Основные моменты Закона о земле 2024 года

25 января Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) направила в Постоянный комитет Национальной ассамблеи документ, в котором выразила свою признательность за голосование Национальной ассамблеи за принятие Закона о земле 2024 года, который усовершенствует синхронную правовую систему для повышения эффективности и результативности управления и использования земельных ресурсов, создавая импульс для превращения нашей страны в развитую страну с высоким уровнем дохода к 2045 году.

Государство несет ответственность за выдачу «красных книг» землепользователям.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя HoREA, Закон о земле 2024 года, который был принят и вступит в силу с 1 января 2025 года, имеет 9 выдающихся «изюминок».

Закон о земле 2024 года был принят и вступил в силу с 1 января 2025 года. Он включает в себя 9 важных положений.

Во-первых, Закон о земле 2024 года допускает расширение «предельного размера предоставления права пользования сельскохозяйственными землями физическим лицам не более чем в 15 раз больше предельного размера предоставления сельскохозяйственных земель физическим лицам по каждому виду земель» в пункте 1 статьи 177 и положений о «концентрации сельскохозяйственных земель» и «накоплении сельскохозяйственных земель» в статьях 192 и 193 для создания условий для быстрого, устойчивого, эффективного развития сельского хозяйства и надежного обеспечения продовольственной безопасности страны...

Соответственно, Закон о земле 2024 года создаст условия для более эффективного использования сельскохозяйственных земель, чтобы аграрный сектор мог развиваться все больше и больше, фермеры могли становиться богаче, а облик сельской местности мог становиться все более и более инновационным, что окажет положительное влияние как на экономику, так и на рынок недвижимости в процессе урбанизации и развития сельских жилых территорий, увеличивая спрос на жилье со стороны сельских жителей, особенно фермеров-миллиардеров.

Во-вторых, в пункт 9 статьи 138 Закона о земле 2024 года добавлено следующее положение: «9. Государство несет ответственность за выдачу Сертификатов на право землепользования и права собственности на имущество, закрепленное за землей, в случаях, которые были зарегистрированы и соответствуют условиям, предписанным в настоящей статье».

Это новаторское положение об ответственности государства по выдаче сертификатов на право пользования землей всем землепользователям по запросу (с запросом) или даже в случаях, когда землепользователь не запрашивает (без запроса).

«Это очень большое и фундаментальное изменение в государственном управлении. Закон о земле 2024 года не только обеспечивает законные права и интересы землепользователей, но и в полной мере демонстрирует ответственность государства перед землепользователями и повышает качество государственного управления землей», — подчеркнул г-н Ле Хоанг Чау.

Третьим важным моментом является то, что Закон о земле 2024 года (статья 79) конкретно предусматривает 31 случай, в которых государство «изымает земли для социально-экономического развития в национальных и общественных интересах», а пункт 32 статьи 79 также предусматривает «В случаях изъятия земель для реализации проектов и работ в национальных и общественных интересах, которые не подпадают под случаи, указанные в пунктах 1–31 настоящей статьи, Национальное собрание вносит изменения и дополнения в случаи изъятия земель в настоящей статье», чтобы обеспечить гласность, прозрачность, простоту надзора и преодолеть ситуацию, когда некоторые населенные пункты безудержно изымали земли, как это происходило ранее.

В то же время Глава VII Закона о земле 2024 года содержит строгие положения о «компенсации, поддержке и переселении при приобретении государством земли» для обеспечения законных и правовых прав и интересов людей, чья земля приобретается.

Следующим важным моментом является то, что Закон о земле 2024 года отменил рамки цен на землю и установил таблицу цен на землю в статье 159. Соответственно, таблица цен на землю формируется ежегодно, а первая таблица цен на землю объявляется и применяется с 1 января 2026 года и корректируется с 1 января следующего года, что поможет таблице цен на землю приблизиться к рыночной цене на землю, но это положение также увеличит рабочую нагрузку на населенные пункты.

В то же время пункт 5 статьи 158 и статья 160 Закона о земле 2024 года предусматривают 4 метода оценки стоимости земли, в том числе сравнительный метод, доходный метод, метод добавочной стоимости и метод коэффициента корректировки стоимости земли для определения удельной стоимости земли. В случае необходимости установления иных методов оценки стоимости земли, которые не были предусмотрены, Правительство должно внести предложение и получить согласие Постоянной комиссии Национального собрания для обеспечения бесперебойной работы по оценке стоимости земли в целях социально-экономического развития.

Пятый момент: в Закон о земле 2024 года добавлена ​​Глава VIII о «развитии, управлении и эксплуатации земельных фондов». Если принципы развития, управления и эксплуатации земельного фонда будут реализованы, Государственная организация по развитию земельного фонда станет крупнейшим поставщиком земельного фонда на первичном рынке земли, обслуживающим инвестиции в социально-экономическое развитие, а посредством проведения аукционов по правам землепользования и торгов по проектам землепользования вся дифференциальная арендная плата за землю будет собираться в государственный бюджет для обслуживания общественных интересов и будет поддерживаться и согласовываться людьми, чьи земли будут возвращены, и обществом.

Обеспечение законных интересов лиц, чьи земли возвращены

В-шестых, в главе IX Закона о земле 2024 года конкретно оговаривается «отвод и сдача в аренду земельных участков путем аукциона по продаже прав землепользования» (статья 125) для чистых земель, созданных государством, или «отвод и сдача в аренду земельных участков путем торгов по выбору инвесторов для реализации инвестиционных проектов с использованием земельных участков» (статья 126) для земель, которые не были расчищены, что обеспечивает последовательность и единство с положениями главы VIII о развитии, управлении и эксплуатации земельных фондов.

«Предоставление и сдача в аренду земельных участков через аукцион по продаже прав землепользования» обеспечивает согласованность и единообразие с положениями главы VIII о развитии, управлении и эксплуатации земельного фонда.

В частности, статья 126 определяет механизм реализации «конкурса по выбору инвесторов» на нерасчищенные земли и устанавливает, что «победивший инвестор несет ответственность за предоставление капитала для осуществления компенсации, поддержки и переселения в соответствии с требованиями компетентного государственного органа»...

Эти положения гарантируют, что законные и правовые интересы землепользователей, чьи земли изымаются, компенсируются по правильной рыночной цене и переселяются в приоритетном направлении переселения на месте, и больше не будет ситуации, когда инвесторы «поддерживаются» кем-то, чтобы «купить дешевую» землю у людей.

В то же время это обеспечивает законные и легитимные интересы инвесторов, которые четко знают затраты и сроки компенсации за расчистку территории и получают землю для реализации проекта, и больше не возникает ситуация, когда «посредники» прячутся за «владельцами земли», создавая трудности для инвесторов.

Более того, вся «дифференциальная рента», собираемая в государственный бюджет для обслуживания общественных интересов, будет поддержана и согласована людьми, чьи земли будут возвращены, и обществом.

В седьмом выделенном пункте ассоциация отметила, что статья 127 Закона о земле 2024 года очень свободно определяет «использование земли для реализации проектов социально-экономического развития посредством соглашений о получении права землепользования» или «наличие права землепользования» для большинства проектов социально-экономического развития, включая проекты социального жилья, за исключением некоторых ограничений для проектов коммерческого жилья в соответствии с пунктом b) пункта 1 статьи 127.

В-восьмых, HoRER приветствует статью 30 Закона о земле 2024 года, которая предусматривает, что землепользователи имеют «право выбора формы оплаты арендной платы за землю»: «вносить ежегодную арендную плату за землю» или «вносить арендную плату за землю единовременно за весь срок аренды». Пункт б) пункта 1 статьи 34 Закона о земле 2024 года также позволяет организациям, арендующим землю у государства и получающим ежегодную арендную плату за землю, иметь право «закладывать собственное имущество, закрепленное за землей».

Это «стимулирует» землепользователей выбирать метод «государственной аренды земли с ежегодной оплатой» в соответствии с политикой Постановления 18-NQ/TW, поскольку инвесторы имеют право «закладывать свои активы, связанные с землей, в кредитных организациях» для более удобного доступа к кредитам.

В частности, по словам представителя HOREA, девятым важным моментом является то, что Национальная ассамблея допускает немедленное применение некоторых положений Закона о земле 2024 года, таких как положения об оценке земли или положения об использовании земли для реализации проектов по отводу моря, чтобы устранить практические препятствия, в частности, разрешение немедленного применения положений об оценке земли создаст условия для разработки и обнародования Правительством «Указа о ценах на землю» для реализации Закона о земле 2024 года вместо обнародования «Указа о внесении изменений и дополнений в ряд статей Указа № 44/2014/ND-CP, регулирующего цены на землю».

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-nhan-noi-bat-cua-luat-dat-dai-2024-a647252.html