Sổ đỏ dự án nhà ở xã hội trị giá 0 đồng
Chia sẻ tại buổi công bố báo cáo thị trường do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức mới đây, ông Nguyễn Hoàng Nam – Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường bất động sản VARS – Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home – nhìn nhận, nhu cầu về nhà ở xã hội là rất lớn, trong khi phân khúc này cũng nhận được nhiều sự quan tâm, chú trọng đầu tư của Chính phủ cùng các cơ quan quản lý, song đà phát triển vẫn còn chưa đáp ứng được tính cấp thiết về nguồn cung trên thị trường nhà ở.
Lý giải cho thực trạng này, tổng giám đốc doanh nghiệm chuyên phát triển nhà ở xã hội này đã chỉ ra nhiều nguyên nhân lớn nhất khiến phân khúc nhà ở xã hội vẫn còn chậm phát triển.
Đơn cử, theo ông Nam, trong quá trình phát triển một dự án nhà ở xã hội, các cơ chế liên quan đến pháp luật của các cơ quan quản lý còn phức tạp. Dự án tuy được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải định giá, sau đó mới được miễn. Còn chủ đầu tư phải ứng trước tiền đền bù giải phóng mặt bằng, hơn nữa lại là ứng ra trong trạng thái “lơ lửng” (khi làm dự án xong mới được đối trừ, hoặc một số khoản sẽ bù vào giá đất sau).
Làm một dự án nhà ở xã hội mất nhiều thời gian hơn so với một dự án nhà ở thương mại. Theo quy trình, để phát triển một dự án nhà ở xã hội, riêng khâu chuẩn bị đầu tư để có giấy phép xây dựng đã mất ít nhất 2 năm. Khi bán đến căn hộ cuối cùng, phải dành 20% tổng diện tích của dự án để đem cho thuê, trong vòng 5 năm mới được kiểm toán.
”Cả quá trình dài như vậy nhưng chủ đầu tư chỉ được phép hưởng lợi nhuận 10%, chưa cần tính toán kỹ đã nhìn thấy nguy cơ lỗ là rất cao”, ông Nam bày tỏ.
Nhà ở xã hội ở đường Tam Trinh (Hoàng Mai, Hà Nội) đã đưa vào sử dụng hơn 5 năm (Ảnh: Hà Phong).
Cũng theo ông Nam, làm nhà ở xã hội còn có những khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn của các chủ đầu tư khi xây dựng nhà ở xã hội.
”Với các dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất, ngân hàng có thể cầm sổ đỏ của dự án làm tài sản đảm bảo. Còn với nhà ở xã hội, khi chúng tôi đem sổ đỏ của dự án đến ngân hàng thì lại không được coi đó là tài sản thế chấp bởi mang giá trị 0 đồng”, ông Nam chia sẻ.
Đối với một dự án nói chung, cơ cấu vốn sẽ gồm khoảng 20% vốn chủ sở hữu, 30% vốn huy động từ bất động sản hình thành trong tương lai và 50% vốn vay. Do đó, nếu không vay được từ ngân hàng thì coi như chủ đầu tư không xoay sở được 50% vốn dự án.
Nhiều chủ đầu tư đều đang “kêu trời” rằng rất khó tiếp cận được gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, họ không thể có tài sản thế chấp để đi vay vốn phát triển dự án”, ông Nam nêu lên thực trạng chung.
Nhà ở xã hội không phải bán cho người giàu
Theo ông Nam, trong 10 năm qua, liên quan đến quy định dành 20% quỹ đất trong các khu đô thị để phát triển nhà ở xã hội, nếu thống kê sẽ thấy nhiều chủ đầu tư chỉ chú trọng “hớt” phần nhà ở thương mại để “bỏ túi” và bỏ bê phần nhà ở xã hội do không có lợi nhuận. Vậy nhưng đến giờ, chính họ lại đòi hỏi sửa luật.
“Theo tôi, cần có biện pháp cưỡng chế để các chủ đầu tư này phải làm nhà ở xã hội như đúng như đã thỏa thuận lúc trước, nếu không làm thì không được triển khai các dự án khác. Thực trạng này góp phần làm chậm quá trình phát triển nhà ở xã hội”, ông Nam kiến nghị.
Ngoài ra, theo ông Nam, các nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội còn nặng nề cơ chế xin – cho. Theo thông lệ quốc tế, ở các nước có nhà ở xã hội, tôi không thấy họ xuất hiện cụm từ “người thu nhập thấp” như ở nước ta. Tất nhiên, nhà ở xã hội không bán cho người giàu, tuy nhiên, siết chặt đến mức độ phải là người không phải nộp thuế thu nhập cá nhân như chúng ta liệu có phù hợp hay không?
Nếu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, tức thu nhập khoảng dưới 11 triệu/tháng, người lao động chưa chắc đã đủ sức nuôi bản thân, gia đình và nhiều khả năng không có tích lũy. Trong khi đó, để mua được nhà thì người mua buộc phải có tích lũy tài sản.
“Tôi cho rằng, định nghĩa nhà ở xã hội dành cho những người có tích lũy nhưng không đủ điều kiện tiếp cận với nhà ở thương mại thì sẽ đúng hơn. Giá nhà ở thương mại hiện cũng đã bị đẩy lên mức quá cao”, ông Nam nêu.
