ANTD.VN - Государственный банк подтвердил: циркуляр 22 не ограничивает физических лиц в покупке домов с использованием ипотечных кредитов на будущее жилье. Условие «дом, построенный по договору купли-продажи дома» применяется только к ипотечным кредитам на жилье, которые подвержены более низкому фактору риска, чем другие кредиты под залог недвижимости.
Ранее Ассоциация недвижимости города Хошимин направила премьер-министру и Государственному банку документ с предложением внести изменения и дополнения в пункт 1 статьи 1 циркуляра № 22/2023/TT-NHNN.
В частности, HoREA выразила глубокую обеспокоенность по поводу правила, согласно которому коммерческим банкам и филиалам иностранных банков разрешено выдавать кредиты физическим лицам только на покупку домов, которые «готовы к передаче» (т.е. готовые дома — согласно HoREA).
HoREA полагает, что это означает, что циркуляр № 22/2023/TT-NHNN не позволяет коммерческим банкам и филиалам иностранных банков выдавать кредиты физическим лицам на покупку недостроенного коммерческого жилья для передачи (т. е. коммерческого жилья, которое будет сформировано в будущем) под залог (ипотеку) самого этого дома.
Ассоциация считает, что если вышеуказанное положение не будет изменено немедленно, то после вступления в силу Циркуляра № 22 с 1 июля 2024 года, это может привести к плохим последствиям, вызвав трудности и затруднив нормальное функционирование рынка недвижимости, что негативно скажется на процессе восстановления и развития рынка недвижимости как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.
Циркуляр 22 не является документом, регулирующим операции по предоставлению кредитов.
В ответ на эту информацию Государственный банк подтвердил, что циркуляр 22 не ограничивает физических лиц в покупке домов с использованием ипотечных кредитов на будущее жилье.
По данным Госбанка, циркуляр 41/2016/TT-NHNN (с изменениями и дополнениями, внесенными циркуляром 22/2023/TT-NHNN), регулирующий нормативы безопасности капитала коммерческих банков и филиалов иностранных банков, не является документом, регламентирующим деятельность кредитных организаций по предоставлению кредитов.
В частности, в циркуляре содержатся рекомендации по определению и применению коэффициентов риска к каждому типу банковских активов (включая кредиты, обеспеченные недвижимостью, и ипотечные кредиты).
 |
Покупатели жилья по-прежнему могут брать в ипотеку будущее жилье |
В частности, пункт 10 статьи 2 циркуляра 41/2016/TT-NHNN гласит: «Кредит, обеспеченный недвижимостью, представляет собой кредит физическому или юридическому лицу для приобретения недвижимости, реализации проекта недвижимости и обеспечивается самой недвижимостью , проектом недвижимости, сформированным из кредита в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках».
Циркуляр 22/2023/TT-NHNN не изменяет и не дополняет данное содержание. Организации и частные лица, которым необходимо купить дом и заложить (ипотеку) этот будущий дом, будут применять коэффициент риска от 30% до 120% в зависимости от коэффициента обеспечения (LTV), рассчитанного по отношению остатка кредита к стоимости заложенного актива. В случае отсутствия информации о коэффициенте LTV коэффициент риска составляет 150%.
Завершенным домам будет присвоен низкий рейтинг риска.
Пункт 11 статьи 2 циркуляра 41/2016/TT-NHNN гласит: «Ипотечный жилищный кредит — это кредит, обеспеченный недвижимостью, для физических лиц на покупку дома, который полностью соответствует следующим условиям: а) источник денег для погашения долга не является источником денег для аренды дома, сформированного за счет кредита; б) Дом был достроен в соответствии с договором купли-продажи дома; в) Банки и филиалы иностранных банков имеют полное законное право управлять заложенными домами, когда клиенты не могут погасить долги в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках; d) Дом, сформированный из этого ипотечного кредита, должен быть оценен независимо (третьей стороной или отделом, независимым от отдела одобрения кредитов банка или филиала иностранного банка) с принципом осмотрительности (цена не должна превышать рыночную цену на момент одобрения кредита) в соответствии с правилами банка или филиала иностранного банка».
Пункт 1 статьи 1 циркуляра 22/2023/TT-NHNN изменяет и дополняет пункт 11 статьи 2 следующим образом: «11. Ипотечный кредит на покупку жилья — это кредит, обеспеченный недвижимостью, предоставляемый физическому лицу для покупки жилья, включая:
а) Кредиты, обеспеченные недвижимостью, для физических лиц на покупку домов должны соответствовать следующим условиям: i) Источник средств для погашения задолженности не является источником средств для сдачи в аренду домов, полученных от кредита; ii) Дом готов к передаче в соответствии с договором купли-продажи дома; iii) Банки и филиалы иностранных банков имеют полное законное право управлять заложенными домами, когда клиенты не могут погасить долги в соответствии с положениями закона об обеспеченных сделках и закона о жилье; iv) Стоимость дома, сформированного с помощью данного ипотечного кредита, должна быть оценена независимо (третьей стороной или отделом, независимым от отдела одобрения кредитов банка или филиала иностранного банка) с соблюдением принципа осмотрительности (стоимость не должна превышать рыночную цену на момент одобрения кредита) в соответствии с правилами банка или филиала иностранного банка.
б) Кредиты на приобретение социального жилья и жилья в рамках программ и проектов государственной поддержки определяются в соответствии с положениями закона о жилье и соответствуют условиям, изложенным в пунктах а(i), а(iii), а(iv) настоящего пункта».
Таким образом, ипотечные жилищные кредиты будут включать: ипотечные жилищные кредиты на покупку домов, соответствующих установленным условиям, включая условие завершения строительства для передачи, а также кредиты на покупку социального жилья, покупку домов в рамках программ и проектов государственной поддержки.
Фактор риска, применяемый к ипотечным кредитам, будет варьироваться от 20% до 100% в зависимости от коэффициентов LTV и DSC.
Для кредитов на покупку социального жилья, покупку домов в рамках программ и проектов государственной поддержки нет необходимости соблюдать условие о том, что дом готов к сдаче, а коэффициент риска ниже, чем по другим ипотечным жилищным кредитам, и составляет всего 20% -50%, чтобы реализовать политику правительства по стимулированию строительства социального жилья.
Так, Госбанк заявил, что условие о наличии готового дома по договору купли-продажи дома распространяется только на ипотечные кредиты (которые имеют более низкий коэффициент риска, чем иная дебиторская задолженность, обеспеченная недвижимостью).
В случае, если организация или физическое лицо имеет потребность в строительстве или покупке будущего жилья и берет в ипотеку будущее жилье, то это будет случай кредита, обеспеченного недвижимостью, как предписано в пункте 10 статьи 2 Циркуляра 41, и будет применяться соответствующий коэффициент риска, предписанный в пункте 10 статьи 9 Циркуляра 41.
«Таким образом, данное положение не ограничивает права организаций и граждан на приобретение будущего жилья и не противоречит действующим нормативным актам (Гражданскому кодексу, Жилищному кодексу, Закону о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, Закону об инвестициях 2020 года, Закону о кредитных организациях 2024 года)», — подтвердили в Госбанке.
Ссылка на источник
Комментарий (0)