มีปรากฏการณ์ที่บ้านพักสังคมทั้งขาดแคลนและ "ขายไม่ออก"

บ้านพักสังคม บ้านพักคนงาน “ขายไม่ออก”

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 3 ประเทศทั้งประเทศบันทึกโครงการบ้านจัดสรรขายมากกว่า 250 โครงการ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการในระยะต่อไปของโครงการ จำหน่ายสินค้าสู่ตลาดประมาณ 20,000 รายการ

นอกจากอุปทานจากโครงการเก่าในระยะต่อไปแล้ว ตลาดยังได้บันทึกอุปทานใหม่จากโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ในบางพื้นที่ เช่น กานโธ ลาวไก นครโฮจิมินห์ ไฮฟอง... โครงการต่างๆ มากมายได้รับการขยาย เริ่มดำเนินการ และเริ่มใหม่...

โครงสร้างอุปทานยังคงเป็นผลิตภัณฑ์แนวราบและที่ดินเป็นส่วนใหญ่ คิดเป็น 54% ของอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดในประเทศ

กลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง (25-50 ล้านดอง/ตร.ม.) และกลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ (50-80 ล้านดอง/ตร.ม.) ยังคงเป็นผู้นำในการจัดหาอพาร์ตเมนต์ใหม่ในไตรมาสนี้ โดยคิดเป็น 58% และ 26% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดสำหรับขายตามลำดับ

กลุ่มอพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพง (ต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) ยังคงหายาก โดยมีอยู่ในปริมาณน้อยในบางจังหวัดและเมืองระดับ 2 และ 3 เท่านั้น อุปทานอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดทั้งหมดลดลงร้อยละ 98 เมื่อเทียบกับปี 2562

ที่น่าสังเกตคือ ตามข้อมูลของ VARS ปรากฏการณ์ของบ้านพักอาศัยสังคมยังขาดแคลนและขายไม่ได้ โครงการบ้านพักอาศัยสังคมในไฮฟองและดานังเกือบจะขายหมดทันทีที่เปิดตัว ขณะที่เมืองหลวงแห่งอุตสาหกรรมบั๊กนิญขายผลิตภัณฑ์ได้เพียงหนึ่งในสามเท่านั้น ทั้งๆ ที่ได้รับการเสนอมาหลายครั้ง

Có hiện tượng nhà ở xã hội vừa thiếu vừa ế - 1 — กำลังดำเนินการโครงการบ้านพักอาศัยสังคม (ภาพ: ฮาฟอง)

เมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา คณะกรรมการประชาชนจังหวัดบั๊กนิญได้รายงานต่อกระทรวงก่อสร้างว่า แม้ว่าจังหวัดบั๊กนิญจะได้ลงทุนสร้างบ้านพักคนงานนับหมื่นหลัง แต่ดูเหมือนว่าคนงานที่ทำงานในจังหวัดนี้จะไม่สนใจซื้อบ้านพักคนงานเลย

ทั้งนี้ จากโครงการบ้านพักคนงาน 7 โครงการที่สร้างเสร็จแล้วและบางส่วนในจังหวัดบั๊กนิญ ซึ่งมีอพาร์ทเมนต์ที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 4,000 ยูนิตในตลาด จำนวนคนงานที่ทำงานในเขตอุตสาหกรรมที่ลงทะเบียนเพื่อซื้อบ้านจึงมีน้อยมาก

รายงานระบุว่าเมื่อเร็วๆ นี้ เจ้าของโครงการได้ลงประกาศขายบ้านพักคนงาน 1,681 ยูนิต แต่ขายได้เพียงไม่กี่ยูนิตเท่านั้น ปัจจุบัน มีโครงการ 7 โครงการที่ยังมียูนิตเหลืออยู่ 1,324 ยูนิต

ล่าสุดในรายงานการรับ แก้ไข และจัดทำร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขที่เพิ่งส่งให้รัฐบาล กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ทั่วประเทศมีชุมชนที่มีบ้านพักอาศัยของรัฐ 15 แห่ง รวมจำนวนหน่วย 15,841 หน่วย ในจำนวนนี้ มีผู้เช่าไปแล้ว 12,162 ยูนิต ผู้เช่าไปแล้ว 1,380 ยูนิต (ในจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า และจังหวัดวินห์ลอง) ขายไปแล้ว 929 ยูนิต และยังมีอีก 750 ยูนิตที่ยังว่างอยู่ เนื่องจากไม่มีผู้เช่า หรือผู้เช่าได้ส่งคืนยูนิตหลังหมดสัญญาเช่าเนื่องจากไม่มีความต้องการอีกต่อไป ส่วนในนครโฮจิมินห์ 620 ยูนิตไม่มีรายงานที่เจาะจงเกี่ยวกับสถานการณ์การให้เช่าและปล่อยเช่ากองทุนที่อยู่อาศัยนี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมืองดานังมีหน่วยที่อยู่อาศัยสังคมที่รัฐบาลเป็นเจ้าของจำนวน 10,579 หน่วย แต่ไม่มีกรณีการเช่า มีเพียงการเช่าเท่านั้น ขณะนี้ทางเมืองได้เตรียมโครงการรายงานตัวต่อนายกรัฐมนตรีเพื่อขออนุญาตขายยูนิตจำนวน 846 ยูนิต และได้ขายยูนิตไปแล้ว 616 ยูนิต

ต้องการขยายกลุ่มเป้าหมาย

กระทรวงก่อสร้างประเมินว่าการปล่อยให้เป็นรูปแบบเช่าซื้อจะทำให้มีผู้ได้รับผลประโยชน์น้อยลง ส่งผลให้เงินกองทุนบ้านเช่าลดลง ในขณะเดียวกัน การอนุญาตให้เช่าซื้อจะนำไปสู่การเป็นเจ้าของแบบ “หนังเสือดาว” นั่นคือ ในโครงการหรืออาคาร จะมีทั้งการเป็นเจ้าของโดยเอกชนและการเป็นเจ้าของโดยรัฐ ส่งผลให้มีปัญหาในการบริหารจัดการ การใช้งาน และการดำเนินการ

นอกจากนี้ ตามประสบการณ์ระหว่างประเทศ ประเทศส่วนใหญ่ รวมถึงจีน เกาหลี สิงคโปร์... เมื่อลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมด้วยงบประมาณแผ่นดิน จะนำมาใช้เพื่อการเช่าเท่านั้น

Có hiện tượng nhà ở xã hội vừa thiếu vừa ế - 2 — ทั้งบ้านพักสังคมและบ้านพักคนงานยังขาดแคลนและขายไม่ออก (ภาพประกอบ: ฮาฟอง)

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดบั๊กนิญ อธิบายว่าเหตุใดบ้านพักคนงานกว่า 1,000 แห่งจึงไม่มีผู้ซื้อ โดยกล่าวว่า คนงานส่วนใหญ่มาจากจังหวัดอื่น มีที่อยู่อาศัยไม่มั่นคง ย้ายบ้านและเปลี่ยนงานบ่อยครั้ง ในทางกลับกัน รายได้ของคนงานยังอยู่ในระดับต่ำ ดังนั้น การขาย เช่า และเช่าซื้อบ้านพักคนงานในบั๊กนิญจึงล่าช้ามากในช่วงไม่นานมานี้

เพื่อเพิ่มความน่าดึงดูดใจของบ้านพักคนงาน จังหวัดบั๊กนิญแนะนำให้กระทรวงก่อสร้างศึกษาและเสริมกลไกสร้างแรงจูงใจพิเศษสำหรับที่พักอาศัยคนงานและบ้านพักสังคมสำหรับคนงานเพิ่มเติม พร้อมทั้งมีระบบมาตรฐาน กฎระเบียบ คำสั่งเฉพาะเกี่ยวกับการบริหารจัดการ และการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทนี้อย่างสอดคล้องกัน

จังหวัดยังแนะนำให้กระทรวงก่อสร้างศึกษาและแก้ไขกฎระเบียบและนโยบายที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและทางสังคมแบบซิงโครนัสในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมขนาดใหญ่ โดยให้บรรลุเป้าหมายในการลดราคาบ้านพักอาศัยสังคมให้สอดคล้องกับรายได้และความสามารถในการซื้อของบุคคลในสังคม

พร้อมกันนี้ ให้กำหนดวิธีการกำหนดราคาขาย ราคาเช่า และราคาเช่าซื้อ กรณีเป็นพื้นที่เคหะสงเคราะห์ขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานครบครัน

จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ นายเหงียน ฮวง นาม สมาชิกคณะทำงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ VARS กล่าวว่า แม้ว่าโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 1 ล้านยูนิตจะดำเนินไปเต็มรูปแบบแล้ว แต่อุปทานบ้านพักอาศัยสังคมยังคงไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้ ในขณะเดียวกัน กระบวนการดำเนินการก่อสร้างและขายโครงการบ้านจัดสรรยังเผชิญความยากลำบากหลายประการ ทั้งจากกลไกทางกฎหมาย ระเบียบข้อบังคับ และเงื่อนไขการซื้อ ตลอดจนกรณีที่มีสิทธิได้รับนโยบาย

นายนัมเสนอว่านโยบายที่อยู่อาศัยควรจะมุ่งเป้าไปที่ทุกชนชั้นทางสังคม กฎระเบียบเกี่ยวกับผู้รับประโยชน์จากนโยบายบ้านพักอาศัยสังคมต้องได้รับการเปลี่ยนแปลงให้เหมาะสมยิ่งขึ้น บ้านพักอาศัยสังคมไม่ได้มีไว้ขายให้กับคนรวย แต่ควรตั้งเป้าไปที่ผู้ที่มีรายได้และเงินออมที่ต้องเสียภาษี แต่ไม่สามารถเข้าถึงบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาสูงได้

“ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมีจำนวนมาก แต่การวางแผนการพัฒนาต้องได้รับการคำนวณอย่างรอบคอบเพื่อบรรลุเป้าหมายในการช่วยให้ธุรกิจฟื้นตัวในช่วงเวลาที่ยากลำบาก และสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยมีโอกาสตั้งถิ่นฐาน” นายนามเน้นย้ำ

แหล่งที่มา