กิม อ้น เรียลเอสเตท หวังแก้ปัญหาด้านที่อยู่อาศัยสังคม

ในงานสัมมนา “เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ปลายปี 2567 ต้นปี 2568” ที่จัดโดยหนังสือพิมพ์งุ้ยเหล่าดองเมื่อเร็วๆ นี้ นางสาวดัง ถิ คิม อวน ประธานกรรมการบริหาร บริษัท คิม อวน เรียลเอสเตท กรุ๊ป จอยท์ สต็อก จำกัด ได้เน้นย้ำถึงความยากลำบากที่ตลาดอสังหาฯ กำลังเผชิญ โดยเฉพาะในภาคส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ภาพรวมการเสวนา “เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ปลายปี 2567-ต้นปี 2568” โดย หนังสือพิมพ์หงอยเหล่าดอง

ความต้องการที่อยู่อาศัยมีจำนวนมาก

นางสาวอัญห์ กล่าวว่า กลุ่มบริษัท กิม อัญห์ มีประสบการณ์พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่า 16 ปี ในอดีตบริษัทประสบความสำเร็จกับโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการในจังหวัด บิ่ญเซือง ด่งนาย นครโฮจิมินห์ และบ่าเรียหวุงเต่า เมื่อรัฐบาลประกาศโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคมจำนวน 1 ล้านหน่วย Kim Oanh Group ก็ตระหนักว่ารัฐบาลกำลังดำเนินการเปลี่ยนแปลงนโยบายหลายประการเพื่อสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดีและยั่งยืน

“ในขณะเดียวกัน เรายังเชื่ออีกด้วยว่าตลาดจะมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 เป็นต้นไป เมื่อกฎหมายใหม่ 3 ฉบับมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ และเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ กิม อัญห์ กรุ๊ปได้วางแผนเชิงรุกที่จะพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ไม่เพียงแต่เน้นที่พื้นที่ในเมืองมาตรฐานเท่านั้น แต่ยังมุ่งเป้าไปที่โครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ให้บริการผู้มีรายได้น้อยและครัวเรือนที่ไม่มีที่อยู่อาศัยด้วย” นางสาวอัญห์กล่าว

ตามที่ประธานกลุ่ม Kim Oanh เปิดเผยว่า ขณะนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมในท้องที่ที่มีการพัฒนาอุตสาหกรรมที่แข็งแกร่ง เช่น จังหวัดบิ่ญเซือง จังหวัดด่งนาย และ จังหวัดบ่าเรีย-วุงเต่า สูงมาก จังหวัดเหล่านี้ดึงดูดแรงงานต่างด้าวจำนวนหลายแสนคนให้มาทำงาน แต่อุปทานบ้านพักสังคมในปัจจุบันไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้

นางสาว Dang Thi Kim Oanh ประธานกรรมการบริษัท Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company กล่าวในงานสัมมนา

ในบริบทดังกล่าว กลุ่มได้มุ่งมั่นค้นหาวิธีแก้ปัญหาที่มีประสิทธิผลโดยเรียนรู้จากโมเดลที่อยู่อาศัยทางสังคมในประเทศที่พัฒนาแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นางสาวอัญห์ ได้แสดงความประทับใจต่อความสำเร็จของรูปแบบบ้านพักอาศัยสังคมในสิงคโปร์ ซึ่งประชากร 90% อาศัยอยู่ในพื้นที่บ้านพักอาศัยสังคมที่สร้างขึ้นด้วยมาตรฐานสูง มีความทันสมัย ​​สะดวกสบาย และมีความเขียวขจี

“ความปรารถนาของเราคือการสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมาตรฐานสิงคโปร์สำหรับครอบครัวชาวเวียดนาม” นางสาวอัญห์แบ่งปันความมุ่งมั่นของเธอ และกล่าวว่า กลุ่มบริษัทได้ลงนามข้อตกลงความร่วมมือเชิงกลยุทธ์กับกลุ่ม Surbana Jurong ซึ่งเป็นบริษัทที่มีชื่อเสียงในด้านการพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคมในสิงคโปร์และทั่วโลก ด้วยความร่วมมือนี้ คาดว่า Kim Oanh Group จะสามารถนำเสนอโครงการบ้านพักอาศัยสังคมคุณภาพสูงสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามได้

ตามแผนดังกล่าว บริษัท คิม อัญห์ กรุ๊ป จะพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 26 โครงการ โดยมีอพาร์ทเมนต์รวมทั้งสิ้น 40,000 ยูนิต พื้นที่รวมสำหรับโครงการบ้านอยู่อาศัยสังคมมี 107 เฮกตาร์ ในเดือนพฤศจิกายน Kim Oanh Group จะเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยสังคมแห่งแรกในตัวเมืองใหม่ Binh Duong ซึ่งมีพื้นที่ 26.69 เฮกตาร์

โครงการนี้ไม่เพียงแต่บรรลุมาตรฐานด้านเทคนิคและคุณภาพสูงเท่านั้น แต่ยังสัญญาว่าจะสร้างความประทับใจให้กับตลาดด้วยการรับรอง EDGE สีเขียว ขณะเดียวกันก็ผสานรวมสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยหลายร้อยอย่างเพื่อรองรับผู้อยู่อาศัย โดยเฉพาะราคาขายของคอนโดมิเนียมโครงการเคหะสงเคราะห์ในโครงการนี้มีราคาขายเพียงประมาณ 50% เท่านั้นเมื่อเทียบกับโครงการในกลุ่มเดียวกันในตลาด

ปัญหากองทุนที่ดิน

อย่างไรก็ตาม นางสาวคิม อัญห์ ได้ชี้ให้เห็นอย่างตรงไปตรงมาถึงความยากลำบากที่ธุรกิจที่ลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมกำลังเผชิญ ประการแรกกองทุนที่ดินเป็นอุปสรรคใหญ่ ตามกฎหมายบ้านพักอาศัยของรัฐจะต้องจัดสรรที่ดินร้อยละ 20 เพื่อใช้ก่อสร้างบ้านพักอาศัยของรัฐ อย่างไรก็ตามการจัดสรรกองทุนที่ดินให้กับวิสาหกิจหรือท้องถิ่นยังคงมีข้อบกพร่องอยู่หลายประการ

นางสาวโออันห์เชื่อว่าควรมอบหมายงานให้กับธุรกิจ พร้อมทั้งให้ความมั่นใจว่าธุรกิจจะต้องรับผิดชอบหากไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จสิ้นตามกำหนดเวลา “หากธุรกิจไม่ดำเนินการอย่างถูกต้อง พวกเขาจะต้องรับผิดชอบ และราคาบ้านก็จะสมเหตุสมผลมากขึ้น ซึ่งนำมาซึ่งประโยชน์ให้กับลูกค้า” เธอกล่าว

ปัญหาอีกประการหนึ่งคือราคาที่ดินของโครงการบ้านพักอาศัยสังคม นางสาวอัญห์ เสนอว่า ควรมีความชัดเจนและโปร่งใสในการประเมินมูลค่าที่ดินระหว่างกองทุนที่ดินที่รัฐจัดสรรและกองทุนที่ดินที่บริษัทซื้อเอง โดยอ้างถึงโครงการบ้านพักอาศัยสังคมของกลุ่ม Kim Oanh ในบิ่ญเซือง แม้ว่าบริษัทจะซื้อโครงการนี้มาเมื่อ 8 ปีที่แล้ว แต่ต้นทุนการลงทุนและกำไรในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 1,000 พันล้านดอง

นางสาวโออันห์ ได้กล่าวถึงปัญหาและความยากลำบากในการดำเนินการด้านที่อยู่อาศัยสังคมหลายประการในงานสัมมนา

ที่ดินแปลงนี้เดิมเป็นที่ดินสวนอุตสาหกรรม ได้รับการอนุมัติให้แยกเป็นเขตที่พักอาศัย และได้รับการอนุมัติแปลงละ 1/500 หากคำนวณจากที่ดินเขตอุตสาหกรรม 170 เหรียญสหรัฐฯ/ตร.ม. มูลค่าก็มากกว่า 1 ล้านล้านดองอีกด้วย แต่หากนำราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในปัจจุบันมาใช้อาจสูงถึง 3 ล้านกว่าล้านดอง ทำให้การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเป็นเรื่องยาก

ดังนั้นเธอจึงเสนอว่ารัฐควรจะแยกแยะให้ชัดเจนถึงประเภทที่ดินที่รัฐจัดสรรหรือที่รัฐซื้อเองเพื่อกำหนดราคาให้ชัดเจนและสมเหตุสมผล อีกทั้งยังช่วยป้องกันไม่ให้ธุรกิจเกิดข้อผิดพลาดในระหว่างขั้นตอนการลงทุน อีกทั้งยังส่งเสริมให้ธุรกิจเข้าร่วมกับรัฐในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมอีกด้วย

ปัญหาอีกประการหนึ่งที่ธุรกิจต้องเผชิญคือขั้นตอนทางกฎหมาย นางสาวโออันห์ เปิดเผยว่า แม้จะมีกฎระเบียบเฉพาะสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม แต่ในความเป็นจริงแล้ว ขั้นตอนการบริหารจัดการไม่ได้ถูกย่อลง ส่งผลให้ระยะเวลาการดำเนินโครงการยาวนานขึ้น สิ่งนี้ส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพการลงทุนของธุรกิจ เธอเสนอว่าควรมีการปฏิรูปขั้นตอนเพื่อลดภาระของธุรกิจและเร่งความคืบหน้าในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

นอกจากนี้ ปัญหาเรื่องอัตรากำไรยังเป็นอุปสรรคใหญ่สำหรับธุรกิจอีกด้วย ตามกฎข้อบังคับ ธุรกิจสามารถรับกำไรสูงสุดได้เพียง 10% เท่านั้น ในขณะที่ต้นทุนการขายคิดเป็น 6% ทำให้กำไรที่แท้จริงอยู่ที่ 6% เท่านั้น สิ่งนี้ทำให้การดึงดูดธุรกิจขนาดใหญ่เข้ามาลงทุนในสาขานี้เป็นเรื่องยาก นางโออันห์เรียกร้องให้ รัฐบาล มีนโยบายจูงใจที่ชัดเจนมากขึ้นเพื่อกระตุ้นให้ธุรกิจต่างๆ มีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม

ในส่วนของการแลกเปลี่ยนกองทุนที่ดินเพื่อการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม แม้กฎหมายฉบับใหม่จะกำหนดให้ผู้ลงทุนสามารถเสนอการแลกเปลี่ยนได้ แต่ต้องมีกองทุนที่ดินอยู่ในเขตเมืองประเภทเดียวกันหรือในบริษัทเดียวกัน

ในความเป็นจริงแล้ว การจะบรรลุเป้าหมายดังกล่าวได้นั้น เป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากนักลงทุนทุกคนไม่ได้มีที่ดินจำนวนมากในเขตเมืองประเภทเดียวกัน เช่น ในปัจจุบัน ธุรกิจหลายแห่งต้องการแลกเปลี่ยนโครงการเก่าหลังการปรับปรุง แต่ไม่สามารถทำได้ เนื่องจากกองทุนที่ดินทั้งสองไม่อยู่ในเมืองเดียวกัน และไม่ได้อยู่ในบริษัทเดียวกัน แม้ว่าจะอยู่ภายใต้กลุ่มเดียวกันก็ตาม

ข้อจำกัดด้านเงินทุน

นอกจากนี้การกู้ยืมเงินทุนเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรยังประสบปัญหาหลายประการ นางสาวอัญห์ กล่าวว่า ธุรกิจต่างๆ จะได้รับอนุญาตให้กู้ยืมเงินจากกองทุนเพื่อการลงทุนพัฒนาของจังหวัดและเมืองต่างๆ ได้เพียง 15% ของทุนโครงการทั้งหมดเท่านั้น

ซึ่งไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมต้นทุน ขณะที่สินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์แม้จะมีอัตราดอกเบี้ยพิเศษก็ยังอยู่ที่ 8.2% ถึง 9% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ธุรกิจสามารถยอมรับได้เมื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมาก

ไม่เพียงแต่ธุรกิจเท่านั้นที่เผชิญกับความยากลำบาก แต่ผู้คนยังต้องเผชิญกับอุปสรรคมากมายเมื่อซื้อบ้านพักสังคมอีกด้วย นางสาวอัญห์ยกตัวอย่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสังคม ก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567 อยู่ที่ 4.8% ต่อปี จากธนาคารนโยบายสังคม แต่หลังจากวันที่ 1 สิงหาคม เพิ่มขึ้นเป็น 6.6% ต่อปี เกือบจะเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการพาณิชย์ ทำให้คนงานที่มีรายได้น้อยกลัวที่จะกู้เงินมาซื้อบ้าน

“ผู้ซื้อบ้านหลายราย แม้จะผ่านเกณฑ์รายได้ แต่ก็ยังไม่สามารถกู้เงินได้ เนื่องจากขั้นตอนการอนุมัติมีความซับซ้อนเกินไป โดยเฉพาะข้อกำหนดในการพิสูจน์รายได้ใน 3 เดือนล่าสุด” นางอัญห์กล่าว

นอกจากนี้ ขั้นตอนการพิสูจน์รายได้ของผู้กู้ยังคงมีความซับซ้อน จึงสร้างความลำบากให้กับผู้ที่มีความต้องการจริงจำนวนมาก “ลูกค้าของ Kim Oanh Group หลายรายจ่ายเงินล่วงหน้าไปแล้ว 20-30% ของมูลค่าบ้าน แต่ก็ยังไม่สามารถรับบ้านได้ เนื่องจากธนาคารไม่เบิกเงินให้ตรงตามกำหนด” นางสาว Oanh กล่าวเสริม

นอกจากนี้กฎเกณฑ์เกี่ยวกับรายได้เมื่อซื้อบ้านพักอาศัยของรัฐยังมีข้อบกพร่องมากมายอีกด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากคนๆ หนึ่งต้องการรายได้ 15 ล้านดอง และคู่สามีภรรยาต้องการรายได้ 30 ล้านดอง แม้ว่าจะมีความแตกต่างกันเพียง 1 ล้านดอง เช่น 29 ล้าน หรือ 31 ล้านดอง ก็ตามก็จะไม่นำมาพิจารณา ส่งผลให้หลายๆ คนเสียโอกาสในการซื้อบ้าน ขณะที่ต้องจำนองห้องชุดของตนเองและรับผิดชอบในการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยกับธนาคาร

นางสาวอัญห์ ยังได้หยิบยกประเด็นที่ว่า ในปัจจุบันธุรกิจที่ดำเนินกิจการบ้านพักสังคมส่วนใหญ่ไม่ได้มุ่งแสวงหากำไร จึงทำให้บางหน่วยมีแนวคิดสร้างบ้านราคาถูกคุณภาพไม่ดี อาคารอพาร์ทเมนท์สูงเพียง 5 ชั้นและไม่มีลิฟต์ อพาร์ทเมนท์มีพื้นที่น้อย ขาดสิ่งอำนวยความสะดวก และขาดความปลอดภัย ดังนั้นบ้านจึงทรุดโทรมเร็ว ต้องซ่อมแซมมาก และพื้นที่พักอาศัยทรุดโทรมมาก

ในขณะเดียวกัน สิงคโปร์ได้สร้างอพาร์ทเมนท์ที่มีพื้นที่หลากหลายตั้งแต่ 1 ห้องนอนจนถึง 4 ห้องนอน เพื่อการอยู่อาศัยของคนหลายเจเนอเรชัน เหมาะมากและยังสร้างด้วยคุณภาพสูงมากเพื่อให้เป็นอพาร์ทเม้นท์ที่สามารถใช้งานเป็นเวลานาน ส่งต่อให้คนรุ่นต่อรุ่นได้อยู่อาศัยโดยไม่ต้องซื้อบ้านใหม่ นอกจากนี้แม้จะเป็นบ้านพักสังคมแต่ก็ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกทันสมัยมากมายเพื่อรองรับความต้องการของประชาชน

Kim Oanh Group ได้ทำการสำรวจและรับทราบถึงแนวทางที่ดีในการดำเนินการต่างๆ และมุ่งมั่นที่จะเรียนรู้จากประสบการณ์และพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมที่มีคุณภาพระดับสิงคโปร์ให้กับชาวเวียดนาม “เราเชื่อว่าหากรัฐบาลสามารถแก้ไขปัญหาข้างต้นให้กับธุรกิจได้ รวมทั้งจัดให้มีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษที่เหมาะสม และลดขั้นตอนการพิจารณาคำร้องสำหรับผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมลงได้ การที่รัฐบาลจะสร้างบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตให้แล้วเสร็จได้สำเร็จจะถือเป็นความสำเร็จอย่างยิ่งใหญ่ และคนงานของเราจะมีสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้นในการดำรงชีวิตในบ้านที่กว้างขวาง สะอาด และมีเฟอร์นิเจอร์ครบครัน เพื่อให้พวกเขาทำงานได้อย่างสบายใจและมีส่วนสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจ” นางสาวอัญห์เชื่อมั่น

ที่มา: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm