На рынке недвижимости Вьетнама в последнее время наблюдаются позитивные изменения. Сделки в сегменте квартир в Ханое и Хошимине неоднократно активизировались, при этом цены резко росли. На земельных аукционах во многих населенных пунктах, особенно в Ханое, цены резко возрастают. Многие проекты предприятий сферы недвижимости постепенно решают свои юридические проблемы, чтобы они могли выставить свою продукцию на продажу, например, Phat Dat Real Estate (PDR), Novaland (NVL)...

Обычно в такие моменты институциональные инвесторы, в том числе иностранные, стремятся поймать волну роста акций в сфере недвижимости. Однако есть признаки того, что акции сектора недвижимости больше не привлекают внимания иностранных организаций. Многие организации также пропагандируют отказ от инвестиций в бизнес.

Согласно объявлению инвестиционно-торговой акционерной компании Khang Dien House (KDH), Vietnam Ventures Limited под управлением VinaCapital зарегистрировалась для продажи почти 1,54 млн акций KDH в период с 5 декабря 2024 года по 3 января 2025 года с целью реструктуризации своего инвестиционного портфеля.

Если продажа пройдет успешно, доля владения Vietnam Ventures Limited в Khang Dien снизится с 0,89% до 0,73%.

В сентябре фонд успешно продал 9,54 млн акций KDH из общего числа почти 12 млн зарегистрированных акций KDH. Всего с июля Vietnam Ventures Limited продала около 11,1 млн акций KDH.

НхаКхандьен ThePriviaBinhTan.gif
Проект дома Кханг Дьен. Фото: КДХ

Удивительно, но даже компании сферы недвижимости, чьи акции сохраняют свою стоимость, не имеют такого же позитивного финансового состояния, как их финансовые отчеты.

Khang Dien House получает прибыль в тысячи миллиардов долларов. Почему иностранные фонды отказываются от инвестиций?

Уставный капитал Khang Dien House составляет более 10 трлн донгов, а его капитализация по состоянию на 3 декабря достигла почти 33,2 трлн донгов (около 1,3 млрд долларов США). На протяжении многих лет, в том числе в 2020–2022 годах, прибыль KDH после уплаты налогов составляла более 1000 млрд донгов. В 2023 году результаты были хуже, но KDH также зафиксировала прибыль в размере почти 730 млрд донгов.

Согласно финансовому отчету, Nha Khang Dien демонстрирует весьма положительные результаты бизнеса с выручкой около 2200–4600 млрд донгов в год и прибылью в основном на уровне тысяч миллиардов донгов в год даже в самые трудные времена.

Валовая прибыль очень высока, часто до 50% от выручки, то есть продажа 2 монет приносит валовую прибыль в размере 1 монеты. Только в 2023 году валовая прибыль составит до 75% от выручки, а это значит, что на каждые заработанные 4 донга валовая прибыль составит около 3 донгов.

Несмотря на столь позитивные перспективы, с прибылью после уплаты налогов в триллионы долларов в год, акции KDH не выросли, а иностранные фонды по-прежнему отказывались от инвестиций.

Во-первых, продажа активов Vinacapital может соответствовать общей тенденции на рынке и не оправдать ожиданий. Бизнес-картина не столь радужна, фактическая прибыль KDH может быть не столь высокой.

За первые 9 месяцев 2024 года KDH сообщила о валовой прибыли в размере почти 832 млрд донгов из общей выручки в размере почти 1 232 млрд донгов, финансовых расходов в размере 141 млрд донгов, прочих расходов в размере 104 млрд донгов и процентных расходов в размере более 45 млрд донгов... Прибыль после уплаты налогов составила более 410 млрд донгов.

При масштабе в десятки тысяч миллиардов, таком как KDH, цифра процентных расходов в 45 миллиардов донгов весьма удивительна, слишком мала и обычно привлекает внимание многих инвесторов.

Но так ли это на самом деле?

В финансовом отчете за 9 месяцев видно, что общая сумма краткосрочных кредитов KDH составляет 1 100 млрд донгов, а долгосрочных — более 6 708 млрд донгов, что в общей сложности составляет 7 708 млрд донгов. Если предположить, что процентная ставка банков по кредитам составляет 8–10% годовых, то общая сумма процентов за 9 месяцев составит около 540–580 млрд донгов. В таком случае KDH может понести убытки.

Отчет о движении денежных средств также показывает, что за первые 9 месяцев 2024 года KDH пришлось выплатить проценты на сумму более 580,6 млрд донгов, но не более 45 млрд донгов в отчете о прибылях и убытках.

Такая цифра может быть связана с тем, что KDH капитализировала процентные расходы, отразила их в стоимости активов и в запасах.

К концу сентября 2024 года товарно-материальные запасы KDH достигли почти 22 450 млрд донгов, что значительно больше, чем 18 787 млрд донгов за аналогичный период прошлого года.

Это не первый случай использования KDH этой техники. В самостоятельно подготовленном отчете за 2023 год KDH зафиксировала расходы на выплату процентов в размере более 143 млрд донгов, но после аудита эта сумма была скорректирована до 217 млрд донгов.

В 2022 году KDH зафиксировала проценты в размере 9,3 млрд донгов, однако фактически выплаченные проценты составили более 496 млрд донгов.

В 2024 году многие компании, занимающиеся недвижимостью, по-прежнему будут сталкиваться с многочисленными трудностями, включая задолженность по облигациям, банковские кредиты и большие запасы.

По данным Vietstock, в третьем квартале объемы инвентаризации более 100 предприятий в группе жилой недвижимости и промышленных парков на трех этажах установили новый рекорд, превысив 530 трлн донгов, что на 12% больше, чем в начале года. Из них лидирует Новалэнд (NVL) с более чем 145 трлн донгов, что на 5% больше по сравнению с началом года. Объем запасов Vingroup (VIC) составляет более 128,2 трлн донгов, что на 38% больше, чем на начало периода.

Цены на квартиры достигают сотен миллионов за м2, гиганты рынка недвижимости спешат похвастаться прибылью . Цены на квартиры достигают сотен миллионов за м2 в пригородах, стоимость земли на аукционах также взлетает до небес. Доходы от брокерских услуг в некоторых компаниях, занимающихся недвижимостью, резко возросли. Действительно ли торговля недвижимостью снова оживает?