3 ประเด็นสำคัญ 'ขัดขวาง' ตลาด ที่ดินค่อยๆ กลับสู่มูลค่าแท้จริง โครงการบ้านจัดสรรล่าช้าหลายโครงการ

ราคาที่ดินและวิลล่าลดลงพร้อมกัน ประธานบริษัทอสังหาฯ หยิบยกประเด็นตลาด 3 ประเด็นขึ้นมาพูด พร้อมระบุโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 6 โครงการที่ล่าช้าในThanh Hoa... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ปัญหาใหญ่ 3 ประการของตลาดอสังหาฯ

บ่ายวันที่ 3 ส.ค. นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh เป็นประธานการประชุมออนไลน์เพื่อประเมินผลการปฏิบัติตามมติรัฐบาลฉบับที่ 33/NQ-CP ลงวันที่ 11 มี.ค. และเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคของตลาดอสังหาริมทรัพย์

คุณเล ตู มินห์ ประธานบริษัท IMG Investment Joint Stock Company กล่าวในงานประชุม (ที่มา : วีจีพี)

นายเล ทู มินห์ ประธานบริษัท ไอเอ็มจี อินเวสเมนท์ จอยท์ สต็อก กล่าวในงานประชุมว่า หัวใจสำคัญของการขจัดปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบาลให้ความสนใจนั้น อยู่ที่ 3 ประเด็น

ประการแรก คือ การต่อสู้กับการเก็งกำไรที่ดิน

ตามที่เขากล่าว ปัจจุบันการเก็งกำไรที่ดินและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจของเวียดนาม ผู้คนซื้อที่ดินโดยรอโอกาสให้ราคาเพิ่มขึ้น ทำให้กำลังการผลิตส่วนหนึ่ง “หลับไหล” และไม่มีประสิทธิภาพ ซึ่งถือเป็นการสูญเปล่า

ประสบการณ์ของประเทศอื่นคือการใช้ภาษีเพื่อควบคุมการเก็งกำไร เขายกตัวอย่างธุรกิจที่กำลังมีโครงการอยู่ในออสเตรเลียและต้องจ่ายภาษีที่ดิน 2 เปอร์เซ็นต์ทุกปี ราคาที่ดินจะได้รับการประเมินโดยหน่วยงานภาษีอย่างเป็นอิสระเป็นประจำทุกปี

ทุกปีหน่วยงานนี้จะต้องจ่ายภาษีที่ดิน 700,000-800,000 เหรียญสหรัฐ เมื่อโครงการไม่ได้รับการดำเนินกิจการ ปีนี้รัฐบาลท้องถิ่นตัดสินใจที่จะเพิ่มอัตราภาษีนี้เป็นร้อยละ 4

“หากเวียดนามใช้นโยบายนี้ เฉพาะผู้ที่ทำโครงการจริงเท่านั้นที่จะกล้าถือครองที่ดิน และเมื่อถือครองที่ดินแล้ว ก็ต้องดำเนินโครงการอย่างรวดเร็ว มาตรการนี้ไม่เพียงแต่ป้องกันการเก็งกำไรที่ดินเท่านั้น แต่ยังช่วยให้กระทรวงการคลังมีแหล่งรายได้จำนวนมากอีกด้วย” นายมินห์กล่าว

ตัวแทนภาคธุรกิจเสนอให้คณะกรรมาธิการร่างกฎหมายที่ดินเสริมและใช้ภาษีที่ดินในอัตรา 2% ต่อปี และใช้ภาษีแบบก้าวหน้าเมื่อแปลงที่ดินไม่ได้ถูกนำไปใช้ในธุรกิจหรือไม่สร้างกำไร เช่นที่ทำในต่างประเทศ

ประการที่สอง คือ นโยบายการบริหารอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งรัฐ เขาเชื่อว่าถึงเวลาที่จะลดอัตราดอกเบี้ยในระยะกลางให้ต่ำกว่า 10% ต่อปี โดยเฉพาะที่ประมาณ 8.5% ต่อปีบวกหรือลบเหมือน 2 ปีก่อน เพราะเมื่ออัตราดอกเบี้ยในระยะกลางสูงกว่า 10% เศรษฐกิจจะไม่แข็งแรงเลย

อัตราดอกเบี้ยในประเทศอื่นอยู่ที่ 3-5% ต่อปี ในเวียดนาม อัตราดอกเบี้ยเมื่อ 5-6 เดือนที่แล้วอยู่ที่ประมาณ 12-14% ต่อปี ธุรกิจไม่อยากกู้ ไม่กล้ากู้ ลูกค้าหมดความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาฯ เอาเงินไปลงในพื้นที่อื่น

เขายังเสนอมาตรการเพื่อป้องกันหรือจำกัดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากการมีส่วนร่วมในธนาคารและในทางกลับกัน เนื่องจากธุรกิจที่เข้าร่วมในทั้งสองสาขาเหล่านี้ระดมทุนทางสังคมเป็นหลักเพื่อธุรกิจของตนเองและมีผลกระทบต่อสังคมเพียงเล็กน้อย ถึงขนาดสร้างกลุ่มผู้ประกอบการที่ผูกขาดเศรษฐกิจอีกด้วย

สาม คือ การกำจัดอุปสรรคทางกฎหมายและการดำเนินการทางการบริหาร

ปัญหาใหญ่ที่สุดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันคือปัญหาทางกฎหมาย ไม่ใช่ปัญหาทางการธนาคาร มีกฎหมายที่ทับซ้อนกัน มีปัญหาเดียวกัน ระเบียบปฏิบัติเดียวกัน แต่มีการตีความหลายอย่าง ระดับการบังคับใช้ไม่ได้นำไปปฏิบัติและไม่กล้าทำ โดยเฉพาะในระดับท้องถิ่น

ดังนั้นเขาจึงแนะนำให้รีบดำเนินการให้ระบบกฎหมายเสร็จสิ้นเพื่อให้เจ้าหน้าที่สามารถทำงานได้อย่างสบายใจ จำเป็นต้องมีพระราชกฤษฎีกาที่ชัดเจนเกี่ยวกับการกระจายอำนาจและความรับผิดชอบในทุกระดับ โดยกำหนดอย่างชัดเจนเกี่ยวกับเนื้อหาที่ต้องทำให้เสร็จ ระยะเวลาที่ต้องทำเสร็จ และความรับผิดชอบหากเลยกำหนด

ผู้นำของบริษัทได้เสนอให้กระทรวงการวางแผนและการลงทุนอนุญาตให้บริษัทต่างๆ ในเวียดนามใช้มาตรา 44.3 ของกฎหมายการลงทุนและมาตรา 126 ของกฎหมายที่ดิน ขยายระยะเวลาการเช่าที่ดิน หรืออนุญาตให้บริษัทต่างๆ จ่ายค่าเช่าที่ดินเป็นเวลา 70 ปี เพื่อให้เขตอุตสาหกรรมมีระยะเวลาเช่าเพียงพอและน่าดึงดูดใจเพียงพอสำหรับพันธมิตรในการเช่าที่ดิน นี่เป็นทั้งเรื่องกฎหมายและยังช่วยเพิ่มรายได้ในท้องถิ่นด้วย

ทั้งวิลล่าและที่ดินมีส่วนลด

รายงานตลาดอสังหาฯ ใหม่ล่าสุดของกระทรวงก่อสร้างระบุว่าในไตรมาสที่ 2 มีธุรกรรมสำเร็จเกือบ 100,000 รายการ โดยเฉพาะปริมาณธุรกรรมในไตรมาสที่ 2 มุ่งเน้นกลุ่มธุรกรรมที่ดินเป็นหลัก โดยมีธุรกรรมสำเร็จจำนวน 67,525 รายการ คิดเป็นประมาณ 99.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรก และคิดเป็นประมาณ 31.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ธุรกรรมสำเร็จที่เหลืออีกเกือบ 30,000 รายการ เป็นธุรกรรมประเภทอพาร์ทเมนท์และบ้านเดี่ยว คิดเป็น 75.61% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เพิ่มขึ้นประมาณ 43.03% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสที่ 2 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยวและที่ดินในโครงการที่นักลงทุนสนใจส่วนใหญ่มีลักษณะเก็งกำไร ผู้ซื้อไม่ได้สนใจในกลุ่มอสังหาฯข้างต้นเหมือนแต่ก่อนอีกต่อไป

นอกจากนี้ นักลงทุนหลายรายประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน กู้ยืมเงินมากเกินไป และนักลงทุนไม่สนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ตลาดมีสภาพคล่องลดลงอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้มีการทำธุรกรรมตัดขาดทุนมากขึ้นเรื่อยๆ

ราคาขายกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทวิลล่าและที่ดินโครงการในหลายทำเลในไตรมาสนี้ยังคงลดลงประมาณ 2-5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า นอกจากนี้ คุณสมบัติเหล่านี้อาจได้รับการปรับต่อไปให้มีมูลค่าที่เหมาะสมสอดคล้องกับมูลค่าการลงทุนของผลิตภัณฑ์และโครงสร้างพื้นฐานในภูมิภาคในอนาคต

พื้นที่บางแห่งมีราคาซื้อขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะเขตชานเมืองและพื้นที่รอบนอกในย่าน เช่น เขตห่าดง เขตเมลินห์ ฮว่ายดึ๊ก (ฮานอย) เขตที่ 12 อำเภอบิ่ญจัน อำเภอนาเบ (โฮจิมินห์) อำเภอหงูหั่ญเซิน (ดานัง); เมืองเบียนหว่า อำเภอโนนตราช (ด่งนาย)

วินห์ฟุก: เรียกร้องให้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 6 โครงการ

จากความต้องการในทางปฏิบัติในพื้นที่ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดวิญฟุกเรียกร้องให้นักลงทุนสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 6 โครงการ โดยมีขนาดอพาร์ทเมนต์และทาวน์เฮาส์สำหรับคนงานประมาณ 8,000 ยูนิต

วิญฟุกเป็นจังหวัดที่มีอุตสาหกรรมที่พัฒนาแล้ว ในพื้นที่มีนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งซึ่งดึงดูดแรงงานจำนวนมาก ดังนั้น ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับครอบครัวแรงงานจำนวนมากโดยเฉพาะและผู้มีรายได้น้อยโดยทั่วไปจึงเป็นปัญหาเร่งด่วน

ทราบกันว่าตั้งแต่ปี 2557 ถึงปัจจุบัน สภาประชาชนและคณะกรรมการประชาชนจังหวัดวิญฟุกได้ออกกลไก นโยบาย และระเบียบข้อบังคับต่างๆ มากมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการและการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับบุคคลในสังคม ซึ่งในมติที่ 159 ของสภาประชาชนจังหวัด เรื่อง การสนับสนุนโครงการบ้านพักอาศัยสำหรับคนงานและผู้มีรายได้น้อยในจังหวัด ปีงบประมาณ 2558-2563 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดที่ 14 พิจารณาหลักเกณฑ์สำคัญในการคัดเลือกรายวิชาที่เข้าเงื่อนไขเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสังคมในจังหวัด มติที่ 179 ว่าด้วยแผนการดำเนินการโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยจังหวัดวิญฟุกถึงปี 2563 พร้อมวิสัยทัศน์ถึงปี 2573 คำสั่งที่ 1247 เรื่อง การประกาศใช้แผนพัฒนาที่อยู่อาศัย 5 ปี พ.ศ. 2564 - 2568...

นอกจากการกำกับดูแลแผนก สาขา และท้องถิ่นให้เสริมสร้างการบริหารจัดการและดึงดูดการลงทุนในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแล้ว จังหวัดวิญฟุกยังให้ความสำคัญกับการจัดสรรเงินทุนสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยอีกด้วย เฉพาะปี 2566 แหล่งทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยของจังหวัดมีมูลค่า 8,606 พันล้านดอง โดยมีทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ 2,748 พันล้านดอง ทุนสำหรับการก่อสร้างบ้านพักอาศัยของรัฐอยู่ที่ 164 พันล้านดอง และทุนสำหรับครัวเรือนและบุคคลเพื่อสร้างเองอยู่ที่ 5,694 พันล้านดอง

นายเหงียน ทันห์ ฮา รองอธิบดีกรมก่อสร้าง จังหวัดวินห์ฟุก กล่าวว่า ปัจจุบันในจังหวัดวินห์ฟุก มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่กำลังดำเนินการอยู่ 5 โครงการ ได้แก่ พื้นที่ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย Vinaconex Xuan Mai; พื้นที่พักอาศัยสำหรับคนงานและผู้มีรายได้น้อย ในเขตตำบลควายกวาง พื้นที่พักอาศัยสังคมสูงสำหรับคนงาน ในพื้นที่ก๊กนู่ แขวงไขกวาง (เมืองวิญเอียน) พื้นที่ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย 8T แขวงซวนฮวา เมืองฟุกเอียน พื้นที่ที่อยู่อาศัยสังคม ในเขตฟุกทัง (เมืองฟุกเอียน)

“โครงการบ้านพักอาศัยสังคมดังกล่าวข้างต้นได้ลงทุนและสร้างเสร็จแล้ว 1,623 หลัง พื้นที่ 50 - 70 ตร.ม./หลัง ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของคนงานและผู้มีรายได้น้อยตั้งแต่ปี 2558 ถึงปัจจุบัน ปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดวิญฟุกยังคงเรียกร้องให้มีการลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 6 โครงการ ขนาดประมาณ 8,000 หลัง และทาวน์เฮาส์สำหรับคนงาน ขั้นตอนการดำเนินการโครงการกำลังดำเนินการตามระเบียบ” นายเหงียน ทันห์ ฮา กล่าว

ตามโครงการของนายกรัฐมนตรี "การลงทุนก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2564-2573" จังหวัดวิญฟุกมีเป้าหมายที่จะสร้างยูนิตที่อยู่อาศัยสังคมให้เสร็จสมบูรณ์จำนวน 28,300 ยูนิต โดยจะต้องสร้างยูนิตให้เสร็จสมบูรณ์จำนวน 8,800 ยูนิตในช่วงปี 2565-2568 และ 19,500 ยูนิตในช่วงปี 2569-2573 นี่เป็นเป้าหมายอันยิ่งใหญ่ที่ต้องใช้ความพยายามและความมุ่งมั่นอย่างยิ่งใหญ่จากหน่วยงานและภาคส่วนที่เกี่ยวข้องจึงจะสำเร็จลุล่วง

ถันฮวา: การตั้งชื่อชุดโครงการบ้านพักอาศัยสังคมล่าช้ากว่ากำหนด

ตามข้อมูลจากกรมก่อสร้างเมืองThanh Hoa ขณะนี้ในจังหวัดนี้มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ได้รับการลงทุนและอยู่ระหว่างการก่อสร้างจำนวน 18 โครงการ โดย 12 โครงการอยู่ในแผนงาน ได้ดำเนินการใช้งานบางส่วนหรือทั้งหมดของโครงการแล้ว และ 6 โครงการที่ล่าช้ากว่าแผนงาน

โครงการบ้านพักอาศัยสังคม ถนนบ๋าวโงย (ที่มา: BXD)

เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่าเหตุผลที่โครงการมีความคืบหน้าล่าช้านั้น พิจารณาจากหน่วยงานที่รับผิดชอบในจังหวัดThanh Hoa เนื่องมาจากการเคลียร์พื้นที่โครงการที่ล่าช้า การดำเนินการลงทุนและก่อสร้างที่ล่าช้าของผู้ลงทุนบนพื้นที่ที่ได้รับมอบหมาย และการบริหารจัดการการลงทุนและก่อสร้างโครงการที่ไม่เป็นวิทยาศาสตร์... ในบรรดาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่คืบหน้าช้าในThanh Hoa ก่อนอื่น เราต้องพูดถึงโครงการบ้านพักอาศัยสังคม AMC I ในเขต Quang Thanh เมืองThanh Hoa ซึ่งถูก "ระงับ" มานานหลายปี

เมื่อวันที่ 24 กันยายน 2557 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้าได้ออกเอกสารหมายเลข 8870 อนุมัติการลงทุนในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมของเขตที่อยู่อาศัยสังคม AMC I ในเขต Quang Thanh เมืองทัญฮว้า

ด้วยเหตุนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดถั่นฮวาจึงอนุมัติให้บริษัท AMC Global Development Joint Stock Company ลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยสังคม AMC I วัตถุประสงค์ในการลงทุนและก่อสร้าง คือ การสร้างเงื่อนไขให้ผู้มีรายได้น้อยในพื้นที่มีที่อยู่อาศัยที่มั่นคง ตอบสนองความต้องการของครัวเรือนประมาณ 900 หลังคาเรือน ด้วยเงินลงทุนรวมเกือบ 527 พันล้านดอง ซึ่งมาจากทุนของตนเองและแหล่งทุนอื่นๆ ที่ระดมมาอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

โครงการนี้ได้รับการขยายเวลาโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัดThanh Hoa เพื่อให้มีเวลาดำเนินการและมีความคืบหน้าประมาณ 36 เดือน โดยมีระยะเวลาเตรียมการลงทุน 6 เดือน นับจากวันที่อนุมัติลงทุนโครงการ และระยะเวลาดำเนินการลงทุน 30 เดือน ตั้งแต่วันที่ 6 สิงหาคม 2563 ถึงวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2566 โดยหลังจากเริ่มก่อสร้างอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 21 มกราคม 2564 จนถึงปัจจุบัน พื้นที่บ้านพักสังคม AMC I เหลือเพียงงานก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จเพียงไม่กี่รายการ และยังมีวัชพืชขึ้นหนาแน่นในบริเวณพื้นที่โครงการอีกด้วย

ถัดมาคือโครงการบ้านจัดสรรบ๋าวโงย แขวงด่งฮวง เมืองทานห์ฮวา มีการละเมิดเกิดขึ้นหลายครั้ง ทำให้โครงการยังคง “แออัด” มาจนถึงปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้าออกเอกสารหมายเลข 3071 อนุมัติแผนการลงทุนโครงการนี้ในปี 2561 บริษัทร่วมทุนก่อสร้าง-ค้าขาย 379 (ตั้งอยู่ในฮานอย) เป็นผู้ลงทุน

ในช่วงปลายปี 2565 แม้ว่าทางการจะยังไม่อนุมัติและอนุญาตให้มีการใช้งานห้องชุดดังกล่าว แต่ก็มีครัวเรือนจำนวนมากที่ซื้อห้องชุดในอาคารชุด 379 เข้ามาอยู่อาศัยได้อย่างอิสระ

เมื่อวันที่ 9 มกราคม พ.ศ. 2566 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดถั่นฮวาได้ตัดสินใจปรับทางปกครองเป็นเงิน 80 ล้านดองต่อบริษัทร่วมทุนก่อสร้างและพัฒนาที่อยู่อาศัย 379 ในข้อหาเริ่มใช้และดำเนินการโครงการโดยไม่มีเอกสารรับรองผลการป้องกันและระงับอัคคีภัย

หลังจากจัดให้มีการตรวจสอบการยอมรับผลการดำเนินการแล้วเสร็จของโครงการ เมื่อเร็ว ๆ นี้ กระทรวงก่อสร้างได้ส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดทานห์ฮวา โดยระบุว่า โครงการดังกล่าวไม่เป็นไปตามเงื่อนไขในการอนุมัติผลการดำเนินการแล้วเสร็จตามระเบียบข้อบังคับ

นอกจากโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 2 โครงการที่กล่าวข้างต้นแล้ว โครงการบ้านพักอาศัยสังคมอื่นๆ อีก 4 โครงการในThanh Hoa ก็ได้รับผลกระทบเช่นเดียวกัน ได้แก่ โครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเขต Quang Thanh เมืองThanh Hoa ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited บ้านพักคนงานในเขตอุตสาหกรรมและเมือง Hoang Long เขต Tao Xuyen เมือง Thanh Hoa ลงทุนโดยบริษัท Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company โครงการพัฒนาบ้านพักสวัสดิการสำหรับคนงานในพื้นที่ภาคตะวันออกของนิคมอุตสาหกรรมเลอมน เมืองทานห์ฮัว ลงทุนโดยบริษัท ซันเจด เวียดนาม ชูส์ จำกัด โครงการบ้านพักอาศัยสังคม ในเขตกวางถัง เมืองทานห์ฮัว ลงทุนโดยบริษัท An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited

แหล่งที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html