อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามยังคงดึงดูดโครงการขนาดใหญ่ด้วยมูลค่ารวมหลายพันล้านดอลลาร์สหรัฐ

มุ่งส่งออกผลิตภัณฑ์มูลค่าสูง

ตามรายงานเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้โดย Savills Vietnam ระบุว่าเวียดนามเป็นจุดสนใจในการดึงดูดโครงการขนาดใหญ่ที่มีทุนจดทะเบียนรวมสูงถึงพันล้านเหรียญสหรัฐ

ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam ให้ความเห็นว่าเวียดนามมีการเติบโตที่มั่นคงเนื่องมาจากปัจจัยกระตุ้นตลาดหลักๆ ได้แก่ แรงงานหนุ่มสาวที่มีพลัง ต้นทุนแรงงานที่มีการแข่งขัน เศรษฐกิจ ที่มุ่งเน้นการส่งออก สภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่มั่นคง... และโดยเฉพาะอย่างยิ่งการมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันของเวียดนามในข้อตกลงการค้าเสรี

รายงานยังแสดงให้เห็นอีกว่าเวียดนามกำลังยกระดับห่วงโซ่มูลค่าเป็นเศรษฐกิจที่เน้นการส่งออกสำหรับผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าเพิ่มสูง ดังจะเห็นได้จากการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของรายได้จากการส่งออกโทรศัพท์และส่วนประกอบโทรศัพท์ในเวียดนาม

โดยเฉพาะข้อมูลปี 2016 ถึง 2022 แสดงให้เห็นว่าการส่งออกอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์เพิ่มขึ้น 193% และการส่งออกโทรศัพท์เพิ่มขึ้น 68% รายการอื่นๆ ที่มีมูลค่าเพิ่มสูง เช่น อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ คอมพิวเตอร์ และส่วนประกอบ ในปี 2559 มีมูลค่าการส่งออก 19 พันล้านเหรียญสหรัฐ อย่างไรก็ตาม ณ ปี 2022 มูลค่าการส่งออกได้สูงถึง 56 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ ส่วนนี้มีสัดส่วนมูลค่าการส่งออกอยู่ที่ 15% และเพิ่มขึ้น 10% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะเดียวกัน อุตสาหกรรมส่งออกที่มีมูลค่าเพิ่มต่ำ เช่น สิ่งทอ และรองเท้า มีสัดส่วนเพียง 10 และ 4% ของมูลค่าการส่งออกทั้งหมดตามลำดับ

อสังหาฯ อุตสาหกรรมในเวียดนามยังคงดึงดูดโครงการขนาดใหญ่ด้วยเงินทุนรวมมูลค่า 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ — เวียดนามมีเป้าหมายในการส่งออกผลิตภัณฑ์มูลค่าสูง

การพัฒนายังเห็นได้ชัดจากการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) สู่ภาคการผลิตและการแปรรูป ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ทุน FDI ในสาขานี้บันทึกมูลค่า 8.4 พันล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็น 63% ของทุนการลงทุนจากต่างชาติทั้งหมด นอกจากนี้ยังมีโครงการใหม่จำนวน 379 โครงการ ด้วยทุนจดทะเบียนใหม่ 5.4 พันล้านเหรียญสหรัฐ จากโครงการที่มีอยู่ 345 โครงการ โครงการที่มีการเพิ่มทุนจำนวน 225 โครงการ คิดเป็นทุนเพิ่มเติมรวม 2.1 พันล้านเหรียญสหรัฐ

โครงการลงทุนที่สำคัญบางส่วนในครึ่งปีแรกของปี 2566 ในภาคเหนือ ได้แก่ โครงการของ Fulian Precision Technology ซึ่งมีทุนลงทุน 621 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ใน Bac Giang โครงการมูลค่า 280 ล้านดอลลาร์สหรัฐของ Goerteck (Hong Kong) Co. ในบั๊กนิญ และโครงการมูลค่า 165 ล้านดอลลาร์สหรัฐของ Boltun Corp & QST International Corp ในกวางนิญ

ในภาคใต้ โครงการที่น่าสนใจได้แก่ โครงการ Shandong Haohua Tire มูลค่า 500 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ในบิ่ญเฟื้อก โครงการมูลค่า 185 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ของ Suntory Pepsico Vietnam ในเมือง Long An และโครงการมูลค่า 163 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ของ Pandora Production Holdings A/S ในจังหวัด Binh Duong

โดยจังหวัดบั๊กซางเป็นจังหวัดที่มียอดการจดทะเบียนเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ใหม่สูงสุดในประเทศ โดยมีมูลค่า 1.06 พันล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นร้อยละ 20 ของมูลค่าการลงทุน ถัดไปคือเมืองบิ่ญเฟื้อก ด้วยสัดส่วน 11% ของทุนจดทะเบียนทั้งหมด มูลค่า 577 ล้านเหรียญสหรัฐ และเมืองบั๊กนิญ อยู่ในอันดับที่ 3 ด้วยสัดส่วน 9% ของทุนจดทะเบียนทั้งหมด มูลค่า 486 ล้านเหรียญสหรัฐ

อสังหาฯ อุตสาหกรรมในเวียดนามยังคงดึงดูดโครงการขนาดใหญ่ด้วยเงินทุนรวมมูลค่า 2 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ — Bac Giang เป็นผู้นำในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรม

จนถึงปัจจุบันมีการจัดตั้งเขตอุตสาหกรรม (IP) แล้ว 397 แห่ง โดยมีพื้นที่รวม 122,900 เฮกตาร์ มีเขตอุตสาหกรรมที่ดำเนินการอยู่ 292 แห่ง พื้นที่รวมกว่า 87,100 ไร่ เขตอุตสาหกรรมอื่นๆ อีก 106 แห่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีพื้นที่รวม 35,700 ไร่ เขตอุตสาหกรรมทั่วประเทศมีอัตราการเช่าพื้นที่สูงถึงกว่า 80% โดยจังหวัดสำคัญภาคเหนืออยู่ที่ 83% และจังหวัดสำคัญภาคใต้อยู่ที่ 91%

โดยเขตเศรษฐกิจสำคัญภาคเหนือมีโครงการนิคมอุตสาหกรรมจำนวน 68 โครงการ มีพื้นที่เช่ารวม 12,000 ไร่ ราคาค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบเป็นรายปี แตะที่ระดับเฉลี่ย 138 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า ผู้เช่าในพื้นที่นี้ส่วนใหญ่ประกอบกิจการอยู่ในสาขาอิเล็กทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์ การประกอบยานยนต์ การผลิตเครื่องจักรและอุปกรณ์ ตลอดจนส่วนประกอบที่เกี่ยวข้องกับพลังงานแสงอาทิตย์

ในเขตเศรษฐกิจสำคัญภาคใต้มีโครงการเขตอุตสาหกรรม 122 โครงการ โดยมีพื้นที่เช่ารวม 24,883 ไร่ ราคาค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 15 เมื่อเทียบเป็นรายปี และอยู่ที่เฉลี่ย 174 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อระยะเวลาการเช่า ผู้เช่าส่วนใหญ่ประกอบกิจการในอุตสาหกรรมแปรรูปอาหารและเครื่องดื่ม วัสดุก่อสร้าง สิ่งทอ และผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติก

อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมายในอนาคต

ตามรายงานของ Savills Vietnam คาดว่าเวียดนามจะรักษาการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็วในระยะกลางได้ แม้ว่าจะเผชิญกับอุปสรรคทั่วโลก เนื่องจากการส่งออกฟื้นตัวและยังคงได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงในห่วงโซ่อุปทานการผลิตระดับโลกไปสู่ศูนย์กลางการผลิตที่สามารถแข่งขันได้ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ปี 2565 และ 2566 ถือเป็นปีที่สำคัญสำหรับการเติบโตของอุตสาหกรรมในสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขง ในเดือนกันยายน พ.ศ. 2566 นักลงทุน VSSIP ได้เริ่มโครงการแรกในเมืองกานโธซึ่งมีพื้นที่ 900 เฮกตาร์ คาดว่าจะเป็นศูนย์อุตสาหกรรม เทคโนโลยีขั้นสูง การบริการ และที่พักอาศัย เฟส 1 จะครอบคลุมพื้นที่ 293.7 ไร่ มูลค่าการลงทุนกว่า 152 ล้านเหรียญสหรัฐ

VSIP ยังได้ลงทุนสร้างถนนมูลค่า 7.4 ล้านดอลลาร์เพื่อเชื่อมต่อโครงการกับทางหลวงหมายเลข 80 ในระหว่างระยะก่อนการก่อสร้างอีกด้วย ในด้านโครงสร้างพื้นฐาน ตามแผนพัฒนาระยะปี 2564 - 2573 ที่มีวิสัยทัศน์ถึงปี 2593 คาดว่าสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขงจะพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพิ่มเติม สร้างรากฐานที่น่าดึงดูดสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม ด้วยทางด่วน 6 ทาง มีความยาวรวม 1,166 กม.

อย่างไรก็ตาม นายจอห์น แคมป์เบลล์ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายบริการด้านอุตสาหกรรม บริษัท Savills Vietnam ยังได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายบางประการของอสังหาริมทรัพย์ด้านอุตสาหกรรมของเวียดนามในอนาคตอันใกล้นี้ด้วย ได้แก่:

คุณภาพในการรับประกันการดำเนินงานที่ราบรื่นของโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งทั้งหมดในเวียดนามยังคงต่ำกว่าในประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค แม้ว่าโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งจะขยายตัวอย่างรวดเร็ว แต่การพัฒนาไม่ทันต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจและสังคม การเติบโตอย่างรวดเร็วของประชากรในเมืองและการขนส่งทางน้ำเป็นแรงกระตุ้นหลักของความต้องการโครงสร้างพื้นฐาน ในขณะที่ความสามารถของท่าเรือและทางเดินเรือยังไม่บรรลุศักยภาพสูงสุด

อสังหาฯ อุตสาหกรรมในเวียดนามยังคงดึงดูดโครงการขนาดใหญ่ด้วยเงินทุนรวมมูลค่า 3 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ — คุณจอห์น แคมป์เบลล์ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายบริการด้านอุตสาหกรรม บริษัท ซาวิลส์ เวียดนาม

ขณะที่เวียดนามเปลี่ยนจุดเน้นไปที่การดึงดูดอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูง และเพิ่มผลผลิตให้เทียบเท่ากับประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาค ความต้องการแรงงานที่มีทักษะก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน แม้ว่าต้นทุนแรงงานในเวียดนามจะมีเพียงหนึ่งในสามของประเทศจีน แต่ประสิทธิภาพการผลิตก็ต่ำกว่าในระดับเดียวกัน

กฎระเบียบป้องกันอัคคีภัยใหม่ที่เข้มงวดจะมีผลบังคับใช้ในช่วงปลายปี 2565 ก่อให้เกิดอุปสรรคสำหรับผู้พัฒนาอุตสาหกรรม ผู้ผลิต และบริษัทโลจิสติกส์ นักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ประสบปัญหาในการได้รับการรับรองที่เหมาะสม และโครงการบางโครงการต้องล่าช้าเนื่องจากปัญหานี้

เพื่อรับมือกับความท้าทายที่มีอยู่ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า รัฐบาลจำเป็นต้องลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและปรับปรุงทักษะแรงงานของเวียดนามต่อไปเพื่อเพิ่มผลผลิตและประสิทธิภาพ นอกจากนี้ การส่งเสริมอุตสาหกรรมสนับสนุน การเสริมสร้างห่วงโซ่อุปทาน การลดความซับซ้อนของขั้นตอนการลงทุนและการใช้ที่ดิน และการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ ล้วนเป็นประเด็นสำคัญของอุตสาหกรรมของเวียดนาม

แหล่งที่มา