บุตรของไห อันห์ (นามดิ่ญ) เพิ่งผ่านการสอบเข้ามหาวิทยาลัยแห่งหนึ่งในฮานอย และกำลังเตรียมตัวเข้าเรียน ครอบครัวของเธอกำลังพิจารณาว่าจะเช่าบ้านหรือซื้ออพาร์ทเมนท์ให้ลูกของเธอดี
ตามคำกล่าวของนางสาวไห อันห์ ขณะนี้ครอบครัวนี้มีเงินในธนาคาร 2 พันล้านดอง ทั้งคู่สงสัยว่าพวกเขาควรประหยัดเงินต่อไปและนำดอกเบี้ยไปเช่าบ้านให้ลูกทุกเดือนหรือนำเงินทั้งหมดไปซื้ออพาร์ทเมนท์ดีกว่า
ในบริบทที่อัตราดอกเบี้ยลดลงและราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง การพิจารณาว่าควรจ่ายเงินเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ให้ลูกที่เพิ่งสอบเข้ามหาวิทยาลัยผ่านในช่วงนี้หรือไม่ อาจเป็นข้อกังวลของพ่อแม่หลายๆ คน
นาย Ngo Thanh Huan ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ FIDT Joint Stock Company ซึ่งเป็นหน่วยงานที่เชี่ยวชาญด้านการวางแผนการลงทุนและการจัดการสินทรัพย์ในเวียดนาม ได้ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าวของ VietNamNet ว่าก่อนอื่นเลย เราต้องดูว่ากระแสเงินสดปัจจุบันของเรามีมากเกินหรือขาดแคลน กระแสเงินสดในระหว่างการศึกษาของบุตรและพอร์ตสินทรัพย์ของครอบครัว
ถ้ารายได้ต่อเดือนของคุณคือ 60 ล้านดอง ค่าใช้จ่ายครอบครัวคือ 30 ล้านดอง และคุณเหลือเงิน 30 ล้านดอง การเช่าอพาร์ทเมนท์ราคา 7-8 ล้านดองก็เป็นเรื่องปกติ
แต่ถ้ารายได้เพียงเดือนละ 40 ล้าน ค่าครองชีพ 35 ล้าน ที่เหลือ 5 ล้านไม่พอเช่าบ้าน
นายฮวน กล่าวว่า หากเขาตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์ราคา 2 พันล้านดอง เขาควรจะกู้เงินเพิ่มหรือไม่ ในขณะที่ อัตราดอกเบี้ย ของธนาคารใหญ่บางแห่งและธนาคารต่างชาติอยู่ที่ 8-9% คงที่เป็นเวลา 1-2 ปี ถือเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ดีมากสำหรับอสังหาริมทรัพย์แบบปกติ
“สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในเวียดนาม หากคุณกู้ยืมเพื่อซื้อ คุณควรกู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า 9% ด้วยอัตราดอกเบี้ยเท่านี้ ไม่จำเป็นต้องใช้เงิน 2 พันล้านดองที่มีอยู่ทั้งหมดอีกต่อไป” เขากล่าว
ตามที่นักวิเคราะห์กล่าวไว้ อพาร์ทเมนต์มีแนวโน้มราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในช่วง 3-5 ปีแรกของการใช้งาน ตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไปการเติบโตของอพาร์ตเมนต์จะชะลอตัวลง เข้าสู่ปีที่ 8 ราคาเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 4% เท่านั้น
อพาร์ทเมนต์มีผลตอบแทนสองประการคือการเพิ่มมูลค่าและผลตอบแทนจากการเช่า ผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ที่ 4-6% ยิ่งอพาร์ตเมนต์มีขนาดเล็ก ผลตอบแทนจากการเช่าก็จะสูงตามไปด้วย มีเพียงอพาร์ทเม้นท์ราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองเท่านั้น ประสิทธิภาพการเช่าอยู่ที่ประมาณ 6% สำหรับอพาร์ทเม้นท์ราคาสูงกว่า 3 พันล้านดอง ผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ที่ประมาณ 4.5%
ในด้านมูลค่า ตามความเห็นของคุณฮวน เมื่อเป็นคอนโดมิเนียมใหม่ ราคาอาจเพิ่มขึ้นได้ 6-9% ในช่วงปีแรกๆ
ดังนั้น หากคิดจากอัตราผลตอบแทนจากการเช่า 6 – 9% บวกกับอัตราผลตอบแทนจากการเช่า 4 – 5% อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดอง จะผันผวนอยู่ที่ 11 – 14% ต่อปี
“หากกระแสเงินสดมีเสถียรภาพ โดยมีพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ระดับปานกลางที่ 70% ก็ยังสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น อพาร์ทเมนท์ ได้อีก
หากซื้อควรซื้อห้องชุดที่มีอายุไม่เกิน 3 ปี นับจากวันส่งมอบห้องชุด และไม่เกิน 6 ปี โดยเฉพาะจะให้ความสำคัญกับการซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่มีมูลค่ารวมต่ำกว่า 3 พันล้านดอง ต่ำกว่า 2 พันล้านดองก็ยิ่งดี เหตุผลที่ตลาดได้พิสูจน์แล้วก็คือ ยิ่งมูลค่าอพาร์ตเมนต์มีขนาดเล็กเท่าไร สภาพคล่องและการเติบโตของราคาก็จะดีขึ้น และผลตอบแทนจากการเช่าก็จะสูงขึ้นด้วย" ผู้เชี่ยวชาญ FIDT กล่าวเสริม
จากการวิเคราะห์ดังกล่าว คุณฮวน กล่าวว่าประสิทธิภาพของอพาร์ทเมนท์ใหม่ที่อยู่ราวๆ 11-14% ถือว่าสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยออมทรัพย์มาก
ตามการประเมินของเขา ในปี 2567 อัตราดอกเบี้ยเงินฝากอาจลดลงเล็กน้อยหรือคงที่ แต่การจะเพิ่มขึ้นนั้นเป็นเรื่องยากมาก ด้วยระดับอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยการระดมเงินอาจผันผวนได้ประมาณ 5.5 – 7.5% ต่อระยะเวลา 12 เดือน
เมื่อเปรียบเทียบกับผลกำไรรวมที่อพาร์ตเมนต์ได้รับจากผลการดำเนินงานด้านค่าเช่าและการเติบโตของราคา คุณฮวนเสนอว่าการซื้ออพาร์ตเมนต์น่าจะเหมาะสมกับช่วงปี 2566 - 2567 มากกว่า
เวลาที่เหมาะสมในการซื้ออสังหาฯ เพื่อซื้ออสังหาฯ เช่น อพาร์ทเมนต์ จะเป็นช่วงปลายปี 2566 ซึ่งถือเป็น “ช่วงเวลาทอง”
ในกรณีของนางสาวไห อันห์ ซึ่งครอบครัวมีทรัพย์สิน 2 พันล้านดอง ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า หากพวกเขาตัดสินใจซื้ออพาร์ทเมนท์ในช่วงราคานี้ ไม่ว่าจะเพิ่งซื้อหรือเพิ่งซื้อเมื่อ 1-2 ปีก่อน ก็จะดีกว่าการประหยัดเงินไป
“อพาร์ตเมนต์ราคา 2 พันล้านดอง ผลตอบแทนจากค่าเช่า 6% เท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร” ไม่ต้องพูดถึงราคาที่เพิ่มขึ้นปีละ 6-9% อีกทั้งปีนี้เป็นปี “ต่ำสุด” ของราคาอพาร์ทเม้นท์แล้ว ไม่สามารถที่จะลดราคาลงไปมากกว่านี้อีกแล้ว รายงานการวิเคราะห์ตลาดระบุว่าในปี 2566 ราคาจะลดลง ยกเว้นกลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาสูงกว่า 70 ล้านดอง/ตร.ม. หรือมูลค่าอพาร์ตเมนต์รวมมากกว่า 6 พันล้านดอง
สำหรับอพาร์ทเม้นท์ราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดอง ราคาจะไม่ลดลงอย่างแน่นอน ยกเว้นอพาร์ทเม้นท์ที่มีอายุมากกว่า 8 ปีขึ้นไป อพาร์ทเม้นท์ใหม่ มูลค่าน้อย ราคาก็เพิ่มสูงขึ้น ดังนั้นเมื่อตลาดฟื้นตัว ราคาอพาร์ตเมนท์กลุ่มนี้จะยิ่งเพิ่มสูงขึ้นอีก” นายฮวน กล่าว
ตามที่เขากล่าว แนวโน้มการลงทุนปัจจุบันและผลการดำเนินงาน ปัจจัยทั้งสองนี้แสดงให้เห็นว่าการซื้ออพาร์ตเมนต์นั้นดีกว่าการเก็บเงินเพื่อรับดอกเบี้ยแล้วจึงเช่าบ้าน
จากการวิเคราะห์ของผู้เชี่ยวชาญ คุณไห อันห์ และผู้ปกครองที่มีข้อกังวลคล้ายกันสามารถพิจารณาภาพทางการเงิน กระแสเงินสด สินทรัพย์ โครงสร้างสินทรัพย์... เพื่อตัดสินใจได้อย่างเหมาะสม
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)