Строительство доступного жилья для «разогрева» рынка недвижимости?

Доход в несколько десятков миллионов донгов также затруднителен для покупки дома

«Мы с мужем снимаем дом уже 7 лет и не знаем, когда сможем купить дом в Хошимине», — сказала Нгуен Тхи Туй, жительница района Тан Бинь.

Г-жа Туй рассказала, что работает бухгалтером в швейной компании с зарплатой 10 миллионов донгов в месяц. Ее муж работает техником в строительной компании с зарплатой 12 миллионов донгов в месяц. Общего дохода в размере 22 миллионов донгов достаточно, чтобы пара могла покрыть расходы на проживание и позаботиться об образовании своей 6-летней дочери.

По словам г-жи Туй, они с мужем накопили несколько сотен миллионов донгов, но этой суммы недостаточно, чтобы купить дом. Минимальная сумма денег, которая понадобится паре, составляет около 600 миллионов донгов, поэтому банк предоставит им кредит на покупку самых старых и дешевых квартир в городе.

Г-жа Туй поделилась, что, несмотря на то, что у нее было 600 миллионов донгов, ее ежемесячный доход не увеличился, и у нее и ее мужа не было денег, чтобы выплатить банку основной долг и проценты. Поэтому мечта о собственном доме пока еще очень далека.

Многие люди со средним достатком не могут купить дом в Хошимине. (Иллюстрация: Дай Вьет)

Как и семья г-жи Туй, г-н Во Тхань Туан — специалист по коммуникациям в иностранной компании — не смог купить дом, хотя его текущий доход составляет 16 миллионов донгов в месяц.

По словам г-на Туана, если он хочет купить дом сейчас, ему необходимо занять около 1,5 млрд донгов. Таким образом, выплаты основного долга и процентов банку «съедят» всю его зарплату.

Социальное жилье «мрачное»

В то время как миллионы людей с низким и средним уровнем дохода нуждаются в жилье, сегмент социального жилья по-прежнему развивается крайне медленно. Причина в том, что этот тип жилья сталкивается со множеством сложностей в юридических процедурах, несовершенством нормативных актов, трудностями в получении льготных кредитов и трудностями в определении бенефициаров политики.

Доктор Доан Ван Бинь, эксперт по недвижимости, отметил, что, хотя в Законе о жилье конкретно оговорены условия покупки социального жилья, такие как доход, место жительства, жилье и т. д., по-прежнему сложно определить, какие объекты следует покупать, арендовать или арендовать с выкупом.

Кроме того, положение о том, что проекты коммерческого жилья в городских районах типа III и выше должны резервировать 20% земельного фонда под социальное жилье, не соответствует действительности. Это приводит к тому, что многие проекты резервируют землю под социальное жилье, но не используют ее, что приводит к растрате земельных ресурсов и потере городской красоты.

В случае небольших проектов, если 20% площади отводится под социальное жилье, этой площади недостаточно для строительства стандартного района социального жилья с инженерными коммуникациями и ландшафтом для обслуживания людей.

Рынок социального жилья развивается крайне вяло и неблагополучно. (Фото: Д.В.)

По словам доктора Биня, люди и предприятия, получающие льготные кредиты на строительство социального жилья, также сталкиваются со многими трудностями. Кредитные мероприятия по поддержке сегмента социального жилья пока не дали результата.

По словам г-жи Тран Лан Ань, представителя компании по недвижимости в 12-м округе города Хошимин, причина, по которой предприятия не заинтересованы в социальном жилье, заключается в том, что цены на землю выросли слишком высоко, а прибыль от строительства социального жилья слишком низкая.

Между тем механизмы и политика не оказали существенной поддержки бизнесу. Поэтому предприятия редко участвуют в строительстве социального жилья и сосредотачиваются только на строительстве коммерческого жилья.

Решением является строительство доступного жилья

По мнению экспертов по недвижимости в Хошимине, развитие доступного жилья откроет возможности для решения дисбаланса между спросом и предложением, удовлетворения жилищных потребностей большинства людей со средним и близким к среднему доходом, а также снижения уровня цен на жилье на всем рынке.

На протяжении последних лет партия и правительство всегда уделяли внимание решению жилищных проблем населения и определяли их как ключевую задачу социально-экономического развития страны. Однако быстрый экономический рост и урбанизация увеличили спрос на жилье. Между тем предложение постоянно сокращается и не демонстрирует никаких признаков роста с 2018 года, что делает дисбаланс между спросом и предложением еще более серьезным.

Структура предложения все больше «склоняется» к высококачественной, дорогостоящей продукции, служащей инвестиционным и спекулятивным целям. Эта длительная разница фаз приводит к постоянному росту цен на жилье, устанавливая новый уровень цен, который намного превышает возможности большинства людей. Таким образом, развитие доступного жилья откроет возможности для устранения дисбаланса между спросом и предложением, удовлетворяя потребности людей в жилье.

Ожидается, что доступное жилье поможет рынку недвижимости «разогреться» в будущем. (Иллюстрация: Дай Вьет)

Данные исследования Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS) показывают, что доля предложения квартир в доступном сегменте (менее 25 млн донгов/м2) в общем объеме предложения жилья постоянно снижается: с 30% в 2019 году до 7% в 2022 году и 6% в 2023 году.

В период 2019–2022 гг. доля квартир средней ценовой категории (25–50 млн. донгов/м2) также снизилась до 54%, 34% и 27% соответственно, при этом предложение в основном составляло жилье стоимостью 40–50 млн. донгов/м2.

При этом в структуре спроса на жилье лидирует спрос на реальное жилье с долей 80%, оставшиеся 15% — это долгосрочный инвестиционный спрос и 5% — спекулятивный спрос. Также по данным VARS, только около 25% реального спроса на жилье имеют финансовую возможность его оплатить.

В этом контексте VARS полагает, что наряду с социальным жильем основным трендом развития рынка недвижимости в предстоящий период станет доступное жилье, поскольку это сегмент, формирующийся на основе потребностей и реальных возможностей большинства людей.

Что такое «доступный»?

Доктор Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, сказал, что во Вьетнаме нет официальной концепции доступного жилья, но можно выделить некоторые характеристики этого типа, сравнив его с социальным жильем и исходя из того, как определить обоснованность цен на жилье.

Соответственно, в настоящее время социальное жилье в основном ориентировано на лиц с низкими доходами и работников промышленных парков, которые освобождены от платы за пользование землей и имеют доступ к льготным кредитным пакетам исключительно для инвесторов и покупателей жилья...

Доступное жилье — это коммерческое жилье по доступным ценам, подходящее по финансовым возможностям большинству людей, ориентированное на людей со средним и близким к среднему доходом, с определенным уровнем сбережений, в особых городских районах.

Г-н Динь считает, что доступное жилье — это то, когда семьи могут сбалансировать расходы на жилье и другие расходы на проживание в рамках своего дохода.

Согласно опыту оценки доступности жилья во многих странах мира, доступным считается жилье, расходы на которое составляют не более 30% от общего дохода домохозяйства. Для домохозяйства с доходом около 30 миллионов донгов в месяц 30% этих расходов эквивалентны накоплению около 100 миллионов донгов в год, поэтому доступное жилье стоит около 2–2,5 миллиардов донгов за квартиру.

Однако, по словам г-на Диня, на самом деле очень сложно реализовывать проекты квартир стоимостью от 2 до 2,5 млрд донгов. Особенно в таких крупных городах, как Хошимин и Ханой, но сложно не значит невозможно.

Г-н Динь считает, что если весь рынок объединится, а жилищная политика будет следовать направлению рыночной экономики, то доступное жилье будет развиваться. Развитие доступного жилья наряду с социальным жильем

По мнению VARS, со стороны государства необходимо дать официальное определение доступного жилья; Исследовать механизмы и преференциальную политику, специально предназначенные для доступного жилья, с главной целью поощрения инвесторов к участию в развитии предложения этого сегмента, удовлетворяя потребности в жилье домохозяйств со средним или близким к среднему доходом.

К ним относятся льготная кредитная политика, специально разработанная для повышения «покупательной способности» или повышения налогов на второе и третье жилье с целью снижения стимулов к спекуляциям, а также возможность перенаправить налоговые средства на поддержку тех, кто действительно в них нуждается. Поддержка инвесторов в разработке и эксплуатации проектов социальной инфраструктуры...

Кроме того, необходимо увеличить инвестиции и расширить транспортную инфраструктуру. Когда расстояние перестает быть проблемой, тенденция к переезду из центра в пригороды становится неизбежной.

Источник: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html