงไว้วางใจและจ่ายเงิน ต่อมา เมื่อตลาดมีปัญหา ผู้ซื้อพิจารณาอย่างรอบคอบ เลือกนักลงทุนที่มีชื่อเสียง เลือกโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ราคาผลิตภัณฑ์เหมาะสม และไม่สามารถซื้อแบบสุ่มเหมือนเมื่อก่อนได้” ดร. Cao Vu Minh ยอมรับ

ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันเป็นตลาดของผู้ซื้อ ดังนั้นทั้งผู้ซื้อและนายหน้าจึงระมัดระวังเป็นอย่างยิ่งในการเลือกนักลงทุนและโครงการที่จะซื้อหรือจำหน่าย

ตามการสำรวจล่าสุดของสถาบันวิจัยเศรษฐกิจบริการอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ของลูกค้าคือความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ รองลงมาคือค่าธรรมเนียมการชำระเงินที่รวดเร็ว ชื่อเสียงของนักลงทุน ผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกับงบประมาณของพวกเขา เป็นต้น ในความเป็นจริง บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในปัจจุบันเลือกโครงการที่ถูกต้องตามกฎหมายอย่างปลอดภัยและค่าธรรมเนียมการชำระเงินที่รวดเร็วเป็นหลัก

เมื่อบริษัทนายหน้ายังระมัดระวังในการเลือกผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่จะขาย นักลงทุนก็จำเป็นต้องดำเนินโครงการอย่างจริงจังเพื่อให้หวังว่าจะขายได้สำเร็จ สิ่งนี้จะส่งผลดีต่อตลาดโดยรวมในระยะยาวและสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

ความรู้สึกของลูกค้าดีขึ้น

ดร. Pham Anh Khoi ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจบริการอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh อ้างอิงผลการสำรวจของสถาบันที่แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมั่นของลูกค้าที่ดีขึ้น อัตราการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ของลูกค้าเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะในกลุ่มที่ให้บริการความต้องการที่พักอาศัยจริง ความต้องการของพวกเขาเน้นไปที่ผลิตภัณฑ์ที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน นักลงทุนที่มีชื่อเสียง และนโยบายการขายที่มีการแข่งขัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของการเงินและการชำระเงิน

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/diu-hiu-biet-thu-nha-pho-vung-ven-2023110621555237.htm