Некоторые мысли о торговой площадке прав землепользования

Недавно премьер-министр Фам Минь Чинь поручил Министерству строительства взять на себя руководство и координировать работу с Министерством природных ресурсов и окружающей среды и соответствующими ведомствами по изучению вопроса создания торговой площадки по правам землепользования.

Краткое содержание: Постановление № 18-NQ/TW от 16 июня 2022 года Центрального исполнительного комитета о продолжении инноваций и совершенствовании институтов и политики, а также повышении эффективности и результативности управления и использования земельных ресурсов предлагает решение: «Обнародовать цены на землю, требовать проведения сделок через торговые площадки, оплаты через банки и никаких наличных денег». Основываясь на этой политической основе, для того чтобы рынок недвижимости функционировал открыто и прозрачно, премьер-министр Фам Минь Чинь недавно поручил Министерству строительства взять на себя руководство и координировать работу с Министерством природных ресурсов и окружающей среды и соответствующими агентствами по изучению вопроса создания торговой площадки по правам землепользования. Чтобы внести больше предложений по этой политике, в данной статье рассматриваются основы, цели, необходимость и опыт некоторых стран, а также предлагаются некоторые соответствующие решения.

1. Торговые площадки по недвижимости — не новая проблема в нашей стране. Положения о торговых площадках с недвижимостью и сделках через торговые площадки с недвижимостью являются одним из положений Закона о риелторской деятельности 2014 года, направленных на повышение прозрачности и безопасности сделок с недвижимостью. Пункт 6 статьи 3 Закона о риелторской деятельности 2014 года гласит: «Торговая площадка по торговле недвижимостью — место, где совершаются сделки купли-продажи, передачи, аренды, субаренды и лизинга с выкупом недвижимого имущества».

Согласно действующему законодательству торговые площадки по торговле недвижимостью создаются предприятиями, осуществляющими следующие виды деятельности: осуществление сделок купли-продажи, передачи, аренды, субаренды и лизинга с выкупом недвижимости; Организация продажи, передачи, аренды, субаренды и выкупа в рассрочку недвижимого имущества; Представлять, перечислять и публично предоставлять информацию о недвижимости заинтересованным лицам; Проверьте документы на недвижимость, чтобы убедиться, что они подходят для сделки; Выступать в качестве посредника между сторонами при обмене, ведении переговоров и подписании договоров купли-продажи, передачи, аренды, субаренды и аренды с выкупом недвижимости.

Пункт 1 статьи 107 Гражданского кодекса 2015 года устанавливает, что к недвижимому имуществу относятся: земельные участки; дом, строительные работы, связанные с землей; Другие активы, связанные с землей, домами, строительными работами. Соответственно, деятельность Торговой площадки недвижимости включает в себя услуги, связанные с совершением сделок купли-продажи прав землепользования. Торговля через биржу не является обязательной, а осуществляется по выбору покупателя и продавца.

Недавно премьер-министр поручил Министерству природных ресурсов и охраны окружающей среды, а также смежным министерствам и ведомствам изучить вопрос создания площадки для торговли правами землепользования. Эта политика демонстрирует решимость премьер-министра и правительства в экономическом развитии, привлекая внимание общества. В настоящее время модель торговой площадки по правам землепользования все еще находится на стадии обсуждения. Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды разрабатывает два варианта площадок для торговли правами землепользования, которые будут представлены премьер-министру для принятия решения, а именно:

- Вариант 1: Разработка и модернизация модели торговой площадки по операциям с недвижимостью в соответствии с Законом о торговле недвижимостью в профессиональном направлении под государственным надзором.

- Вариант 2: построить специализированную площадку для торговли правами землепользования.

Общее направление заключается в том, чтобы закрепить принцип, согласно которому торговые площадки по торговле недвижимостью находятся в ведении государства, а не закреплены за предприятиями, и в то же время необходимо расширить сферу деятельности, включив в сделки все типы земель. Эта торговая площадка должна быть подключена к информационной системе, базе данных по земле и строительству для синхронного обновления данных в системе.

Таким образом, если торговая площадка по торговле правами землепользования будет создана в соответствии с вышеуказанными вариантами, то, хотя она и имеет ту же природу, что и торговая площадка по торговле недвижимостью в соответствии с положениями действующего Закона о риэлторском обороте (как посредник в сделках с недвижимостью в целом и правами землепользования в частности), в организации и функционировании будет много различий. Соответственно, Биржа прав землепользования будет функционировать «как государственная служба по управлению».

Необходимо ли создание отдельной биржи прав землепользования? (Иллюстрация)

2. Политика создания биржи прав землепользования и первоначальные мнения соответствующих государственных органов привлекли внимание и обсуждение предприятий, людей, исследователей и политиков.

Оценивая необходимость биржи прав землепользования, многие эксперты подтверждают такие преимущества торговли через биржу, как: контроль законности ввода в эксплуатацию земельных участков и объектов недвижимости; Контролировать фактическую стоимость сделок с землей, тем самым формируя базу данных по земле и цены на землю, приближенные к рыночным; повысить доверие, снизить риски и споры при передаче прав землепользования; борьба с налоговыми потерями, создание здоровой деловой среды...

Можно сказать, что главной целью при создании Биржи прав землепользования является обеспечение информационной прозрачности, минимизация рисков при совершении сделок из-за отсутствия информации, тем самым способствуя формированию относительно полной и точной системы данных о сделках, ценах купли-продажи, приближенных к рыночным, для эффективного государственного управления земельным и имущественным бизнесом.

Однако существует много опасений относительно необходимости обмена правами землепользования, особенно в таких аспектах, как создание затрат и процедур, которые увеличивают нагрузку на людей и предприятия, участвующие в сделках; Если торговля через биржу станет обязательной, это ограничит свободу торговли людей; Если это будет обязательным без хорошего механизма контроля и функционирования, это может привести к информационной «монополии», негативу, манипуляциям и искажению рынка.

В частности, некоторые мнения оценивают, что теперь у нас есть правила и институты, обеспечивающие прозрачность рынка недвижимости, такие как правила, регулирующие условия, процедуры и договоры сделок с недвижимостью; обязательства инвесторов по обеспечению прозрачности сделок с недвижимостью; Нотариальное удостоверение договоров сделок с недвижимостью…

Так в чем же заключается реальная проблема: в отсутствии механизмов и инструментов управления или в неэффективном использовании существующих инструментов? Возможности и ответственность соответствующего персонала по-прежнему ограничены? Поэтому «поможет ли создание биржи прав землепользования сделать рынок более прозрачным или нет, в настоящее время остается лишь гипотезой».

3. Чтобы иметь больше оснований для оценки, мы изучили опыт некоторых стран региона и мира в области торговых площадок по правам землепользования и решений, обеспечивающих прозрачность и безопасность сделок с недвижимостью.

В ходе обсуждений с коллегами из ассоциаций по недвижимости таких стран, как США, Корея, Сингапур, Таиланд, Индонезия… Мы обнаружили, что в этих странах нет собственных бирж прав землепользования. В США информация о недвижимости (как домах, так и земельных участках) публикуется на Портале недвижимости США через Службу множественного листинга Listings (MLS).

На этом этаже размещена информация о домах, земле, недвижимости на продажу, новой недвижимости, старой недвижимости, коммерческой недвижимости, инвестиционной недвижимости... для обслуживания брокеров, осуществляющих операции по купле-продаже. MLS.com или государственные MLS не связаны с правительством США.

Этот сайт является частной собственностью и работает на платной основе для продавцов, занимающихся куплей-продажей недвижимости в Соединенных Штатах. Любая недвижимость, которая будет выставлена на продажу на рынке, должна быть «внесена в листинг» на MLS, чтобы информация стала общедоступной. Торговля должна осуществляться через лицензированных брокеров. Обычно это брокер как продавца, так и брокер покупателя. Комиссия брокера включена в цену продажи и составляет от 1 до 10% в зависимости от переговоров, местоположения и типа недвижимости. Размер этой платы варьируется от штата к штату и даже в пределах одного штата или города. Эта комиссия делится между брокерами и другими сторонами, участвующими в процессе купли-продажи на момент закрытия сделки.

В некоторых других странах, таких как Корея, Сингапур, Индонезия, обмен правами землепользования не осуществляется. В Таиланде есть Земельный и жилищный банк (или Земельный банк), функция которого заключается в покупке и продаже земли, но он сосредоточен на купле-продаже в целях регулирования земельных отношений и поддержки людей, у которых нет сельскохозяйственных или лесных угодий. К основным услугам относятся: депозиты (прием депозитов), бизнес-кредиты, потребительские кредиты на покупку недвижимости, покупку земли, трастовые фонды, услуги по управлению активами, обмен валюты...

Таким образом, во многих странах наблюдается тенденция к тому, чтобы сделать информацию о недвижимости в целом и о земле в частности прозрачной на одном уровне, используя технологические приложения для управления и сбора информации о недвижимости и сделках с ней, а также используя информацию из общей базы данных для упрощения процедур сделок и передач недвижимости.

4. Исходя из опыта других стран и направленности создания биржи прав землепользования во Вьетнаме, у нас есть следующие соображения:

4.1. Необходимо ли создание отдельной биржи прав землепользования?

Постановление Центрального исполнительного комитета от 16 июня 2022 года № 18-NQ/TW о продолжении инноваций и совершенствовании институтов и политики, повышении эффективности и результативности управления и использования земель со следующей направленностью: «Публичные цены на землю, обязательные сделки через торговые площадки, оплата через банки, отказ от наличных денег». Таким образом, ориентация Постановления - «сделки через биржу», а не конкретно «обмен правами землепользования», или же биржа должна быть создана и напрямую управляема государством.

Поэтому необходимо тщательно рассмотреть вопрос о создании отдельной биржи прав землепользования, чтобы избежать дублирования с биржами недвижимости в соответствии с действующими правилами и обеспечить эффективность и результативность после начала работы биржи. Если Биржа прав землепользования создается по образцу организации государственной коммунальной службы, необходимо провести исследование и разработать пилотный проект по созданию Биржи в ряде населенных пунктов, на этой основе обобщить и оценить его, прежде чем официально регламентировать его в Законе.

4.2. Все ли сделки с недвижимостью должны проходить через кассу?

Сделки с недвижимостью через торговые площадки имеют много преимуществ, но также связаны с потенциальными рисками, дополнительными процедурами, расходами и негативными аспектами, о которых мы упоминали в разделе 2 выше.

По нашему мнению, в современных практических условиях сделки с недвижимостью через биржу должны регулироваться стимулирующим образом, как это предусмотрено в проекте Закона о риелторской деятельности, чтобы постепенно формировать в обществе привычки, способствующие развитию самостоятельности субъектов в выборе форм ведения бизнеса и совершения сделок; В то же время это заставляет биржи постоянно повышать качество и цены для обеспечения конкурентоспособности и привлечения клиентов в соответствии с рыночными механизмами.

4.3. Чему мы можем научиться из опыта стран региона и мира?

В каждой стране действует свой режим землевладения. Однако страны функционируют на рынках, исходя из принципа обеспечения информационной прозрачности. Можно сослаться на опыт других стран по базам данных недвижимости, обязательному раскрытию информации в базах данных недвижимости. Во всех странах имеются полные информационные системы по рынкам жилья, земли и недвижимости.

До сих пор нам это не удалось и мы не достигли желаемых результатов. Нам необходимо обобщить и оценить эту политику и организацию ее реализации, чтобы улучшить ее и создать центр обработки данных для работы на прозрачном рынке. Это целесообразно и осуществимо в условиях активной цифровой трансформации, происходящей сегодня в нашей стране. Достичь этой цели поможет контроль денежных потоков, регулирование и проверка банковских операций.

Потому что полная информация о рынке и безналичные расчеты обеспечат прозрачность; Когда пол прозрачный, людям не приходится следовать за ним. Кроме того, с развитием рынка юридических услуг, более широкое использование услуг нотариусов, юристов и т.д. при совершении сделок с недвижимостью также будет способствовать прозрачности рынка и снижению рисков при совершении сделок.

4.4. Рекомендация

Модель торговой площадки недвижимости в соответствии с Законом о торговле недвижимостью была легализована и внедрена на практике для сделок с недвижимостью, включая права землепользования и активы на земле.

Торговые площадки по недвижимости предоставляют услуги по сделкам с недвижимостью в коммерческих целях между инвесторами и людьми, а также могут полностью предоставлять услуги по сделкам с недвижимостью в некоммерческих целях между людьми, если у людей есть такая потребность. Это также интересует менеджеров и рассматривается ими как одна из причин необходимости исследования и создания биржи прав землепользования.

Поэтому мы рекомендуем реализовать план по совершенствованию модели торговой площадки по операциям с недвижимостью в соответствии с Законом о риэлторской деятельности в профессиональном направлении под государственным надзором.

Этот план соответствует как политике партии, так и управлению государства, избегая дублирования функций, получая информационные данные для управления, обеспечивая рыночные принципы, свободу бизнеса, свободу выбора людей и предприятий, а также достигая эффективности без создания нового аппарата, увеличения административных процедур, увеличения времени, увеличения расходов на соблюдение требований и т. д.

Легко увидеть, что даже участие государственных органов в совещаниях по обсуждению плана по созданию этой новой модели пола требует больших затрат, а время на разработку подходящего плана, синхронизированного с другими специализированными законами, будет ли он вовремя включен в проект Закона о земле (с поправками), который, как ожидается, будет принят Национальной ассамблеей в октябре 2023 года, и если будет вовремя, будет ли это поспешным решением, когда времени на исследования и оценку воздействия слишком мало?

(Источник: Строительная газета)

Источник