ห้ามแบ่งแยกและขายที่ดิน : ตลาดอสังหาฯ เติบโตดีขึ้น

คาดว่าตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) จะมีผลบังคับใช้ โดยจะมีการบังคับใช้กฎหมายห้ามแบ่งแยกและห้ามขายที่ดิน ใน 105 อำเภอ/เขต เพิ่มขึ้น 81 หน่วยจากข้อกำหนดปัจจุบัน ในบริบทที่ยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ กฎระเบียบใหม่เหล่านี้จะทำให้สถานการณ์ยากลำบากยิ่งขึ้นหรือไม่?

ขายที่ดินในชุมชน An Phu Tay เขต Binh Chanh ภาพโดย : ฮวง หุ่ง

ความเสี่ยงจากสินค้าขาดแคลนและราคาที่เพิ่มขึ้น

นายเหงียน ฮวง ไห ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า ที่ดินเป็นกลุ่มที่มีความต้องการสูงและมีการซื้อขายมากที่สุดในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ในไตรมาสแรกของปี 2567 ประเทศมีปริมาณการซื้อขายที่ดินสำเร็จ 97,659 รายการ ซึ่งเกือบ 3 เท่าของปริมาณการซื้อขายกลุ่มอพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยว ความเป็นจริงยังแสดงให้เห็นอีกว่าในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากกระแสที่ดินหลายครั้ง

ศาสตราจารย์ ดร. ดัง หุ่ง วอ แสดงความเห็นว่ากฎระเบียบที่ไม่สอดคล้องกันในกฎหมายที่ดินปี 2556 เป็นเหตุให้การแบ่งแยกและการขายที่ดินถูกใช้ประโยชน์ และก่อให้เกิดความวุ่นวายอย่างต่อเนื่อง จุดสูงสุดของไข้ที่ดินเกิดขึ้นในช่วงปี 2020-2022 เมื่อมีประกาศการวางแผนประเภทต่างๆ มากมาย ตั้งแต่ระดับส่วนกลางไปจนถึงระดับท้องถิ่น มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานการขนส่งในเมืองอย่างหนัก นอกจากนี้ยังมีกลอุบายของนายหน้าที่ดินในการทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น

ด้วยมาตรการเข้มงวดมากมายจากรัฐบาลและกระทรวงที่เกี่ยวข้อง ทำให้ในช่วงปลายปี 2565 ไข้ได้บรรเทาลง อย่างไรก็ตาม ตลาดได้เข้าสู่ภาวะสุดขั้วอีกครั้ง โดยที่ส่วนที่ดินเกือบจะหยุดนิ่งในหลายพื้นที่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา จากสถิติของกระทรวงก่อสร้าง สต๊อกอสังหาฯ ในโครงการไตรมาส 1 ปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 23,029 หน่วย โดยสต๊อกส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยรายบุคคลและแปลงที่ดินของโครงการ โดยมีแปลงที่ดินมากถึง 10,855 แปลง

ขณะนี้กระทรวงก่อสร้างยังไม่มีข้อมูลที่แน่ชัดเกี่ยวกับจำนวนโครงการจัดสรรและขายที่ดินที่ถูกทิ้งร้าง แต่หากย้อนกลับไปที่ท้องถิ่นที่ประสบปัญหาที่ดินล้นตลาดเมื่อ 2 ปีก่อน ก็จะสามารถเห็นสถานการณ์อันเลวร้ายในพื้นที่เหล่านี้ได้ โดยทั่วไปแล้ว ในภาคตะวันออกเฉียงใต้ ที่ราบสูงตอนกลาง ภาคกลาง หรือภาคเหนือ โครงการต่างๆ จำนวนมากมักจะหยุดชะงัก หลายๆ คนซื้อที่ดินมาในราคาสูง ตอนนี้จึงไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะ “หนี” เพราะไม่มีการซื้อขายใดๆ ในตลาด

ความยากลำบากในระยะสั้น ความยั่งยืนในระยะยาว

แม้ว่าเชื่อกันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบบ้างจากกฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดิน แต่ผู้เชี่ยวชาญยังคงมองในแง่ดีว่าในระยะยาว ตลาดจะสามารถพัฒนาได้อย่างแข็งแรงมากขึ้น ตามที่ ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า กฎระเบียบใหม่นี้เปรียบเสมือน “ตัวกรอง” ที่ช่วยกำจัดนักลงทุนที่ขอที่ดินสำหรับโครงการเพียงอย่างเดียว จากนั้นแบ่งและขายแปลงที่ดิน ซึ่งไม่ก่อให้เกิดประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจแก่ประเทศ ป้องกันสถานการณ์ที่ดินเก็งกำไรถูกละทิ้ง เงินของประชาชนตายอยู่ในที่ดิน ก่อให้เกิดความเสียหายต่อเศรษฐกิจอย่างยิ่ง

ส่วนความกังวลเรื่องกฎเกณฑ์ห้ามแบ่งที่ดินและขายที่ดินจะกระทบสิทธิประชาชนนั้น ผู้แทนกระทรวงก่อสร้าง ยืนยันว่า กฎเกณฑ์ใหม่จะกระทบต่อนักลงทุนที่ใช้ทุนเอกชนลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ไม่กระทบต่อโครงการรัฐพัฒนากองทุนที่ดิน งบประมาณแผ่นดินใช้เงินเคลียร์ที่ดิน จัดประมูลให้ประชาชนซื้อไปสร้างบ้าน และสนองตอบความต้องการที่อยู่อาศัยในสภาวะที่ประชากรเติบโตตามธรรมชาติ นอกจากนี้ กฎระเบียบใหม่ยังไม่ส่งผลกระทบต่อความสามารถของบุคคลผู้มีสิทธิใช้ที่ดินตามกฎหมายที่จะแยกแปลงที่ดินเพื่อจุดประสงค์ในการให้ บริจาค สืบทอด หรือโอนให้ผู้อื่น

จากมุมมองของผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจเชื่อว่าอาจจะยากลำบากในระยะสั้น แต่จะมั่นคงในระยะยาว นายโว ฮ่อง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุน กลุ่มบริษัท DKRA แจ้งว่า จำนวนการแบ่งที่ดินเพื่อการขายในเขตเมืองประเภทที่ 2 และ 3 มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ดังนั้นการกระชับการแบ่งเขตที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ (แก้ไขเพิ่มเติม) จะกระทบทั้งตลาดตั้งแต่ภาคเหนือจรดภาคใต้ โดยนักลงทุนที่ได้รับผลกระทบร้อยละ 90 อยู่ในเมืองประเภท 2 และ 3 ในความเป็นจริง การแบ่งแยกและการขายที่ดินสามารถทำให้ผู้คนโดนเอาเปรียบได้ง่าย นักลงทุนจำนวนมากที่มีความสามารถทางการเงินอ่อนแอได้ใช้ประโยชน์จากนโยบายในการรวบรวมที่ดิน เคลียร์พื้นที่ สร้างโครงสร้างพื้นฐานที่ไม่แน่นอน จากนั้นจึงขายที่ดินในราคาสูงให้กับบุคคลและนักเก็งกำไรเพื่อระดมเงิน นี่เป็นสาเหตุหลักของภาวะเงินเฟ้อ ก่อให้เกิด “โรคที่ดิน” และสร้างความเสี่ยงให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการเข้มงวดการแบ่งย่อยและการขายที่ดินคาดว่าจะมีส่วนช่วยในการ "คัดกรอง" นักลงทุนและก่อตั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ

ขณะเดียวกัน นายเหงียน วัน เฮา กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เอเชี่ยน โฮลดิ้งส์ เรียลเอสเตท เจเอสซี กล่าวว่า การห้ามแบ่งแยกและขายที่ดินในเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อโครงสร้างของกลุ่มผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ จำนวนผลผลิตที่ดินจากการแบ่งแปลงในระยะเวลาข้างหน้าจะลดลง อุปทานที่ไม่เพียงพอจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น อย่างไรก็ตามในระยะยาวสิ่งนี้จะช่วยให้ตลาดพัฒนาได้อย่างแข็งแรงมากขึ้นและทำให้การวางผังเมืองเป็นระบบมากขึ้น

พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2566 บัญญัติว่า สิทธิการใช้ที่ดินจะไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลที่สร้างบ้านเอง แบ่งแปลงที่ดินขายในเขต อำเภอ และเมืองที่เป็นเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1, 2 และ 3 หรือถูกประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินได้ ตามข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง ประเทศนี้มีเขตเมืองพิเศษสองแห่ง ได้แก่ ฮานอย และนครโฮจิมินห์ เมืองประเภท 1 จำนวน 22 เมือง; เมืองประเภทที่ 2 จำนวน 36 แห่ง; เมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 เมือง

มินห์ ดุย-ดุก ตรุง

ที่มา: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html