จะคลี่คลายความขัดแย้งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยากลำบากแต่ราคาบ้านยังคงสูงอยู่ได้อย่างไร?

ล่าสุดสำนักงานรัฐบาลออกประกาศผลการประชุมนายกรัฐมนตรี “แนวทางแก้ปัญหาการเร่งรัดการเติบโตของสินเชื่อเพื่อการผลิตและธุรกิจ ส่งเสริมการเติบโต และรักษาเสถียรภาพเศรษฐกิจมหภาค”

ในประกาศดังกล่าว นายกรัฐมนตรีมอบหมายให้กระทรวงก่อสร้างติดตามสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อให้คำแนะนำและเสนอนโยบายส่งเสริมการพัฒนาตลาดที่เหมาะสมและมีประสิทธิภาพโดยเร็วที่สุด

ขณะเดียวกัน กระทรวงก่อสร้างจะต้องชี้นำผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ให้มีการปรับโครงสร้างกลุ่มธุรกิจ และลดราคาสินค้า มีแนวทางแก้ไขที่เหมาะสม ทันท่วงทีและมีประสิทธิผลในการปรับโครงสร้างกลุ่มต่างๆ สำหรับผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง บ้านพักสังคม บ้านพักสำหรับคนงาน และคนที่มีรายได้น้อย

ตลาดอสังหาฯ เผชิญความขัดแย้ง ราคาบ้านยังพุ่งสูง

เมื่อมองดูความเป็นจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา จากการพูดคุยกับ Nguoi Dua Tin นาย Nguyen Van Dinh รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวถึงความเป็นจริงที่ว่า ในช่วงที่ผ่านมา แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคง "ยึดติดอยู่" ในราคาที่สูง

แม้แต่กลุ่มอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ ๆ ก็ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยกำหนดระดับราคาใหม่ที่สูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งสูงเกินกว่ารายได้ของคนส่วนใหญ่มาก ตรงกันข้ามกับราคาและสภาพคล่องของที่ดิน บ้านเดี่ยว ตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ และทาวน์โฮมที่ลดลง

คุณเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS)

จากข้อมูลของ VARS ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เฉพาะในปี 2021 ราคาบ้านเฉลี่ยเติบโตขึ้นสองหลัก อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและอัตราเงินเฟ้อที่สูงเป็นประวัติการณ์เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่แก่นของปัญหาคือการขาดแคลนอุปทาน

พร้อมกันนั้นความต้องการที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เกิดความกดดันต่ออุปทาน ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จากการประเมินของ VARS พบว่าในแต่ละปีเวียดนามจะขาดแคลนหน่วยที่อยู่อาศัยประมาณ 300,000 หน่วย เนื่องมาจากมีครัวเรือนใหม่เกิดขึ้นในเมือง โดยเฉพาะจากความจำเป็นที่ต้อง "อยู่แยกจากกัน" ของคนรุ่นใหม่ที่แยกตัวจากครอบครัวใหญ่

“การขาดแคลนอย่างรุนแรงนี้จะผลักดันให้ราคาบ้านสูงขึ้นอย่างแน่นอน” นายดิงห์ทำนาย

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคง "ยึด" อยู่ที่ราคาสูง

นอกจากนี้ยังได้แสดงความคิดเห็นในประเด็นข้างต้น โดยอ้างอิงสถิติจากสถาบันวิจัยพัฒนาธุรกิจ ดร. เล ซวน เงีย ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยพัฒนาธุรกิจ สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ กล่าวว่า ในช่วง 2 ทศวรรษที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์เติบโตเร็วกว่าอัตราการเติบโตของราคาทองคำถึง 4 เท่า นั่นแสดงให้เห็นว่าไม่ว่าในบริบทใด อสังหาริมทรัพย์ก็เป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจเสมอ

นาย Nghia กล่าวเพิ่มเติมว่า หากมองถึงความเป็นจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม จะเห็นได้ว่าเวียดนามเป็นตลาดที่ขาดแคลนอุปทาน ขณะที่ความต้องการอยู่ในระดับสูงทั้งในระยะสั้นและระยะยาว

“กลุ่มที่ต้องการอุปทานจำนวนมากแต่ไม่มีอุปทานเพียงพอคือกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เนื่องจากขาดกลไก ที่ดิน และเงินทุน ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา การอนุญาตและการดำเนินการโครงการลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แทบจะไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น ทำให้อุปทานอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยลดลงเรื่อยๆ” นายเหงียกล่าว

การปรับลดระดับอสังหาริมทรัพย์: ควรเริ่มต้นจากที่ใด?

การคาดการณ์ปี 2567 ประธาน VARS เหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์

ในขณะเดียวกัน นายดิงห์ยังอธิบายด้วยว่า “ราคาอพาร์ตเมนต์ที่สูงนั้นไม่ได้เกิดจากนักลงทุนพยายามรักษาราคาให้สูงเท่านั้น แต่ยังเกิดจากต้นทุนการลงทุนและการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นจากการเพิ่มขึ้นของราคาปัจจัยการผลิต ต้นทุนแรงงาน และต้นทุนการเข้าถึงทางการเงิน นอกจากนี้ ต้นทุนในการสร้างกองทุนที่ดินก็สูงเกินไป รวมถึงต้นทุน “ที่ไม่ได้รับการระบุ” จำนวนมากที่เกิดขึ้นในการดำเนินการลงทุนเริ่มต้น การก่อสร้าง และการพัฒนาโครงการ ทำให้ผู้ลงทุนไม่สามารถลดราคาได้”

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและอัตราเงินเฟ้อที่สูงเป็นประวัติการณ์ในช่วงก่อนหน้าก็เป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่แกนหลักของปัญหายังคงอยู่ที่อุปทานที่ลดลง

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ ยังตั้งข้อสังเกตว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นผลิตภัณฑ์ในท้องถิ่น โดยราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในอัตราที่แตกต่างกันในแต่ละภูมิภาคและตลาด โดยส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับความสมดุลของอุปทานและอุปสงค์

นายเหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า เพื่อปรับโครงสร้างกลุ่มผลิตภัณฑ์และลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ จำเป็นต้องมี “ความร่วมมือและการสนับสนุน” การรวมมุมมอง วิธีดำเนินการ และการประสานงานเรื่องและองค์ประกอบต่างๆ มากมาย ตั้งแต่หน่วยงานบริหารของรัฐไปจนถึงวิสาหกิจและธนาคาร

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐจำเป็นต้องศึกษาและย่อขั้นตอนทางการบริหารด้านการลงทุนและการก่อสร้าง จัดทำแผนการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและการอนุมัติพื้นที่เพื่อสนับสนุนธุรกิจ ธนาคารแห่งรัฐมีโครงการสินเชื่อเพิ่มเติมพร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษสำหรับนักลงทุนที่พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและผู้ซื้อบ้าน

ทางด้านนักลงทุน นายดิงห์ กล่าวว่า ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องทบทวนพอร์ตโฟลิโอโครงการลงทุนอย่างจริงจัง ปรับโครงสร้างหนี้และวางแผนกระแสเงินสด ลดความคาดหวังกำไร ยอมรับการขายขาดทุน ใช้กำไรจากปีก่อนๆ เพื่อรักษาการดำเนินงาน และมุ่งเป้าไปที่กลุ่มราคาที่จับต้องได้อย่างจริงจัง เพื่อให้แน่ใจว่าจะมีศักยภาพในการดูดซับเมื่อเปิดตัวผลิตภัณฑ์สู่ตลาด

ดร.เล ซวน เงีย ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยพัฒนาธุรกิจ สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ

นอกจากนี้ ดร.เล ซวน เหงีย กล่าวว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ หากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลิตภัณฑ์ที่มีกระบวนการทางกฎหมายที่ดี โครงการที่มีทรัพยากร และราคาสมเหตุสมผล ความต้องการจะมีจำนวนมาก

นาย Nghia ทำการพยากรณ์และวิเคราะห์ว่าตลาดสามารถกำหนดระดับราคาใหม่ในทิศทางของการเติบโตอย่างต่อเนื่องได้ อย่างไรก็ตาม ด้วย "การสนับสนุน" จากนโยบายต่างๆ นายเหงียแสดงความหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในทิศทางที่มั่นคง แข็งแรง และ "ยอมรับได้"

ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญจึงเน้นย้ำว่าระดับราคาใหม่ที่กล่าวข้างต้นจะปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด และเมื่อถึงเวลานั้น ธุรกิจหรือผู้ลงทุนใดๆ ที่สามารถต้านทานระดับราคาที่กล่าวข้างต้นได้ก็จะอยู่รอดได้ แต่หากไม่เป็นเช่นนั้น พวกเขาจะต้องปรับโครงสร้างธุรกิจของตนให้สอดคล้องกับหลัก ตลาด

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/cach-nao-hoa-giai-nghich-ly-thi-truong-bds-kho-gia-nha-van-neo-cao-a642725.html