ที่ดินเปล่าในเขตชานเมืองฮานอยถูก “ละเลย” ยากที่จะแยกแยะระหว่างการตัดขาดทุนหรือการตัดกำไร ขยายฐานลูกค้าเป้าหมายด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ที่ดินทรุด สภาพคล่องไม่ดี ฟื้นตัวช้า บั๊กซางขยายเกณฑ์ซื้อบ้านพักอาศัยสังคม กระทรวงยุติธรรม "แฉ" กฎเกณฑ์ประมูลที่ดินเกษตรในฮานอย... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

อสังหาฯใหม่ล่าสุด (ที่มา : หนังสือพิมพ์ XD)

ไม่น่าจะเป็นไปได้ที่ราคาที่ดินในเขตชานเมืองจะ “ร้อนระอุ” อีกครั้ง

จากรายงานตลาดอสังหาฯ จากหลายหน่วยวิจัย พบว่าในไตรมาส 1 และ 2 ของปีนี้ จุดที่เคยเป็นทำเลทองในชานเมืองของฮานอย เช่น ฮหว่ายดึ๊ก บาวี ทันตรี ซ็อกเซิน ด่งอันห์ ซาลัม... มีบันทึกราคาขายลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ของปี 2565

ในความเป็นจริงการเพิ่มสภาพคล่องของที่ดินในเขตชานเมืองเป็นเรื่องที่ยากมาก แม้ว่าราคาจะลดลงในหลายพื้นที่ก็ตาม ผลิตภัณฑ์เหล่านี้มีราคาสูงเกินไปในช่วงไม่นานมานี้ ผู้ซื้อเริ่มระมัดระวังมากขึ้นในการเข้าสู่ตลาดเพราะราคายังคงสูงและสถานที่หลายแห่งไม่มีความมั่นคงทางกฎหมาย

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดินในปัจจุบันในอนาคต ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการพัฒนาของตลาดในปัจจุบันกำลังสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อนักเก็งกำไรที่ดินที่ใช้ประโยชน์จากการกู้ยืมทางการเงิน แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้น แต่กลุ่มที่ดินก็มักจะฟื้นตัวช้ากว่ากลุ่มอื่นๆ

นายเหงียน เดอะ เดียป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่าในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา เจ้าของที่ดินได้ลงโฆษณาขายที่ดินกันเป็นจำนวนมาก แต่การแยกแยะระหว่างกำไรและขาดทุนที่แท้จริงนั้นเป็นเรื่องยากมาก

นายเดียป ยังกล่าวอีกว่า หลายๆ คนต้องการซื้อที่ดินในเขตชานเมืองเพื่อการลงทุนในระยะยาว แต่ยังคงกลัวว่าหากซื้อในราคาสูง อัตราผลกำไรจะต่ำ ดังนั้นหากไม่สามารถหาที่ดินราคาถูกกว่าในทำเลที่เหมาะสมได้ นักลงทุนบางส่วนจึงหันมาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่าแทน

“ไม่เคยมีมาก่อนที่นักลงทุนจะไม่สนใจที่ดินมากเท่ากับตอนนี้ ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อยๆ คัดกรองการเก็งกำไรออกไปและมุ่งไปสู่การลงทุนจริง” นาย Diep กล่าวเน้นย้ำ

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ตลาดยังคงเผชิญกับความยากลำบาก สภาพคล่องยังคงอ่อนแอ ดังนั้นราคาที่ดินในเขตชานเมืองจึงไม่น่าจะเพิ่มขึ้นอีกในเวลานี้

“ในบริบทที่ตลาดอสังหาฯ ซบเซา เจ้าของที่ดินและนายหน้าหลายรายต่างก็โฆษณา “ตัดขาดทุน” และลดราคาเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ... อย่างไรก็ตาม ราคาขายลดลงเพียงเมื่อเทียบกับช่วงพีคเท่านั้น และเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริงแล้ว ก็ยังถือว่าค่อนข้างสูง” นายดิงห์ กล่าว พร้อมแนะนำผู้ซื้อให้พิจารณาข้อมูลสิทธิพิเศษและข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ “วางเงินดาวน์”

เกี่ยวกับความเป็นจริงดังกล่าว นายเหงียน กว็อก อันห์ รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ปัญหาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเกิดจากผู้ซื้อยึดเงินไว้และรอให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงต่อไป นอกจากนี้ ผู้คนจำนวนมากยังมีมุมมองเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย นอกจากนี้ นักลงทุนยังอยู่ภายใต้แรงกดดันในการจ่ายและชำระดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นอีกด้วย

HoREA เสนอให้ยกเลิกกฎระเบียบ "ไม่เหมาะสม" บางประการของ Circular 06

หลังจากที่ธนาคารแห่งรัฐออกหนังสือเวียน 10/2023/TT-NHNN (หนังสือเวียน 10) เพื่อระงับการบังคับใช้เนื้อหาบางส่วนในหนังสือเวียน 06/2023/TT-NHNN (หนังสือเวียน 06) เพื่อปรับปรุงการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับธุรกิจ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ยังคงเสนอคำแนะนำต่อนายกรัฐมนตรีและธนาคารแห่งรัฐเพื่อพิจารณาแก้ไขและเพิ่มเติมกฎระเบียบอื่นๆ อีกจำนวนหนึ่ง

ด้วยเหตุนี้ HoREA จึงเสนอที่จะแก้ไขและเพิ่มเติมข้อ d ข้อ 5 ข้อ 16 ของหนังสือเวียน 22/2019/TT-NHNN (แก้ไขและเพิ่มเติมในข้อ 1 ของหนังสือเวียน 08/2020/TT-NHNN) เพื่อขอขยายเวลาออกไป 12 เดือน เนื่องจากภายในเวลาเพียง 1 เดือนเศษ (1 ตุลาคม 2023) สถาบันสินเชื่อจะต้องปฏิบัติตามอัตราส่วนสูงสุดของเงินทุนระยะสั้นที่ใช้สำหรับเงินกู้ระยะกลางและระยะยาวที่ 30%

จากนั้น HoREA เสนอให้ธนาคารแห่งรัฐพิจารณาอนุญาตให้สถาบันสินเชื่อซื้อพันธบัตรขององค์กรเพื่อวัตถุประสงค์ในการปรับโครงสร้างหนี้ของตนเอง เพื่อให้สอดคล้องและสอดคล้องกับข้อ 2 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 65/2022/ND-CP (แก้ไขข้อ 2 มาตรา 5 แห่งพระราชกฤษฎีกา 153/2020/ND-CP)

นอกจากนี้ HoREA ยังแนะนำให้ธนาคารแห่งรัฐดำเนินการทบทวนและพิจารณาแก้ไขและเพิ่มเติมกฎระเบียบ "ที่ไม่เหมาะสม" หลายฉบับในหนังสือเวียนฉบับที่ 06 ที่ธุรกิจ สมาคม และผู้เชี่ยวชาญได้เสนอ เนื่องจากหนังสือเวียนฉบับที่ 10 ของธนาคารแห่งรัฐได้ระงับการบังคับใช้เฉพาะข้อ 8, 9 และ 10 มาตรา 8 ของหนังสือเวียนฉบับที่ 39/2016/TT-NHNN (เสริมด้วยข้อ 2 มาตรา 1 ของหนังสือเวียนฉบับที่ 06/2023/TT-NHNN) ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2023 จนถึงวันที่เอกสารทางกฎหมายใหม่ที่ควบคุมประเด็นเหล่านี้มีผลบังคับใช้ แต่ในปัจจุบันยังไม่มีเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับการแก้ไข เพิ่มเติม หรือยกเลิกกฎระเบียบเหล่านี้

ดังนั้น แม้ว่าหนังสือเวียนที่ 10 จะระงับการบังคับใช้กฎเกณฑ์บางประการที่ห้ามการให้สินเชื่อเป็นการชั่วคราว แต่สมาคมก็แนะนำให้ธนาคารของรัฐยกเลิกกฎเกณฑ์เหล่านี้

กระทรวงยุติธรรม 'เป่านกหวีด' กฎข้อบังคับของฮานอยเกี่ยวกับการประมูลที่ดินเกษตรกรรม

ตามรายงานของ Vietnamnet กรมตรวจสอบเอกสารทางกฎหมาย (กระทรวงยุติธรรม) เพิ่งร้องขอให้ฮานอยจัดการกับเนื้อหาที่ผิดกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการประมูลที่ดินเกษตรกรรม และพิจารณาและจัดการกับความรับผิดชอบสำหรับกลุ่มและบุคคลที่ได้ให้คำแนะนำ ร่าง และออกเอกสารที่ผิดกฎหมาย

ผู้อำนวยการกรมตรวจสอบเอกสารกฎหมาย (เรียกอีกอย่างว่า กรมตรวจสอบเอกสารกฎหมาย) โฮ กวาง ฮุย เพิ่งลงนามในเอกสารสรุปผลการตรวจสอบมติหมายเลข 24/2022 ของคณะกรรมการประชาชนฮานอย เกี่ยวกับการควบคุมการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินในพื้นที่

ตามคำสั่งกรมตรวจสอบเอกสาร ฉบับที่ 24/2565 มีเนื้อหาที่ผิดกฎหมาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วรรค 1 มาตรา 1 ของคำตัดสินฉบับนี้ ระบุว่า “ที่ดินเกษตรที่ใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะ ตามที่กำหนดไว้ใน วรรค 3 มาตรา 132 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน: คณะกรรมการราษฎรระดับอำเภอ จัดให้มีการประมูลที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นระยะเวลา 5 ปี”

ส่วนที่ดินเกษตรที่ใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะแต่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์นั้น ตามบทบัญญัติมาตรา 132 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติที่ดินนั้น คณะกรรมการประชาชนระดับตำบลจะนำที่ดินดังกล่าวให้เช่าแก่ครัวเรือนและบุคคลในท้องถิ่นเพื่อการผลิตทางการเกษตรและการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำโดยการขายทอดตลาดให้เช่า ระยะเวลาการใช้ที่ดินสำหรับการเช่าแต่ละครั้งจะต้องไม่เกิน 5 ปี

ดังนั้นการตัดสินใจของคณะกรรมการประชาชนฮานอยในการมอบอำนาจในการขายทอดตลาดที่ดินเกษตรเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะจึงไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน

ในทางกลับกัน มาตรา 7 วรรค 2 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ระบุว่าประธานคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลต้องรับผิดชอบต่อรัฐในการใช้ที่ดินเกษตรกรรมเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ

“ดังนั้น กฎระเบียบของคณะกรรมการประชาชนฮานอยเกี่ยวกับการมอบหมายอำนาจในการประมูลที่ดินเกษตรที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ แต่ยังไม่ได้ใช้ ให้กับคณะกรรมการประชาชนเขต จะส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจของหน่วยงานที่รับผิดชอบต่อรัฐในการใช้ที่ดินเกษตรเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ” - เอกสารของกรมตรวจสอบเอกสาร ระบุไว้อย่างชัดเจน

นอกจากนี้ ตามที่กรมตรวจสอบเอกสาร มาตรา 1 วรรค 6 แห่งคำสั่งที่ 24 กำหนดว่า การประกาศต่อสาธารณะเกี่ยวกับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่จัดขึ้นในหนังสือพิมพ์ Kinh te Do thi หนังสือพิมพ์ Ha Noi Moi และหนังสือพิมพ์ Dau bien ถือเป็นการ "ไม่มีฐานทางกฎหมาย"

กรมฯ อ้างมาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติการประมูลทรัพย์สิน พ.ศ. 2559 ซึ่งระบุว่า พระราชบัญญัตินี้ไม่ได้จำกัดการลงประกาศต่อสาธารณะในหน้าหนังสือพิมพ์บางหน้า

ในส่วนของกฎระเบียบเกี่ยวกับการชำระเงินมัดจำ การตัดสินใจของกรุงฮานอยยังได้รับการประเมินจากกระทรวงยุติธรรมว่าไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายการประมูลทรัพย์สิน พ.ศ. 2559 ซึ่งไม่ได้ระบุว่าเฉพาะกรณีที่เงินมัดจำมีมูลค่าต่ำกว่า 5 ล้านดองเท่านั้นที่ผู้ดำเนินการประมูลจะสามารถชำระเงินโดยตรงได้

จากนั้น กรมตรวจสอบเอกสารแนะนำให้คณะกรรมการประชาชนฮานอยจัดการกับเนื้อหาผิดกฎหมายดังกล่าวข้างต้นโดยด่วน

พร้อมกันนี้ ให้ทบทวนกระบวนการดำเนินการตามมติคณะรัฐมนตรี ฉบับที่ ๒๔/๒๕๖๕ เพื่อดำเนินการแก้ไขผลกระทบอันเกิดจากการบังคับใช้กฎหมายที่ผิดกฎหมาย (หากมี)

นอกจากนี้ กรมตรวจสอบเอกสาร ยังได้แนะนำให้มีการทบทวนและดำเนินการรับผิดชอบกลุ่มหรือบุคคลที่ให้คำแนะนำ ร่าง และออกเอกสารผิดกฎหมายอีกด้วย

Bất động sản mới nhất. Nhà ở xã hội. (Nguồn: VNN)

ในปี 2564-2565 จังหวัดบั๊กซางจะส่งเสริมการอนุมัตินโยบายการลงทุนและการคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมสำหรับคนงาน (ภาพประกอบ - ที่มา : VNN)

บั๊กซางขยายกลุ่มเป้าหมายในการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

จังหวัดบั๊กซางเพิ่งออกมติอนุมัติการปรับเปลี่ยนและเสริมโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในจังหวัดบั๊กซางจนถึงปี 2568 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2573 (โครงการ)

โดยข้อมูลโครงการฯ ระบุว่า จำนวนแรงงานที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในช่วงปี 2564-2568 มีจำนวนประมาณ 424,000 คน ภายในปี 2568 จังหวัดมีเป้าหมายที่จะตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมสำหรับคนงานให้ได้ร้อยละ 80 หรือประมาณ 339,000 คน

ในปี 2564-2565 จังหวัดจะเร่งดำเนินการอนุมัตินโยบายการลงทุนและการคัดเลือกนักลงทุนในการก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสำหรับคนงาน ทั่วทั้งจังหวัดมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมสำหรับคนงาน 15 โครงการ คาดว่าจะดำเนินการได้ภายในปี 2568

ภายในสิ้นปี 2568 หากโครงการเหล่านี้ดำเนินการครบทุกผลิตภัณฑ์ จะสามารถจัดหาอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยสังคมสำหรับคนงานได้ประมาณ 29,762 ยูนิต

โดยเฉพาะโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ได้ดำเนินการแล้วและคาดว่าจะดำเนินการตามแผนในช่วงปี 2564-2568 จะมีจำนวนยูนิตบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 40,697 ยูนิต

โดยการดำเนินการโครงการบ้านพักอาศัยสังคมสำหรับคนงานนั้น สามารถขยายกลุ่มผู้รับสิทธิ์บ้านพักอาศัยสังคมตามกฎหมายได้ โดยให้ความสำคัญกับคนงานที่ทำงานในเขตนิคมอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์เป็นหลัก

โดยมีการดำเนินโครงการใหม่และมีผลิตภัณฑ์ในช่วงปี 2569-2573 จังหวัดบั๊กซางมุ่งเน้นที่การสร้างโครงสร้างให้สอดคล้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคม โดยมีจำนวนบ้านทั้งหมดที่จะสร้าง 46,003 หลัง

คาดการณ์ว่าจำนวนคนงานทั้งหมดในเขตอุตสาหกรรม Bac Giang ภายในสิ้นปี 2568 จะอยู่ที่ประมาณ 262,284 คน และภายในปี 2573 จะอยู่ที่ประมาณ 487,584 คน

ขณะเดียวกันในช่วงปี 2564-2568 คาดการณ์ว่าความต้องการบ้านพักอาศัยสังคมของผู้มีรายได้น้อยจะอยู่ที่ 13,106 หน่วย ในช่วงปี 2569-2573 คาดการณ์ความต้องการอยู่ที่ประมาณ 31,351 ยูนิต

ดังนั้น เพื่อเรียกร้องให้มีการลงทุนและตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยในจังหวัด บั๊กซางจึงได้ขยายกลุ่มผู้รับประโยชน์ ซึ่งไม่เพียงแต่คนงานเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้มีรายได้น้อยก็สามารถเข้าร่วมซื้อที่อยู่อาศัยสังคมในโครงการได้ด้วย

แหล่งที่มา