Закон о земле выведет рынок жилья Ханоя на «новый цикл»

Сегмент квартир привлекает неожиданное внимание рынка Ханоя

В первой половине 2024 года сегмент жилья по-прежнему остается горячей точкой на рынке недвижимости. В сегменте квартир зафиксирован всплеск интереса, что привело к резкому росту цен на продукцию на вторичном рынке.

Отчет Savills Vietnam за второй квартал 2024 года показывает, что с 2020 года средняя первичная цена росла на 18% в год, тогда как вторичная цена росла на 14% в год.

К середине 2024 года первичная цена на квартиры достигнет 65 млн донгов/м², увеличившись на 10% за квартал и на 24% за год. Примечательно, что во втором квартале 2024 года Savills не зафиксировала новых поставок ниже 45 миллионов.

По мнению компании Savills Vietnam, основными причинами постоянного резкого роста цен на квартиры являются ограниченное предложение и дисбаланс продукции.

Источник: Обзор рынка Savills за 6 месяцев/2024.

Во втором квартале 2024 года новое предложение сократилось на 34% в квартальном исчислении и на 25% в годовом исчислении, составив 2697 единиц. Первичное предложение составило 10 317 единиц, что на 20% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 49% меньше, чем в предыдущем году.

Большинство сделок купли-продажи квартир, зарегистрированных за первые 6 месяцев года, пришлось на сегмент квартир класса B. Из 5085 проданных единиц 96% пришлось на класс B.

Этот сегмент предоставляет качественные услуги, отвечающие повседневным жизненным потребностям, помогая покупателям найти баланс между расходами на покупку жилья и качеством жизни.

Г-жа До Тхи Тху Ханг, старший директор отдела консалтинга и исследований компании Savills Hanoi, отметила: «По сравнению с аналогичным периодом прошлого года средняя стоимость квартир на вторичном рынке выросла на 25%, даже в сегментах классов B и C зафиксирован рост на 27–29%».

Сегмент вилл восстанавливается медленно

Что касается сегмента вилл/таунхаусов, отчет Savills демонстрирует признаки медленного восстановления.

За первые 6 месяцев года количество сделок в сегменте вилл/таунхаусов сократилось на 40% по сравнению с предыдущим кварталом, хотя в годовом исчислении оно выросло на 5%, достигнув 111 единиц, квартальный показатель поглощения составил всего 18%. Уровень поглощения нового предложения составил 48%, снизившись на 15 процентных пунктов по сравнению с предыдущим кварталом и на 3 процентных пункта по сравнению с тем же периодом предыдущего года.

Большинство первичных транзакций было зафиксировано в районе Хадонг — 61% — благодаря близящимся к завершению инфраструктурным проектам, таким как улица Ле Куанг Дао, ввод в эксплуатацию которой ожидается в четвертом квартале 2024 года. Далее следуют районы Хоангмай и Тхыонг Тин с 14% и 9% соответственно.

Г-жа До Тхи Тху Ханг — старший директор отдела консалтинга и исследований компании Savills Hanoi.

Г-жа Ханг пояснила: «Сегмент вилл/таунхаусов в проектах не показал признаков восстановления, цены выросли на высоком уровне, но ликвидность не на высоте. Между тем, на соседних рынках по-прежнему есть новое предложение с конкурентоспособными ценами, а спрос на покупки выше».

В частности, предложение вилл в новых проектах по-прежнему обильно. По данным отчета Savills, объем новых поставок достиг 128 единиц, что на 38% больше по сравнению с предыдущим кварталом, но на 2% меньше по сравнению с тем же периодом предыдущего года.

Новое предложение поступает из двух существующих проектов в Хадонге: An Quy Villa с 54 виллами, An Lac Green Symphony в Хоайдыке с 12 новыми таунхаусами и Him Lam Thuong Tin с 11 новыми торговыми домами.

Первичное предложение достигло 608 единиц из 16 проектов, что на 9% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 24% меньше, чем в предыдущем году. Доминирующим типом жилья стали виллы, доля которых составила 39% от общего объема первичного предложения за счет нового предложения в этом квартале.

За первые 6 месяцев года первичные цены на виллы в проектах выросли на 9%, достигнув 178 млн донгов за м2 земли.

Цены на таунхаусы упали на 2% по сравнению с предыдущим кварталом до 188 миллионов донгов за квадратный метр, в основном из-за того, что дорогие квартиры были распроданы и остались только недорогие.

Цены на торговые дома также выросли на 3% за квартал, достигнув 288 млн донгов за м² земли.

Земельное право поддерживает рынок недвижимости

По словам г-жи Ханг, ожидается, что рынок жилья Ханоя вступит в «новый цикл», поскольку Закон о земле, Закон о жилье и Закон о торговле недвижимостью официально вступили в силу с 1 августа.

«Когда закон вступит в силу раньше, многие проблемы рынка будут решены, а последствия проявятся быстрее.

Например, проблема ограниченного предложения во многих населенных пунктах. Когда предложение ограничено, у людей сокращается выбор, что приводит к нестабильности и росту цен. Разрешение проблемы с поставками будет иметь позитивное значение для всего рынка.

«Однако следует отметить, что, хотя закон вступит в силу в ближайшее время, потребуется время, чтобы решить проблему ограниченного предложения, поскольку в настоящее время проекты ждут руководящих документов», — отметила г-жа Ханг.

Г-жа Ханг отметила, что текущие цены на жилье высоки, что существенно влияет на инвестиционные решения и ликвидность рынка.

По мере постепенного внедрения руководящих принципов ожидается, что цены станут более стабильными, а интересы людей будут более обеспечены, например, в будущем будут сформированы условия и правила продажи продукции.

Ранее не одобренные проекты получат основу для разрешения, и многие другие вопросы могут быть решены, включая расчет платы за землепользование, аренду земли и строительство социального жилья...

Закон о земле поможет стабилизировать цены на недвижимость и лучше обеспечить интересы людей.

По мнению экспертов, скорейшее принятие закона также окажет раннюю поддержку рынку, положительно повлияет на психологию покупателей и инвесторов и поможет им чувствовать себя более уверенно в своих решениях, планах бизнеса и развития в ближайшем будущем.

Как правило, Закон о сделках с недвижимостью также предусматривает, что инвесторам разрешается вносить депозиты в размере не более 5% от стоимости недвижимости. Кроме того, взимание депозитов допускается только в тех случаях, когда жилые дома и строительные объекты соответствуют всем условиям ввода в эксплуатацию в соответствии с положениями Закона о торговле недвижимостью 2023 года.

Это помогает защитить покупателей от риска присвоения капитала до завершения необходимых юридических процедур, предоставляя покупателям больше времени для подготовки финансов.

В то же время данное регулирование способствует повышению доверия к рыночным операциям.

Кроме того, в ближайшее время, в условиях ограниченности земельного фонда, проектов и предложения в центре города, тенденция переезда в пригороды будет по-прежнему активно проявляться, затрагивая как сегмент квартир, так и вилл/таунхаусов.

Спрос на квартиры в основном исходит от группы со средним доходом. Доступность этой группы составляет товары стоимостью менее 3 млрд, тогда как на рынке Ханоя не так много вариантов в этом ценовом диапазоне.

Поэтому покупатели рассматривали проекты, расположенные в пригородах, таких как Нам Ту Лием, Ха Донг и Джиа Лам, которые обеспечивают до 93% предложения этого сегмента.

Что касается вилл/таунхаусов, то к концу 2024 года 13 проектов предоставят в общей сложности 2951 единицу.

Аналогично, к концу 2024 года 13 проектов предоставят в общей сложности 2951 единицу жилья, большинство из которых будет располагаться в районе Донгань, где будет сосредоточено 34% будущего предложения. Далее следует район Хадонг с 19% и район Хоайдык с 16%.

Оценивая эту тенденцию, г-жа Ханг пояснила: «В этом контексте город вынужден инвестировать в развитие инфраструктуры вокруг пояса, чтобы снизить нагрузку на внутреннюю часть города и рассредоточить население на окраинах».

В настоящее время в районах, удаленных от центра, появляются новые городские районы с синхронными и качественными инвестициями в коммунальные услуги, а также растет число сделок, что делает людей более открытыми для переезда в эти районы.

Спрос также исходит от людей, которые могут работать удаленно, не нуждаются в частых поездках, но при этом могут пользоваться синхронными коммунальными услугами и хорошей ландшафтной инфраструктурой».

Согласно заявлению Департамента транспорта Ханоя, в настоящее время в Ханое ожидается начало реализации 11 инвестиционных проектов по строительству транспортных магистралей. 13 центральных министерств и отделений будут перемещены за пределы центральной части города и сосредоточены в районах Уэст-Лейк и Ми-Три.

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm