Парадоксальная «тенденция» охоты за землей и домами с ограничениями по планировке для инвестирования денег

Согласно нормативным актам, земли, находящиеся под планированием и подлежащие изъятию, не могут быть переданы в собственность для осуществления права землепользования (продажи земли). Однако в отношении земель, находящихся на стадии планирования, но еще не решенных к возврату, в зависимости от каждого конкретного случая землевладелец может иметь некоторые ограничения в правах землепользования, но при этом иметь возможность продать землю. На рынке земля в зонах планирования часто продается по более низким ценам.

«Серфинговые» дома пострадали из-за планов получения прибыли

Г-жа Нгуен Нгок Ань (Нам Динь) поделилась, что после долгих поисков она решила купить участок земли площадью 40 м2 на улице Донг Тхиен (район Винь Хунг, район Хоанг Май, Ханой ). Площадь фасада участка составляет 5 м2, перед домом имеется автомобильная дорожка шириной более 4 м. Владелец продает участок за 3 млрд донгов, что эквивалентно почти 75 млн донгов/м2. По сравнению с другими участками земли в том же месте, цена которых составляет около 100 миллионов донгов за 2 кв. м, этот участок земли на 1 миллиард донгов дешевле. Но стоит отметить, что это на 100% учтено в дорожном планировании.

« Люди часто боятся, что земля будет вовлечена в планирование, но я думаю по-другому. Участки земли, расположенные на главных дорогах, подвергаются высокому риску быть вовлеченными в расчистку. Но с участками земли, расположенными глубоко в переулках, и планированием, которое было составлено почти десять лет назад, но не реализовано, оно стало приостановленным планом и, возможно, его придется отменить. В то время мой участок земли принесет большую прибыль. В настоящее время, с планированием 1/2000, люди все еще могут строить обычные дома », - объяснила г-жа Нгок Ань.

Г-жа Нгок Ань также отметила, что ее родители уже 30 лет живут в доме без красной книги на улице Бах Данг (район Хай Ба Чунг, Ханой). Дом также участвует в проекте строительства дороги, но проект не был реализован десятилетиями, поэтому он не повлиял на место их проживания.

« Покупать или нет дом, подлежащий планированию, зависит от точки зрения каждого человека. Цены на недвижимость сейчас слишком высоки, только участки земли, подлежащие планированию, дешевы и подходят для дохода моей семьи», — поделилась г-жа Нгок Ань.

Многие люди стремятся приобрести землю и дома, затронутые планированием. (Иллюстрация: Нгок Ви).

Как сообщили журналистам многие брокеры по недвижимости, в последнее время не только люди, реально нуждающиеся в жилье, но и инвесторы склонны покупать землю с проблемами планировки, чтобы дождаться компенсации, а также покупать землю в ожидании отмены планировки.

Г-н Фам Ван Хо, инвестор, специализирующийся на поиске земель с проблемами планирования, сказал, что не все земли с проблемами планирования будет трудно продать и на них не будет покупателей. Если затронуто 100% планирования, землю, расположенную на главной дороге или в районе долгосрочной застройки, все равно можно приобрести для проживания или строительства домов на участках для продажи. Если земля находится под планированием 1/2000, то на ней все равно можно построить дом, так что проблем нет. Что касается земли в планировке 1/500, то от нее категорически следует держаться подальше.

Он заявил, что в 2022 году он все равно заработает миллиарды благодаря торговле недвижимостью в районах, затронутых планированием. В частности, он купил 3 квартиры в Диньконге (район Хоангмай, Ханой), каждая квартира имеет площадь 35 м2, построил 5 совершенно новых этажей, но цена составляет всего 4,6 млрд донгов за квартиру из-за 100% планировки. Между тем, земельные участки в том же месте стоят около 150 млн донгов/м2, что эквивалентно примерно 5,3 млрд донгов/единица.

После этого г-н Хо продал его снова по 5 миллиардов донгов за дом, подсчитав, что с продажи трех домов он получил прибыль в размере более 1 миллиарда донгов.

Г-н Хо также добавил, что он только что купил садовый участок площадью 500 м2 в районе Лонгбьен. Согласно плану, этот участок земли станет зеленым парком. Он сообщил, что эта территория была одобрена для планирования почти 15 лет назад. В настоящее время здесь строится много домов, поэтому вероятность перевода этой земли в разряд жилой очень высока.

« Если планировку снесут и переоборудуют под жилую землю, я смогу получить большую прибыль », — поделился г-н Хо.

Будьте осторожны с рисками, риском захоронения капитала

Г-н Нгуен Ань Туан - директор Tuan Anh Real Estate Floor сказал, что тенденция охоты за домами и земельными участками с проблемами планирования давно устраивала многих инвесторов, но в последнее время, особенно с начала 2021 года, наметилась явная «лихорадочная» тенденция.

« В Ханое много приостановленных проектов планирования, поэтому клиенты с небольшими деньгами готовы искать этот сегмент, чтобы купить дешевую недвижимость. Фактически, есть 50-летние проекты планирования, которые еще не были реализованы, в то время как в том же месте запланированная земля может стоить вдвое дешевле земли, не включенной в планирование. Если планирование будет достаточно удачным, чтобы его убрали, клиенты выиграют по-крупному», — сказал г-н Туан.

Многие объекты недвижимости и земли, затронутые планированием, имеют довольно низкие цены, подходящие для бюджета многих людей. (Иллюстрация).

Кроме того, по словам г-на Туана, в последнее время дома и участки земли, частично охваченные планированием, пользуются спросом у многих инвесторов, поскольку их цены значительно ниже, чем у участков земли в аналогичных местах. У них менталитет ожидания, что планирование приведет к резкому росту цен на землю.

Однако г-н Туан предупредил, что, хотя покупка запланированной земли выгодна, риски также очень высоки.

Г-н Туан проанализировал, что, по сути, «приостановленное» планирование — это термин, используемый для обозначения ситуации, когда планы, связанные с землепользованием, не реализуются или реализуются медленно. Соответственно, вся недвижимость в этом районе, которую государственное агентство объявило об изъятии для определенной цели, но которая не была реализована в соответствии с планом, представляет собой объект недвижимости, застрявший на этапе «приостановленного» планирования.

Срок определения того, «приостановлен» ли проект или нет, четко указан в пункте 8 статьи 49 Закона о земле 2013 года, измененном и дополненном в 2019 году. В частности, после объявления об отзыве, максимум в течение трех лет, если не будет принято официального решения об освобождении или изменении цели использования, компетентный утверждающий орган должен будет скорректировать или отменить планирование.

Однако в действительности этот процесс не происходит всего за несколько дней или недель. Покупателям, возможно, придется ждать годы, чтобы узнать судьбу проекта. Если вы выбираете землю с приостановленным планированием в качестве инвестиционного канала, это означает захоронение капитала.

Кроме того, если вы покупаете дом или землю с «приостановленным» планированием, имеющим ежегодный план землепользования от районного уровня, покупатель будет ограничен в эксплуатации, использовании, строительстве, реконструкции и ремонте дома.

Кроме того, в случае инвестирования в объекты недвижимости, находящиеся на стадии «приостановленного» планирования, и желания продать их, покупатели столкнутся со многими трудностями при поиске партнера по передаче или сделке. Потому что, по общей психологии, большинство клиентов все еще боятся планирования недвижимости.

Нгок Ви

Источник

Тема: тенденции на рынке недвижимости

Комментарий (0)