Тщательно рассчитайте процентную ставку по кредиту

В этом контексте недавно в проекте Постановления о льготном капитале для развития социального жилья Министерство строительства предложило кредитный пакет в размере 100 000 млрд донгов для льготных кредитов, что, как ожидается, станет прорывом для сегмента социального жилья.

Проблемы с выдачей кредита

В начале апреля 2023 года Правительство Решением 338/QD-TTg одобрило реализацию проекта «Инвестирование в строительство не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021–2025 годов». С целью достижения к 2030 году общего количества введенных в эксплуатацию квартир по населенным пунктам составит около 1 062 200 единиц. Из них на этапе 2021–2025 гг. будет завершено строительство 428 000 единиц; На этапе 2025–2030 гг. будет построено 634 200 единиц жилья.

Предложение Министерства строительства о предоставлении кредитного пакета в размере 100 000 млрд донгов является уместным в условиях нехватки капитала для развития социального жилья. Фото: Тхань Хай

Для реализации проекта правительство также одобрило предложение Государственного банка Вьетнама (ГБВ) о выделении 120 000 млрд донгов в 4 акционерных коммерческих банках, назначенных государством, с процентной ставкой по кредитам 8,7% годовых для инвесторов и 8,2% годовых для покупателей и арендаторов социального жилья. С 1 июля 2023 года каждые 6 месяцев Государственный банк будет объявлять льготные процентные ставки по кредитам для участвующих коммерческих банков, что означает, что процентные ставки могут изменяться в соответствии с рынком.

Поскольку Государственный банк установил процентную ставку всего на 1,5–2% в год ниже общего уровня для среднесрочных и долгосрочных кредитов, ряд коммерческих банков (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank и HD Bank) подали заявки на «раздел пирога», при этом сумма регистрации для участия в программе составила 5 000 млрд донгов для каждого банка, что увеличило источник капитала для поддержки процентной ставки до 145 000 млрд донгов.

К сожалению, после почти 20 месяцев реализации этот кредитный пакет был отклонен людьми, поскольку правила, установленные Государственным банком, не соответствуют их финансовым возможностям. Поэтому после многочисленных «взвешиваний» в начале сентября 2024 года Государственный банк принял решение снизить процентные ставки до 7% годовых для инвесторов и 6,5% годовых для покупателей жилья.

Однако, согласно оценке, регулирование таких процентных ставок все еще слишком велико для покупателей жилья, поэтому до сих пор этот кредитный пакет все еще находится в вялом состоянии, об этом свидетельствует подробный отчет Министерства строительства о реализации льготного кредитного пакета в размере 120 000 млрд донгов на социальное жилье.

В частности, к концу третьего квартала 2024 года только 34 из 63 населенных пунктов имели документы, объявляющие о 83 проектах, имеющих право на льготные кредиты на электронном информационном портале, с общей суммой погашенной непогашенной задолженности в размере 1 783 млрд донгов (из которых корпоративные клиенты: 1 633 млрд донгов; покупатели жилья: 150 млрд донгов), что составляет около 1,1% от общего зарегистрированного капитала поддержки.

«Реализация проектов социального жилья в настоящее время сталкивается со многими трудностями. Только в третьем квартале 2024 года по всей стране было реализовано 8 проектов масштабом 4960 единиц; 3 проекта были одобрены для инвестиционной политики масштабом 2676 единиц; и только 1 проект был частично завершен масштабом 200 единиц. Согласно сводке отчетов с мест, с 2021 года по конец третьего квартала 2024 года по всей стране было завершено 79 проектов социального жилья масштабом 42 414 единиц; 131 проект начал строительство масштабом 111 687 единиц», - сообщил директор Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости (Министерство строительства) Хоанг Хай.

Приоритет для покупателей жилья

Согласно обобщенным данным Министерства строительства, на сегодняшний день во всей стране насчитывается всего лишь более 143 000 завершенных и строящихся квартир социального жилья, а поставленная цель в 428 000 квартир в период реализации Проекта 2021–2025 гг. практически невыполнима, поскольку менее чем за 13 месяцев только «чудо» способно построить до 258 000 новых квартир. Мечту о скорейшем приобретении жилья для малообеспеченных людей и работающих людей придется отложить.

По словам председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA) Ле Хоанг Чау, социальное жилье является важнейшей политикой партии и государства. Это дополнительно подтверждается решением внести изменения и дополнения в Закон о жилье 2023 года, Закон о земле 2024 года и ряд руководящих указов в соответствии с законом, обеспечивая синхронизацию и последовательность в правилах социального жилья.

Однако механизмы предоставления льготных кредитных источников на строительство социального жилья по-прежнему имеют много недостатков, которые вызывают беспокойство, а именно: отсутствие «стартового капитала» или, если он есть, его регулирование слишком строгое, в результате чего субъекты не могут или испытывают трудности с доступом к нему.

«Указ 100/2024/ND-CP правительства устанавливает: уровень капитала, льготную процентную ставку, срок и порядок выдачи кредитов на проекты социального жилья (7,92% в год для инвесторов в социальное жилье для продажи, аренды с выкупом; 6,6% для проектов только для аренды), создал условия для инвесторов для доступа к льготным источникам кредитования для реализации проекта. Однако в официальном депеше 4524/NHCS-TDSV от 1 августа 2024 года Вьетнамского банка социальной политики, основанном на указе 100/2024/ND-CP для покупателей жилья, процентная ставка по кредиту в размере 6,6% в год является высокой», - высказал свое мнение г-н Ле Хоанг Чау.

В связи с вышеизложенной ситуацией, в целях расширения льготных источников капитала для развития социального жилья, в проекте Постановления о льготных источниках капитала для развития социального жилья, который Министерство строительства согласовывает с министерствами и отраслевыми структурами перед представлением в Правительство для обнародования, предлагается реализовать льготный пакет в размере 100 000 млрд донгов для кредитов из источников облигационного капитала, применимый в течение 5 лет. Это первый случай, когда Министерство строительства предложило реализовать пакет социального жилья путем выпуска облигаций.

Соответственно, процентная ставка по этому льготному кредитному пакету будет равна процентной ставке для малоимущих домохозяйств, определяемой премьер-министром в каждый период; Срок выдачи кредита до полного освоения кредитного пакета, но не позднее 31 декабря 2030 года.

Обсуждая этот вопрос, вице-президент Ханойского клуба недвижимости Нгуен Тхе Дьеп заявил, что предложение Министерства строительства в проекте Постановления о льготном капитале для строительства социального жилья является прорывом, поскольку оно расширяет капитал для строительства и создает возможности для покупателей социального жилья. Однако необходимо также уточнить правила процентных ставок по кредитам в рамках этого кредитного пакета, в котором покупатели жилья находятся в центре внимания и должны иметь приоритет.

«Если процентная ставка по кредитному пакету в размере 100 000 млрд донгов будет равна процентной ставке по кредитам для бедных домохозяйств, устанавливаемой премьер-министром в каждый период на основе Указа 100/2024/ND-CP в размере 6,6% в год, то в настоящее время будет сложно побудить людей брать деньги в долг на покупку социального жилья, поскольку процентная ставка по кредитам в соответствии с предыдущим Решением 486/2023/QD-TTg составляла всего 4,8% в год», - сказал г-н Нгуен Тхе Дьеп.

Разделяя ту же точку зрения, председатель HoREA Ле Хоанг Чау предложил правительству рассмотреть возможность продолжения применения положения о процентной ставке по кредитам в размере 4,8% годовых в соответствии с Решением 486/2023/QD-TTg премьер-министра. В настоящее время Вьетнамский банк социальной политики реализует программу «Кредит на поддержку малоимущих домохозяйств с жильем» с процентной ставкой 3% годовых, поэтому для покупателей и арендаторов социального жилья наиболее целесообразно применять процентную ставку по кредиту в размере 3–4,8% годовых, чтобы поощрить покупателей жилья, стимулировать рынок и создать мотивацию для инвесторов для ускорения реализации проектов.

 

Предложение Министерства строительства о предоставлении кредитного пакета в размере 100 000 млрд донгов является весьма уместным в условиях нынешнего дефицита капитала для строительства социального жилья, однако необходимо также извлечь уроки из очевидного кредитного пакета в размере 120 000 млрд донгов в соответствии с Постановлением 33/2023/NQ-CP без заемщиков, в котором необходимо тщательно изучить положения об условиях, процентных ставках по кредитам... в соответствии с реальным положением людей.

Доктор Нгуен Хуй Тхань - финансовый эксперт

Источник: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html