ระวัง “การเกาะจุดสูงสุด” ของที่ดินที่อยู่อาศัยในด่งอันห์

ราคาที่ดินที่มองเห็นโครงการ Vinhomes Co Loa โดยตรง อยู่ที่กว่า 180 ล้านดองต่อตรม. ซึ่งสูงกว่าราคาช่วงสิ้นปีที่แล้วถึงสองเท่า

อำเภอด่งอันห์กำลัง "เปลี่ยนแปลงรูปลักษณ์" ไปเรื่อย ๆ เนื่องมาจากโครงการและการก่อสร้างขนาดใหญ่จำนวนมาก ภาพโดย: ทานห์ วู

ที่ดินในซอยก็ราคาถึง 90 ล้านดอง/ตรม.

เมื่อโครงการ Vinhomes Co Loa ถูกสร้างขึ้นในเขตด่งอันห์ ตลาดทางตอนเหนือของเมืองหลวงก็กลายมาเป็นจุดสนใจของนักลงทุนทันที โครงการเมกะโปรเจ็กต์ใหม่ของ Vinhomes ตั้งอยู่ในชุมชนด่งเฮ้ย, ซวนทรัค, ซวนคานห์ และมายลัม ในเขตด่งอันห์ โครงการนี้มีพื้นที่รวมประมาณ 387 ไร่ และมีเงินลงทุนกว่า 42,000 พันล้านดอง

นอกเหนือจาก Vinhomes Co Loa แล้ว เขต Dong Anh ยังเป็นเจ้าของ "โครงการซูเปอร์" อีกโครงการหนึ่งในชุมชน Hai Boi และ Vinh Ngoc ที่เรียกว่าเมืองอัจฉริยะ โดยมีนักลงทุนคือ BRG และ Sumitomo พื้นที่การใช้ที่ดินทั้งหมดของ "เมือง" แห่งนี้มีขนาด 272 ไร่ และมีเงินลงทุนสูงถึง 4.2 พันล้านเหรียญสหรัฐ

จากการปรากฏตัวของทั้ง 2 โครงการข้างต้น ทำให้พื้นที่ที่อยู่อาศัยโดยรอบกลายเป็น “ร้อน” มากขึ้นทุกวัน ตามคำบอกเล่าของนายหน้า Phan Thai ที่ดินเปล่าหลายแปลงที่อยู่ติดถนนซึ่งมองเห็น Vinhomes Co Loa โดยตรงในตำบล Xuan Canh กำลังขายอยู่ที่ราคาประมาณ 160 - 180 ล้านดองต่อตารางเมตร

สำหรับที่ดินในซอยซึ่งรถยนต์สามารถจอดได้ที่หน้าประตู ราคาจะสูงถึง 90 ล้านดอง/ตรม. สำหรับแปลงที่ดินที่มีซอยหน้าบ้านกว้างเพียงประมาณ 2 - 2.5 ม. ราคาขายก็ยังอยู่ที่ 70 ล้านดอง/ตรว. “สำหรับที่ดินสำหรับอยู่อาศัยใกล้โครงการ Smart City ของ BRG ราคาที่ดินติดถนนอยู่ที่ 120 ล้านดอง/ตรม. “ที่ดินในซอยก็ราคาถึง 90 ล้านดองต่อตรม.” นายไทย กล่าว

นอกจากการ "ติดตาม" โครงการอสังหาริมทรัพย์แล้ว ราคาที่ดินในเขตด่งอันห์ยังได้รับประโยชน์จากสะพานข้ามแม่น้ำแดง โดยเฉพาะสะพานทูเลียน โครงการนี้จะเชื่อมโยงฝั่งตะวันตกของแม่น้ำแดงตามเส้นทาง Au Co - Nghi Tam อำเภอ Tây Ho กับฝั่งตะวันออกของแม่น้ำแดงในเขต Dong Anh

นายไทย เปิดเผยว่า ในพื้นที่ที่คาดว่าจะสร้างสะพานทูเหลียนนั้น ราคาที่ดินสำหรับสร้างที่อยู่อาศัยพุ่งสูงถึง 185 ล้านดองต่อตารางเมตร เมื่อโครงการนี้เริ่มก่อสร้างอย่างเป็นทางการ ราคาที่ดินอาจพุ่งสูงถึง 200 - 250 ล้านดองต่อตารางเมตร

นายหน้ายอมรับว่าราคาที่ดินในด่งอันห์อยู่ที่ระดับสูงมากและเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปีที่แล้ว นี่มาจากความจริงที่ว่าเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ใช้ราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นโครงการในการวัดอ้างอิง

“ราคาที่ดินเปล่าสำหรับอยู่อาศัยโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 1/3 ของราคาทาวน์เฮาส์ในโครงการ” หากคำนวณด้วยวิธีนี้ ราคาที่ดินก็คงจะไม่ต่ำกว่า 100 ล้านดองต่อตรม. อย่างแน่นอน เพราะราคาทาวน์เฮาส์ก็เกือบ 300 ล้านดองต่อตรม. แล้ว” นายไทย กล่าว

จากการวิจัยของผู้สื่อข่าว พบว่าแม้กระทั่งที่ดินที่ห่างไกลจากใจกลางเมืองด่งอันห์ก็มีราคาสูงถึง 30 ล้านดองต่อตารางเมตร ด้วยศักยภาพทางการเงินที่ 2 พันล้านดอง หรือต่ำกว่านั้น นักลงทุนแทบจะ "ตามล่า" ที่ดินที่มีด้านหน้าอาคารสวยงามและถนนที่กว้างไม่ได้เลย

นายหน้าในพื้นที่เผยเพิ่มเติมให้ผู้สื่อข่าวทราบว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่ขายอยู่ในพื้นที่ดังกล่าวร้อยละ 70 เป็นของนักลงทุนกลุ่ม F1 และ F2 แทบจะไม่มีการซื้อที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัย ทุกครั้งที่มีการโอนที่ดินให้กับเจ้าของใหม่ ราคาของที่ดินจะเพิ่มขึ้นหลายพันล้านดอง และไม่มีทีท่าว่าจะหยุดการเพิ่มขึ้นนี้เลย

ต้องมีกลยุทธ์ในการซื้อที่ดินในด่งอันห์

คุณไห่ เตรียว นักลงทุนที่มีประสบการณ์ "ในชีวิตจริง" หลายปีในเขตด่งอันห์ กล่าวว่าความสำเร็จของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะถูกตัดสินในทันทีที่นักลงทุนเริ่มลงเงิน “ผมพยายามจะซื้อที่ดินที่ขายโดยชาวบ้านในพื้นที่ ราคาที่ดินที่โฆษณาไว้มักจะต่ำกว่าราคาที่นักลงทุนโฆษณาไว้มาก “หากเราสามารถซื้อที่ดินเหล่านี้ได้ กำไรก็จะสูงขึ้น” มร. เทรียว กล่าว

นักลงทุนรายนี้กล่าวโดยอ้างหลักฐานที่เกิดขึ้นจริงว่า เมื่อปลายปีที่แล้ว ชาวบ้านได้ลงโฆษณาขายที่ดินแปลงหนึ่งใกล้สะพานทูเหลียนในราคาประมาณ 90 ล้านดองต่อตารางเมตร ไม่นานหลังจากนั้น ที่ดินผืนนี้ก็ถูกนักลงทุนซื้อและเสนอขายในราคาสองเท่า คือประมาณ 180 ล้านดองต่อตารางเมตร “พวกเขากำลังขายราคาในอนาคต ด้วยเงินจำนวนมหาศาลเช่นนี้ การจะขายที่ดินได้ในระยะสั้นจึงเป็นเรื่องยากมาก ปัจจุบันนักลงทุนส่วนใหญ่มีแผนที่จะถือครองที่ดินผืนนี้เป็นเวลา 3-5 ปี” นายเทรียวกล่าว

เมื่อโครงการเครือ Vinhomes Ocean Park ถูกสร้างขึ้นในเขต Gia Lam (ฮานอย) และจังหวัด Hung Yen ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางตะวันออกของฮานอยก็เริ่มคึกคักมากขึ้น เมื่อ Vinhomes Smart City Urban Area นำอาคารอพาร์ทเมนท์มากกว่า 56 แห่งมาสู่เขต Nam Tu Liem ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในตะวันตกก็ "สร้างกระแส" เช่นกัน

ตามการคาดการณ์ของนักลงทุนรายนี้ ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปีนี้ ที่ดินที่อยู่อาศัยในเขตด่งอันห์จะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วนัก เวลาปัจจุบันก็ถือว่าเป็นช่วงราคาสูงสุดแล้ว ดังนั้นนักลงทุนที่มักชอบเล่นเซิร์ฟจะเสี่ยงมากหากลงเงินในระยะนี้

นายเหงียน เต๋อ เดียป รองประธาน Hanoi Real Estate Club กล่าวว่า เขตด่งอันห์มีโอกาสมากมายที่จะกลายเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเมืองหลวง ประการแรกคือข้อมูลเกี่ยวกับการอัพเกรดเขต ตามมาด้วยโครงการและการก่อสร้างขนาดใหญ่ต่างๆ มากมาย เช่น สะพานทูเหลียน ศูนย์แสดงนิทรรศการแห่งชาติ หอคอยการเงิน 108 ชั้น...

“ปัจจัยโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคพร้อมแล้วสำหรับการ 'ทะยาน' ของเขตด่งอันห์” นอกจากนี้ เงินยังมีแนวโน้มที่จะไหลเข้าสู่ช่องทางการลงทุน แทนที่จะถูก “ฝัง” ไว้ในธนาคาร ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นี่จะคึกคักมากขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้" นาย Diep กล่าว

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ การที่ราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในด่งอันพุ่งสูงขึ้นนั้นไม่ใช่เรื่องยากที่จะเข้าใจ ในขณะที่โครงการโดยรอบมีราคาสูงถึงหลายร้อยล้านดองต่อตารางเมตรเลยทีเดียว อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่แท้จริงที่นักลงทุนจำเป็นต้องใส่ใจคือสภาพคล่องและคุณลักษณะของแต่ละกลุ่ม

“ที่ดินดงอันห์ เหมาะกับผู้ที่ชื่นชอบการลงทุนระยะยาวในแนวทาง 'ขายเมื่อแพง ปล่อยเมื่อถูก'” สำหรับผู้ที่ใช้เลเวอเรจทางการเงิน นี่อาจเป็นการค้าขายที่อันตรายมาก เนื่องจากสภาพคล่องของพื้นที่นี้มีจำกัด และที่ดินเองก็ไม่มีศักยภาพที่จะสร้างกระแสเงินสดได้” นายเดียปกล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/can-than-du-dinh-dat-tho-cu-dong-anh-d226127.html