Согласно нормативным актам, земли, находящиеся под планированием и подлежащие изъятию, не могут быть переданы в собственность для осуществления права землепользования (продажи земли). Однако в отношении земель, находящихся на стадии планирования, но не имеющих решения о возврате, в зависимости от каждого конкретного случая землевладелец может иметь некоторые ограничения в правах пользования землей, но при этом иметь возможность продать землю. На рынке земля в зонах планирования часто продается по более низким ценам.
«Серфинговые» дома пострадали из-за планов получения прибыли
Г-жа Нгуен Нгок Ань (Нам Динь) поделилась, что после долгих поисков она решила купить участок земли площадью 40 м2 на улице Донг Тхиен (район Винь Хунг, район Хоанг Май, Ханой). Площадь фасада земельного участка составляет 5 м2, ширина автомобильной дорожки перед домом — более 4 м. Владелец продает его за 3 млрд донгов, что эквивалентно почти 75 млн донгов/м2. По сравнению с другими участками земли в том же месте, цена которых составляет около 100 миллионов донгов за 2 кв. м, этот участок земли на 1 миллиард донгов дешевле. Но стоит отметить, что это на 100% учтено в дорожном планировании.
« Люди часто опасаются, что планирование повлияет на землю, но я думаю иначе. Участки земли, расположенные вдоль основных дорог, подвержены высокому риску оказаться под расчисткой земель. Однако, учитывая, что участки земли расположены в глубине переулков, а план разрабатывался почти десять лет, но так и не был реализован, этот план стал приостановленным и, возможно, его придется отменить. В то время этот мой участок земли будет очень прибыльным. «В настоящее время, при планировании 1/2000, люди все еще могут строить обычные дома », — пояснила г-жа Нгок Ань.
Г-жа Нгок Ань также отметила, что ее родители уже 30 лет живут в доме без красной книги на улице Бах Данг (район Хай Ба Трунг, Ханой). Дом также участвует в проекте строительства дороги, но проект не был реализован десятилетиями, поэтому он не повлиял на их место жительства.
« Покупать или нет дом, подлежащий планированию, зависит от точки зрения каждого человека. Цены на недвижимость сейчас слишком высоки, только участки земли, подлежащие планированию, дешевы и подходят для дохода моей семьи», — поделилась г-жа Нгок Ань.
Многие люди стремятся приобрести землю и дома, затронутые планированием. (Иллюстрация: Нгок Ви).
Как сообщили журналистам многие брокеры по недвижимости, в последнее время не только люди, реально нуждающиеся в жилье, но и инвесторы склонны покупать землю с проблемами планировки, чтобы дождаться компенсации, а также покупать землю в ожидании отмены планировки.
Г-н Фам Ван Хо, инвестор, специализирующийся на поиске земель с проблемами планирования, сказал, что не все земли с проблемами планирования будет трудно продать и на них не будет покупателей. Если затронуто 100% планирования, землю, расположенную на главной дороге или в районе долгосрочной застройки, все равно можно приобрести для проживания или строительства домов на участках для продажи. Если земля находится под 1/2000 планированием, то на ней все равно можно построить дом, так что проблем нет. Что касается земли в планировке 1/500, то от нее категорически следует держаться подальше.
Он заявил, что в 2022 году он все равно заработает миллиарды благодаря торговле недвижимостью в районах, затронутых планированием. В частности, он купил 3 квартиры в Диньконге (район Хоангмай, Ханой), каждая квартира имеет площадь 35 м2, построил 5 совершенно новых этажей, но цена составляет всего 4,6 млрд донгов за квартиру из-за 100% планировки. Между тем, земельные участки в том же месте стоят около 150 млн донгов/м2, что эквивалентно примерно 5,3 млрд донгов/единица.
После этого г-н Хо продал его по 5 миллиардов донгов за дом, таким образом, он получил прибыль более 1 миллиарда донгов от продажи трех домов.
Г-н Хо также добавил, что он только что купил садовый участок площадью 500 м2 в районе Лонг Бьен. Согласно плану, этот участок земли станет зеленым парком. Он сказал, что эта территория была одобрена для планирования почти 15 лет назад. В настоящее время здесь строится много домов, поэтому вероятность преобразования этой земли в жилую очень высока.
« Если планировку снесут и переоборудуют под жилую землю, я смогу получить большую прибыль », — поделился г-н Хо.
Будьте осторожны с рисками, риском захоронения капитала
Г-н Нгуен Ань Туан - директор Tuan Anh Real Estate Floor заявил, что тенденция охоты за домами и земельными участками с проблемами планирования давно пришлась по «вкусу» многим инвесторам, но в последнее время, особенно с начала 2021 года, наметилась явная «лихорадочная» тенденция.
« В Ханое много приостановленных проектов по планированию, поэтому клиенты с небольшими деньгами предпочитают искать этот сегмент для покупки дешевой недвижимости. Фактически, существуют 50-летние планы, которые еще не реализованы, при этом в одном и том же месте запланированная земля может быть вдвое дешевле земли, не включенной в план. «Если планировку удастся устранить, клиенты получат большую выгоду », — сказал г-н Туан.
Многие объекты недвижимости и земли, затронутые планированием, имеют довольно низкие цены, подходящие для бюджета многих людей. (Иллюстрация).
Кроме того, по словам г-на Туана, в последнее время дома и участки земли, частично охваченные планированием, пользуются спросом у многих инвесторов, поскольку их цены значительно ниже, чем у участков земли в аналогичных местах. У них менталитет ожидания, что планирование приведет к резкому росту цен на землю.
Однако г-н Туан предупредил, что, хотя покупка запланированной земли выгодна, риски также очень высоки.
Г-н Туан проанализировал, что, по сути, «приостановленное» планирование — это термин, используемый для обозначения ситуации, когда планы, связанные с землепользованием, не реализуются или реализуются медленно. Соответственно, вся недвижимость в этом районе, которую государственное агентство объявило об изъятии для определенной цели, но которая не была реализована в соответствии с планом, представляет собой объект недвижимости, застрявший на этапе «приостановленного» планирования.
Срок определения того, является ли проект «приостановленным» проектом планирования или нет, четко указан в пункте 8 статьи 49 Закона о земле 2013 года с изменениями и дополнениями 2019 года. В частности, после объявления об отзыве максимум в течение трех лет, если не будет принято официального решения об освобождении или изменении цели использования, компетентный утверждающий орган должен будет скорректировать или отменить планирование.
Однако в действительности этот процесс не происходит всего за несколько дней или недель. Покупателям, возможно, придется ждать годы, чтобы узнать судьбу проекта. Если вы выбираете землю с приостановленным планированием в качестве инвестиционного канала, это означает захоронение капитала.
Кроме того, если вы покупаете дом или землю с «приостановленным» планированием, имеющим ежегодный план землепользования от районного уровня, покупатель будет ограничен в эксплуатации, использовании, строительстве, реконструкции и ремонте дома.
Кроме того, в случае инвестирования в объекты недвижимости, находящиеся на стадии «приостановленного» планирования, и желания продать их, покупатели столкнутся со многими трудностями при поиске партнера по передаче или сделке. Потому что, по общей психологии, большинство клиентов все еще боятся планирования недвижимости.
Нгок Ви
Источник
Комментарий (0)