Рынок недвижимости «разогревается» или на него влияют спекулятивные группы?

Присутствуют спекулятивные группы.

Согласно информации, недавно опубликованной Ассоциацией риэлторов Вьетнама (VARS), рынок недвижимости Вьетнама в третьем квартале и за первые 9 месяцев 2024 года также продемонстрировал позитивное восстановление после сложного периода благодаря стабильности экономики и политике поддержки правительства.

В частности, Закон о жилье 2023 года, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года и Закон о земле 2024 года, официально вступающие в силу с 1 августа 2024 года, на 5 месяцев раньше предыдущих постановлений, способствовали совершенствованию правового коридора и открытию нового цикла для рынка в более безопасном, здоровом и устойчивом направлении.

Данные также показывают, что сегменты недвижимости — от жилой, коммерческой до промышленной — демонстрируют признаки положительного роста, при этом реализуется много новых проектов. Кроме того, г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора VARs IRE, заявила, что рынок жилой недвижимости начал показывать признаки «разогрева». Начиная с истории о земельных аукционах, которые стали «горячее», чем когда-либо, с аукционами, проводимыми «в течение ночи», когда сотни, даже тысячи людей согласились «есть и ждать», чтобы побороться за место. Выигрышная цена также является рекордно высокой и равна цене на проектную землю с хорошо проинвестированной инфраструктурой.

Оживленные земельные аукционы рассматриваются как признак оживления рынка.

Далее следует сегмент квартир, где цены постоянно устанавливают новые рекорды как на первичном, так и на вторичном рынке. Высокий спрос привел к тому, что тысячи владельцев квартир регулярно получают звонки с предложениями продать свое жилье. Несмотря на высокие цены продажи, недавно запущенные проекты квартир демонстрируют очень хорошие показатели поглощения.

Наряду с квартирами, некоторые недавно запущенные малоэтажные проекты крупных инвесторов также зафиксировали «рекордное» количество бронирований, несмотря на постоянно растущие цены. Многие квартиры имеют хорошее расположение, но цены на них не только высокие, но и для их покупки покупателям/инвесторам приходится платить разницу.

Однако, помимо результатов реального спроса и предложения, на рынке также наблюдаются признаки «разогрева». Эта ситуация находит свое отражение в спекуляциях землей, росте цен на жилье и создании непрозрачных сделок купли-продажи недвижимости. Многие мелкие инвесторы выходят на рынок в спекулятивных целях, что приводит к неоправданному росту цен на недвижимость. Признаки «подогрева» наблюдаются и в сегменте квартир, где уровень цен на передаваемые квартиры постоянно растет, что обусловлено «помощью» некоторых спекулятивных групп.

По данным VARS, все эти признаки являются следствием нехватки предложения. В частности, в третьем квартале 2024 года на рынке жилой недвижимости по-прежнему было представлено 22 412 наименований товаров, при этом было запущено около 14 750 новых наименований, что на 25% меньше по сравнению с предыдущим кварталом, но на 60% больше по сравнению с тем же периодом предыдущего года.

Рынок на подъеме

Несмотря на снижение количества по данным статистики, предложение в третьем квартале 2024 года все еще демонстрирует рост, поскольку появляется ряд новых проектов, особенно с учетом наличия крупных проектов, которые начинают развертывать рыночные слухи, помогая рынку стать более оживленным. За первые 9 месяцев 2024 года на рынке было зафиксировано 38 797 новых товаров, выставленных на продажу.

Тем не менее, предложение по-прежнему характеризовалось значительной дифференциацией: 70% нового предложения приходилось на сегмент квартир. Подавляющее большинство из них составляют продукты с отпускной ценой 50 млн донгов/м2 и более. На рынке практически полностью отсутствуют доступные коммерческие квартиры. В региональном плане лидирует Северный регион с 46% новых поставок, за ним следует Центральный регион с 29% и Южный регион с 25%.

Данные исследования VARS также показывают, что, хотя предложение в основном сосредоточено в сегментах элитной и люксовой недвижимости, в третьем квартале 2024 года на всем рынке было зафиксировано около 10 400 успешных транзакций, что эквивалентно уровню поглощения в 51%. Это отражает интерес рынка к новым объектам недвижимости, хотя большая часть нового предложения соответствует высоким стандартам, а инвестиционные затраты, особенно связанные с землей, растут.

За первые 9 месяцев 2024 года на рынке было зафиксировано 30 589 успешных сделок, что в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период 2023 года. Многие новые проекты, запущенные в конце сентября и начавшие принимать бронирования, также зафиксировали большой объем интереса и депозитов.

Квартиры занимают лидирующие позиции в предложении на рынке недвижимости.

Что касается цен продажи, то цены на жилье продолжают оставаться высокими как на первичном, так и на вторичном рынке, особенно в сегменте квартир. Потому что дисбаланс между спросом и предложением становится все более серьезным, поскольку, хотя предложение улучшилось, удовлетворить спрос все еще очень сложно. Кроме того, большинство новых проектов по-прежнему реализуются на высоком уровне, при этом инвестиционные затраты, особенно связанные с землей, растут.

В частности, на рынке Хошимина уровень первичных цен остается стабильно высоким, поскольку предложение в основном поступает от текущих проектов. Между тем, первичные цены в провинциях и городах вокруг Хошимина немного выросли, в диапазоне 3–5%, при этом новое предложение имело более высокие отпускные цены.

Исследование индекса цен на квартиры, отражающее средние колебания цен продажи проектов в выборке из 150 проектов, отобранных и отслеживаемых VARS, также показывает, что по состоянию на третий квартал 2024 года средняя цена продажи кластера выборочных проектов в Ханое приближается к 60 миллионам донгов/м2, что на 64% больше, чем во втором квартале 2019 года. Средняя цена продажи проектных кластеров в Хошимине выросла с 49,2 млн донгов/м2 до 64,2 млн донгов/м2, увеличившись на 30,6%.

Спрос на недвижимость, включая жилье и инвестиции, продолжает смещаться в пригородные районы, провинции/города, окружающие две особые городские зоны, и на вторичный рынок с большим количеством вариантов по более разумным ценам. В Ханое и Хошимине ведется активная «охота» за квартирами и домами стоимостью менее 3 млрд донгов.

Источник: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html