«Тяжелое бремя» долга по облигациям в сфере недвижимости

Давление, связанное с погашением задолженности, на предприятия сферы недвижимости, выпускающие облигации, по-прежнему остается довольно значительным, и многие предприятия даже находятся под угрозой банкротства.

Недавно опубликованная Ханойской фондовой биржей (HNX) информация показывает, что Nam Land Company Limited выпускает облигации NALCH2124001 общей стоимостью выпуска 900 млрд донгов, сроком на 3 года, процентной ставкой 10,3% годовых, ожидаемым сроком погашения 13 июля 2024 года.

В 2023 году Nam Land осуществит 4 выплаты процентов по облигациям. На первом этапе (13 января) компания должна была выплатить 25 млрд донгов, но не смогла организовать финансирование. К 28 февраля 2023 года Компания сможет организовать денежный поток и выплатить проценты.

Между тем, во втором транше (12 апреля 2023 г.) компания должна была выплатить 26 млрд донгов в качестве процентов, но смогла выплатить только 50%, остальные 50% были «отсрочены». К третьему и четвертому взносам Nam Land должен был выплатить более 54 миллиардов донгов в качестве процентов, но еще не организовал финансирование.

Объясняя невозможность своевременно выплачивать проценты по облигациям, представитель Nam Land заявил, что ряд юридических проблем стал причиной того, что проекту Shizen Home Project постоянно отказывали в открытии продажи будущего жилья, что привело к потере дохода для выплаты основного долга и процентов по облигациям, которые были обещаны держателям облигаций. Кроме того, последовательные убытки от деятельности за последние два года также существенно повлияли на денежный поток компании.

Не только Nam Land, но и многие другие крупные компании в сфере недвижимости также сталкиваются с необходимостью погашения облигаций. Отчет по рынку корпоративных облигаций Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) показывает, что по состоянию на конец апреля 2024 года уровень просроченных облигаций на всем рынке составил 15%, не изменившись по сравнению с мартом 2024 года.

Примечательно, что более половины облигаций с отсрочкой выплаты основного долга или процентов поступают из сектора жилой недвижимости, при этом уровень отсрочки выплаты основного долга и процентов в этом секторе составляет 30%.

Khai Hoan Land Group только что одобрила продление срока действия облигационного кода KHGH2123001 до 5 апреля 2025 года, изменив процентную ставку до 12% годовых. Таким образом, после продления срока на 1 год в 2023 году Khai Hoan Land продолжает продлевать срок облигаций еще на один год.

Или в случае Unity Real Estate Investment Company Limited, по состоянию на 31 декабря 2023 года собственный капитал компании достиг 2 916,1 млрд донгов, что незначительно меньше по сравнению с 3 089,6 млрд донгов в 2022 году. Соотношение долга и собственного капитала немного снизилось с 1,4 в 2022 году до 1,37 в 2023 году, что соответствует обязательствам, достигшим более 3 995 млрд донгов.

Соотношение долга по облигациям к собственному капиталу увеличилось с 0,32 в 2022 году до 0,38 в 2023 году, что эквивалентно 1 108,1 млрд донгов долга по облигациям. Компания Unity продолжила серию убытков, когда в 2023 году зафиксировала отрицательную прибыль после уплаты налогов в размере 173,5 млрд донгов (в 2022 году убыток после уплаты налогов составил 124,2 млрд донгов).

По данным рейтинговой компании VIS, в мае 2024 года наступит погашение 28 облигаций 24 организаций-эмитентов на общую сумму 15 000 млрд донгов. Из них, по оценкам VIS Rating, около 4 700 млрд донгов, что эквивалентно 30%, находятся под угрозой несвоевременной выплаты задолженности в мае 2024 года.

Из высокорискованных облигаций на сумму 4 700 млрд донгов, около 4 000 млрд донгов, выпущенных тремя компаниями, задержали выплату процентов в 2023 году. По оценкам рейтингового агентства VIS, у этих эмитентов высока вероятность задержки выплат основного долга из-за слабого денежного потока и истощения денежных ресурсов. Оставшиеся 700 млрд донгов облигаций являются высокорискованными, с задержкой первого платежа, в основном от эмитентов сектора жилой недвижимости.

Комментируя способность предприятий сферы недвижимости погашать задолженность, учитывая, что объем облигаций недвижимости, подлежащих погашению в этом году, находится на самом высоком уровне за последние 5 лет, г-н Дуонг Дук Хьеу, директор по анализу и кредитному рейтингу сегмента нефинансовых предприятий VIS Rating, сказал, что способность предприятий сферы недвижимости погашать задолженность по-прежнему слаба.

Следует отметить, что уровень дифференциации в платежеспособности будет продолжать расти. Для предприятий с проектами, ориентированными на сегмент, отвечающий реальным потребностям в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, объемы продаж по-прежнему достаточно хороши и восстановятся в 2024 году. У этих предприятий будут значительно лучшие ресурсы и более высокая способность погашать задолженность.

Напротив, некоторые предприятия остаются в сложной ситуации, поскольку ранее они были сосредоточены на весьма спекулятивных проектах. В 2024 году спрос на этот сегмент останется низким, поэтому способность этой группы погашать задолженность будет слабой.

«У предприятий сферы недвижимости есть три основных канала мобилизации капитала: банковские кредиты, выпуск облигаций и выпуск акций. VIS Rating оценивает, что в 2024 году способность доступа к новому капиталу для всей группы компаний сферы недвижимости улучшится. Каждый бизнес будет отдавать приоритет выбору различных методов мобилизации капитала, но самой дешевой формой мобилизации капитала для предприятий является выпуск акций, и это будет канал с самым сильным ростом в этом году», — сказал г-н Хиеу.

Источник: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html